2014年11月15日

こういう仲介業者さんなら喜んで手数料を払いたい。

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仙台1棟目、正式に決まりました。退去前に決定!しかもさらに家賃があがりました。

それもこれも、ひとえに仲介業者さんのおかげです。ありがたい。



以前のブログで書いたとおり、仙台1棟目は申し込みが入るかもしれない状態でした。

学生さんが専門学校に通うために一人暮らしをする、ということで、紹介すると

言ってくれた仲介業者さんがいまして、その顛末がどうなるか?という状況でした。



仙台の客付は今のところ2社にお願いしており、うち1社は私が担当、もう1社は

社長こと義母が担当という形に自然と分担されておりました。今回決めてくれたのは

義母が担当している仲介業者さんです。



昨日、何の前触れもなく義母からメッセージが来たので何かと思ったら申込書でした。

属性の良い父親(公務員)が保証人で、しかも保証会社さんもつけてくれています。

おお、これはガチガチに安定の予感じゃないですか。素晴らしい。



専門学校生で、家賃の発生は2月だか3月だかからで良いということにしました。

よって、しばらくは空室と変わらないですが・・・その分は初期費用を多少頂戴して

おりますので、そこで相殺できるかなと考えています。



これで仙台1棟目も満室確定。退去が12月末なので、2ヶ月くらいフリーレントには

なるものの、満室であることには変わりません。よっしゃよっしゃ。



ところで、義母が懇意にしている仲介業者さん、とても優秀なのです。

今回もいい仕事をしているなあと。それも自分のためというよりは、大家さんのために。



なぜこんなことを思ったかと言うと、こちらが特に何かを言ったわけでもないのに、

募集していた家賃に管理費を2000円上乗せして客付をしてくださっていること。

入居者様のニーズ(部屋は押さえたいが家賃はできれば払いたくない)に加えて

大家さんのニーズ(募集している賃料で決めてほしい)の両方を満たす形にして

くださっていると感じます。



この専門学校の方は2年で退去すると思われます。

2000円の管理費を24ヶ月頂戴すれば、大家さん側は48000円余計に家賃を

頂戴することができます。フリーレントにした分をある程度穴埋めできます。

入居者様は結果として分割払いしていることになりますが、それでも初期費用は

払わなくて済むというメリットを享受することができます。



大家さんも入居者さんも、どちらも受け入れやすくなる提案をしているなあと。

しかも「管理費」というところがミソで、初期費用にも跳ね返りません。

入居者さんの負担もできるだけ少なくしようという意思を感じることができます。



管理費にすると、仲介業者さん自身が受け取れる広告料は増えません。

それでも管理費にするというのは、あくまで大家さんと入居者さんのニーズを汲み取り

その折衷案を提案することに徹しているからなのでしょう。自身の利益を最大化せず

文字通り「仲介」を円滑に成立させることに心血を注いでいるものと思われます。



こういう仕事をしてくれる仲介業者さんはとても信頼がおけますね。

是非一度お食事にでもお誘いしたいところです。仙台に行く時に検討しようっと。

やっぱり良い人に恵まれているなあと思う次第です。ありがたい。

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posted by ひろ* at 09:06 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月14日

安定している時にこそ、次に繋がる一手を。

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最近は自宅関連でトラブルがあったり、サラリーマンの仕事でアップアップになったり

しているのですが、不動産賃貸業に関してはトラブルもなく無風状態で安定しています。

ある意味バランスがとれているようです。これで賃貸業まで退去ラッシュとかだと、

本当に身体がもたない状態になりそうです。



こういう安定している時にこそ、次の一手を打っておくべきだと思うのですが・・・

前述の通りサラリーマンのお仕事で全く余裕がないため、なかなか厳しいです。



とはいえ、そんな中でも全く何もしていないわけではありません。

今後を見据えて、次のような仕込みを進めています。



・地域情報ブログの作成

以前のブログに書いたよう、地域の魅力を発信するブログを準備中です。

東京1棟目、東京2棟目のある地域を引き続き物色していますし、空室が出た際にも

迅速に埋められるような準備もしていきたいと思っています。自宅も同じ地域なので、

もし万が一自宅を賃貸に出すようなことがあれば、その時も効果を発揮します。



さすがに一人ですべてを行うのは辛いので、同じ地域に物件を保有している人にも

お声がけをして、皆で地域情報を発信するような形で進めています。

ブログのタイトルや骨格などを今は決めているところです。なかなか楽しい作業ですよ。



・札幌1棟目の大規模修繕

いよいよ着手しました。

デザイナーさんと打ち合わせをして、色も今までの白い色ではなく、よりモダンで

引き締まった感じを与える色遣いにするよう話をしています。カラーコーディネートで

お手軽にイメチェンをしていきたいと考えています。



色見本を見ながら業者さんと話したわけではなく、電話口で「屋根は壁と同系色で

壁より濃いめで!」とかいう感じでオーダーしているので、正直どんな色合いになるか

多少ドキドキものです。うまく目論見通りの色合いになればいいのですが・・・。



大規模修繕を行ったため、手元の資金的にもけっこう寂しい状態になってしまいました。

次の種銭がたまるまで、おとなしくしていないとだなあ・・・。



12月には2部屋が空室になります。そのうち、仙台1棟目の空室は恐らく懇意に

している仲介業者さんが学生さんを埋めてくれるということでほぼ話がついている状況。

あと1室が札幌4棟目ですが、こちらは時期的にもちょっと苦戦するかなと思います。

家賃もあげているし、1階だし、冬で雪が降ってるし。でもこれがさくっと埋まれば、

完全満室が見えてきます。札幌1棟目の空室も、補助金の兼ね合いがあるものの

引き合いがあり、たぶん補助金の許可が出た後すぐ埋まりそうな気配ですので。



そんな感じで順調は順調ですが、こういう時にこそ次に向けた一手を繰り出すことが

必要になるのだと思います。知恵を絞っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月13日

太陽光発電、またまた待ち状態な上に追加費用まで!

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太陽光発電、なんかまた微妙な話が出てきました。「逆バンク」だそうです。



太陽光のステータスですが、おさらいすると

・銀行融資:連系承諾書が出れば実行可能

・土地売買:連系承諾書が出たら契約/根抵当外し/実行

・補助金:連系承諾書が出て電力会社に費用を振り込んだら、延長できるか調整する

・電力会社:連系承諾書を出すための検討をしている

というところで、電力会社さんが連系承諾書を出せば話が進んでいく状態です。



接続検討申込の結果、連系は可能だという話になっていたので、連系承諾書は問題なく

出てくるだろうと期待しておりました。しかしなかなか電力会社さんから出てきません。

どうしたのかと思って問い合わせたところ、接続検討申込の結果が出てから時間が経って

いるので、もう一度接続検討申込でやったことをやり直しているということです。



接続検討申込の結果が出たのが6月。本申込をしたのが9月。3ヶ月でそんなに変わる

ものなのかという感じはあるのですが、他の事業者さんが連系をしているので、

変電所の状況が変わっているから、再度検討という形にならざるを得ないそうです。



そんな状況なので、しばらく太陽光発電は停滞することになりそうです。うーん・・・



仲介業者さんや金融機関さんに、今の状態を整理して報告しようと思い、文書を

作っていたところ、施工業者さんから連絡がありました。電力会社さんから中間報告が

あり、逆バンクが発生するので100万単位での追加費用が発生するとのこと。

うげ、ちょっと勘弁してほしいんですけど・・・



逆バンクって何だろう?と思って調べてみました。

このサイトなどを見ると、電力会社が電力の買取をする際に、電気の品質を保てない

状態になることを防ぐための追加工事なのかなと感じました。

あとで業者さんに詳しいことを聞いてみようと思います。



追加費用は厳しいなあ・・・しかも「最大12ヶ月待ち」とか言われてますし。

とりあえず、どうなるか様子を見るしかなさそうです。まあでも1000万とか

余計にかかってたら、完全に事業として破綻してしまうから、そうではなかっただけ

マシなのかもしれません。なるべく良い方向に考えようと思います。



山あり谷あり、なかなかすんなりいかない太陽光発電ですが、ここまで来ているので

あとは腐らずにじっくりとやっていきたいと思います。どんな結果になろうとも、

それが天の思し召しなんだろうと思う方向で。

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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月12日

マンスリーマンションとしての借り上げを提案いただきましたが・・・。

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札幌4棟目でマンスリーマンションとしての借り上げの提案をいただきました。



札幌2棟目の営業などを通じて知り合った仲介業者さん(もう4年前の出来事です)が

ちょっと前からマンスリーマンション部門の責任者に昇進しておりまして、その方から

マンスリー用にお部屋を借り上げることは出来ないかという提案をいただきました。



マンスリーマンションとして利用するための借り上げですので、人が入っていようが

入っていまいが、家賃が発生します。さらに、原状回復は借り上げている業者さん持ち。

しかも広告料は不要ということで、なかなかいい条件です。しかも5年とかの

長期契約を結んでくれるみたいで、これまたありがたい条件です。



ただし、良いことばかりではありません。家賃はこちらの募集している家賃よりも

安い価格で借り上げをすることになるということで、収益性は下がってしまいます。

借り上げる業者さんとしても、安く借り上げないと事業の採算はとれないでしょうから

仕方ないとは思いますが・・・。



安くても空室にしておくよりいいから借り上げに応じてしまうのか、あくまで高い

賃料にこだわって頑張るか。どちらを取るか、といったところでしょうか。初期費用が

かなり安くなるので、長い目で見れば借り上げも悪くないのかもしれません。

実際にシミュレーションしてみましたが、数千円の差であれば割と吸収できるなあ、

という印象を持ちました。



ただ、私の場合、札幌4棟目は比較的売りやすい(実際に売るかは別として)物件で

あることから「売却時の利回りを維持する」ことを目指しています。つまり、家賃は

できるだけ高く維持したいのです。



仮に、保有物件を利回り10%で売ると仮定します。

1000万の家賃収入があれば、1億円で売却できます。940万の家賃収入だと

9400万となり、その売上高の差は600万と大きなものになります。家賃収入を

基準に考えれば60万の差ですから、ひと月5万円頑張って家賃収入を増やすことで

売却時に600万の利益を得ることができます。



そんな考えがあったので、今回は値下げして借り上げてもらい、安定収入を得るより

自力で募集して何とか高い家賃を得る方向が良いと判断しました。せっかくご提案を

いただいたのに申し訳なかったのですが、お断りをさせていただきました。



とはいえ、別の物件・・・木造築古で売れ難いだろうと思われるものなどについては、

借り上げをしてもらってもいいのだと思います。どうせ最後は土地で売ることになると

思いますから、安くても安定収入が得られ、かつ壊す時に面倒がない形態で貸すのは

悪くない話です。



その物件の戦略に応じて、本当にその手法を取り入れるべきかを検討していく。

そんなことが必要なのではないかと感じております。判断の根拠を見誤らないよう

「その物件に求めることは何か」を意識する必要があると考えています。

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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月11日

銀行さんが融資したくなる決算書の作り方を学ぶ。

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昨日は保険代理店の方と会って、仙台の法人の決算書の作り方についてアドバイスを

いただいてきました。



私は生命保険の代理店さんと損害保険の代理店さん、それぞれ1名ずつお付き合いを

させていただいております。元々は損害保険の代理店さんに生命保険も任せようと

思っていたのですが、私自身の家系が先天的に持っている内臓の数値異常があるため

損害保険の代理店さんのところでは生命保険に入ることができませんでした。

その時に、損害保険の代理店さんが懇意にしている生命保険の代理店さんをご紹介して

いただき、そちらで何とか保険に加入できるようになった、というところです。



生命保険の契約時になんだかんだとお話をしたのですが、この代理店さんは中小企業の

決算書を分析して助言をすることができるということでした。私自身も決算書の見せ方に

ついては不勉強なところがありますので、勉強したいのでいずれ法人の決算書の分析を

お願いしたい、ということを伝えておりました。



そして先日、法人の試算表ができたので、こちらの分析と助言をいただくために

昨日打ち合わせをしてきた、という次第です。



私の場合は、銀行さんが評価しやすい決算書にしたい、という希望があります。

その前提で以下をお読みください。



そういう目的の場合は、PLに関しては決算書の下の方にできるだけ経費を入れるべし、

という鉄則があります。売上原価より販管費、販管費より営業外費用、という具合です。



売上から売上原価を引くことで売上総利益が計算される。

売上から売上原価と販管費を引くことで営業利益が計算される。

営業利益に営業外収益と営業外費用を加味することで経常利益が計算される。

経常利益に特別利益や特別損失を加味することで当期純利益が計算される。



そんな関係にあります。



本業の調子がいいように見せるためには、できるだけ売上原価には数字を計上せず、

できる限り営業外費用にて処理することで、営業利益は大きく見せることができます。

こうなれば「本業は調子が良かったけど、それ以外の一過性の要因が足を引っ張って

今期は調子がそれほど良くなかった」「売上総利益や営業利益が高いので、今後の

改善は見込まれる」という論旨が成立します。



また、BSについては流動資産を増やして流動負債を減らすことが肝要となります。

起業の格付けを行う際に、流動資産と流動負債の比率を見る項目があります。

この数字はスコアリングに影響を与えやすい項目なので、比率が下がるような決算書を

作っておくと財務状態が良いという形に見えるそうです。



流動資産にはすぐに換金できるものが含まれます。法人で役員にかける保険なども

流動資産に含まれるという考え方になるそうです。



流動負債は短期で返済すべきものが含まれます。長期にわたって返済するものについては

固定負債に含まれます。



流動負債になっているものの中で固定負債にできるものはないか?

個人でかけている保険を法人に切り替えて流動資産を増やせないか?

こういったところが検討事項になるかと思います。



私の場合は、社員立替金が流動負債にきていましたので、今年の決算ではこれを

固定負債に切り替えるようにすれば、格付が向上する可能性があるということを

指摘いただきました。さっそく税理士さんにお願いしようと思います。



それ以外にも、相続に関する話や旅費規程など、いろいろなことを教わりました。

こういうことをアドバイスしてくれる人を身近にいかに増やせるかも重要だと思います。

経営者である以上、決算書を読み解ける男でありたいものです。

今後も精進していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする