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札幌４棟目でマンスリーマンションとしての借り上げの提案をいただきました。
札幌２棟目の営業などを通じて知り合った仲介業者さん（もう４年前の出来事です）が
ちょっと前からマンスリーマンション部門の責任者に昇進しておりまして、その方から
マンスリー用にお部屋を借り上げることは出来ないかという提案をいただきました。
マンスリーマンションとして利用するための借り上げですので、人が入っていようが
入っていまいが、家賃が発生します。さらに、原状回復は借り上げている業者さん持ち。
しかも広告料は不要ということで、なかなかいい条件です。しかも５年とかの
長期契約を結んでくれるみたいで、これまたありがたい条件です。
ただし、良いことばかりではありません。家賃はこちらの募集している家賃よりも
安い価格で借り上げをすることになるということで、収益性は下がってしまいます。
借り上げる業者さんとしても、安く借り上げないと事業の採算はとれないでしょうから
仕方ないとは思いますが・・・。
安くても空室にしておくよりいいから借り上げに応じてしまうのか、あくまで高い
賃料にこだわって頑張るか。どちらを取るか、といったところでしょうか。初期費用が
かなり安くなるので、長い目で見れば借り上げも悪くないのかもしれません。
実際にシミュレーションしてみましたが、数千円の差であれば割と吸収できるなあ、
という印象を持ちました。
ただ、私の場合、札幌４棟目は比較的売りやすい（実際に売るかは別として）物件で
あることから「売却時の利回りを維持する」ことを目指しています。つまり、家賃は
できるだけ高く維持したいのです。
仮に、保有物件を利回り１０％で売ると仮定します。
１０００万の家賃収入があれば、１億円で売却できます。９４０万の家賃収入だと
９４００万となり、その売上高の差は６００万と大きなものになります。家賃収入を
基準に考えれば６０万の差ですから、ひと月５万円頑張って家賃収入を増やすことで
売却時に６００万の利益を得ることができます。
そんな考えがあったので、今回は値下げして借り上げてもらい、安定収入を得るより
自力で募集して何とか高い家賃を得る方向が良いと判断しました。せっかくご提案を
いただいたのに申し訳なかったのですが、お断りをさせていただきました。
とはいえ、別の物件・・・木造築古で売れ難いだろうと思われるものなどについては、
借り上げをしてもらってもいいのだと思います。どうせ最後は土地で売ることになると
思いますから、安くても安定収入が得られ、かつ壊す時に面倒がない形態で貸すのは
悪くない話です。
その物件の戦略に応じて、本当にその手法を取り入れるべきかを検討していく。
そんなことが必要なのではないかと感じております。判断の根拠を見誤らないよう
「その物件に求めることは何か」を意識する必要があると考えています。
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