2014年11月30日

地方にもブルーオーシャンは存在する!?

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昨日はいとこの結婚式で東北地方のとある市にいました。

結婚式って、幸せなオーラをお二人からいただけるような気がします。

幸せパワーにあやかって頑張ろう、という気持ちになれます。

基本的に、知人の幸せを祝えるってのは素晴らしいものだなあと思う次第です。



さて、不動産ブログでそんな結婚式に関することを書いても仕方がないのです。

その結婚式や、その街に前泊した時に、あれこれと不動産目線で見ていた自分が

いました(今回は義母や嫁ちゃんと一緒に参列したのですが、義母に

「いつもそんなのばっかり考えてるのね〜」と言われてしまいました(苦笑))。

その辺のことをつらつらと書いてみようと思います。



訪れた街は被災地でもあり、人口もどちらかと言えば減少している地域です。

数字だけ見れば、投資には不適格な場所だろうと思われます。



しかし、実際に街をうろついてみると、駅から続く商店街が思いのほか死んでいなくて

たまに人が歩いています。車社会の地域だと、だいたい人なんか歩いていません。

前にかつみんさんの佐野サンを見学させてもらったときも、商店街には活気がなく

見学している間、誰も人に会わなかったのが印象的でした。でもそれに比べると、

今回訪れた街は活気があるなあと感じたのです。



どちらかというと、スワさんが物件を持っている七尾市の雰囲気に近い気がしました。

あちらも以前お邪魔したんですが、けっこう街は雰囲気が良かったんです。

商店街も比較的機能している感じでしたし、人もたまに歩いていたし。



街並を見ていても、あまりアパートやマンションはありません。旧市街地なので、

昔からの戸建が多く、背の高い建物を探す方が大変です。レ○パレスも大○建託も

ほとんど見かけることはありませんでした。



アパート・マンションが全然ないというのはなぜか。

1.需要が全くない

2.地元の人が建てることに興味がない

3.何かしらの規制があって建てられない

という3つの可能性が考えられます。



このうち、1の純粋に需要がないというのは、街の雰囲気や人の様子を見ている限り

考え難いです。そしてそのことを示す裏付けもあります。



義母の実家がこの街なのですが、今その実家は空き家になっています。

この戸建に「入居したい」という話が以前ありました。結局その時は貸さずに

終わったのですが(相続人が3人いるので、義母の一存でどうこうできない)、

このことからも需要が全くないとは考え難いのです。



試しにスーモでその街の中心の駅の近隣で賃貸住宅を探してみました。

・・・検索結果ゼロ件。うっそー!?ゼロ件ってけっこう衝撃です。

「地方は車中心だから駅なんて関係ない」と言われれば確かにそれまでなのですが、

とはいえ商店街が生きている状況を目の当たりにしていますので、その中心にある駅を

基点に検索することはそれなりに理にかなっていると思います。



この街には信用金庫さんの本店もありました。しかも県内全域に支店網を持っています。

ホームページを見たら、最近になって支店を広げているようです。



更に、駅の近所には不動産屋さんが2件。そのうち1件は某有名フランチャイズに

参加していました。こういう積極的なお店が近隣にあるということは、やはり需要は

潜在的にあると考えても良いのではないかと考察しました。



これだけの条件があるんだから、もしかしてここって賃貸経営にいいところなんじゃ?

義母に「実家をアパートに建て替えちゃえば?」と何回か進言しちゃいました(笑)

まあ相続の関係があるし、そうそううまくはいかないと思いますが・・・。



たまに知らない街に出ていくと、こういう発見があるから面白いですね。

是非実家の土地を社長には相続していただきたいところです(不謹慎)。

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posted by ひろ* at 10:46 | Comment(2) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月29日

海外不動産の売却の相談をする。

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先週の話になりますが、Manachanと久しぶりにお会いしてきました。

友達が趣味で集めている怪しい品物をいただいてくる、というのが直接の目的でしたが

それ以外にもお互いの近況についての話や、私が持っているコンドミニアムの売却の

お話などもしてきました。



Manachanと言えばアジア太平洋大家の会の会長ですし、ご本人にもフィリピンの

コンドミニアムの売却経験があります。相談するには適切な相手だと言えるでしょう。



私が売却を依頼したエージェントの方とも面識があり、既に話は聴いているとのこと。

そのエージェントの方が提示した価格だと、ちょっと高いんじゃないかなーというのが

Manachanの意見でした。まあこの辺はどうなのか何とも言えないところです。



フィリピンは新興国なので、どうしてもスピード感に欠けるところがあるみたいです。

売却を依頼したタイミングでエージェントが他のエージェントやお客様に連絡をしても

返事はなかなか帰ってこないだろう、というのんきな感じが予想されるとか。



販路は広い方がいいので、Manachanにも売却をお願いしました。

今となってはManachanも業者さんですからねー。アジア太平洋大家の会の活動とは

一線を画している(業者サイドではない中立な立場の会にしたいという理念あり)ものの

海外のお客さんに日本の不動産を売ったりしているわけですし、チャネルは恐らく

そこそこあるものと予想します。



Manachan以外にも、もう1社飛び込みで話を持ってきたところに対して、どんな具合か

相談してみようかな?とは思っています。海外不動産というと、失礼かもしれませんが

「いい加減な業者」が多いような印象があります。あまり信頼度の低いところに任せて

変なことになるのも嫌です(購入時に経験あり)。



物件にもよると思いますが、つたない私の経験だけで語るなら、簡単に転売できて

キャピタルゲインでウハウハだぜ〜、なんてことは簡単に実現しないかと思います。

法令も変わる、為替も変わる、日本人とは異なる思考を持つ人似た寄らざるを得ない、

などなどいろいろありますが、基本的には「うまい話は転がっていない」ものです。



時間はかかるかもしれませんが、最終的に確定できるようにしっかり取り組んで

結果を出せるようにしたいと思います。

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posted by ひろ* at 10:49 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月28日

犬の鳴き声問題・リターンズ。

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お仕事をしていたら、着信がありました。誰だろうと見てみると、空室がある

札幌4棟目の管理会社の担当者さん。これは「申込が入りました!」というお知らせ!?

わくわくしながら折り返してみました。



残念ながらワンコの鳴き声による騒音のお知らせでしたorz



札幌4棟目は新築ですがペット可にしております。建築した会社さんがそのまま

管理をしているのですが、ここで作った物件は基本的に全てペット可にしているらしく、

私のところもそれだったらということでペット可で進めるようにしております。

この物件、割とペットを飼いたいという話は多く、3割くらいの人がペットを

飼っていたはずです。やっぱ需要は大きいですね。



しかしその分騒音の話もたまに出ます。

ちょっと前にもペットの鳴き声が原因で退去された方がいらっしゃいました。

そして今回もそんなお話でした。



先日ご入居なさった方がペットを飼いたいというお話をされたようです。

管理会社さんはペットを飼うときの条件を提示し、粛々と対応してくださいました。

(家賃1000円UPもしくはペット礼金1ヶ月)



しかし、いざワンコを飼いはじめると、隣のお部屋の人から苦情が入り始めます。

「ワンコが鳴き止まない」「ずっと鳴いていてうるさい」と。



管理会社さんも飼い主の方と話をしていて、改善されないようなら犬をどこかに預けるか

外出するときはペットホテルに預けていただくか、などの対策をとってもらえないと

退去してもらうことになる、という話はしてくれています。

飼い主さんも改善しようと動いてくれているようですので、こちらはしばらく様子を

見ていくことになるかと思います。



一番怖いのは、その改善までの期間に、我慢の限界がきて退去してしまう人が

出てしまうこと。前回はそれを止められなかったので、今回は同じ轍を踏まないように

対策を練らなくてはなりません。



私が管理会社さんにお願いした対策は「事前に関係する全ての部屋に連絡を取る」こと。

電話でも手紙でもいいので、まずは騒音問題が発生していることについてのお詫びと

現在対策をとっていること、改善がない場合は退去をしてもらうことにしているので

申し訳ないけどもう少し我慢してほしいこと、何か気になることがあればすぐに連絡を

してほしいということを伝えてもらうようにしました。



何の対策もとっていないことが入居者様のストレスになるのは間違いありません。

ちゃんと対策をとっていることがわかれば、もう少し我慢しようと思う気持ちも

芽生えてくるものと思います。前回はそこがうまくいかず、1部屋の退去という事態を

招いてしまいました。今回はそういうことにならないようにしたいです。



管理会社さんも入居者さんも大変だと思いますが、何とか協力して事態の収拾に

取り組んでいきたいと思います。

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posted by ひろ* at 13:08 | Comment(0) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月27日

どのように不動産賃貸業を学ぶのが良いのか。

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昨日殴り書きした記事が思ったより好評だったので、今日もその路線(?)で。

あまり不動産関係の動きがないから、日々の動きネタが書きづらいという事情も

あるにはあるのですが・・・(笑)



以下、あくまで私見ですので、その点ご容赦ください。



不動産賃貸業をうまくやっていくには、知識が必要だと考えます。

ではどうやってその知識をつけていくのか?という点についてです。

いろいろな方法があるので、それらのご紹介や、どんな人に向いているかをつらつらと

書いてみようと思います。



パターン1:独力で勉強する

パターン2:仲間を見つけて勉強する



基本路線として、上記2つのルートがあると思います。

そしてそれぞれのパターンの中で、時間や予算、効率などの兼ね合いを考えながら

どういう手法を選ぶべきかが決まるのだと考えます。



パターン1の場合、書籍を購入したり情報商材を購入したりという手法が考えられます。

セミナーなどを聞きに行くことが難しい(土日が休みではない、地方在住、等)場合、

この方法になるかなと。



一昔前は書籍もそれほど多くなく、勉強するなら情報商材の方が効率がいい時期も

ありました。しかし最近だと、かなりの数の書籍が本屋さんに並んでいますので、

そこからいくつかピックアップして読んでいけば良いような気もします。



最近、あまり不動産投資の情報商材の話って聞かなくなりましたしね。

新規にリリースされる情報商材もだいぶ減った印象があります。

一昔前は、会う人の8割方が光速投資法を読んでいた時代もありましたが(笑)



自己投資にかける時間があり、費用はそこまでかけなくていいと思う方は書籍を、

自己投資にかける時間を節約して費用をかけてもいいと思う方は実績のある情報商材を、

というところでいいのではないかと思います。



書籍選びに迷った時の参考に、私が尊敬する先輩大家さんの本を貼っておきますね。







※情報商材は最近のトレンドがわからないので、無責任に貼るのは止めておきます。。。



続いてパターン2です。

仲間をどうやって見つけるかですが、セミナー後の懇親会で周りの人と仲良くなったり

大家さんの会とか大家塾とかそういうものに参加したりする方法が考えられます。

こういった場で見つけた仲間と、情報交換しながら勉強をしていく方式です。



ある程度セミナーに参加する時間がとれる方、人と話したりお酒を飲んだりする時間を

好む方は、こちらの方式がいいのではないかと思います。



セミナーや大家の会にもいろいろなものがあります。

大きく分けると「互助会」的なものと「塾」的なものがあると思います。

互助会は会員同士の助け合いを目的とした大家の会、塾形式の場合は講師と生徒の関係で

カリスマ講師的なポジションの人が会員に教える形式のもの、と定義します。



互助会形式だと、周りの会員さんと時間をかけて良い関係を作っていき、その中で

相互に情報交換をしながら学んでいくことになります。よき友人が作れますし、

そういった人の行動を見て刺激を受けられますので、自分も負けていられないぞと

頑張る原動力になると思います。



こういう友人は商売抜きでいろいろ教えてくれますので、いろいろな人と仲良くなって

ポジショントーク抜きの本音の情報を得るチャンスに恵まれることになるでしょう。



他方、塾形式の場合は先生に対する費用が発生しますので、人間関係の構築などといった

面倒なことを考えず、わからないことはとにかく先生に聞きまくることが出来ます。

互助会のように生徒同士でコミュニケーションや情報交換をすることも可能でしょうが

メインは先生とのやりとりになってくるかと思います。



先生の手法が受講者にとって最適なのか、という点の見極めは必要ですが、お金を払う分

その先生の手法はしっかり教えてもらえると思いますので、即効性はあることでしょう。



まとめますと、ざっくりこんな感じでしょうか。



パターン1−1:書籍で勉強

→独学であまり費用をかけず時間をかけられるならこの方法

パターン1−2:情報商材で勉強

→独学であまり時間をかけず費用をかけられるならこの方法

パターン2−1:互助会的なセミナーや大家の会で勉強

→仲間を得つつ、あまり費用をかけず時間をかけられるならこの方法

パターン2−2:塾的なセミナーや大家の会で勉強

→師匠を得つつ、あまり時間をかけず費用をかけられるならこの方法



私はパターン2−1が性にあっています。

昔から人と関わるのは好きなので、学びを通じてかけがえのない友人が得られるならば

それが一番ベストだと思いますから。



ただ、「不動産投資はお金を稼ぐツールだ」と割り切って考える方なら、人間関係など

いちいち作るのは面倒なことでしょう。その場合は、塾のようなところで先生から

一気に教えてもらう方が効率がいいものと思います。



互助会的な大家さんの会に参加すると、カリスマ大家さんが主催する有償の塾などを

あまり好まない雰囲気の発言が出ますが、別に塾が絶対悪というわけではないのです。

その人のポジションで考えれば、塾が最適解ではない、というだけの話です。

(講師のスキルが絶対的に劣っている、など別の理由があるなら話は異なります^^;)



やっと昨日の話に繋がりましたが、どの手法が善でどの手法が悪ということはなく、

その人の思想やポジションによって善も悪も変わるのです。



初心者の方は色々なブログや書籍、投資家仲間からの話などを聞いて何が正しいのか

わからなくなってしまうと思いますが、そう言うときは「自分は何を求めているのか」

「自分の目標は何か」「そこに向けて消費できるものと消費できないものは何か」

などをしっかり持ちましょう。そうすることで、何を重んじるべきかがわかってくる、

と思います。

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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月26日

絶対悪はなく、相対悪があるのみ。

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その人の置かれている立場、価値観、目標などにより、最適解は変わってきます。



一般的に、このブログを読むような「不動産投資でキャッシュフローを得る」ことを

目的とした層にとっては、新築ワンルーム業者さんのようなキャッシュフローが微塵も

出ない案件を提案する段階で「悪」な存在となります。



しかし、相続税に悩んでいたり、本業の税金が重くてそれを軽減することを目的とした

層にとっては、理にかなった解決法となり「善」な存在となります。



新築ワンルーム業者さんが一般的に「悪」と思われる比率が高いのは、本来であれば

その提案を必要としない層に対しても、無差別に提案をするからに他なりません。

ミスマッチが起こればそりゃあダメですよ。受け入れられません。



前述のパターンは目的が一致していないという一番ダメなパターンです。

別の例として、目的は一致しているものの、目標に到達する最適解ではないパターンに

なるから受け入れられない、ということも考えられます。



「5年以内にキャッシュフロー月100万を達成してハッピーリタイヤするんです」と

目標を掲げる層に対し、ボロ戸建の現金買いを奨めるのはどうでしょうか。



一見すると正しいように見えますが、「5年」「月100万」の人にとっては、

手元の現金を一気に蒸発させたにも関わらず収入は投下した資金の1割程度、では

5年でリタイヤできなくなります。手元資金を回収するのと貯金をするのとで、

元の状態に戻すだけでも早くて2〜3年かかりますから、それまで次の投資に取り組めず

5年があっという間に経過してしまうことでしょう。



今40歳の人が「20年後に年金程度(月30万)のキャッシュフローがあればいい」

という考えであれば、ボロ戸建なんかは安全性も高くて良い手法になると思います。



ボロ戸建という手法に問題があるわけではなく、目標に対する最適な手段ではない、

というミスマッチが問題になっているだけだと思っています。



提案される側は、自分はどのような目標を掲げているかを明確にすること。

提案する側は、相手がどのような目標を掲げているかを意識すること。



こういうことを皆で少しでも意識することって大事じゃないかと思います。



世の中絶対悪はいません。ただ、目的や価値観が違うだけです。

私はできるだけ人に感謝される人生を送りたいので、相手のこともできるだけ考えて

動きたいと思う次第です。



まとまりがないですが、もう時間が限界なのでこの辺で本日は終了!

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posted by ひろ* at 09:34 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする