2014年11月10日

関東→札幌の大家会のバスツアーを開催。

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昨日は関東→札幌の大家会にて視察ツアーを執り行わせていただきました。



以前、かつみんさん埼玉スワローズさんがご自身の遠隔地保有物件を見学するツアーを

組んだ際に、バスをチャーターするという新しい手段を用いていたのが面白くて、

私もさっそくパクってみたいと思っておりました。



鉄は熱いうちに打つべし。気持ちが変わらないうちに、段取りを組んでみました。

会のメンバーの中に1都3県よりもう少し遠いけど、日帰りするにはちょうどいい距離の

物件を保有している方がいましたので、お願いしてそちらを見学させていただくツアーを

組ませていただいた次第です。



新宿駅に8時に集合し、ぞろぞろとバスに乗り込みます。

関東→札幌の大家会 様

「関東→札幌の大家会 様」ご一行。途中のサービスエリアでこのバスを見たおじさんが

やたらと興味を示して声をかけてきてくださいました。ただの興味本位でしたが・・・。



今回の参加者は、主に会のメンバーとそのご親族、それだけだとバスの定員に対して

人数が割れてしまうので、会とかかわりの深い外部の方にもお声掛けをしています。

それでも足りない人が一部いたので、ごく一部特に会と関係のない方もお招きしました。



渋滞にも引っかからず、スムーズに目的地に到着。物件見学タイムです。



リノベ部屋

懇親のリノベーション部屋。家賃をだいぶあげて募集しているようですが、

意外と苦戦中とのこと。清掃だけしたすっぴんの部屋ばかり決まるそうです^^;



ロールスクリーン

勉強になった点その1、ロールスクリーン。

脱衣所がないから、これで簡易的に間仕切りをしているそうです。



ポール

勉強になった点その2、玄関のちょっとしたひっかけるポール。

ここにコートやカバンをひっかけておけたらいいですね。玄関口というのがまた良い。



管理会社さんが現地に来てくださり、おすすめ物件の紹介をしていただきました。

意外とイケイケで、やる気ありそうな管理会社さんです。なるほど、これは心強い。

管理する範囲も広く、フットワークが軽いなあという印象です。



ひととおり視察が終わった後は、お昼ご飯にバーベキュー。

昼食

5テーブル25名。けっこうな大人数になりました。

※顔は塗りつぶさせていただきました



午後は軽く観光地などを見学して、夕方には出発地に戻ってまいりました。

バスツアー、楽しいです。準備は多少手間がかかりますが、車中でお酒も飲めるので

またやりたいなーという気持ちです。非日常を味わえるし、普段なかなか行けない

遠隔地の物件見学も割安にできるし。



参加された皆様、お疲れ様でした。

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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月09日

フィリピンのコンドミニアムの売却に挑戦してみる。

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ちょうど1週間前に書いたフィリピンのコンドミニアムの件を書きながら思いました。

周りの人が損切り覚悟で売りに出しているから自分は売却は諦めた、と書いているけど

「やってみなきゃわからない」といつも自分で言っていることに反しているなあと。

売りに出しもせずに、売れませんと勝手に決めつけているんじゃないかと。



そこで私もぶつくさ言ってないで売却活動をしてみよう!と思うようになりました。

知人が売れないと言っているコンドミニアム以外のものも含め、売却できるのかを

いろいろと試してみよう、と。



ただ、海外不動産を扱う業者さんに関しては、どこもあまり良い話は聞きません。

売却中の知人の話を聞いているがゆえに、耳年増になってしまっている自分がいます。

えー、そんな業者さんだったら任せたくないなあ・・・そんなことを思ってしまいます。



そこで、日本ではなく現地にいる方を頼ってみることにしました。

私は3戸のコンドミニアムを購入しているのですが、そのうち2戸の日本人向け窓口を

執り行ってくださっているエージェントの日本人の方に連絡を取り、売却について

相談をしてみた次第です。何度もお会いしており、日本で一緒にご飯を食べたことも

あります。海外にいる日本人は信頼しすぎるな、的な話もありますが、この方は

信頼して良い方だと感じております。



まずはメールベースで相談したところ、3戸それぞれについてどうするのがいいかを

提案してくださいました。ご自身が窓口になった2戸は、ご自身のネットワークを使い

転売先を探すことは可能だと言う話でしたが、うち1戸はまだこれから伸びるので

できれば保有しておいた方がいい、と。もう片方は今すぐ転売してもいいので、価格を

どのくらいに設定するか指示してほしいと言うことでした。11月中に転売を求めている

お客様もいるので、話を持ち掛けていただけるそうです。



とりあえず、相場がわからないものの、いったんは1割アップでお願いをしました。

安いのか高いのかは、これからエージェントの方と相談しながら判断したいと思います。



残る1戸は、そのエージェントの方のネットワークではお客様は見つけられないという

お話でした。価格帯的にその人が掴んでいる顧客層(=富裕層)のニーズには合わない、

ということです。そのため、現地のエージェントを紹介するからそちらと話をしては

どうか、ということをご提案いただきました。



こちらについても私としては異存はありません。むしろ何でも抱え込まずに、こうやって

提案してくれるのはとてもありがたいです。感謝感謝。



というわけで、買うときは「やってみなけりゃわからない」なのに、売るときはやらずに

決めつけているのはおかしい!と自分で気づいたので、まずはやってみようと思います。

行動しなければ結果はついてきません。これもまた経験と思い、頑張ってみます。

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posted by ひろ* at 06:08 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月08日

見積が出てきたので収支分析してみた。

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仙台法人の社長である義母。その社長が、家族が保有している仙台の土地にアパートを

建ててみようかなという気持ちになっている件に動きがありました。

お付き合いのある業者さんに見積を依頼した結果が出てきたようです。

見てほしいと言われたので、こちらでその内容を見た上で収支を計算してみました。



以下、その内容をつらつらと書いてみようと思います。

前提として、5年で売却するという方針で分析します。



とりあえず利回りベースで評価してみると・・・建築と造成の金額から算出した

利回りは、10.9%でした。土地はすでに持っているのですが、その想定売買代金を

ざっくりと加えると、8.1%まで下がります。うーん、なんとも微妙です。



お金がかかっている原因を見ていくと、土地の造成に費用がかかっているっぽいことが

わかってきました。既存建物や既存のフェンスの解体があるのは当然なのですが、

それ以外の費用もけっこうばかにならないようです。



社長が持っている土地は、容積率80%の土地です。それはもう普通の住宅地なので、

正直アパートを建てるには条件はあまり良くない(建設できる建物という観点から)

というところはあります。



それゆえに、駐車場を作るためにアスファルト舗装をするとか、フェンスを新設するとか

そういう費用が掛かってしまうのは仕方ありません。土地が広いですからね。



あとは、この土地は山を造成して作った団地なので、擁壁があります。隣の土地の擁壁、

自分の土地の擁壁。そして駐車場の出し入れを容易にするために、追加の工事が

どうしてもかかってしまうという現実があります。



だから、どうしても外構にお金がかかってしまうというのは仕方ないのかもしれません。

土地から仕込む案件であれば、たぶん買わないだろうと思います。



ただまあ、土地は持っているわけですから・・・。多少条件が悪かったとしても、

新築で建てて土地売りするより儲かるなら、それはそれでありですよね。



それでは、この建物を建てた場合、どのようなキャッシュフローになるか考えてみます。

具体的な金額を置いてみないとイメージしづらいので、仮に融資希望金額および

建物金額を3000万として計算してみます

(実際のアパートの価格とは違いますのでご承知おきを)



木造アパートの想定なので、法定耐用年数いっぱいの22年借りると計算します。

金利は仮に2.4%としましょう。建物を作る分すべて借入で賄うとします。

そうすると、返済比率はおよそ50%程度になります。もう少し金利を低くして

1.5%になれば、半分以下になります。小さい木造アパートだから誤差の範囲か。

まあここはとりあえず2.4%で話を進めてみましょう。そうすると、借入に対して

年間での返済はざっくり175万。元本返済110万、利息返済65万が内訳です。



5年間家賃は変わらずに維持できたとします。すると、およそ2割くらい残債が

減っていることになります。金利2.4%なら残債は約2450万ですね。

そして家賃収入が3000万の10.9%とすると・・・丸めて330万。



減価償却に目を転じると、3000万の建物なら5年後は簿価は2310万。

融資残高より多少少なくなっています。



アパート単体での税金。法人で建築するので、法人の税率に依存するところがありますが

330万の売上に対して固定資産税10万(最初の3年は割引があるけど考慮しません)

減価償却138万、利息は元利均等だから変わりますが、平均したら65万くらい。

1部屋の入退去があると予想し、かかる経費が20万。空室になって家賃収入が

入らない期間もあると思うので、それによる売上減少を10万、雑費10万します。

※売上減少は本来経費ではないですが、便宜上そういう扱いにさせてください。



そうすると税務上の利益は77万となります。他の物件もあるので、税率は仮に

24.56%とする(400万〜800万の所得額の法人の実効税率)と、税金は

年間19万程度と試算できます。



結果、キャッシュフローは330万の家賃収入から減価償却を除いた経費(115万)と

元本返済の費用を引き算したもの(110万)になりますので、105万となりました。



5年間家賃が変わらず、空室がない前提で考えれば、105万が5年で525万。

これが手元に残るお金となります。



さて、5年で利回り10%でこの物件を売却したとしましょう。

利回り10%で家賃が変わらない前提なら、3300万で売却できます。



手元に残る現金は3300万から残債2450万をひくと、850万。

手元にある5年分のキャッシュフローと足し算すると、1375万となります。



他方、残債は2310万なので、帳簿上の利益はおおむね1000万となります。

この売上高だと法人の実効税率は36.05%(復興法人税加算期間は終了している)

ですので、360万が税金で持っていかれます。



結果、本当の意味で手元に残る現金は・・・1375万から360万をひいて、

1015万ということになりました。



もし、今この土地が1000万以上で売れるのであれば、今売って1000万を

得た方が得になる計算です。5年後の1000万と、今の1000万。

価値が高いのは今の1000万であるのは間違いありません。



節税したところで、元々5年間の法人税の累計は100万にも満たない数字です。

2割節税しても20万。そんなに劇的に変わるものではありません。

今以上に建設コストを落とすか、売却時の税率をコントロールして下げるか。

(800万以下になれば実効税率は23%くらいまで落ちるので、130万くらいは

 節税できることになり、メリットが大きいと思います)

どちらかの手段を講じない限りは、建てても微妙だなあという印象になります。



まあでも、会社の規模を少しでも大きくするという観点で考えれば、建てるのも

悪くはないのかもしれません。半分はファミリーになるから安定するだろうし。

社長に報告して、今後の方向性をどうするか考えてもらいましょうかね〜。

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posted by ひろ* at 11:12 | Comment(0) | 義母の新築計画(建てずに終了) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月07日

SUUMOオーナーレポートが届いたので、早速分析。

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SUUMOオーナーレポートが届きましたので、早速内容を見てみました。



以前のブログで、年内だけ無料でSUUMOオーナーレポートをプレゼントしてもらえる

キャンペーンがあるよ
という話を書きました。そのレポートが無事に届きましたので

中身を見させていただいております。



私が今回申し込んだのは東京2棟目の一番大きな2LDKのお部屋についてのレポート。

ファミリー間取りって、単身間取りに比べて相場がよくわからない気がしています。

それを今回のレポートで理解しようという感じです。



SUUMOからメールで届いたのは、レポート本体とその読み方を解説したマニュアル、

そしてレポートの活用方法の説明書の3種類。



レポートの活用方法は、どの項目を見て設備や家賃をどうするか検討しましょう的な

もので、ある程度勉強をしている人やサラリーマンの仕事をしている人であれば、

釈迦に説法かなと思えるものでした。



レポート自体は、似たような周辺の物件情報をSUUMOのデータを使って集めて

それらと比較して平均坪単価を出したり設備の過不足を比較してくれるものでした。

時間のある人なら、自分でSUUMOを見ることで対応できる内容だと思いますが、

誰かにまとめてもらえるならそっちの方が楽なので、ありがたい話だと思います。



うちの物件ですが、他の現在募集中の物件の情報から算出する平均坪単価と比較すると

だいぶ割安のようです。築年数や構造は加味しなくてはいけないでしょうし、募集中の

物件の賃料と成約賃料は違うはずなので、一概には言えないと思いますが・・・

それでもSUUMOがはじいた平均坪単価に比べ、1700円も安くなっておりました。



これはつまり、今回退去があれば家賃が上がるということではないか!?

いい話じゃないですか〜。にやにやしちゃいます。



あとは,周辺物件の付帯設備との比較表もついてきました。

それぞれに対してSUUMOで検索される際にチェックがどれだけ入っているか、

それらを加味した物件の設備の「強み」と「改善候補」も記載されています。



私の保有する東京2棟目の改善候補となったのは「温水洗浄便座」「追い炊き風呂」

「フローリング」「オートロック」「南向き」の5点でした。



・・・ごめん、どうやって今から部屋を「南向き」にしろと?(苦笑)



オートロックと南向きはさすがに今からは無理ですが、温水洗浄便座やフローリングは

退去後に追加することはできます。追い炊き風呂は資金的に辛いですけど、出来る限り

改善できるポイントは改善していこうと思います。



あとは周辺物件の間取りおよび築年数別の募集物件割合、反響物件割合、平均募集期間が

情報として提供されておりました。これはなかなかいいですね。反響物件なんかは自分で

ホームページからデータを拾っても作ることは出来ません。



レポートの読み方のところには「成約物件レポート」として、近隣物件のうち成約した

間取りや賃料などが記載された物があると書いてありましたが、今回いただいたものには

それはついていませんでした。うーん、この情報が一番気になったんだけどなあ。残念。



とはいえ、自分で調べる手間が省けて大変助かりました。

次回募集からはもう少し家賃を強気なものに設定してよさそうだと思いました。

よーしパパ利回りあげちゃうぞー。



今回の太っ腹な企画を実施してくれたSUUMOさん、およびSUUMOさんと共同で

企画してくれたとなりの大家さんに深く感謝したいと思います。

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posted by ひろ* at 07:08 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月06日

なぜ1棟ものにこだわるのか?

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ブログを読んでくださっている方からご質問のコメントを頂戴しました。

質問いただけるだけでも大変ありがたいことですので嬉しいですね。反響があるくらいは

書いていることを読んでいただけているということの証拠だと思います。



せっかくなので、個別に回答するだけでなくブログの記事として皆さんにもシェアして

いこうかなと思いました。



質問

僕が興味を持っているのは札幌市内の駅近の中古区分マンションですが、ひろさんは

札幌でアパート経営をされているんですよね?

アパートだと除雪の問題や外壁の修繕、あとは冬の札幌は古いアパートだと寒さが

厳しく、それらの対策でいろいろ大変なんじゃないかという思いがあり、今のところ、

区分マンションに気持ちが傾いているのですが、ひろさんがアパート経営に拘る理由は

なんでしょうか?

最近、札幌では条件の良くないアパートは以前より空室が増えている印象です。




回答

一棟ものにこだわる理由は、以下の3点からです。

・規模のメリット

・意思決定の明確さ

・家賃帯

順を追ってご説明します。



まず、1棟ものには規模のメリットがあると思います。

ざっと挙げて以下のようなことがあるかと。



○自分にとっては収入の規模が大きい(それに比例して借金も出費も増えますが)

○物件の部屋数が多いから、賃貸仲介業者さんに頻繁に会うので覚えてもらいやすい

○管理会社さんにとっては管理収入の規模が大きい(適切に対応すれば邪険にされない)

○売買仲介業者さんにとっては仲介手数料の規模が大きい(儲かるから頑張る)



1回の物件取得で、そこそこの規模のものが購入できるのは魅力だと思います。

単身の区分だと、現金で買ったとしても、家賃は3万、管理費1万で手残り2万です。

1棟ものでも区分でも契約の手間と手続きは同じですから、1棟ものの方が少ない手間で

多くの収入を得られるという点で魅力があります。



規模が大きければ、関わる業者さんも「大きな取引が出来るんじゃないか」と期待して

良い条件で付き合ってくれる可能性が増えます(カモにされないよう注意です)。



あと効果があると思うのは、仲介業者さんに覚えてもらいやすいということでしょうか。

区分だと1部屋しかないので、空室もそうそう出ません。決めてくれた仲介業者さんに

数年後の退去時にもう一度営業に行ったところ、既に別の店舗に移動していました、

という話もあるでしょう。仲介業者さんに足を運ぶ回数も必然的に減ります。



1棟ものだと、なんだかんだで定期的に空室は出ます。良い条件をその都度出していれば

「あ、あそこのオーナーさんなら決めやすい」と認知してもらいやすくなります。

結果、営業しなくてもそこそこ決まるようになるというメリットも感じます。



続いて、意思決定の明確さについて。



1棟ものは全て自己責任で運営する必要があります。大変だと思う反面、やり甲斐もあり

面白い面もあります。管理会社さんを変えることも、共用部の設備を更新することも

更地にして売るのも全て自分の判断で出来ます。



区分の場合は、理事会や管理組合があり、所有者の一定の合意がないと何も出来ません。

どれだけ自分が納得いかなくても、他の人が納得していれば変えることはできない、

というストレスがあると考えます。



もちろん、管理組合が全てやってくれるから、区分はやることがなくて楽チンという

考え方もあると思いますので、そこは好みの差かもしれません。あくまで私の発想が

そうだということでご理解いただければと思います。



そして家賃帯について。これは札幌(というか地方都市全般)だからかもしれません。



先にも書いたのですが、札幌の単身区分マンションはスペックや場所にもよるものの

家賃は築20年超の単身もの、25平米程度であれば、3万円前後になると思われます。

これに対し、管理費や修繕積立費を1万円とられたら、手残りはたったの2万円です。



都内で同じスペックの区分だったら、6万円以上の家賃は固いと思われます。

管理費や修繕積立費は地方でも都心でも変わらないので、1万円としましょう。

同じ区分を買っても、手残りは5万円になります。



もちろん、購入価格の違いはありますので一概には言えません。

しかし、6万円の収入に対して5万円残るのと、3万円の収入に対して2万円残るのでは

同じ1万円の管理費とはいえ、管理費が収益に占める割合は全然違います。



私がもし区分マンションを買うのであれば、都心部など家賃が高く取れるところに

するだろうと思います。だから家賃が安い地域の区分所有は今は考えておりません。



せっかくいただいたご質問だったので、ブログにて回答をさせていただきました。

何かの参考になれば幸いです。

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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする