2014年11月20日

現状調査を行い、修繕計画を検討する。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。昨日は久々に一人飲み。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



直近1〜2年以内にやる必要があるだろうと思われる札幌3棟目の修繕の計画を

立てているところです。



以前、外壁の剥がれに関して保険が適用されなかったということをブログに書きました。

適用されなかったな〜残念だな〜で終わってしまっては、建物に対して水が回ってしまい

問題になる可能性があります。そこで管理会社さんの提案により、まずは調査を行って

どのくらいの時期にどのような方法で補修をすべき
かを確認してもらうことにしました。



先日、その件で管理会社さんと連絡を取りました。札幌も雪が降りはじめたようですので

補修とかしている余裕あるのかな?もしかして調査できないまま持ち越し?その辺を

確認しようと思いまして。あ、同時に頼んでいる天窓の漏水の補修状況も併せて確認ね。



管理会社さん曰く、調査は完了しており、この冬を越すために慌てて補修する必要は

ないだろう、という見解でした。よかったー。札幌1棟目の修繕をやったばっかりだし

今そこまでやるのはちょっと辛いなあと思っていました。



とはいえ、来年か再来年くらいには修繕した方がいいでしょう、ということですので

今から計画的に修繕費用を積み立てておかなくてはなりません。商売道具の建物が

水でダメになってしまっては困りますので、覚悟はしておこうと思います。



まあでも札幌3棟目の修繕が終われば、中古系の建物の修繕は全て完了しますから、

しばらくは安心できる状態になります。予想される大きな出費が出るプレッシャーからは

開放される、ということで前向きに捉えたいと思います。



外壁の工法に関しては、サイディングの増し貼りがいいでしょうとのことでした。

工賃を安く抑えるコツとして、冬のうちに春の工事を手配してしまうことや、

建材の見本市?みたいなのが冬あるので、そこで安く部材だけ仕入れてしまって

トータルコストを下げる方法など、いくつかの方法も教えていただきました。



こういう知見をしっかりと活かし、修繕計画を練っていこうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月19日

社長は「すぐやる課」所属ですか!?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。今日も寝坊したー。しかも昨日より本格的に!

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



仙台法人の社長を勤めてもらっている義母と、新築について電話で話しました。



前回ブログに書いた収支分析は既に報告済みで、それでもやるの?という

問いかけはしてありましたが、義母としては「もうやると決めた」「今のままだと

土地は売れない」ということを言っており、ああもうこうなったら突き進むなあと

いう感じでした。義父も「安く売るのはちょっとねえ」という感じみたいですので

建てるのが家庭としての総意になったようです。



義母曰く、「土地が真南を向いていないから実需の人が買うには弱い」そうです。

だったらそんな土地をなぜ自分たちは買ったんだ、というところはあるのですが、

それをここで突っ込んでも仕方ないので黙っておきました。



太陽光も待ち状態になっているし、土地も売れないままだし、全てが中途半端なまま

年を越すのは嫌だ、という気持ちの問題もあるようです。うちの義母、せっかちだから

なんでもすぐやらなきゃ気が済まないし、結果が出ずにグズグズしているのも嫌いだから

いまの中途半端な状況に耐えられないみたいです(苦笑)



前回終始分析した時より、安く作れる業者さんも見つけて来たみたいです。

コストが約10%減少するので、これなら収支合うでしょうと言ってました。

こりゃあもう止まらないから、損しないように全力でサポートするしかないです。



気持ちはわかったので、もうやるしかないですね。やりましょう。

そんな返事をした翌日には既にメインバンクさんに話をしに行ってました。はやっ!

自分で「あたしはすぐやらないと気が済まないから」と言ってましたが、ここまで

早いとちょっと焦ります。松戸市役所の「すぐやる課」状態です。



メインバンクさん的には「太陽光はどうするんですか!?」という反応だった模様です。

いや、そりゃーそうでしょう。私が行員さんだったとしてもそう言いますよ。



義母は「やらないなら他行さんに持ち込んでいいですか」と、これまたせっかちな

申し入れをしたようで・・・いやいや、それは極論すぎると思いますが(汗)

とりあえず話を聞いてもらうことになったそうです。



メインバンクさんとしては、恐らくここで新たな借入をすることで、せっかく

固まっていた太陽光の融資も再審査になることを恐れているのだと思います。

そりゃあ借入額が変わっていたら、前提が違うわけだからもう一度検討させてくれ、

ということになりますよね。たとえ他行で借りていたとしても、です。



義母にはたぶんそういうことだと思うよと説明したんですが、納得しません。

「こっちの事情だってあるじゃないの!固定資産税払うだけの土地とか困るのよ!」と

わーわー言ってます。いやでもそれ、銀行さんからしたら関係ないことですし。。。

私たち大家さんが入居者さんに「こっちの事情もあるんです!借金返済しなきゃだし、

家賃をなんで免除してくれないんですか!」とか言われたら怒るでしょ?

ある意味、それと同じことを言っていると思っていただかないと。



メインバンクさんからも私のところに電話が来ていたので、折り返してみたものの

なかなかタイミングが合わずお話できませんでした。うーん、早速面倒なんですが

サポートすると言ったからにはうまく説明して、双方納得の状況に持って行かなくちゃ。

しばらく大変かもしれませんが、とりあえず頑張ります。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 義母の新築計画(建てずに終了) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月18日

3ヶ月の家賃滞納が解消されました!

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。軽く寝坊気味。出張なのに。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



ちょっと大きめな滞納が解消されました。よかったよかった。



昨日は楽しい家賃の送金日。物件によって日にちはバラバラなのですが、15日は

札幌1棟目と札幌3棟目の家賃が送金されてきます。



札幌3棟目が一番滞納が多い(というかこの物件以外はほぼ滞納無しです)ので

ちょっと緊張するのですが、今回このお部屋で3ヶ月滞納になっていた分が一気に

解消されました。3ヶ月分家賃が振り込まれています。わーい。



このお部屋の方なのですが、購入前からお住まいになられております。

契約者が本人名義ではなく法人名義となっており、その法人は前所有者様がお取引を

されていた出入りの業者さんだと言うことです。その業者さんの関連の方が住んでいる、

ということと理解しております。



この方、以前からプチ滞納を1〜2ヶ月しては、いつの間にか全額一気に支払っている、

という動きを繰り返している方です。内装関連の仕事をされているようなのですが、

どうしてそういう支払い方になるのだろう。パチンコで当たった月にまとめて払ってる、

とかそんなことなのかもしれませんが、真相は闇の中です。



そしてこの入居者様が、例によってまた滞納を始めました。最初はまたかと思っただけで

あまり気にしていなかったのですが、先月いよいよ滞納が3ヶ月になり、大丈夫かな?と

少し心配になった次第です。2ヶ月遅れくらいまではよくあるんですが、3ヶ月という

事態になったことは記憶している限り今までありませんでした。



気にしていた理由の中には、送金の方法が変わったからというのもありました。

この管理会社さんは送金までに家賃が入金されない場合、その分をいったん立て替えて

送金してくださっておりました。しかし、札幌3棟目に限っては、私がリスク満載の

入居者様を高確率で連れてくるものですから、さすがに立替は厳しいということになり

双方合意の上で送金の方式を変更しております。



今までは送金額が変わらないため「あ、なんか滞納しているなあ」「でも管理会社さんが

立て替えてるから、きっと頑張って回収してくれるだろう」という感じだったんです。

(この時点でダメな経営者ですよねえ・・・自覚はあります)

しかし、今は実際にその分が未回収として送金されてきません。今までに比べれば、

送られてこないことをやきもきしてしまうわけです。



そんなこともあり、ちょっと心配していたのですが・・・

今回、まとめて3ヶ月分の入金があったということで、ほっとしました。

滞納しても最終的にまとめて払ってくれるお客様だというジンクスは無事守られました。

よかった〜。やっと満室になったのに、また滞納で出て行かれたらたまりませんから。



札幌は冬シーズン。人が動きません。うちの物件は属性があまり高くない方を

ターゲットにしておりますが、過去の傾向として12月〜3月は動きません。

4月以降まで空室が続くという事態は避けたかったので、入金があったことを

素直に喜んでおります。空室が増えなくてよかった。お金くれる人いい人ね。



アパート経営に関しては、割と運気が向いている気がします。

新規の購入は相場が高すぎてとても手が出ませんので、基本的には既存物件の運営に

注力し、足元を固めていくことを行っていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月17日

溜まっていた事務処理の対応状況(って、興味ないですよね・・・つまらん記事ですいません)。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。今週も気合入れてかなきゃ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日はたまっていた事務処理をこなしていきました。



主催している大家さんの会の勉強会の日程調整や当日のスケジュール、場所の調整、

お店の予約など、サラリーマンの仕事が多忙でなかなかできなかったことへの対応。

11月は初心者さん向けの勉強会を、12月と1月には関東→札幌の大家会の勉強会と

懇親会がありますので、そちらの準備をしました。



関東→札幌の大家会の会員入れ替えや問い合わせ対応。

この会は少人数で濃いつながりを実現することを目指していますので、その観点で

定期的にアクティブでない正会員とアクティブな準会員の入れ替えを実施しております。

それ以外にも、準会員として入会したいという方が数名いましたので、そちらの

登録処理などを進めていきました。



年末調整の準備。サラリーマンならそろそろ必要な作業ですね。今年は生命保険への

加入などもありましたし、嫁ちゃんの扶養化という作業もありますので、去年までより

書類が若干増えました。しっかし、自宅を買ってからもう8年目かあ・・・早いなあ。



送金の準備。まあこれは当たり前ですね。ローンのお金はしっかり支払います。



税理士さんへの今月の入出金の報告。管理会社さんから送金明細を受領した段階で

早々に税理士さんにそれを転送して、税務処理を土壇場でばたばたやらなくていいよう

対応しているつもりです。ま、結局ばたばたするんですけどね。



フィリピンのコンドミニアムの転売に関して、エージェントの方への連絡。

これも先週末メールを貰ってからずっと返信できずにいた内容です。

転売を引き受けてくれた1戸については、その価格で売れた場合に具体的に転売益が

どのくらいになるのかを試算してくださいました。こちらからの質問事項を投げて

返信を待っているところです。

転売を引き受けていただいた方のコンドミニアムは良いとして、問題は引き受けて

いただけなかった1戸だな・・・どうしようか。



たまっていたメールやFacebookメッセージへの返信。遅くなってすみませんでした。



各管理会社さんへの顛末がわからなくなっている事象の確認。

札幌3棟目の窓からの漏水の修繕時期、札幌4棟目の大雨で崩れた塀の対応。

この2点の顛末がわからなくなっているので、管理会社さんに確認のメールをしました。



先週お話をしてきた保険代理店さんへの追加の質問の送付。

特に仙台の法人の格付がどうなっているのかが気になります。



地域情報ブログの素案のまとめ。企画書のようなものを作り、メンバーに回覧中。

なにげにこれが一番時間がかかった気がする。



防犯関連で地域との根回し(町内会や管理会社さん)、価格調査。

先週ちょっとした事件があり、その関係で防犯カメラやセンサーライトなどを物件に

取り付けようかと考えています。その関係で、物件所在地の町内会や管理会社さんに

経緯のご報告や取りうるべき防犯対策などの助言をいただいてきました。



集客用に作成しているサイトのアクセス解析の設定変更や各種プラグイン設定。

作り始めたばかりのサイトですので、まずはコンテンツをしっかり作りこみながら

半年くらいかけてドメインが育つのを待つ、というステータスになります。



仙台の義母に銀行へ持ち込むべき資料の指示と情報収集。

義母は新築をする気持ちを固めたようです。やるならサポートしなきゃ。

その関係で指示だしをし始めました。



太陽光発電の売主様に渡すレターの作成。電力会社さんの状況を伝える手紙を書いて

売主さんに当面売買契約を待ってもらうようにお願いするレターを書きました。

仲介業者さん経由で渡してもらう予定です。しかし、連系費が上乗せされそうだ、

ということについては今の段階ではまだ書かないことにしました。見積が正式に

出てから、ということで。



これ以外に嫁ちゃんとのモンハンタイムも取りましたので、まあけっこういろいろと

溜まっていたことが片付いたかなとは思います。まだそれでもやるべきことはいっぱい

残っているんですけどね・・・。



さて、今週も平日はサラリーマンとしてしっかり勤め上げてまいります!

夜の時間が少しでも取れて、週末まとめてあれこれ対応という風にならないように

時間管理を行っていくことを今週の目標にしたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:00 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月16日

漏水発生の速報が!

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。昨日は安息日、今日は事務作業の日。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日はいろんな人から連絡が来た一日でした。

看板作成を頼んでいるデザイナーさん、札幌1棟目と3棟目の管理会社の社長さん、

札幌1棟目の大規模修繕を依頼している業者さん、大家直接募集サイトを運営している

会社の責任者の方、太陽光を一緒に取り組んでいる仲間、仙台法人の社長をやって

貰っている義母、などなど。



ブログに書きづらい内容もありますが、記事にできるものは順次書いていく予定です。

一番わかりやすいところで、今日は管理会社の社長さんからの電話の内容について。



電話をふと見ると、管理会社の社長さんからの着信履歴が。

札幌はここ数日大雪だということでして、何か設備の不具合が出ないか少し気にして

おりました。とはいえ、担当スタッフではなく管理会社の社長さんからの電話というのは

何なんだろう?と着信を見て不思議に思った次第です。もしかして、前に検討していた

物件の指値が通りそうとか、そういう話!?だったら嬉しいんですけどねえ。



そんな感じで、なにかなーと思いながら電話に出ましたところ・・・

「札幌1棟目で漏水が発生しました」

いやーんorz



原因はまだわからないのですが、長期で空室にしておいたお部屋から漏水が発生した、

ということでした。内装の下調べなどで業者さんが様子を見ていたところ、漏水が

あちこちに発生している状況だったようです。



救いはこのお部屋以外に被害が発生する余地がなかったことと、これから内装をやるので

漏水を直す以外に大きな費用が掛からないことでしょうか。



漏水が発生したお部屋は、階下がピロティになっていて、そのピロティの駐車場も

今は契約者がいない状態です。漏水したとしても大きな問題にはなりません。

10年以上住んだ方が退去していったお部屋なので、元々部屋はかなりの手直しが

必要な状態です。これから工事するお部屋の内装がダメになってもダメージはなく、

漏水自体を修正する以外の費用は特に発生しない、ということになります。



なぜ漏水が発生したのか?

その明確な理由はまだわかりませんが、考えられる原因としては長期の空室の間に

水抜きができておらず、凍結による破損事故が発生した可能性があるかもしれません。

この辺は何が原因かを管理会社さんに確認してみたいと思います。

事故の内容次第では保険適用になるかもしれませんし、保険対象ではない経年劣化なら

他の部屋にも同じことが起こる可能性がありますから。



表面的に「漏水治ってよかった〜」だけではもったいないです。



なぜ漏水が起こったか?

他のお部屋への影響はないか?

今後同じような事故が起こらない対策は考えられないか?

事故の処理のために使える補助制度や保険契約はないか?



そういったことを多角的に捉え、今後につなげていくことが必要だと思います。

漏水事故から来る教訓、しっかりと学んで次に活かしたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:26 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする