電話をいっぱいかけた一日。

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昨日も仕事がたんまりあったのと体調不良とが重なり、何も出来ずじまい。

本日のブログも簡易的なもので済ませていただきます。



太陽光発電については、施工業者の社長さんから電話がありました。電力会社さんの

返答が煮え切らないため、金曜日に社長が直々に交渉に臨んでくるということです。



社長に微妙に意思が伝わりきっていなかったようなので、とにかく連系承諾書が

１２月半ばまでに出ないことには、事業そのものが危うくなる可能性があるよという

ことをしっかりと伝えました。金融機関さんも補助金の協会さんも連系承諾書がないと

動くことが出来ない状況で、全てがそこを待っているよ、と。



社長もその状況を把握し、交渉材料やコネなど、持てるものは全て使う方向で

腹をくくってくれました。結果は金曜日にすぐ報告するということで合意です。



社長が頑張ってくれれば良い結果が出るかもしれないとは思いつつも、来週の月曜日は

一応電力会社さんの営業所への突撃になってもいい準備はしておこうと思います。

最終決定は金曜日ですが、行く方向で腹は固めておこうと思います。



続いて札幌の大規模修繕の状況確認。

１０日頃には終わるんじゃないかと言われていたので、昨日業者さんに電話しました。

バツの悪そうな声をしているので、終わってないんだろうなーと思いましたが案の定。



なぜ終わらないのか確認しましたが、発注した業者さんが他の現場の遅れに巻き込まれ

なかなか着工できずにいるうちに、元々あてにしていた職人さんが時間切れで内地に

出稼ぎに行ってしまったため、急遽他の人を調達しに行っているのだとか。

ちょっとちょっと、頼みますよー。こっちは既にある程度お金も払っているんだから。



とはいえ、この業者さんにはだいぶ安くお願いしているので、あまり文句を言っても

仕方ないものと思います。安いのには理由がある、ってね。仕上がりはきちんとして

いただけるのであれば、細かいことは文句は言いません。ただ、札幌はもう雪が少し

積もり始めているようなので、このまま出来ないのは困りますよー？



あとは足場を組んでいる期間が当初予定より長くなっているので、そこについては

各入居者様に説明して延長のお話をしておいてください、ということも伝えました。

説明が足りないのが一番良くないことと考えております。報告は重要なタスクです。



あとは太陽光関係で補助金の協会の方とも電話し、金融機関さんからの問い合わせへの

対応をお願いしたことと、延長申請の手続きについて細かいことを確認しました。

施工業者さんともこの話をして、必要な資料を電力会社さんから入手いただけるよう

依頼をかけております。



昨日は体調も良くなかったので、いろいろとやりたいことはあれど事務作業はできず。

ふるさと納税をちょっとやったくらいで終わりになってしまいました。

定款作成とかサイト作りとか、やるべきことは山ほどあるんですけどねえ・・・

私、時間の使い方が下手なようです。



今日もまだ調子が悪いので、できるだけ頑張りますってとこでしょうか。

無理せず頑張ります。

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プロジェクトは調整業務が命。太陽光発電もまたしかり。

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太陽光発電関係のスケジュールの確定、および懸案事項の解決をできるように

関係各所と調整を行っております。



先日のブログに書いた通り、１２月末までが勝負の期間となった太陽光発電。

一番重要なのは、１２月末までに連系承諾書を受領することができるか、という点です。

これが貰えないと土地の優先交渉権が不確実なものになってしまいます。



電力会社さんから、連系にかかる費用の概算金額が出てきておりますので、一般的には

そこから１ヶ月もあれば連系承諾書は出てくるであろうという状況です。とはいえ、

１２月末までに土地の契約をしたいという思惑から考えると「思われる」ではなく

「大丈夫」にしておきたい、という思惑はあります。



そこで、施工業者さん経由で電力会社さんに１２月中に連系承諾書が出ることを

確認してほしいという依頼をかけることにしました。土地の決済などもありますので

スケジュールが立たないと困るということを伝えていただこうとしております。

本日、その交渉をしてきてくださるということで話はまとまりました。



もしこの交渉が今ひとつな結果になった場合は、私が直接電力会社さんに乗り込んで

交渉をしてくる想定です。メインバンクの支店長さんも「ひろ＊さんが行くなら私も

同行します」と言ってくれました。頼もしい限りです。お役所体質のところとの

交渉は正直得意ではないので、支店長の老練な交渉術は大変頼りになります。



次に大きなタスクとして、そのメインバンクの支店長さんから、補助金の確度について

明確にしてほしいという依頼が来ていることが挙げられます。



補助金については、本来１月末までに売電を完了させないと補助金取消になる、という

状況なのですが、ある程度確実に連系できる見込みが立っている場合に限って、

来年度まで延長申請することができるのだそうです。ただ、延長申請をしても必ず

許可されるわけではないということは担当の方から伺っております。



このようにふわっとした状態だと、メインバンクさんとしては保証協会さんに出す

資金計画上、補助金を入れていいのかどうかがわからないということでした。可能なら

書面で補助金確約の文書が欲しいということを仰っておりましたが、前述の協会さんの

回答を見る限り、なかなか難しそうです。



支店長としては、とにかくそこをはっきりさせないと手続きが先に進まないので

直接補助金の協会さんと連絡を取って話をしたい、というご意向でした。

こちらとしてもその方が話が早いと思いましたので、そのようにしていただきたいと

回答し、補助金の協会の担当の方にもその旨連絡を入れておきました。

あとは当事者同士でお話をして、その内容を基に話を進めていただければ良いでしょう。



そしてもう一つ。これは問題というより確認事項ですが・・・

土地の接道状況について仲介業者さんに文書（メール）で回答をお願いしています。



今回、２筆の土地のそれぞれを私と投資家仲間がそれぞれ所有し、野立て太陽光を

設置する想定で考えております。両方とも接道要件は満たしているから、２筆が

それぞれ別の所有者になったとしても、問題なく再建築できると聞いていました。



ただ、公図を見ると前面道路に地番がふってありまして、これって私道なの？という

疑惑も出てきております。もう片方の区画を購入予定の方からの質問ですので、

当然ながらこの不安は解消しておかなくてはなりません。私自身も、仲介さんから

口頭で「大丈夫です」と伺っていましたが、正しく説明ができない状態であることから

履歴に残る形で回答をいただいた方が良いと判断しました。



現在、仲介業者さんにメールを投げて、その回答待ちとなっています。

ここについても重点的にプッシュして回答を引き出す必要があります。



登場人物が多いので、先頭に立つ施主が状況をしっかりと把握して調整できなければ

このプロジェクトはうまくいきません。私自身の調整能力を試されています。

１２月末という大きな山場に向けて、しっかりと頑張っていきたいと思います。

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資産管理法人を作らなくては！

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年初に立てた目標を見返してみました。

あ、「資産管理法人を作る」という目標が達成できていない・・・。

年末までの緊急課題として取り組む必要が出てきました。



法人を作るまでにやるべきこと

・合同会社or株式会社の決定　→　合同会社の方向

・決算月の決定　→税理士さんと相談

・定款の作成　→以前作った株式会社の定款から不要なものを省く方針（？）

・法務局への届け出

とりあえずざっくりこんなところでしょうか。

税理士さんとも相談してみようと思います。



電子定款にすれば印紙税４万円を払わなくていいと言うことですが、電子定款を

作るために必要なソフトなどの費用を考えると、行政書士さんに任せてしまっても

いいくらいのお金がかかるように見えます。うーむ。ここもどうすべきか悩ましい。

仙台の法人を作ってもらった行政書士さんに、とりあえず電話で相談してみようかな。



一度株式会社を作っていますので、基本的にはそれがあれば問題はないはずです。

あとは気になるところとしては、うちの嫁ちゃんの扶養の扱い。

嫁ちゃんにも当然ながら会社の役員になってもらい、給与を取得してもらおうと

考えておりますが・・・１０３万以下に抑えておけば引き続き扶養になるのか、

それとも会社役員や代表取締役は別なのかを確認しなくてはなりません。



今のところは給与は出さなくてもいいかなあと思っています。

管理費はどうせ頑張っても１０％は取れないでしょう（サブリース契約にはしない）。

仙台のように独立した法人として機能していて、物件も法人で購入しているわけでは

ありませんので、そことはまた勝手の違う法人になるはずです。



あまりイメージができていないのですが、今週しっかりその辺を調査・確認してから

さっさと法人設立にかかっていきたいと思います。

自分がイメージを作れていなければ、まともに税理士さんと会話もできません。

その辺をしっかりしていこうと思います。

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みまもルーム不動産のプレオープンパーティーに参加。

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赤鬼荘でおなじみ、渡辺よしゆきさんが社長を務める不動産会社がオープンしました。

プレオープンパーティーにお誘いいただいたので、お誘いいただける喜びをかみしめつつ

手土産など持参してお邪魔してきました。



不動産会社さんの名前はみまもルーム不動産。２年前に内装新撰組の平賀さんが

メインとなり、そこに管理スタッフの方と外部からのアドバイザー的なポジションで

よしゆきさんが参加されて設立された会社があり、それをパワーアップさせた感じです。



いつの間にやら、経営陣におそうじのおじさんこと廣田さんや税理士×大家の渡邊さんが。

「あれ？これってＡＯＡ紐づきの会社なの？」と一瞬思ってしまうかもしれません。

そのくらい、いつもの大家さんメンバーが揃っています。



よしゆきさんいわく、前身のみまもルームは管理会社として作ったということでした。

しかし今回の「みまもルーム不動産」は、それだけではなくあらゆることに挑戦したい、

という話です。ＡＯＡでできることもあるけど、ＡＯＡでできないこともある。

そんな「できないこと」を、大家さんと寄り添いながらチャレンジしてみたい。

そういった思いがあるということを伺いました。



既にいくつか構想はあるようで、その中には大家さんのリフォーム時の必須アイテムを

自前で商品開発して安く販売する、なんていう面白そうな試みもあるそうです。



オフィスは「大家さんの秘密基地」というモットーで、気軽に立ち寄れるような

造りにしているとのことです。外観は「カフェでもできたか！？」という雰囲気の

おしゃれなたたずまいになっておりました。



プレオープンパーティーでは「漆喰の壁塗り体験」を実施。私も試しに少しだけ

塗ってみましたが・・・やっぱ職人さんってすごいですわ。思ったより漆喰が伸びずに

ボタボタこぼすわ、塗りムラはひどいわで散々でした＾＾；





説明をする平賀さん。プロの手つきはさすがです。





渡邉先生も漆喰塗り。レア画像（？）





全賃の永井編集長、ハウスメイト東東京支店の谷支店長も漆喰塗り。

これもなかなかのレア画像。





勿論、よしゆきさんも塗ります。スーツ姿で（笑）

ミヤケン宮原社長と、スーツで漆喰を塗る社長コンビ結成。





そして無事完成〜！

今度、こちらの会議室（？）にお邪魔したら「この壁塗ったんだぜ〜」と言ってみようと

密かに思っております（ほとんどやってないくせに・笑）



プレオープンには何十人もの方が入れ替わりたちかわりで訪れていて、にぎやかな

状況でした。居心地が良くて、結局夕方までだらだらと滞在してしまいました。



よしゆきさんも気遣いの塊のような人なので、期待に応えて顔から塗りたての漆喰に

突っ込んでみたり、手土産を私の東京２棟目のテナントのパン屋さんで買ってきて

皆さんに振舞ってくれたり。周りの人を笑顔にできる人はすごいなあと思います。



不動産の話をしたくなったら立ち寄れば、常にやる気のある大家さんが誰かしらいる。

そんな楽しい状況になればいいなと。でもそんなんで儲かるんかいな？という疑問は

あるにはあるんですが・・・（笑）

頑張ってください！応援しています。



最後によしゆきさんの著書の宣伝リンクを貼って〆。

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太陽光発電、またまた問題発生（もういまさら驚かないよ・・・）

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つくづく一筋縄ではいかない野立て太陽光発電。今度は売主さんから優先交渉権の

タイムリミットを設定されてしまいました。ま、そこまで深刻な話ではないとは

思いたいのですが・・・。



事の発端は土地の仲介業者さんからの電話でした。

先日、なんとか固められそうだという連絡をしたばかりでしたので、それに関して何か

追加で説明してほしいというお話が来たのかな？と思って折り返しの電話をしました。



「それがですね〜・・・」



・・・なんか言いにくそうだなあ。悪い話の予感。



「売主さんが別口で購入したいと言う話を持ち掛けられたという話をされてきまして。」



え、そうなんですか？なんで仲介の方が把握していない買付が入るんでしょうか（汗）

まあそこはいったんつっこまずにおきましたが・・・



話を整理すると

・（売主様直接で）別口で街頭の土地を購入したいと言う人が現れた

・１２月末までは、仙台の法人に優先権を与える

　（電力会社様の都合があるので、そこまでは待ってほしいと伝えてあるため）

・１月以降は別の買主候補の方とも交渉をして、条件が良い方に売る

ということのようです。



今のところ、１２月末までには何とか決着できそうな雰囲気を感じてはいますので

おそらく大きな問題にはならないかと思いますが・・・しかし少し焦りました。



少し費用が上がってしまった分についても、まあ何とか吸収できるだろうと言う

目途は立ってきているので、大きな問題が発生しない限りはこのまま継続の方針で

動いておりました。１２月末までには連系承諾書も出て、話は進められるだろうと

踏んでいますので、そこにこの話だとちょっと焦ってしまいます。



太陽光はこれでもかというくらいトラブルや試練が舞い込んできました。

最後の一押しだと思えば、これもまた後で振り返れば良い思い出になるでしょう。

そんな気持ちで取り組んでいこうと思います。



１２月中に一度、電力会社さんの営業所にもご挨拶と念押しをしにいきたいものです。

メインバンクの支店長さんも、行くならついていきますと言ってますし。

業者さんに任せるべきところは任せつつ、事業として大事なところについては

できる限り私自身の目と耳で確認するようにしたいと思います。

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