2014年10月16日

太陽光の補助金を出す協会さんも焦っている?

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現在世間を騒がせている太陽光発電。私も今まさに取り組んでいるところですが、

いろいろなニュースが出てきており、果たしてどうなることやらと固唾をのんで

見守っているところです。



太陽光発電の買い取り価格 大幅引き下げか

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20141016/k10015435281000.html




再生エネの入札制検討 経産省、買い取り価格柔軟に

http://www.nikkei.com/article/DGXLASDF15H05_V11C14A0MM0000/




ギリギリで本申請が間に合っているので、電力会社さんの受付停止には引っかからず

先に進める予定できていますが、その電力会社さんから本申請を受け付けた旨の書面は

まだ出てきておりません。正直、何がどうなるのか読み切れない状況です。



そんな中、昨日は太陽光発電の補助金の協会の方からお電話がありました。

何かと思えば、事業の進捗状況の確認ということです。9月にも同様の連絡が一度あり、

その時は現時点の状況をファイルにまとめて提出するよう求められましたが、

今回は電話で先方の質問に答えればよいだけでした。



協会の方もやはり電力会社さんの受入停止のことは気にしており、そこに引っかかって

いないことを確認されていました。最終的な連携承諾書が出たらすぐに送ってほしいと

言われたので、電力会社さんとの接点になっている業者さんにその旨伝えました。



それ以外の話としては、補助金の期限についてのコメントがありました。



本来、補助金の要件として、必ず2015年の1月末に事業を完了して売電を

開始すること、というものがありました。ここは厳守となるので、何とか間に合うよう

動いてほしいという協会の担当者さんからの話があったので、そこに向けて焦りつつ

動いておりました。



今回の電話では、必ずそう出来るわけではないという前置きはあったものの、

やるべきことをきちんとやって、それでもどうしても間に合わないということであれば

期限の延長について上部団体にかけあうことは出来る、という話でした。

ただ、掛け合ったところで必ず許可が得られるわけではないということだそうです。



先方からわざわざそんな話をしてきているということは、各社とも進捗状況はあまり

思わしくないのでしょう。かつ、電力会社さんの買取拒否という話が降って湧いたから

ますます間に合わない事業者が出てきているものと推察します。



こちらとしても何とか間に合わせるように動いていますが、別の障害が発生してしまい

その収拾にてんやわんやしていました。正直、もう補助金は無理かなあと思ってたので

今回の連絡は朗報だと感じております。



世間的には賛否両論な太陽光発電。ミクロな目線で考えると、不動産投資に比べて

空室リスクが少なく安定した収益を生むことや、クリーン投資減税などの側面から

好ましいという意見と、全量買取制度の継続性に疑問符がつくことや、そもそも

太陽光発電の電気は不安定で実用的ではないなどの理由で好ましくないという意見の

2通りがあるように感じます。



どちらの言うことも一定の理解はできる中で、私が何を選択するべきなのかという点は

大変悩ましいところです。今のところは、情報過多でかえって何も判断できない状態に

私自身がなっている気がします。



こういう時は、流れに身を任せて進んでいくしかないかなという気持ちです。

縁があれば話が勝手に進むだろうし、縁がなければ何らかの障害で話が終わる。

今回もそう考えて、目の前の話をしっかりと対応しながら進んでいきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月15日

ブロック塀の所有者は誰だ?

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札幌1棟目、隣地との境界について覚書を結ぶことになりました。



札幌1棟目は私の前のオーナーがファンドだったという話です。木造の小さな物件をなぜ

ファンドが持っていたのかは全くわかりませんが、謄本を見るとファンドっぽい会社が

持っていたことのはわかるので、それが事実のようです。バルクで持っていたという話を

購入した頃に聞いた気はします。



ファンドが持っていた物件なので、権利をしっかり確定させようと動いていたようです。

元々境界は公図上確定しているけど、測量して実態に即したものにしようとした模様。

(この辺、よくわかっていないので変なことを言ってたら指摘してほしいです)



決済時に貰った資料の中に「土地境界確定の覚書」がありまして、隣地との境界画定の

覚書がありました。どこもおおむね普通に確定の押印をいただいているのですが、

その中で2箇所だけ覚書をいただけていない箇所がありました。気持ち悪かったけど

公図上は確定しているから、とりあえずいいやと思って放置しました。



今回、その2箇所のうち1箇所のオーナーが変わったようで、境界上にあるブロック塀の

所有権を確定させる覚書を作りたいという打診を隣の敷地の方から受けました。

うやむやなものをはっきりさせること自体は好ましいことなので、賛同することに。



そして先方が覚書の素案を作って提示してきたのですが、内容的にちょっと同意は

できないかな〜というものでした。同意できないポイントは、ブロック塀の所有権が

私にあり、管理責任もこっち、移設する時にはこちらの敷地内に移設すること、という

内容になっているからです。



現時点で境界上にあるわけだから、現状を重視したらこれは私の所有物というよりは

共同所有して共同で管理していくものではないかという気がします。それをこちらで

一方的に持つように(しかも費用負担は全て私)というのは、ちょっと虫がいいかなと。



そんなわけで、塀は共同所有でお願いしたいと逆にこちらから提案してみました。

結果、先方からはそれで良いという返事が届き、無事に覚書を締結できました。

思ったよりあっさりとまとまったのでほっと一息。長引くかなあと思っていたものの

予感が良い方向にはずれてよかったです。



隣地との関係をいたずらに悪化させることは好ましくありません。しかし、時には

自分の権利を主張しなくてはならないときがあります。主張するときは主張し、

引くときはさっと引く。そんなバランス感覚を持って今後もやっていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月14日

建物の状況を定期的にチェックする。

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昨日は台風が直撃する前に、東京2棟目を見てきました。



雨漏りとかしてても困るし、大規模修繕から1年半が経過した状態で台風を迎えるに際し

建物の劣化状況はどうなのかも気になります。店舗が10月後半オープンということで

その進捗状況も気がかりなポイントです。そして何より、出張続きで東京2棟目に

しばらく足を運んでいなかったことがあります。



非科学的な話ですが、物件を放置して気にかけずにいると、その分ろくでもないことが

起こり、物件のことを気にしていると、意外と何もなく順調に進む、という傾向が

あるような気がしています。だからこそ、どれだけ管理を任せていても、自分の目で

たまには物件を見て、現状を把握したい。そんな気持ちがあります。



現地でチェックしたことは以下の内容です。



・電気は切れていないか?

気が付くと電気が切れていて入居者様に迷惑をかけていた、ということがあります。

今回、電気をひととおりチェックしてきましたが、すべてちゃんと点灯していました。



・ゴミは落ちていないか?

自転車置場に少し葉っぱが散らばっていたので、そこだけ軽く回収。それ以外は特に

大きな問題はありませんでした。入居者さんが共用廊下に小さな荷物を1つだけ

置いているのは気になりましたが、慢性的においているのかを今後確認していきます。



・自転車置場はきれいに使われているか?

自転車は割と乱雑におかれていました^^;

台数的に、入居者さん以外が置いている雰囲気ではなかったので、まあまずはいいか。



・建物の劣化はあるか?

コーキングはしっかりと水をはじいていましたので問題なし。

屋上防水もきれいな状態であるように見えましたので、よしとします。

タイルが落ちたりなどもしていません。問題なしと言って差し支えないと思いました。



・その他気になるところはあるか?

一度ケルヒャーなどできれいにしたいなあと思うところはありました。

階段の汚れ、雨だれで作られた汚れなどが若干気になる感じでしたので。

ただ、ケルヒャーとなると水と電源をどうやってうまく確保するかが問題になります。

水栓は屋上にあるものの、電源は屋上にないものですから。しかも水栓から水を使うと

その分が3階の入居者様に請求されてしまいものと思われます(汗)



・店舗の状況はどうか?

新テナントの飲食店もオープンに向けて準備万端の模様。ファサードはすっかり

変わっていました。なかなかおしゃれでいい感じだなあと。悪くないと思いました。

開店したらお花を送りたいので、いつオープンなのか管理会社さんに確認します。



全体的に、大きな問題はなく好ましい状態だったと感じています。まずはほっと一息。

台風の日に見に行ったので、雨が降ったときの状況なども確認できたのは収穫でした。

今後も建物を大切にして、快適な住空間を提供できるように頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月13日

誠実さが裏目に出た補助金申請の行方。

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民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業を使って大規模修繕をしようとしている

札幌1棟目ですが、施工業者さんから思わぬヘルプ要請が入ってしまいました。嗚呼、想定外。



2週間前の札幌出張の時に、管理会社さんと施工業者さんと私の3者で打ち合わせをして、

申請の役割分担や施工の手順などを大まかに固めました(過去ブログ参照)。

その手順に従い、粛々と手続きは進んでいる・・・はずでした。



その後しばらくして、管理会社さんに別件で連絡を取った際に施工業者さんから連絡は来ているか

確認したのですが、特に今のところ連絡は来ていないとのことでした。あれ、おかしいなあ。

室内工事のうち手すり分の見積を連携する必要があるはずなので、連絡は必ず必要なはずです。



・・・もしかして停滞している?何かこちらで情報提供が足りていない?



心配になり、施工業者さんに連絡をしました。

書類の作成を依頼しようとしている建築士さんが多忙になってしまい、なかなか打ち合わせが

できずに停滞してしまっているということでした。いや、言ってることはわかりますけど、

施工業者さん自身が「早く工事しないと天候的に今年中に施工できなくなる」って焦ってたと

思うんですが・・・まあもう少し時間の猶予はあるから、まずは様子を見ることにしました。



そして昨日、施工業者さんと電話でやり取りをしましたところ、ようやく建築士さんを捕まえて

打ち合わせをしたものの、書類が想定以上に手間がかかるものだったので、他の仕事と並行で

対応するのは難しいですという話になってしまったのだとか。



施工業者さんも大変申し訳ないと平謝り。いやいや、そんなに謝らなくても大丈夫ですから。

この時点でそういう判断をすることができたわけだし、気持ちを切り替えて進めていきましょう。

まだ時間はあります。今から管理会社さんに申請作業を切り替えても何とか間に合うはずです。



施工業者さんは前から面識がある方で、他の大家さん仲間が施工した実績もあります。

仕事の質や親方の誠実な人柄は承知しています。今回は誠実すぎるがゆえに、管理会社さんに

申請をお願いするとなにがしかの手数料が発生してしまい、結果としてコストが安くならない、

ということを懸念してギリギリまで頑張ってくれたという気持ちも伝わってきます。



一生懸命考えてくれた結果、ちょっと事態が微妙な方向に行ってしまったというのは結果論。

そこまでのプロセスを考えれば、極力費用がかからない方法を施主のために考えてくれたことに

感謝しなくてはなりません。引っ張りすぎたのはあくまで私の判断ミスです。



そんなところで、管理会社さんにヘルプのメールを打ちました。明日電話で軽く打ち合わせて

今後の進め方を調整していこうと思います。

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posted by ひろ* at 11:08 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月12日

税理士さんと旅行代理店さんはユーザから見れば共通点がある。

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税理士さんにお願いして、仙台の法人と個人の試算表を作ってもらいました。



個人に関してはあと数ヶ月で年度末となります。そこに向けて、収支の着地点を見極める必要が

あります。赤字にせず、それでいて税金が多額になりすぎない、ほどよい場所に着地させるのが

一番いいかなと思っています。そこに向けて調整を進めていこうとしております。



ただ、調整をしようにも「現在の状況がどうなっているのか」を把握しないことには始まりません。

そこで、この時期になると税理士さんにお願いして、現在の成績の整理をしてもらっています。



法人に関しては、メインバンクさんから定期的に試算表を出すように仰せつかっておりますので、

その対応として提示させていただいております。個人では言われたことがないのですが、法人は

なぜかそういう動きになっています。この辺は銀行さんによって考え方が違うのかもしれません。

法人のメインバンクさんとは個人ではお取引はありませんので。



さて、ここで試算表を作ったり、確定申告をするための手段を考えてみます。

大きく分けて「自分で申告する」「税理士さんにお願いして申告してもらう」という2つの手法、

そして税理士さんに任せる中でも「帳簿は自分でつける」「帳簿を付けるのも任せる」という

2つの手法にわかれてくると思います。



私は記帳まで含めて税理士さんにお願いをしておりますので、基本的には領収書を全部集めて

なぜその領収書が発生したのか理由を記載し、あわせてクレジットカードの明細と銀行口座の明細も

情報収集とその口座の資金移動が発生した理由を明記して税理士さんに送付します。

あとは税理士さんのところで整理して試算表や決算書を出してもらう感じです。



税理士さんにただ単にお任せしているだけですと、数字は出てくるかもしれませんが、その数字が

私たちが求める結果になっているとは限りません。税理士さんはスペシャリストですが、私たちの

経営に責任を持ってくれる人ではありません。あくまで経営者である私たちが目標設定をして、

ここに導いてほしいと示唆する場所に行くための道案内をしてくれるだけです。

私は税理士さんに目指したい位置を伝え、そこに合致するご提案をしてもらうようにしています。



わかりやすいかどうか自信はないですが、たとえ話を。



旅行に行きたいと思った時に取る手段は2つあると思います。一つは自分で旅行の計画を立てて

ホテルも含めてすべて自分で手配する方法。もう一つは旅行代理店さんにお任せする方法です。

自分で計画したほうがコストは安くあがりますが、その分自分の時間を使うことになります。

代理店さんに任せれば、コストは少しかかりますが、煩雑な手間はかかりません。



不動産に置き換えると、税理士さんに任せず自分で確定申告するのが自分で旅程を立てるのに

似ています。お金はかからないけど手間がかかる。そして税理士さんに任せて確定申告するのは

旅行代理店さんに仕事をお任せすることに似ていると思います。



そして旅行代理店さんに任せるにしても、フリープランで細かい旅程は自分で決めるパターンと

添乗員さんがついてきて行先まで決めてくれるパターンがあります。これも税理士さんに

置き換えると、決算だけお願いするのがフリープラン、記帳もお願いするのが添乗員さんが

ついてくるプラン、と考えればいいのではないかと。



もし代理店さんに任せたとしても、「南の島に行きたい」とか「値段は安く抑えたい」とか

リクエストを出さないと旅行の計画は進まないですよね。本当はヨーロッパに行きたいのに、

「海外に行きたいです」だけでは、アメリカや東南アジアに案内される可能性もあります。

これでは自分の希望は満たされないです。



決算も同じで、自分が希望する未来に迎えるような決算の数値はどういうものなのかを把握し

それをアウトプットする必要があります。



こういうことを考えなくてはならないので、税理士さんはスペシャリストとして頼りになるけど

経営判断まではしてくれない、ということを申しております。



私の場合、個人の成績は期首に想定していたより少ない値になっていました。経費がかさんだのが

大きな要因になっているのだと思いますが、ここはまだ分析していませんので何とも言えません。

法人は利益が出ていましたが、去年の大規模修繕の支払いの一部が今期にまたがっておりますので

それを加味するとまあ想定しているところに着地しそうだなと感じています。



決算書はその事業の成績表という側面があります。

どのように成績を作っていくか、考えながら進めていくべきと思います。

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posted by ひろ* at 09:52 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする