休日出勤。

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メインバンクさんから、日曜日なのにも関わらず電話が来ました。



今朝も食べ物ブログを更新して、次は不動産ブログだな〜何を書こうかな〜などと

思いを巡らせておりました。そんな折、携帯電話に着信が。誰だろうと思って見ると

仙台の法人のメインバンクさんからです。え、今日って日曜日だよね？休日出勤？



急いで電話に出ると、支店長でした。お休みの所申し訳ありません、と言われましたが

むしろこちらの方が申し訳ない気持ちになってしまいました。



金曜日に保証協会さんとの打ち合わせをして、その結果いくつか資料を作らなくては

ならなくなったということで、その打ち合わせで電話したとのことです。

恐らく、支店としては本件が必達案件になっているのでしょう。



設備利用率が少し高めなのではないかという指摘を保証協会さんに受けたということで、

そこについての理由の確認をされました。こちらも根拠があっての話ではありますので

その想定については一通り話をしました。その上で、もし設備利用率がこちらの想定を

下回ったとしても、しっかりと返済できる原資はあるという話もしました。



支店長としては、その原資を確認できる資料を作りたいようです。

私個人の不動産賃貸業の決算書などを見てみたが、決算書自体からはその根拠が

充分には見えてこないので、追加情報を提示してほしいという話をいただきました。



これに対して、個人事業の範囲で作成しているキャッシュフロー表を追加提出して

そちらで根拠を示させていただきました。今はこのキャッシュフロー表と確定申告の

整合をメインバンクさんで見ているところです。



今このタイミングで、金融機関さんが収益について切り出してくる理由はなんとなく

察しております。補助金の扱いを巡って、金融機関さんと私の間で少し方向性を変えた

箇所があり、その部分の出っ張りが保証協会さんから見栄えが悪くなっているのあろうと

推測することは出来ます。そういう意味では、支店長も私も本当は回るし問題はない、

ということは理解しており、認識は一致しています。



うまく協力しながら、保証協会さんにも今回の趣旨をご理解いただき、案件として

話を先に進めていきたいと思います。



それと並行して、先ほど施工業者さんと打ち合わせをしてきました。

今の状況や今後の見通し、進め方について確認をさせていただきました。

この業者さん、人として信頼できる社長さんですので、話がスムーズに流れていくのを

感じます。ありがたいことです。



電力会社さん側で買取をするしないという話題が最近ホットですが、これについても

恐らくこういうことになると思う、という社長なりの見解をいただきました。

丸々信じるわけではないですが、一つの判断材料にしていきたいと思います。



年末まで全く気が抜けませんが、頑張っていきたいと思います。

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土地の決済に向けて、いろいろなことが急ピッチで進んでいます。



・メインバンクさんと信用保証協会さんの打ち合わせ

・仲介業者さんと売主さんの打ち合わせ

・仲介業者さんと私の打ち合わせ

・施工業者さんと私の打ち合わせ

・司法書士さんと私（および仲介業者さん）の打ち合わせ



今回は仲介業者さんとのやり取りについて。



前にも書いたとおり、１２月中に契約できない場合は他の方と天秤にかけられる、

という状況につい先日までなっておりました。なんで仲介さんをすっ飛ばして、

売主さんに直接そういう話が入るんだよ！？と少々憤慨しましたが、今回の仲介さんは

どうやら専任ではなく一般で受けていたようです。そうでしたか・・・。



「１２月半ばには結論を出せるように動く」としていたので、心の準備はできていたと

思いますが、決済日を金融機関さんの希望で年末にしたいというところは想定外であり、

私も仲介業者さんも慌てて準備を進めている状況です。



売買契約書、重要事項説明書の準備をしていただき、事前に私と売主さんの双方で

チェックを行うことでお願いしましたが、まだ両方とも出てきておりません。

とはいえ、別に仲介業者さんがサボっているわけではないのは理解しています。

先日も夜遅くに「諸経費などの金額の部分はこれでいいでしょうか」というメールが

飛んできておりました。他の決済もあって立て込んでいるものと思います。



決済当日はまだ仮登記になるので、形としては手付金と同等で１割の入金としました。

司法書士さんの連絡先もお伝えし、決済日程の調整も済ませました。



それ以外に、以下の質問を投げかけております。

・仮登記した後、該当の土地に造作をこちらで行ってよいかの確認

　（法的には良いはずですが、道義もありますので）

・該当の土地は開発許可等は不要かの確認

・将来的な接道状況の変化予定の確認

・隣地境界の確認



隣地境界については、今回公簿での売買としていますが、なんせ田舎の土地なので

どこからが境界なのかが正確にわかっているかというと、ちょっと微妙な状態です。

隣との境界が十分にわかっていない状態で森林伐採などを行い、隣地の分まで

切ってしまったら大変です。



別の不動産関係の方からは、隣地とのトラブルにならないよう仲介業者さんに

どこまで開発していいかを明確に示させた方がいい、というアドバイスを受けました。

公簿売買だからどこまで聞いてもらえるかわからないなあと思いつつ、今回そのように

要望を出したところ、仲介業者さんからは売買後になるが地積測量図を基に境界杭の

確認を行ってくる、というありがたい返答をいただくことができました。



今回の売主さんは地元の名士である企業の持株会社さんです。

私が隣地とトラブルを起こせば、その名士の企業さんの名前にも傷がつくと思います。

そういう意味では、私も慎重に話を進めた方がいいという状態であり、仲介業者さんも

そこは汲んでくれたものと思います。ありがたいことです。



また、開発許可の要否についても調べてくれているようです。

昨日着信があり、パワコンやキュービクルの平面・立面図や、パネル配置図、単結線図等

書類を提示してほしいという依頼を受け、それらに対応をしました。どうやらその資料を

土木事務所に持ち込んで確認を取るということみたいです。



何とか期日までに話がまとまり、気持ちよく決済できる状態になればいいなと思います。

仲介業者さんをここにきて急にラストスパート状態にさせてしまい申し訳ない気持ちも

ありますが、まずは何とか決済できるようによろしくお願いします！と伝えるよりほかに

方法はありません。あとは情報提供を極力早くする、というところでしょうか。

私も頑張るので、仲介業者さん、よろしくお願いします！

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不動産投資ではなく不動産賃貸業。

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不動産投資ではなく不動産賃貸業を遂行していることを理解する必要があると思います。



不動産「投資」と言うけど、実際には投資ではなく不動産「賃貸事業」です。

他の事業に比べたら経営判断が必要な場面は少ないし、アウトソースできる要素は多い。

だからこそ、サラリーマンをやりながら残った時間で不動産を・・・というくらいの

やり方でも何とか対応できますが、だからと言って投資ではないように思います。



将来性がありそうな人に投資をして、自分が会社を作ってそこのオーナーになる、

ということなら確かに投資かもしれません。その場合、経営責任は株主ではなく

雇った社長が取ることになりますから。



しかし不動産投資は雇った管理会社さんが責任を取ってくれるわけではありません。

あくまで経営の最終判断はオーナーです。だからオーナーは投資家ではなく経営者です。



金融機関さんは、担保があるからお金を貸しやすいこと、およびアウトソースしやすく

収益のぶれも比較的少ない安定したビジネスであるからこそ、その事業に対してお金を

貸してくれるというのが基本スタンスです（一部金融機関さんは「サラリーマンが

資産形成するために貸す」「最悪サラリーで返してくれれば良い」という姿勢ですが）。



借りる側の意識が「経営者になる」ではなく「金融商品と比較して割がいいから始める」

ということでは、その後の経営がうまくいくかは怪しいですよね。自分の会社の社長が

会社はお金を生むマシーンだと思ってのほほんとしていたら不安になるでしょう。

それと同じことと思います。



あ、でも金融商品と同じ特性があるところもあります。

「利回りが高いものにはそれだけのリスクがある」という話。これは間違いないです。



金融商品だって、なんだかよくわからない仕組債みたいなやつは金利が高いものですが、

よく見るといろんな条件がついていて結局実際の手残りがどうなるのかわからない、

というものもありますし、為替リスクや格付のリスク、対象の安定度のリスクなどから

利回りが変わってきます。



不動産も同じで、利回りが高いものはそれなりのリスクがあります。

人気のある一等地は利回り５％でも売れますが、車社会の地方の片田舎で駐車場がない、

といった厳しい条件であれば利回り１５％くらいでないと売れないことでしょう。

そこには株などと同じようにリスクプレミアムとして利回りが設定されるわけです。



「東京は利回りが低いけど地方は利回りが高いから回るはず」という安易な発想で

物件を購入するのは、「日本の定期は利回りが低いけど新興国は利回りが高いから」

と、ギリシャ国債に投資するようなものではないでしょうか。

※ギリシャが本当はどうなのかはわかりませんが、イメージで挙げさせていただきました



金融商品と違うのは、経営者として腹をくくり、血のにじむような努力することで

期待利回りに近づけることが出来る、ということだと思います。それでも経費がかかって

実質利回りは低いものになるというオチはありえますが、そこは目をつぶります。



猫も杓子も安易に不動産投資に参入できる環境が整ってきておりますが、そう簡単に

儲かるんだったら、世の中からサラリーマンがいなくなってしまいます。

そんなに甘いものではないはずです。人知れず脱落している人がいるからこそ、

私たちの手元に売り物件の情報がやってくるのです。



不動産賃貸業は投資額に対する利益率が低い事業形態ですが、業績が極端に上下しない

ディフェンシブな事業です。経営者として事業の特徴を理解し、どう舵を取るかが

成功の鍵になるのではないかと思います。

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怪我の功名で補助金が円滑に進むことに。

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昨日も仕事のさなか、電話対応や手続依頼などを進めておりました。

太陽光に関しては来週末の契約に向けて工事や保険の見積の再取得、契約書の作成など

急いでやらなくてはならないことが目白押し。一通り整理して関係各位にメールして

何とかかんとか段取りが整った感じです。



それ以外にも、サラリーマンの会社で知り合い、今は仕事抜きで仲良くしている友人から

外国人入居に関するビジネスをやっている人が不動産オーナーとのマッチングを望んで

橋渡しを依頼してきたとかで、私のところに連絡が来たから後日会いましょうみたいな

話をまとめたりしていました。



そんな中、札幌１棟目の施工を行っている業者さんから着信がありました。

こちらは大規模修繕のため外壁塗装の真っ最中のはずが、遅延しまくっていますが

珍しく近況報告してもらっちゃいました（値段が格安なので細かい報告は望みません）。

こちらからそろそろ電話しようかと思っていたところだったので、ちょうど良かった。



こちらについては、民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業の補助金の

申請をしていた案件です。本当は設備工事の実施は、補助金が認定されてからでないと

いけなかったのですが、札幌の雪のことを考えると、待っていたら工事自体が出来なく

なってしまうという危機感もあり、進められるところは進めてしまおうと思ってました。

その結果、補助金がダメになってもそれはそれで仕方ない、と。



しかし、結局のところ施工業者さんの下請の方の別の仕事が遅れたり、その結果として

確保していた職人さんが本土に出稼ぎに行ってしまったりと、格安業者さんっぽい感じの

トラブルが相次ぎ、いよいよ雪が本格的に積もってきた今でもまだ工事は進んでおらず

こっちはやきもきしておりました。気長に待つのはかまわないけど、根雪になったら

もう工事できないでしょー！？どきどき。



ところが、そのモタモタが今回功を奏しました。

一昨日、業者さんのところに補助金の事務局から電話があり、次のプロセスに進む前に

現場を見せてほしい、と。そして昨日、事務局の方が実際に現場を見に来られました。



既に足場は組んであるので、施工は始まっている状況ですが・・・それを見て先方は

「足場は組んであるけど、まだ工事はしていない状況ですね。わかりました。」

とコメントし、補助金交付に向けた次のプロセスに進めることになりました。

あーよかったー。施工終わってたら「補助金は出しません」とか言われてもおかしくない

シチュエーションでした。

※この補助金は、補助金の許可が出てから工事を行うのが原則になっています



施工業者さんが現地で対応した印象では、出す前提で話を進めている雰囲気のようだと。

施工費の三分の一が戻ってくることになるので、出てくれれば本当にありがたい話です。

事務局の方曰く、あと１週間〜１０日くらいは本部で審査があるということでした。

補助金出しますという結論になってほしいです。そして施工も早く進んでほしいです。



今回お願いした業者さんは、安い上に身近なところでの実績もある業者さんです。

ただ、個人でやっているので、いかんせん施工管理の弱さやスピード感のなさがネック。

でも価格を抑えるにはこういうところにお願いするのが一番です。仕上がりは間違いが

ないというのもわかっていることですしね。



生まれ変わったアパートを早く見たいものです。楽しみです！

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ふるさと納税にチャレンジ。なかなか楽しい。

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今年はふるさと納税を試みてみました。

ふるさと納税は２０００円の自己負担金を出すだけで、税金の一部を居住していない

自治体に寄付することが出来る制度です。寄付金はその分確定申告で控除できます。

そして納税した自治体からは御礼の物品が送られてきてウマーという制度です。

詳しいことはググってみてください。



昨年もやろうかどうか迷ったんだけど、結局「不動産ではなんとか６５万円の範囲で

利益が収まっているから、特にメリットはない」と判断して見送ったふるさと納税。

でも冷静に考えると、サラリーマンの給与から発生する税金も控除されるんですよねえ。

つまり、サラリーマンを辞めていない以上、やらない方が損なんじゃ！？と考えました。



そんなわけで、今年はふるさと納税にチャレンジ！

確定申告が必要になりますが、サラリーマン大家をやっている時点で嫌でも毎年

確定申告はします。そういう意味で言うと、ふるさと納税するのに何のハードルも

ないじゃないか、ということに気がついてしまったのです。

え、去年気がつけって？まったくもってその通りです（汗）



私が自治体を選んだ基準としては

・クレジットカードで納税が出来る

・日持ちするものが選べる

という２点。還元率３０％以上という点も意識はしましたが、自分がほしいと思うものが

手に入るならあまりこだわらなくてもいいかなと思った次第です。



オンラインで手軽にできるクレジットカードに対応していない自治体については、

残念ですが面倒なので対応を見合わせました。鹿児島県霧島市とか、前に旅行で行って

いいところだったから寄付したかったんですけど、カタログ取り寄せて銀行振込とか

時間がかかりそうなので今回はパスしちゃいました。



また、うちは嫁ちゃんと二人暮らしなので、あまり大量に貰っても仕方がありません。

ある程度日持ちするものでないと、使い切らないなあというところも意識しました。



そんな観点を踏まえ、私が今回貰ったものは以下です。



・お肉と焼酎のセット（宮崎県都城市）

・白だしなどの調味料セット（愛知県碧南市）

・福袋（高知県奈半利町）

・ホヤのセット（宮城県石巻市）

・オリエンタルユリの詰め合わせ（宮崎県日向市）

・ひものセット（島根県浜田市）



お花は仙台の嫁ちゃんの実家向けに送りました。喜んでもらえればいいのですが。



既に碧南市からは調味料が届いております。



調味料は保存もきくし、嫁ちゃんが喜ぶのでいい選択です。



この季節だと、お歳暮として管理会社さんなどにこれらを発送するのもいいかも。

来年はそういった活用も検討してみたいと思いました。

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