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不動産投資ではなく不動産賃貸業を遂行していることを理解する必要があると思います。
不動産「投資」と言うけど、実際には投資ではなく不動産「賃貸事業」です。
他の事業に比べたら経営判断が必要な場面は少ないし、アウトソースできる要素は多い。
だからこそ、サラリーマンをやりながら残った時間で不動産を・・・というくらいの
やり方でも何とか対応できますが、だからと言って投資ではないように思います。
将来性がありそうな人に投資をして、自分が会社を作ってそこのオーナーになる、
ということなら確かに投資かもしれません。その場合、経営責任は株主ではなく
雇った社長が取ることになりますから。
しかし不動産投資は雇った管理会社さんが責任を取ってくれるわけではありません。
あくまで経営の最終判断はオーナーです。だからオーナーは投資家ではなく経営者です。
金融機関さんは、担保があるからお金を貸しやすいこと、およびアウトソースしやすく
収益のぶれも比較的少ない安定したビジネスであるからこそ、その事業に対してお金を
貸してくれるというのが基本スタンスです（一部金融機関さんは「サラリーマンが
資産形成するために貸す」「最悪サラリーで返してくれれば良い」という姿勢ですが）。
借りる側の意識が「経営者になる」ではなく「金融商品と比較して割がいいから始める」
ということでは、その後の経営がうまくいくかは怪しいですよね。自分の会社の社長が
会社はお金を生むマシーンだと思ってのほほんとしていたら不安になるでしょう。
それと同じことと思います。
あ、でも金融商品と同じ特性があるところもあります。
「利回りが高いものにはそれだけのリスクがある」という話。これは間違いないです。
金融商品だって、なんだかよくわからない仕組債みたいなやつは金利が高いものですが、
よく見るといろんな条件がついていて結局実際の手残りがどうなるのかわからない、
というものもありますし、為替リスクや格付のリスク、対象の安定度のリスクなどから
利回りが変わってきます。
不動産も同じで、利回りが高いものはそれなりのリスクがあります。
人気のある一等地は利回り５％でも売れますが、車社会の地方の片田舎で駐車場がない、
といった厳しい条件であれば利回り１５％くらいでないと売れないことでしょう。
そこには株などと同じようにリスクプレミアムとして利回りが設定されるわけです。
「東京は利回りが低いけど地方は利回りが高いから回るはず」という安易な発想で
物件を購入するのは、「日本の定期は利回りが低いけど新興国は利回りが高いから」
と、ギリシャ国債に投資するようなものではないでしょうか。
※ギリシャが本当はどうなのかはわかりませんが、イメージで挙げさせていただきました
金融商品と違うのは、経営者として腹をくくり、血のにじむような努力することで
期待利回りに近づけることが出来る、ということだと思います。それでも経費がかかって
実質利回りは低いものになるというオチはありえますが、そこは目をつぶります。
猫も杓子も安易に不動産投資に参入できる環境が整ってきておりますが、そう簡単に
儲かるんだったら、世の中からサラリーマンがいなくなってしまいます。
そんなに甘いものではないはずです。人知れず脱落している人がいるからこそ、
私たちの手元に売り物件の情報がやってくるのです。
不動産賃貸業は投資額に対する利益率が低い事業形態ですが、業績が極端に上下しない
ディフェンシブな事業です。経営者として事業の特徴を理解し、どう舵を取るかが
成功の鍵になるのではないかと思います。
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