2014年10月06日

パティオとフルローン。

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昨日は台風前日で大変天候が悪い中、新規に不動産を購入した不動産仲間の方からご招待いただき

内覧会に行ってまいりました。



場所がまず素晴らしく、住みたい街TOP3の常連。バス便でも楽勝だと思われる地域です。

そんな低層地域にある低層RCと聞けば、なかなか良い条件なのではないかとわくわくする次第。



低層地域で容積率を最大限使おうとすると、半地下の空間が必要になってきます。

地下1階、1階、2階のような構成ですね。この物件もごたぶんに漏れずそのような構成に

なっていましたが、ドライエリアとかそんなちゃちなものじゃなく、北と南に建物を分けて

その間にパティオ(中庭のこと)を作ってしまうというリッチな造りになっておりました。

聞けば、元々建てたのは地主さんであったということです。道理で贅沢な雰囲気なわけだ。



このパティオが非常にいい味を出していまして、私も一発で気に入ってしまいました。

天気が良ければ、このパティオでバーベキューとかしたくなる勢いです。植栽もあるので

景観としても好ましいし、地下1階に相当するお部屋の住人の方も、パティオ側から採光が

とれるので暗さや圧迫感はないだろうなと感じました。



この感じに妙な既視感があったので思い出してみたところ、規模は違えどビーフンデザイン

進藤さんが手がけた物件に似たようなものがありました。コミュニティを作る賃貸併用住宅という

キーワードで、中庭を作ってそれをぐるりと囲むように賃貸住宅を配置した事例です。

あの時も「これいいなー、この中庭いいなー」と一人はしゃいでいた記憶があります。



今回見せていただいた物件は、地下1階が当初は共用スペースだったり管理人室だったり

そういう共用部分として使われていたのだとか。本当はその状態で購入して、そのスペースを

どうやって収益化していくかということに取り組めれば良かったんでしょうけど、今回の場合は

すでに業者さんが無駄を排して普通の賃貸住宅として作り変えていました。ちょっと残念。

どうせならこの中庭をうまく使ったオンリーワンの企画を作れれば良かったんですけどねえ。



立地が良いので利回りは低いんだろうと想像していましたが、私の想像のはるか上を行く低利回りに

ちょっとびっくりしつつ、その低利回りでフルローンを引っ張れてしまうというオーナーさんの

財務状態の良さと金融機関さんの緩い融資姿勢に二度びっくり。いやー、驚きました。

てっきり頭金けっこう入れたものと思っていました。資産背景までは伺いませんでしたが、

おそらくそういった部分と金融機関さんとの信頼がそれを可能にしたのでしょう。



金融機関さんに関する情報交換や、管理会社さんの契約の条件とか、オフレコな感じの話も

いろいろと伺うことができ、貴重な場になったと思います。どうもありがとうございました。

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posted by ひろ* at 09:05 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする