2015年01月31日

空室に申込をいただきました!

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札幌4棟目、お申し込みをいただきました!これで申し込みベースで満室です。



お昼ご飯を食べていたら、携帯電話に着信が。ディスプレイを見ると、札幌4棟目の

管理会社さんが経営している仲介店舗の営業さんからです。ご飯食べてたので少し

躊躇しましたが、これはきっと良い知らせに違いないと判断し、電話を取りました。



電話の内容を聞くと、やっぱり良い知らせ。札幌4棟目に唯一残った1階の空室に

かなりの確度で入居申込をいただけそうです、というお話でした。おー、素晴らしい!

これが固まれば満室確定!



「それでですね、条件交渉があるのですが・・・」



おっけおっけ、一階だから条件もちょっと厳しいし、ある程度聞いちゃいますよー。



「お家賃は前回価格据え置きでお願いしたいです」

(注:前の入居者様と比較して、1000円ばかり値上げして募集しておりました)



はい、OKです。1階はちょっと厳しいかもという話を聞いていたので、ここらへんで

妥協しどころかなと思っていましたから。問題ありません。

あ、でも家賃下げるから少しでも礼金とか取れませんかねえ?



「いやー、厳しいっす!(即答)

 初期費用をあまりかけられないお客様なので・・・」



いやー、そうっすか!残念!



「もう一つ交渉事がありまして・・・

 AD0.5でいいので2月フリーレントでお願いします!」



うお、礼金どころか逆に初期費用軽減の提案キター(笑)

最初に広告料削ていいって言ってくるあたりが、わかってるというか上手というか。

しょーがない、管理会社さんにはお世話になってるから、OKします!



「ありがとうございます!あと、入居日なのですが・・・2月1日となります。」



また急な申込だことで・・・。何か怪しい事情だったらどうしよう?と思って

確認をしたのですが、どうやら上層階との漏水トラブルか何かで、お母様が怒って

退去予告を出してしまい、急いで引っ越さないといけないのだとか。

こちらもご飯が冷めちゃうと思ってあまり細かいことは聞きませんでしたので、

あとでもうちょっとつっこんだ話を聞いておこうと思います。



家賃発生はちょっと遅くなるけど、無事満室になったからまあいいでしょう!

これで札幌4棟目は満室となりました。順調です。順調すぎて退去が怖いですが

そこは考えないようにしよう・・・

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posted by ひろ* at 10:34 | Comment(0) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月30日

20ヶ月以上前の精算漏れ。

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売却から20ヶ月以上が経過した札幌2棟目。この物件は私の大家力を大きく向上させて

くれた物件でした(要は埋まらなくてかなり苦労したということです)。

今の札幌3棟目の運営の方針に大きく影響している物件です。未だに札幌に行くと

たまに意味も無く前を通りがかってしまうことがあります。懐かしい。



そんな札幌2棟目ですが、その時の売買仲介をしてくださった業者さんから急に

メールが届きました。はて、なんだろう?良い物件のご提案?いや、件名を見ると

「札幌2棟目について」的な内容になっているので、新規の提案ではなさそうです。



メールの内容は「決済時にインターネット設備の電気代の契約名義変更をしてなかった」

「ひろ*さんのところに2回ほど振り込まれていると思うので確認してほしい」

ということでした。ほよよ?



・・・あー!あれか!



建物を購入した際に、某通信会社さんの光回線のルーター的なものが入っているので

その電気代が毎年振り込まれます、という話を聞いていました。そして言われてみれば

確かに振り込まれていました。



売却した後も振り込まれているのを一度見た覚えがあり、あれ?これってどうしたら

いいんだろう?仲介業者さんに確認しなきゃなあ〜・・・と思ったまま、日常業務に

忙殺されてそのまま忘却の彼方でした。



買主さんおよび仲介業者さんに迷惑をかけてしまいました。申し訳ない気持ちです。

そのことを伝えると、仲介業者さんは「よく忘れられがちな費用なので気にしないで

くださいね」と。気を遣っていただいてしまいました。

余計にこちらで受け取っていたお金を精算して、これで正常化されたものと思います。



あれ?と思ったらすぐメール。これを癖にしておかないと、今回のようにずるずると

話が流れてしまう恐れがあります。気をつけなくてはなりません。

すぐやる課の精神で取り組んでいかなくては、と思います。

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posted by ひろ* at 07:37 | Comment(0) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月29日

系統連系承諾書の発行と補助金の延長。

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太陽光発電の件、連系承諾書がようやく正式に発行されました。



足掛け1年以上になる野立て太陽光発電の導入。

昨年、半ば金融機関さんの都合(?)で融資が実行され、現在諸々の手続きを

進めているところです。資金の目処が立ち、土地も(正式な所有権移転はまだですが)

こちらで購入できる見込みとなりました。



この案件の収益性に大きく左右する可能性があるのが補助金です。設備導入の費用の

10%が補助されるということで、数百万単位となります。これを首尾よく確保できるか

というところが一つの勝負の分かれ目になると考えます。金融機関の支店長さんにも

「補助金はなんとしても確保してください」とはっぱをかけていただいています。



その補助金ですが、本来ならば今年の一月末までに売電が始まっていなくてはならない、

という制約がありました。こちらも早く事業開始したかったので頑張ったのですが、

いろいろと進まない理由もあり、結局この時期まできてしまいました。



補助金の協会の方には、ある一定の書類が揃えば上部団体に来年度予算での補助金交付を

かけあっていただけるという話をいただきました。その必要な資料は以下の通り。



・系統連系承諾書

・工事負担金を支払ったことがわかる書類

・設備工事の請負契約書

・所定の書式の遅延報告書と工程表



系統連系承諾書は、電力会社さんから売電事業者に対して電力を買い取るよということを

正式に通知する書類となります。これがあれば、電力会社さんは電気を買い取ってくれる

ということが確定するのです。



工事負担金は、電力会社さんの設備工事に必要な費用となります。工事負担金を払うと

変電所の改修が行われ、売電を受け入れる準備が整います。



請負契約書、遅延報告書、工程表は・・・まあ見ての通りなので割愛。



で、いつになっても連系承諾書も工事負担金の請求書も来なくて、どうしたものかと

若干いらいらしておりました。施工業者さんが代わりにプッシュしてくれていたんですが

(営業所の人に「もう勘弁してください」と言われるくらい頑張った、とのこと)

それでも出てくる気配がありません。



施工業者さんも、あらゆる手段を講じてくださいました。打ち合わせ時にいろいろと

提案してくださり、かなりのプッシュを上から下からしてくださったようです。

その甲斐あって、なんとか連系承諾書が昨日出ました!電力会社さんは1月半ばと

言ってたのですが、結局最終週までもつれこんでしまいました。



しかし、工事負担金の請求書は出てきません。どーすんのよこれ。困るでしょー。

なにやら、工事負担金の請求書を出すには、工事負担金契約を締結する必要があると。

いや、それだったら早くそれ締結するようにしてくださいよ〜。



結局1月中に間に合わない様相になってきたので、業者さんと相談して補助金の協会の

担当の方に問い合わせをしました。補助金だから杓子定規に判断されてNGになるかなと

ドキドキしていましたが・・・

「電力会社さんから一筆書いてもらって、連系の時期が明確になれば良いですよ」

というありがたいコメントを頂戴することが出来ました。よかったー。



施工業者さんに交渉いただき、なんとか工事負担金に関する一筆もゲットできました。

昨日、それらを補助金の協会さんに送ったところ、これで手続きを進めますということで

まずはほっと一息です。まあ勿論、上部団体で否決される可能性もあるとは思いますが、

基本的にはやるべきことはやったので大丈夫だろうと信じております。



引き続き、少しでも稼働が早くなるよう、頑張ってプッシュして行きたいと思います。

金利の据え置き期間にも限度があるので、急いで準備したいと思う今日この頃です。

せっかくの36円の権利を無駄にはしたくないですから。

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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月28日

住宅ローンの借り換え、進展ないけどどうなってるの!?

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住宅ローンを出張先の金融機関の支店さんに申し込みましたが、音沙汰ありません。

もうかれこれ3ヶ月くらい経っているわけなんですが・・・。やっぱりダメだった?

けっこうどこの金融機関さんに行っても「借入が多いから厳しい」と言われています。

今回も同じオチかなー。借り換えできないってとこかなー。



確認するために金融機関さんに電話して状況を伺ってみました。

いつもの威勢のいい担当者さんに、電話口で「問題があって融資厳しい感じですか?」と

聞いてみると「まあ問題がないわけではないんですけど・・・」という微妙な返事。

やっぱダメかー。



と、その時担当の方がこんなことを。

「今期の確定申告、どうなりそうですか?」



よくよく話を聞くと、まだ住宅ローンの審査は本部にあげていないようなんです。

どうやってうまく通すかいろいろ考えて試行錯誤していたのだとか。

(きっと試行錯誤しているうちに他の仕事が入って後回しにしてしまったんだろうなあ、

 と思ったけど、それは言わないでおくのが大人のマナーです)



来週お会いできませんかと言われたので、二つ返事でOKしておきました。

「この建物の中でだと話しづらいこともありますから」という意味深なコメントも

ありましたので、恐らく融資を通すためにこういうところの見せ方を改善してほしい、

などの要望が出てくるものと思われます。



まあ確かに、不動産の利益は確定申告上はゼロ円ですので、見栄えは悪いと思います。

もう少し利益が出ている形にしないと、銀行さんから融資を得るという観点においては

あまり良くないのだろうということは理解しています。それをフォローするために

物件ごとのキャッシュフローを見せる補足資料を作っているわけなんですが、税務署の

印鑑が押してある公式な書類で表現されていないので、弱い部分はあるかと。



領収書の類を捨てればいいだけなので、黒字にするのは簡単です。

その分税金の支払が増えるので、そこは勿論辛いのですが・・・必要経費と割り切るなら

それもひとつの手段として考えられるかと思います。



まあいずれにしても、まずは金融機関の担当者さんと話をして、その上で何をすべきか

考えていこうというところではないかと思います。もしかしたら決算書の作り以外にも

気になるところがあるのかもしれません。ちょうど確定申告を行うタイミングですので

ここでどう作ると良い感じに見えるのかを把握しておくのは良いことと思います。



来週一度、喫茶店かどこかで会いましょうという話はまとまりましたので、

そのアポの際にどんな話が出てくるのか、今から楽しみにしておこうと思います。

勉強になる話が聞けそうで、わくわくしています。

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posted by ひろ* at 07:00 | Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月27日

自販機を最新の省エネタイプに交換。

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仙台の自動販売機の電気代が高いという件で以前いろいろとブログに書きました。

仙台以外にも自販機を設置しているところがあります。それは札幌3棟目。

こちらも同じように電気代が高騰している状況です。



気づくのが遅いと言われたら何も返す言葉はないのですが、札幌3棟目の電気代も

冬場は7000円とかに達している状況でした。こちらも自販機設置前は1000円にも

満たない電気代だったのは確認しているので、9割方自販機が犯人で間違いありません。



この自販機、収益という意味では全く貢献してくれておりません。札幌3棟目はさほど

人通りが多い場所でもありません。敷地内に設置してあるので、住人以外が使うのには

少し勇気が必要な構造になっています。



ではなぜ設置したのか。それは、以前とった入居者様アンケートの結果の中に

「自販機を置いてほしい」という住人の方の声があったためです。儲からなくても

福利厚生と割り切っておいてもいいんじゃないかな、と。



しかし、ひどいときは月5000円以上の赤字になっている状況を考えると、

さすがにこのまま見逃してはおけません。管理会社さん経由で自販機の業者さんに

電気代が高すぎる割に収益があがらないので撤去する方針である旨を伝えました。



すると、自販機の業者さんから意外な提案が。最新型の省エネ自販機に置き換えて

様子を見てくれませんか、ということです。それほど売れてないからもう撤収でも

別に何も言わないかなと思ったのですが、どうやらそれなりに置いておく価値が

業者さんにとってはあったようです。



電気代の推移を見るにはちょうどいいですね。最新型とやらで1年電気代を確認し

ダメなら撤去させる、よければそのまま置く、といったところを試したいと思います。



あわせて、今までの自販機と今後設置する自販機のカタログも請求しておきました。

自分自身の勉強にもなりますので、どこがどう違うと省エネ性能に影響があるのかを

しっかり把握して、仙台1棟目の自販機の交渉にも役立てようと思います。



小さなことからこつこつと積み重ねて、よりよい状態に経営を持っていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする