2014年10月11日

弁護士に相談すると言われた話の結末。

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だいぶ前ですが、ペットの鳴き声で退去するということになった方が、短期退去に伴う違約金を

「入居者のペットの鳴き声を管理できなかったのは大家が悪いんだから違約金を減らしてほしい」

という風に言ってきていた件の解決編です。



なぜ今頃書くかと言えば、過去メールをあさっていたらこいつのやり取りが出てきたからです。

ええ、思い出してどうなったか確認したのが今頃というのんきな話です。お恥ずかしい。



リンク先を見てもらえばだいたいのことはわかりますが、当初の話を振り返ります。



ペット可で募集していたので、わんこを飼いたい人が入居

↓↓↓

わんこが床をカリカリしたり吠えたりしてうるさいと階下の人からご連絡あり

↓↓↓

飼ってる人と話をしてわんこを実家に返していただく

↓↓↓

その直後にわんこの隣の部屋から退去予告(わんこがいなくても思い出すから住みたくないと仰せ)

↓↓↓

ご両親が登場し「違約金はそっちにも責任があるんだから減額してほしい」とリクエスト



ざっとこんなところです。



前回のブログにも書いた通り、本音を言えば、札幌4棟目はペット可であり、それを承知の上で

入居者様はご入居いただいているはずですから、ペットがいること自体は問題はないはずです。

そしてこれはマンションの隣人同士の問題であり、厳密に言えば大家に責任はありません。

これは犬を飼っていた方の善管注意義務となり、大家としてはその方に対して適切に注意は

しております(実際に犬を実家に返してもらっています)から、善管注意義務は履行しています。



隣人に文句を言いにいくことができずに大家のせいというのは、ちょっと筋違いと思います。

直接言えないなら大家に言ってくれれば、善管注意義務のもとにわんこ部屋の方にお話をしに

行くことはできましたし、もう少し前に手を打つことはできました。それをせずに契約書にある

違約金は払わないと言われるのは、筋違いだと感じます。契約書にない金銭を要求したなら

話は別ですが、今回はその内容でお互いに納得して契約しているわけですから。



弁護士に相談するとか言ってたようですが、相談するならしなさいって。グーグル先生とか

検索してみたら、明らかに敗色濃厚なのはわかると思いますから。



・・・と心の中で思っているわけですが、それでも精神的苦痛を与えてしまい、快適な住空間を

提供できなかったことに対する反省もありますので、本来2ヶ月のところを1.5ヶ月でどうかと

こちらからも提案はしました(先方は1ヶ月を主張)。



その後、先方は「1ヶ月でないと納得できないから弁護士に相談する」と仰っていたそうです。

じゃあ行けばいいじゃない、と思うところなのですが(こちらは適切に管理をした自信はある)

管理会社さんとしては次の入居者様が決まっている状況なので、あまりこの話を長引かせるのも

得策ではないと判断し、私に「1ヶ月で手を打ってはどうか」と提案してくださいました。



退去する方に「ごね得」の前例を作るのは悔しいと思う気持ちは確かにありました。

なんでも「弁護士に相談する」と言えば、相手がビビると思ったら大間違いです。

そういう人の鼻っ柱をへし折ってやりたい気持ちがないとは言いません^^;



しかし、裁判になれば時間を浪費しますし、0.5ヶ月の違約金のためにイライラしたり

私および管理会社さんの大切な時間を費やすのも勿体ない気がしたのも事実です。



負の感情は負の連鎖を作ると思ったので、1ヶ月で手を打つことにしようと判断しました。

その分のパワーを新しくご入居いただく入居者様のために費やそう、と。

先方もびた一文払わないわけじゃなく、2ヶ月を1ヶ月という言い方をしているので、

そこも妥協していいかなと思うポイントでした。



甘ちゃんの判断かもしれませんが、今回の結末はそんな感じにしました。

変な前例を作るのは悔しいなあという気持ちもなくはないですけど、ね。



結末を書いていない話があったので、とりあえず追記しました。

賃貸経営、いろんなことがあります。それもまた人生経験。楽しんでいこうと思います。

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posted by ひろ* at 10:00 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月10日

え、半年で退去!?

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昨日のブログで予告した通り、本日のブログはもう1つの退去予告についてです。



舞台は仙台1棟目。6月からご入居いただいている入居者様がいらっしゃるのですが、こちらの方が

ご実家にお帰りになるということで退去予告を入れてきました。半年で退去か・・・短くて残念。



こちらは自主管理で、管理会社さんを入れておりません。契約書のフォームは基本的に仲介さんの

ものをそのまま採用する形にしております。だから、どのような特約になっているかまでは

きちんと掴めていないのが実情です。脇が甘いところだと自覚はしているのですが・・・。



そんなわけで、義母に特約の具合などを確認してもらうようにお願いをしました。結果としては

仙台1棟目も短期退去の際の違約金が契約に盛り込んでありましたので、違約金は頂戴することに

なりそうです。うーん、違約金って意外と抑止力にはならないもんなんですね。



なお、退去時清掃料が特約に含まれていなかったので、こちらは請求しても拒否される可能性が

ありそうです。そうは言っても、ダメ元で言ってみようとは思っていますが。



義母に連絡を取って退去立ち会いをリフォーム屋さんと共にしてくるよう依頼しました。

さすがに半年なのでそんなに汚れてはいないだろうと思うものの、ちゃんと確認しなくては

何とも言えませんので。退去日が決まれば、立会日と入居可能日が逆算できます。早々に募集に

うつっていこうと思います。



敷金としてお預かりしていた金額が1ヶ月分。これに対し、早期退去の違約金が1ヶ月なので、

結果として敷金と相殺になるかと思います。その上で、もし万が一借り主さんの過失による

汚破損があれば、そこは請求となります。あとはハウスクリーニングの代金です。私もむやみに

請求とかしたくないので、お部屋がきれいに使われていることを祈ります。



最近の仙台は、いよいよ賃貸の面では復興バブルが終焉を告げようとしているという噂をちらほらと

小耳に挟むようになりました。この物件、7000円の家賃アップで前回は決まったのですが

今回は果たしてそういけるかどうか。各業者さんにヒアリングして募集家賃などを決めたいと

考えております。知恵を絞って、できるだけ収益性を高めた状態で満室を維持できるよう動きます。

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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月09日

ワンコの騒音問題でも動じなかった入居者様の退去予告の理由は?

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ちょいちょいと退去のお知らせが飛んできます。うーん^^;



数日前に、札幌4棟目にお住まいの方から退去予告がありました。12月末をもって出るそうです。

理由は「実家に戻るから」。そういう理由であれば致し方ないのですが、残念であります。



この方はワンちゃんの問題の時にいち早く連絡をいただいた方でした(リンク先後半を参照)。

大家さん仲間と面識がある方なので、そうそうおかしな理由で退去したりはしないでしょう。

何か本当にやむを得ない事情があったものと推察します。



12月で退去ということで、丸一年お住まいになっていただきました。ここまでのご愛顧に感謝の

気持ちを表しつつ、次の募集に移っていきたいと思います。



これで札幌4棟目は空室1つと退去予告1つ。新築で建てて、1年くらいで入れ替わりは4部屋。

この物件の場合、短期退去の違約金も契約に盛り込んでいるから、入れ替わり自体はそこまで

大きなダメージにはなりません。とはいえ、1年で27%の入れ替わりは決して小さい数字では

ないなあと感じます。単身よりファミリーの方が安定する傾向はやっぱりありそうです。



敷金をお返しすると同時に違約金をいただくことになるので、結果としては相殺になりそうです。

あとは汚れがなければそのまま退去いただく感じで粛々と進むことでしょう。雪深い札幌で

12月に1階の募集は少し苦戦しそうな予感がしますが、管理会社さんと協力して対応を

進めていきたいと考えています。



そして家賃ですが、試しに2000円アップして募集することにしました。あくまで実験です。

今までは1000円アップでもそこそこ反響をいただけていたものですから、少し調子に乗って

もうちょっとあげられるか試してみようと思っています。試行錯誤して、ベストなポイントを

見つけ出せるようにしたいと思います。



札幌4棟目はそんな感じなのですが、実はもう1つ別の物件でも退去予告が入ってしまいました。

そちらについては明日のブログ記事で。

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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月08日

ポストを新品に更新して印象アップ。

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東京2棟目の集合ポストがかなり劣化してきているので、設備更新をしようとしています。



東京2棟目は昨年の2月に大規模修繕を終えました。ほとんどの部分はこれで完了しており、

あとはベランダの防水とポストの更新を残すだけという状態です。



ポストに関しては、その前に手がけていた事務所の分離に伴う給水管の分岐工事の分割払いが

終わってからにしようということにしておりました。このたび、無事にその支払が終わったので

次はポストの更新をするということで話を動かし始めました。



さて、そんなポストですが、大規模修繕の際にひとつ失敗したことがあります。

「ポストを外して外壁塗装を裏面までしておいてください」という依頼をしなかったため、

ポストの裏だけ外壁が汚い色のままになってしまっているのです。



そうなると何が問題かといいますと・・・ポストのサイズを変えることが出来ません。

最近だと、細長くてスタイリッシュなポストがありますが、これを導入しようとすると

今のポストより小さくなってしまい、未塗装の汚い面が露出してしまうのです・・・。

よって、必然的に今と同じ大きさか、それ以上の大きさのものを探さなくてはなりません。



教訓:

大規模修繕時は、塗装時に壁面から取り外せるものがあれば取り外して裏面も塗ってもらおう!



そんなわけで、残念な制約の中で管理会社さんにその条件にはまるものを探してもらいました。

最初はけっこう高いのが出てきたのですが、そんなに予算はかけられないですと泣きついた結果

安いポストをつけてもらう方向で調整することができました。





↑全く同じではないけど、雰囲気が似ているポストです↑

※値段は似ておらず、これよりずっと安いです(笑)



ただ、ここでもやっぱり未塗装の裏面が問題に。大きさが微妙に小さいため、少しだけ未塗装面が

露出してしまいそうだ、という管理会社さんからの連絡がありました。うわーん(涙)

何か良い手はないかと相談した結果、壁面に目隠しプレートをつけてもらうことになりました。

追加で5000円の出費が出てしまいましたが、これで未塗装面が露出することはなくなりそうです。

エントランスは物件の顔と言ってもいい場所なので、ある程度ちゃんとしておきたいです。



ところで、今回設置するポストは表札を入れる箇所がありません。部屋番号も書けません。

どうしたものかと考えましたが、カッティングシートで部屋番号だけ貼り付ける方針にしました。

カッティングシートで切り文字を作ってもらう形でのオーダーができるはずなので、それを使って

部屋番号を表現すれば問題はなくなるだろうと見込んでおります。



諸々手配はようやく終わりました。あとは交換されるのを待つばかりです。

エントランスがパリっとすると、全体の印象も変わると思います。楽しみです。

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posted by ひろ* at 07:31 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月07日

今後のことを考えて準備する。

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以前、札幌3棟目の屋根の天窓については保険が出るものの、外壁については保険が出なかった、

という話を書きました(その時のブログはこちら)。





屋根の天窓についてはしっかり修繕する方針にしようという話をしており、どのような補修が

一番確実かを管理会社さんが練ってくれているところです。これに対して、外壁については

今回はやらないことにしています。



ただ、状態が悪くて水が入り躯体にダメージが出てしまうのは困ります。そこまで行く前には

きちんと直したいという気持ちでは考えております。



現在の状況は、サイディングの上の方がポロっと剥げてきており、その剥げた破片が地面に

落下してきています。特に風雨が良く当たる面がその傾向が顕著です。

その剥がれた面から、水がサイディングの中に染みてしまうのではないかという懸念もあるので

応急処置だけでもしておいた方がいいということなら、そうしたいと考えておりました。



これに対し、管理会社さんの工事の責任者の方の見解は応急処置は不要だろう言うことでした。

(きちんと見ないと分からないけれども、過去の経験からそうだろうという推定だそうです)

表面がはがれたからと言って防水層までダメになっているとは限らないし、どちらかというと

表面が剥がれても防水シートまで破損していないと予想できるから、この冬くらいはこのままでも

何とか乗り越えられるだろう、と。



今シーズンは札幌1棟目があるので、大規模修繕を立て続けに行うのは厳しいのです。

そんな懐事情も理解してくださっているので、今年一気にやるのは止めましょうと。



その代わり、今回の屋根の天窓修繕にあわせて、サイディングの状態がどうなっているかを

正確に把握するための確認作業をしてもらうことにしました。中の防水の状態がどうなのか、

サイディングの張り替えが必要なのか、増し張りで問題ないのか、などを診ていただいた上で

来年どう修繕するかを把握しようとしております。



入居者様から家賃を頂戴する以上、その家賃に見合うレベルで快適に住んでいただけるように

努力しなくてはなりません。建物が劣化して、人が住むに堪えない状態になってしまったら

そこから家賃を貰うのは失礼に当たりますし、費用対効果の高いサービスを提供できているとは

言い難い状態になってしまいます。



住環境を担うビジネスを遂行する身として、建物の維持管理は大事な仕事の一つです。

とはいえ、費用をかけすぎてもビジネスになりません。適切な費用で適切な補修ができるよう

来年に向けて今から調査を進めていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする