2014年12月31日

年末の金融機関さんご挨拶回りを実施。

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本日は大晦日。今年一年を振り返ってみたいと思う気もしますが、ひとまずそれは

年明け以降に譲ることにします(三が日はネタがなくなりそうだし・笑)。



昨日は金融機関さんが年末の仕事納めだったこともあり、ご挨拶に伺ってきました。

家の近所の信金さんや信組さんには直接店舗に出向いてご挨拶。担当さんの異動がなく、

かつ今後お取引の見込みがありそうな支店さんにはお電話にてご挨拶してきました。

上記で抽出した結果、全部で5行となりました。



家から一番近い金融機関さんは、担当の方がこの一年で変わってしまいました。

私が出張族になってしまったことや、そもそも東京に出物がなくなってしまった

ことなどから、この担当の方とはほとんど話ができずにここまで来てしまいました。

そんな状況なので、昨日はまず雑談レベルの話から。同じ町内なので、町内の話題や

再開発の話題、防災の話題など街づくりに関連すること、および私や私の家族の

話を中心に30分くらい会話をさせていただきました。



いきなり「貸してください」モード全開でも仕方ないと思いますし、元々こちらの

金融機関さんは「もう少し債務が減ったら・・・」というスタンスでした。ですので、

時間をかけてじっくり関係を作っていくことを考えています。今の担当の方というより

その次の担当の方で融資に結び付けたいなあという気持ちです。



そうは言いながら、来年の確定申告が出た頃にでも住宅ローンの借り換えについて

相談させてください、ということだけは伝えてまいりました。そのくらいはねー。



次に家から近い金融機関さんは、先日担当の方が「4月で間違いなく異動ですので」

と話しながら、地区担当の営業さんを一緒に家まで連れてきてくれたようでしたので

そのお礼と近況報告を兼ねてご挨拶してきました。



この担当の方には本当によくしていただきましたし、担当の方自身もお世辞かも

しれませんが「ひろ*さんの稟議書を書くためにいろいろ勉強する機会ができたので

こちらも感謝しています」「ひろ*さんが作った資料を見ていると、自分にも

サラリーマン大家ができるんじゃないかと錯覚してしまうんですよ」などといった

お褒めの言葉を頂戴しました。ありがたい話です。



いろいろな経緯があり、今までは融資課の方が直接対応してくださっていましたが

彼の異動をきっかけとして、今後は融資課直接ではなく営業課を通していくことに

なりそうです。今までがイレギュラーだったので、普通の形に戻るといったところ、

でしょうかねえ。



こちらでも住宅ローンのことを話したら「是非相談に来てください」とのことでした。

最近は都内案件が減っているので、こういう話でコンタクトをつけていく必要が

あります。実際に借り換えもしたいですし、良い話に繋がればいいのですが。



東京2棟目の借り換え提案をしてくれた金融機関さんにも電話しました。

こちらにも住宅ローンの話を持ち掛けたら「是非お願いします」とのことです。

ありがたい。



出張先で開拓した金融機関の方は「最近連絡をくれなくて寂しかったですよ」などと

冗談交じりに言われつつ「こちらでも物件探してくださいね」「金曜日の夜とかも

出張先に滞在することはないですか?食事でも行きましょうよ」とお誘いいただき、

嬉しく思った次第です。真に受けて図々しくアポを取る予定です。



来年あたりに案件を持ち込みたいと思っている金融機関さんが1行ありますが、

そちらは懇意にしている担当者さんがすでに休暇に入っていたのでご挨拶できず。

新年早々また連絡を取ってみようと思います。



そんな感じで、なかなか有意義な年末のご挨拶まわりになったかと思います。

こまめなアクセスが金融機関さんの信頼を作ることになる、と信じて、今後も

できるだけ何か理由をつけて各担当の方に連絡を取るようにしたいと思います。



来年も今年と同様、活動報告や考えたことを中心にブログを更新していきます。

今年一年、ブログ読者の皆様には大変お世話になりました。

良いお年をお迎えください。

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posted by ひろ* at 10:22 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年12月30日

電気代が異常に高くなったのは何故!?

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昨日はサラリーマンの仕事納め。でもすでに会社自体は休暇に入っておりまして、

ただの休日出勤でした。納会もなく、締まらない一日でした。



ところで、仙台1棟目でとても気になっていることがあります。

共用部の電気代がどんどん上がっているんです。何も設備を変えていないのに。



仙台1棟目は購入した時点で、受水槽用の電力契約と共用部の電力契約がわかれて

おりました。特に何も考えずにそのまま分けた状態でここまで来ています。

今回、その共用部の電力契約の電気代が猛烈に値上がりしてきております。

その額、なんとおよそ6倍!どうなってるのこれ。



仙台1棟目は7部屋の小ぶりなマンションで、エレベーターなどお金のかかる設備は

一切ありません。共用部で使っているのは、せいぜい自動販売機と共用部照明くらいで、

そんなにお金がかかる理由はありません。



義母曰く、ここ数ヶ月でじわじわと電気代が上がってきているのだとか。

今月はいよいよどうしてこんな額になるかわからない金額になってしまったので

なんだっつーのよ状態になっているそうです。もうちょっと早く相談してよー!



電気工事の業者さんにお願いして、何か機器類がおかしくなっていないかを調査した方が

いいのかなーと思ったりしますが、残念ながら電気工事の業者さんのつてはありません。

さてどうしたものか。



少し考えた結果、東北電力さんにお電話してみることにしました。原因はわからないと

しても、アイディアは得られるかもしれません。それに、わかれている契約を1つに

した方が基本料金が安くなるんじゃないかとか、そもそも今の契約アンペア数が

妥当なのかなど、細かい経費削減が見込めるアイディアが得られるのではないかと。



というわけで、東北電力さんのお客様相談センター的なところに電話してみました。

しかし、残念ながらそういった話題は営業所に聞かないとわからないということです。

そして営業所はもう冬休み。年明けに営業所から仙台の義母の家に電話をしてもらい

相談に乗ってもらうということで手配していただきました。



うちの義母が「共用部の電気、この間交換したばかりなのにまた切れたのよね」と

言っていましたので、なんとなく器具に不具合があるような気はしています。

そこはそこでやっぱり直さなくてはいけないだろうと思いますので、この際一気に

電気関係の見直しをかけていきたいと思います。



電気代が急に高くなる現象について、何か情報がある方、是非お知らせください。

よろしくお願いします。

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posted by ひろ* at 11:52 | Comment(4) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年12月29日

室内物干しを試してみる。

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現在20位です。昨日は夕方から体調不良で、夜は何もできず。

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昨日は東京1棟目の地代送金や札幌4棟目の償却資産税の支払、29日の引き落としに

向けて口座金額の調整、太陽光発電の用地として、自分では利用できないのにセットで

購入せざるを得なかった用地の売却に関して仲介業者さんと打ち合わせをしたりして

過ごしました。あとは東京1棟目の入居者さんに室内物干しをプレゼントしたりとか。



夕方から体調不良になってしまい、それ以上の作業はできなかったのですが・・・

健康でないと何もできないということで、気をつけなくてはいけないなあと思った次第。



ところで、入居者さんにプレゼントした室内物干しですが、今回はニトリのエアコンに

ひっかけるものを試してみることにしました。

室内物干しハンガー エアコン上手という製品です。



Facebookで紹介している人がいたので、これは便利そうだし手軽でいいなあと考え

さっそくニトリのネット通販でポチッとしてきました。



試しに自宅でつけてみようとしたのですが、エアコンと壁の間にパイプが入る余裕がなく

つけられないことが発覚して断念。エアコンを部屋の角ギリギリにつけちゃったのが

失敗でした。うちも室内物干しがあるといいなと思っていたので、自宅で使ってみて

便利なことを確認してから入居者さんに差し上げようと思っていたのですが、

ぶっつけ本番で渡すことになりました。



東京1棟目には、一人だけ顔見知りの方が入居されています。不動産仲間の知人からの

紹介で、相場より1割くらい安い家賃で入居いただいております。そんな感じなので、

新しいことを試す際は、この方のお部屋で実施するようにしています(笑)



渡す際に、つけて便利だったか、何か問題点があったかを教えてもらえるよう依頼。

まだ感想はいただいていないのですが、うまく使えるようでしたら順次ほかの物件にも

展開していこうと思います。少しでも入居してくださっている方が便利で快適に

過ごしてくれるといいなという気持ちもありますので。



室内物干しと言えばホスクリーンの方がメジャーなのですが、これだと入居者さんに

はいどうぞと差し上げても、設置することができずに終わってしまうと思われます。

自分でつけておいてね、という手軽さで言えば、今回のニトリのやつはいいと思います。

あとは耐久性とかそういった面が気になる、といったところですね。



新しいことを試し続けて、常に成長していく。この気持ちを忘れないようにしたいと

思っております。今回もそんな気持ちの一環で試してみました。結果が出ましたら

またブログにて共有させていただきます。

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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年12月28日

退去立会いも学びの場となりうる。

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仙台1棟目で退去立会いをしてきました。

私がではなく、社長(義母)が。



仙台1棟目は半年前に入居した入居者様が急に退去されることになってしまい、

その後来春からの学生さんが入居することが確定しております。

今回は退去される方の退去立会いということになります。



ちょっと細かいところがある入居者様でしたが、常識もあり細かいことでも事前に

連絡をしてきてくださっていたので、部屋の状況はおおむね推測ができておりました。

鍵を1つ紛失してしまったこと、窓にヒビを入れてしまったこと、などは前々から

把握していたので、その分については請求の対象だねという話をしておりました。



現地では、貸主側が義母と仲介業者さん、リフォーム業者さん。借主側が両親とご本人。

社長は気を遣って「できるだけ敷金の範囲で片付くように調整するようにします」と

先にご両親およびご本人に伝えておいたそうです。



住んで半年なので、お部屋自体には問題はありません。原状回復不要で、クリーニングを

すればすぐに貸せる状態になっておりました。綺麗に使っていただき、ありがたいです。

そして自己申告通り、窓のヒビはありました。その場でリフォーム業者さんに見積を

その場で出していただき、鍵の交換代とあわせていくらになるか計算すると・・・

敷金の範囲では収まりませんでした・・・。



その場で社長がその結果を見せて、申し訳ないけど追加になっちゃいましたということを

説明しました。その上で、端数調整などをして少し安くした金額で、敷金と相殺できない

はみ出た金額について清算を行い、こちらからは日割りの家賃と領収書を返却して終了。

最後に念のために次の引っ越し先を確認させていただき、手続きは終わりました。



社長も2度目の退去立会いで、だいぶやり方を把握してきたようです。

安定感のある立ち回りで、そつなく業務をこなしていただけるようになりました。

今回は退去される方も常識のある方だったのでスムーズにことが進み、良かったです。



全ての業務が済んで解散した後、リフォーム屋さんがぼそっと口走ったのが・・・

「あの窓、保険でいけるかな・・・」

もしいけるのであれば、保険適用の上今回の費用を借主さんにお返しできますね。

それだとありがたいので、検討してもらうことにしました。うまくいけばいいのですが。



リフォーム屋さんはさらに敷地内のコンクリにひびが入って持ち上がっているのを見て

「これも地震保険にならないですかねえ?」と。いやー、建物ではなく敷地の舗装だから

それは対象外じゃないかなと思われます。しかも仙台1棟目は地震保険貰ってますし。



それ以外に、仲介業者さんが「この部屋、エアコンつけられないですかねえ」と。

エアコンがあれば客付けがはかどるということなら、是非導入したいところですが

壁に室外機を取り付ける器具をつけたりしないといけなさそうなので躊躇します。

屋上に配管を伸ばすのが一番コストがかからず建物へのダメージも少ないのかな。

家賃が上がるか客付けが楽になるなら、一つの策として考えてみようと思います。



いろいろな人が建物を見ることで、いろいろな気づきがあるものだなあと思いました。

知識のある方に多数訪れてもらい、様々な観点から検討していくことが必要ですね。

これからも積極的に見てもらう機会を作っていければと思います。

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posted by ひろ* at 15:28 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年12月27日

土地の売買契約と仮登記と融資実行をいっぺんに行う。

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野立て太陽光発電に利用する土地の契約と仮登記、融資が無事に終わりました。

あとは先方の根抵当権の抹消書類が揃うのを待って、決済する流れとなります。



昨日は朝9時から午前中いっぱいかけて、銀行さんとの金銭消費契約を行ったり

土地の売買契約を結んだり(重要事項説明は昨日済ませていた)、売主さんに

手付金を渡したり、融資実行されたお金が証券化されていったん固められたり、

司法書士さんに仮登記を打ってもらったりといろいろな話がありました。



私は仕事があって立ち会うことができず、社長(義母)に立ち会ってもらいました。

還暦を超えてるのに午前中いっぱい拘束されて、さぞ疲れただろうと思いきや

「終わった〜(*^▽^*)/★*☆♪ はー、疲れた」とかいうテンション高いメールが来て

全然元気じゃん!と突っ込みを入れたくなった私です。



特に問題点はなく終わったのですが、多少面倒なことはありました。



まず、金利の支払いの原資。



今回は事業計画の中に稼働までの金利負担の分を織り込んでいたので、それも含めて

融資が出ておりました。なんかタコが自分の足を食べるような話になっていますが、

細かいことは気にしない方針で。



他方、金融機関さんとしては、いきなり全額普通預金の口座には入れず、金融機関側で

融資金額を管理します。支払いが必要になる都度、こちらからその証拠となる書類

(見積書、契約書、請求書など)を提出し、それを受領した段階で融資された資金を

普通預金の口座にお金を移動します。資金使途を明確にするためです。



今回、金利についてもこの資金から払い出す想定でしたが、金融機関の担当者さんは

全額ロックをかけにきたそうです。ここは事前に私も打ち合わせていませんでした。

事業計画に書いた内容を細かにすべて把握されているわけではないのですから、

事前の打ち合わせで明確に伝えるべきでした。



ここでまずいと感じた社長の採った行動は・・・



「わが社は利息払えるほどの体力はありません(キリッ)」



と、どや顔(推定)で担当者さんに言い放ったとか。

うーん、お金がないとか金融機関さんに言わないでほしいんですが(苦笑)



とにかく、社長の機転を利かせた行動(?)で、無事に利払い分は口座に残りました。

社長、ぐっじょぶ!でも次回は「お金がない」とか言っちゃいやですよ。



あとは社長から報告があった内容として、造成をする際には工程表を事前に提示して

売主さんに報告してから作業にかかってほしい、というリクエストがあったそうです。

今回、仮登記とはいえ所有権はこちらに移っているし、造作をしてもいいということは

重要事項説明書にうたわれています。売主さんも別に報告なくてもいいんだけど的な

顔をしていた(社長談)のですが、仲介業者さんが売主さんのために気を利かせて

そんなことを要望してきたようです。



こちらも今回の売主さんと関係を悪化させて良いことはありませんので、作業については

どちらにしても報告しようと思っていました。だから大きな問題はないのですが、

売主さんではなく仲介業者さんが(売主さんの気持ちを代弁するのではなく独断で)

そういうことを言うのはどうなのかなーという気持ちもなくはありません。

担当の方は感じのいい好青年なのですが、それを言い出した社長はちょっとなあ〜。

仲介業を標榜する以上、売主にも買主にも中立に動いてほしいものです。



ともあれ、土地の取得は固まり、話は大きく動き始めました。

今後、やることはまだまだいっぱい残っています。ひとつひとつ片付けて、少しでも早く

売電が始まるようにしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 11:24 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする