2014年11月25日

賃貸併用住宅の新築見学会に参加し、相続の大変さを知る。

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三連休はいろいろな行動をしましたが、その中でも強い印象に残っているのが

某女性投資家さんの新築見学会です。あまり細かいことは書けないのですが、

自分の頭の整理も兼ねて、書ける範囲で書いてみようと思います。



物件は都内某駅から徒歩5分程度の好立地。老朽化したご自宅を賃貸併用住宅として

建て替えるプロジェクトでした。建物そのものは工期の遅れがあり、まだ完成していない

部分が割と多かったですが、1LDKのゆったりとした間取りの賃貸用のお部屋は

竣工前に満室が確定しているということで、素晴らしいなあと思いました。



ご自宅部分は地下1階と1階。これは完全に個人的な感想ですが、地下室って

その存在だけでわくわくします。オーナーさんは音楽教室を営んでいるということも

ありますので、地下室は防音の観点でも良いのではないかと感じます。



ただ、一般的には地下を掘るとコストに跳ね返ります。建設費は高くなったのでは?

そう思ったのですが、オーナーがおっしゃっていた坪単価を聞いてびっくり仰天。

地下室掘ってそんなに安く作れちゃうんですかぁ。すげー。

見つけるまでかなりの業者さんに見積をお願いしたみたいです。その努力に脱帽。



賃貸部分を上層階に配置し、自宅は1階と地下1階に。

賃貸併用住宅を作ることで「収益を得る」ことを重視しているか「ただで自宅に住む」

ことを重視しているかは、自室の配置を見ればなんとなくわかる気がします。

今回はもちろん前者の収益を重視していることに間違いありません。賃貸住居の家賃を

高くとるため、条件のいい上層階を賃貸用としているわけですから。



収益を得ることにこだわっていると言えば、もうひとつそれがわかるポイントが。

屋根に太陽光発電の設備がついていました。なんというスキのなさ。貪欲です。

あらゆる機会損失を許さない強い意思が感じられます。



そんな「収益を得る」ということにしっかりとこだわった新築賃貸併用住宅。

この物件を建てかえるまでのいきさつを、見学会に伺った人向けにオーナーが

レジュメを用いて説明してくださいました。



・・・私は「相続」というものをなめてました。ごめんなさい><

想像もしなかったようなキーワードがポンポン飛び出し、唖然としちゃいました。

いやはや、虫も殺さぬような顔をして、すごいことやってます。さらっとお話をして

おられましたが、実際にはその数十倍もの苦労をしているのであろうということが

容易に想像できます。



権利関係の整理、親族の取りまとめ、贈与の手法、資金の捻出などなど。

具体的なことをここで書くわけにはいきませんが、相続ってこんなに大変なのかと

びっくりするような話のオンパレードでした。



私自身は権利関係が複雑な不動産を親族が持っているという話も特にありませんし、

自分自身は自分単独の名義で不動産を保有していますから、相続という言葉に対して

それほど興味は示しておりませんでした。相続される側としても相続する側としても

複雑性はない状況です。特に子供がいないことが大きいです。

ですので、相続のことを考えることって、ほぼありませんでした。



今回の話を聞いて、円滑な相続を行うには膨大なパワーが必要なのだなと感じました。

自分の身に降りかからない可能性が高いにしても、こういう知識を得る場に積極的に

参加していくことは重要だと感じた次第です。



貴重な物件見学の場を作っていただき、ありがとうございました。感謝。

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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月24日

シェアハウスの規制軟化にあわせて準備する。

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この三連休は、いろいろな人と会い、いろいろな見学会に参加することで刺激を受けて

脳みそを活性化させています。最近、サラリーマンのお仕事と手間のかかるアパートの

満室が続いたことで、少し不動産に向かう気持ちが弱まっている自分がいましたので、

少しまたその気持ちを焚き付けていこうと思っています。



そんなわけで、三連休で3人の方と個別にお会いして、1つの見学会、1つの勉強会

(勉強会は私が主催)を行う、というそこそこ過密な日程を組んでしまいました。

粛々とこなしていますが、事務作業が全く終わらず困っています(苦笑)



そんな中で、すでにシェアハウスの管理を行っている某ブロガーさんに個人的に

お声掛けをして、シェアハウスに関してのレクチャーを受けてきました。



なぜ今シェアハウスの話を聞いてきたのか。その理由は昨年「寄宿舎のみで住宅は

シェアハウスとしての利用は不可」という規制が撤廃されそうな雰囲気だからです。

寄宿舎でなくてもシェアハウスへの転用を許可する形で検討が進められているという

流れが信憑性があることと考えて良い理由として、東京都ではシェアハウスに関して

窓先空地の要件を緩和する考え方がパブリックコメントとして出されているためです。



「東京都建築安全条例に基づく寄宿舎に係る建築基準等についての見直しの考え方」

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h26/topi041.html




上記サイトの中にあるPDFファイルに、割とわかりやすく記述されています。

これを見る限り、普通の住宅などはシェアハウスに転用することが可能であると

読み取って差し支えないんじゃないかと思われます。



そんな流れもありますし、ちょっとシェアハウスに関わる可能性が出てきてもいるので

今のうちに実際の運営イメージなどを作っておこうと思い、話を伺ってきました。



シェアハウスの場合、大手ポータルサイトのひつじ不動産さんは「5名以上」の

シェアハウスしか対象にしないらしいです。特にホームページにはそういうことは

書いていないのですが・・・どうやら今の運用はそういう方針らしいです。

戸建を転用しようとすると、4DKとか4LDKまではひつじ不動産では募集は

できないということになりますね。規模が必要になります。



なお、それ以外のポータルサイトでは4人以下でも問題ないようです。

掲載時には初期費用が多少かかるということでした。



日常の管理に関しては、小規模のシェアハウスならよほどのことがない限りは

そこまで荒れたりはしないでしょう、というご意見でした。管理の手間がかかるという

印象があったのですが、この辺は人数見合いみたいですね。



シェアハウス以外にもいろんなアイディアを共有いただきました。

中にはすぐに試せそうなアイディアも。前から気になっていたアレに関する話も。

ブログじゃちょっと書けないけど、かなりたくさんの刺激を受けることができました。

脳細胞が活性化したような気分。さっそく活用したいです。



普通の収益物件を手に入れることが難しい現状なので、少し工夫をして収益物件を

仕込んでいくことを考えなくてはなりません。その一つの方法としてシェアハウスが

あるのだと思います。今後も勉強を続けていきたいと考えています。

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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月23日

外壁塗装の日程遅延に若干やきもき。

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札幌1棟目の工事がだいぶ遅れているようです。



今回、札幌1棟目は施工業者さんにお願いして外壁などを行う工事と、デザイナーさんに

手配しているブロック塀に物件の看板を取り付ける工事の2本立てになっています。

この2つの工事の連携は私が指揮を執ってコントロールしていかなくてはなりません。

結果として分離発注になってしまったためです。



デザイナーさんから先日「いつ看板工事に入ったらいいですか?」という質問が

ありましたので、状況確認のために施工業者さんにお電話をかけました。



ここしばらく、札幌のお天気は悪い状態が続いています。雪が降ったり雨が降ったり。

そうなると工事が進まないので、予定から遅れているのではないかと考えられます。

以前より施工業者さんは「施工開始が遅れれば遅れるほど、天候の関係で塗装の

仕上がり状況が悪くなるかもしれない」と懸念されておりました。

その懸念がまさに現実になっている。天気予報だけ見ている状態ですが、おそらくは

そういう状態になっているのだろうなあと推察していました。



ある程度覚悟はした上で、進捗状況の確認のために施工業者さんに電話しました。

ちなみにこの業者さん、激安だけど「報・連・相」や事務手続きが極端に苦手なので、

あちらから進捗に関して細かく連絡してくることは間違いなくありません(苦笑)

この施工業者さんの場合、価格面でメリットがあるので、多少の不備は気にしません。

こちらから定期的に連絡すればいいだけだと割り切って考えております。



前置きが長くなりましたが、施工業者さんにお電話しました。

案の定「悪天候のため遅れている」とのことです。まあそうでしょうねえ。



予定を確認したところ、3日遅れくらいで取り付け工事にかかることができそうだ、

ということでしたので、遅延分を加味してデザイナーさんと日程調整をしました。



管理会社さんから送られてきた写真を見ると、物件はすでに足場がかかっており、

塗装を待つばかりという状況です。ただ、この状態だと入居者様からしてみれば

採光の具合もいまいちだし、なんとなく閉鎖的な感じでどんよりするだろうし、

職人さんが出入りするから落ち着かないだろうと思われます。できるだけ早く終わらせて

元の生活に戻っていただかなくてはなりません。



そういう意味では、工事の進捗が遅れるのは仕方ない部分がある反面、入居者様の

ことを考えると、若干やきもきしているところはあります。



来週いっぱいくらいあれば終わりそうだということなので、あとは天候が回復することを

祈りながら、工事の推移を見守っていこうと思います。



物件購入当初からずっと気になっていた外壁塗装。5年くらい引っ張りに引っ張って、

ようやくここで実施しています。それなりにお金もかけておりますので、これを機に

シャープな印象の素敵なアパートに生まれ変わってほしいと思う次第です。

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posted by ひろ* at 10:28 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月22日

除雪の金額は上がってしまいそうです。

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以前より価格について調整中との連絡を管理会社さんからいただいていた除雪作業。

北海道にて賃貸物件を運営するにあたり、除雪は切っても切れない関係にありますが

昨今の燃料費高騰や人件費高騰により、昨年までの価格では引き受けてもらえない状況で

管理会社さんにて対応策を検討している、という一報を事前にいただいておりました。



その除雪の件に関して、昨日管理会社さんからメールにて連絡がありました。

内容を見ると、やはり昨年と同様の価格で除雪に対応してくれる業者さんはいなかった、

ということがつづられておりました。昨年までが頑張って安くできていたのでしょう。



蛇足。



以前書いたブログ記事で、本当にその理由で価格は上がるものなの?と書いたことも

ありますが、その仮説が見当違いだったという恥ずかしいオチでした。

自戒の意味&同様の勘違いをする人がいないよう、その時の記事にリンク貼っときます



蛇足終わり。



管理会社さんは、それでも何とか値上がり幅を最小限に持っていこうとしてくれて

くださっているようです。届いたメールには以下のようなことが書いてありました。



「今期の除排雪は除雪作業と排雪作業を分離して行う方式で発注いたします。」



これにより、なぜコスト上昇を抑えられるのか、どのくらい抑えられるのかについては

正直なところよくわかりません。管理会社さんから届いたメールにも、細かいことは

各担当から連絡する、としか書いておりませんでした。



物件内にスペースがある人は、除排雪をセットにせず、除雪だけ行ってスペースに雪を

溜めておき、排雪はあるタイミングでまとめて行う、などとすればコストダウンに

なりそうな気はします。

(それ以外にコストが下がる理由が考え尽きませんでした・・・発想が貧困な私です)



私の場合はどうなのか想像してみました。

札幌1棟目は1戸駐車場が空いているので、そこに雪を置いておけば、しばらくは

排雪なしでも耐えられそうな気がします。

札幌3棟目も同様に駐車場が1戸空いているので、そこに置けばいいかなと。

ただ、駐車場が埋まった方が当然収益面ではありがたいので、微妙な気持ちです。



いずれにしても、管理会社さんからの続報を待つしかないなあというところです。



ちなみに札幌4棟目は駐車場がなく、市の除雪が入るので特に除雪費用はかからない

認識です。ラッキー。優秀な物件です。



そんなこんなで、札幌を考える上で切り離せない除雪のことを書いてみました。

札幌以外の豪雪地帯ってどうなってるんだろう?ちょっと興味あります。

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posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月21日

メインバンクさんと太陽光について電話で打ち合わせ。

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サラリーマンの仕事中に仙台の法人のメインバンクさんから着信がありました。

会議中だったり出られる状況じゃなかったり、こっちからかけ直したら留守だったりで

なかなか話せずにいたのですが、昨日ようやく連絡が取れました。



内容は、停滞している太陽光の件。

時間がだいぶ経過しているのと、義母が新築をやりたいと言うことで相談に行ったのとで

法人としてどうしていこうとしてるのか確認したいという意図でした。



まず、法人としてはあくまで太陽光が優先という理解でいいのか?という確認。

ここは明確にYesです。今のところは。



次に、ではその状況はどうなっているのか?という確認。

追加費用が出る可能性があることなど、今の時点でわかっていることについては

一通り説明をしました。最終的に連携承諾書が出た段階でどのくらいの追加費用になるか

見極めた上で、先に進めるかどうか決める想定だということを伝えました。



メインバンクさんとしては、ある程度正確な工程表を作りたいようでして・・・

でもそれを作ろうとすると、電力会社さんが正確な日程の回答をしてくれないことが

大きなネックになります。標準的にはこのくらいだよ、と電力さんが言ってた時期を

伝えたのですが、金融機関さんとしては12月半ばくらいに回答が来てほしいようで

そのスケジュール感で動きたい、ということでした。



12月末に土地の決済が出来るように準備を進めていく、という形で関係各所に対して

調整をしていくことが可能かをまずは全体的に確認することになりそうです。

今日はちょっと動きづらいので、調整を全体にかけていくのは来週火曜日かなあ・・・。



メインバンクさんも、電力会社さんに直接プレッシャーをかけていこうと思うからと

電力会社の担当者の名前などをメモしておられました。そっちルートからプレッシャーを

かけていただけるなら、こちらとしてもありがたいです。



こちらでやるべきこと

・施工業者さんに追加費用の詳細を確認することと、想定される最終回答時期を確認する

・土地の仲介業者さんに、12月末土地決済が可能か確認する(根抵当の関係で無理?)

・電力会社さんに回答可能時期を確認する

・金融機関さんに上記を取りまとめて、12月末土地決済で動いていいか確認する



なんか備忘録みたいになりましたが、ひとまずそんなところで動いていこうと思います。



なお、気にしていた義母の新築との兼ね合いについては、両方とも取り組む方向で検討を

していただけることになりました。「ひろ*さんも新築の計画は許可したんですよね?」

と聞かれたので、こちらでも目を通して、最低限のところは納得したということを

伝えております。義母にもその話を報告しなくちゃ。

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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする