2014年10月21日

社長!その利回りだともう少しコストダウンが必要です!

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義母(=仙台法人の社長)が持っている土地に新築を建てたいという話をしている件、

まだ終わってはいませんでした(汗)



ハウスメーカーさんを容赦なくぶった切った時点で、せめて表面利回りが8%以上は

ないことには検討することもできないよ、という話をしたところまで書きましたが。

本日のネタはその話の後の一連の展開です。



義母は新築する方向ではなく売却の方向で動いていました。今の仙台だと建築コストが

どうしても高くなってしまうし、あまり新築をするメリットがあるとも思えないという

私の言い分にも納得してくれたし、何より今は手元資金を増やすための売却がベストと

考えたようです。



しかし、思ったように土地は売れません。仲介業者さんも何も言ってこないので、

義母から問い合わせると「反響はあります」「今日も現地を業者さんが見ています」

と状況報告してくれますが、それが具体的な商談に結び付いてはおりません。



せっかちな義母のことだし、また何かぶつくさ言い出しそうだなあと思っていたところ

先日「やっぱり建てる」と急に言い出しました。土地がちっとも売れないから面倒になり

建てる方向に気持ちが傾いたようです。土地はたぶん値下げすれば売れるんだけどなあ。

値下げするくらいなら建てて何年か回してから売るということを考えているようです。



でもこの間のハウスメーカーさんとか絶対嫌ですよ?あんな高いもん作ったら死亡確定。

そこは義母もわかっていて、自分でつてを頼って業者さんを探しているようです。

確かにその価格だったら考えられないこともないかも。



私の場合、基本的に「土地と建物を込みにして○%以上」という基準を持っています。

○の中は地域や構造などによって変わります。都心でRCやS造だったら8%台でも

今ならいいのかもしれませんし、木造だと融資期間の関係でやっぱり9%台はほしい。

地方だったらRCで9%、木造なら10%以上とか。ファミリーと単身でも利回りの

判定基準は変わってきます。ファミリーなら少し低くてもランニングコストが減るから

いいだろう、など。基準はその時の建築コストや市況で変わりますが、そんな雰囲気で

ざっくりとした物差しを持っています。



今回の義母の案件ですが、すでに土地を持っている状態です。この状態であった場合も

その土地がいくらで売れるのかを算定し、それを建物価格にプラスして表面利回りを

算出する必要があります。今回、義母が口頭で伝えてきた建物の建築金額(外構なども

込みにした金額のようなので、追加工事はないと想定)と土地値を足してみると

8%〜9%くらいの水準になります。母よ、それでもまだ低い気がするよ・・・



木造でファミリー間取りですから、土地込で利回り10%にできれば持っていきたい。

でも今の市況だとそこまで落とすのは無理そうなので、9%台ならまあ検討の余地は

あるのかもしれません。そんなところの線まで落とせるなら、検討してもいいと

コメントをさせていただきました。



今回の企画は広めの単身2戸とファミリー2戸の合計4戸で、駐車場も4台あります。

ファミリーを多くしたい私としては、普通の単身を1戸、ファミリーを3戸という

間取りに変更してみてはと言いましたが、義母が仲介業者さんにヒアリングしたところ

騒音問題などが出てくる可能性があるから、フロアごとに単身とファミリーを分けて

考えた方がいいのではないか、という意見だったとか。



場所的にはファミリー物件ならいけると思うのですが、半分が単身という企画であれば

私は売ってしまった方がいいような気もしています。正直、ちょっと微妙です。

全戸ファミリーだったらゴーサインを出してもいいんですけど・・・。



まあ、土地代の分だけ自己資金を入れていると考えれば、返済比率は4割台になるから

死ぬことはないだろうという気持ちもあります。ロットも小さいし、大火傷になることも

まずないでしょうから、ハウスメーカーで建てないなら後押ししてもいいのかも。

甘いかなあ。甘いんだろうなあ。



いずれにしても、義母からは正式に見積が来たらシミュレーションをしてほしいという

依頼をされていますので、そこについてはしっかり対応して忌憚なく意見を言おうと

思っております。できれば市場調査も込みでやりたいところです。

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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 義母の新築計画(建てずに終了) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月20日

退去前に申込をいただけるかも?ただし家賃発生は・・・

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二日酔いがしんどいので、今日は軽めの記事にします。



札幌ではそろそろ「家賃スライド」の季節。家賃スライドとは、大学や専門学校への

入学が決まり、3月くらいから一人暮らしを始める学生のために、数ヶ月の間は家賃を

払わずに部屋をキープさせてあげる、という家主泣かせの仕組みです。



そんな家賃スライドですが、思わぬところで仙台1棟目にその話が来ました。

仲介業者さんからうちの社長(=義母)に連絡があり、12月末で退去が決まっている

仙台1棟目のお部屋に、4月から入学する学生さんを紹介したいのだそうです。



12月末までは家賃をいただけるので、スライドさせてもそこまで大きな費用負担には

ならなさそうです。今回、便宜を図っていただくかわりに広告料はいらないということを

先方から申し出ていただいているようなので、それであれば広告料分を家賃に充当すれば

良いという点も考慮すると、OKしてもいいんじゃないかという気がしてきました。



あとはいつから家賃を払ってもらうか、です。

こちらの希望としては2月からと言いたいところですが、さすがに早いかなと思い

2月の後半から家賃発生ということでどうかと先方に伝えました。とは言いつつも

3月からの家賃発生でもまあいいかなとは思っています。



話がまとまれば、仙台1棟目は退去前に入居が決まると言う好循環になります。

感謝すべきはこういう話を持ってきてくれる仲介業者さん。ありがたいです。

こちらもできるだけ柔軟に、仲介業者さんが話を持って来たくなるような家主を目指し

工夫を重ねていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月19日

立地が良くないなら、そこにお化粧を施せば良いのでは?

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地域ブログのようなものを書いて、そこからアパートの集客を行うのはどうだろうかと

最近ちょっと考えております。



ここまでの募集結果を見る限り、東京1棟目が都内にあるアパートの中で一番苦戦する、

という傾向にあるのはわかりました。なぜ苦戦するのかと言えば、駅力のなさと間取りの

残念さに尽きるのではないかと思っております。



間取りは変えることができても、立地は変えることはできません。

そして間取りも残念ながら狭いワンルームだと変えようがありません。

え、2戸ぶち抜いて1戸にすればいい?うちのアパート、1フロア1戸ですもの(泣)



間取りは工夫のしようがないのですが、外観はデザイナーズですし戸建ライクに使える

お部屋もありますので、競争力が全くないとは思っていません。なんとかなるはずです。

そうなると、あとは立地をいかに魅力があるものに変えるか、という勝負になります。



立地を魅力のあるものとするには、それ相応の情報発信が必要になると思っています。

この土地はマイナーだけど、ここに住むとこんな生活が送れるよ!ということがわかって

それをネットなどを使って大きく展開してければ、もしかしたらそのチャネルを使って

新しいお客様が興味を示してくれるのではないかと考えています。



その観点で何ができるかといえば、インターネットを使った情報発信ではないかと。

自分のアパートのある地域の情報を提供するブログなどのメディアを作って、それを使い

地域の魅力や生活のイベント情報を提供することができれば、生活イメージがわいてきて

そこに住みたいと思う人が増えるのではないかと思っています。



もし上記のような思惑が成就すれば、次は不動産仲間の持っている物件もその場所で

同時に宣伝できるようになればいいと思っています。ブログのネタにもなりますし、

地域の活性化にも一役買えます。飲食店などの割引クーポンも提示できるようになれば

入居後もそのサイトを見続けてくれることになり、好循環が生まれるような気がします。



取り組んでみなければ始まらないので、まずはこういう趣旨のサイトを作ることに

今後取り組んでいこうと思ってます。一人でやるとしんどいので、有志を募って数名で

運営できたらいいなあと思う今日この頃です。SEOの勉強しなくちゃなー。

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posted by ひろ* at 11:58 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月18日

管理会社さんが補助金のために動いてくれました。

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民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進の補助金がまずい状況になってきた、

という話を何日か前のブログに書きました。その後どうなったかというところを

書いていこうと思います。



施工業者さんが申請を全く進められておらず、今後も目途が立っていないことをうけて

管理会社さんに申請書類ができていないので何とか支援してくださいと依頼をしました。

その後、管理会社さんがすぐに動き始めてくれました。



まず、管理会社さんから施工業者さんに電話して進捗状況の確認、そして役割分担を

再度決めてくれたようです。その後、来週中には申請できるように作業着手をして

いただけた模様です。そのことを電話で水曜日くらいには連絡いただきました。

素早い動きで頼りになります。



しかし、この時期から動き始めると、承認がおりるのが下手したら12月になるかも、

というところが懸念事項になります。外壁の品質が悪くなってしまう懸念が・・・。

気がかりなのは気がかりなんですが、もうこれは仕方ないと割り切るしかないです。

できる限りのことをしてもらう、ということで。



他にもブログに書きづらい懸念点がありますが、そこについても一定の妥協案を

管理会社さんと打ち合わせて見つけることができました。



承認が早く進めばどうということはない話なのですが、お役所仕事なのでどのくらい

時間を見ておけばいいかは誰にも何とも言えない話となります。最悪のケースを考慮し

動いていく必要があるなと感じました。



札幌1棟目の管理会社さん、古参のスタッフが一気に抜けてどうなるかと思いましたが

新しくアドバイザーとして入った方がしっかり機能されているようで、今のところ

大きな問題にはなっていないように感じます。これだったら、引き続きお仕事を

お任せできるなあと少し安心しました。



施工業者さんとも打ち合わせをして、迷惑をかけたので申請のためにかかる手数料の

半分は施工業者さんが負担するからという責任感のある発言をいただきました。

かえって申し訳ないけど、ありがたくご厚意を受け取ることにしました。



東京1棟目の大規模修繕、いろいろばたついてなかなか話が進んでいきませんが、

これもまた辛抱するしかないということで、粘り強く対応していこうと思います。

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posted by ひろ* at 10:09 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月17日

収入を生まないブログをなぜこんなに続けられるのか。

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もうすぐブログを書き始めて丸6年が経過しようとしています。



私、大学の頃からネットで日記的なことを書いていました。都度その時はまっている

テーマのブログや日記を書いてましたので、そこから考えると16年前後は何かしら

ネットで記事を公開していることになります。



初めて書いていた頃は、ブログなんて便利なものはなかったので、ひたすらHTMLタグを

テキストエディタで書きながら、日記を更新していました。よくまあ頑張ったもんだ。

今のブログに少し近い日記更新プログラムを自前で組んでいたこともあります。



普通の日記、音楽系の内容、熱帯魚系の内容などとテーマも移りかわり、書く場所も

普通のWebページやブログからmixiに変わったり、そしてまたブログに戻ったり。

ずっとこうやって継続して書き続けていられるのは、まあ性格もあるんでしょうねえ。



昔話はまあこの辺にして、不動産ブログを書き続けて丸6年経った今、ブログを

書き続けることで何かメリットがあったかを考察してみようと思います。



まず感じているのは、ブログから直接的な収益を生むのはとても難しいということ。



長いこと書いてますが、商売ありきで書いているわけではないことから、広告収入は

ほとんど入ってこないと考えて差し支えないと思います。一応グーグルの広告やら

何かのアフィリエイト的なものも貼ってますが、ほとんど成果はあがっておりません。

忘れた頃に数千円が振り込まれてラッキー、みたいな。一日に500〜600人が

訪問してくれて、1500〜2000ページビューある当ブログでもそんなもんです。



世の中的には、広告を貼り付ける適切な位置とかそういうのがあるみたいですが、

別にそういうことをしてまで必死にブログから直接的な収益を得る必要もないかなと。

ブログだけで月間数十万も稼ごうとするのであれば、それこそメルマガでも書いて

号外広告を出しまくらなくちゃ、やる意味はないでしょう。そういう労力を使う対象は

不動産にしたいと思う今日この頃です(やっぱ不動産が好きなので)。



ブログが直接的な収益を生んでいないということはわかりました。では、このブログを

書いているのはただの趣味で、時間を浪費するだけで何も収益を生んでいない?

いえいえ、そんなことはありません。お金を直接は生みませんが、目に見えない資産を

たくさん作ってくれていると感じています。



例えば、不動産投資仲間を作るという観点で言えば、ブログはこの上なく重要な役割を

担ってくれています。一日500人の方がこのブログを見てくださっており、その中には

私がお会いしたことがない方もいらっしゃいます。そう言う方と懇親会などで会うと

「ブログいつも読んでます!」と言っていただけるので、自己紹介の手間が省けます。



仲良くなった不動産投資仲間も、ブログを読んでいただけているので、お会いした際に

「この間のブログの話、大変だったねー」みたいな感じで話が通りやすくなります。

ブログにいつも触れているから、なんとなく親近感が湧くという効果はありそうです。



こういった「人とのつながり」という無形資産を形成するのに大いに役立っている。

それがブログの役割だと思います。そして人とのつながりはとても重要な資産です。

私には身分不相応なくらいの素晴らしい友人に囲まれることが出来ているのも、

ブログを通じた情報発信が一役買っているのは間違いないと思います。

皆さん、いつもありがとうございます。これからもよろしくお願い致します。

そして願わくば、ブログランキングへの応援クリックを是非!(笑)



そして、人脈は人脈でも、取引先との関係を深めるツールとしてのブログという一面も。

取引する相手の方にもブログを書いていることで好印象を与えている事例が

過去にはありました。



例えば不動産業者さん。一部の仲介業者さんや管理会社さんとはFacebookなどで

繋がったりもしていますが、ブログをけっこう読んでくださっているようです。

そういうつながりから売買物件を紹介いただいたこともありますし、賃貸の仲介も

優先的にしていただいたことがあります。ブログに大規模修繕のことを書いたら、

「ブログ見ました!うちにも提案させてください!」と言われたことも(笑)



税理士さんもブログをたまにチェックしてくれているそうです。なぜなら、動きが

激しすぎるので何があってもいいよう心の準備をするためだとか(苦笑)



そして金融機関の担当者の方もこのブログを見ていることがあるようです。

知っているだけで、3人くらいはこのブログの存在を知っていることを把握してます。



一番大きかったのは札幌4棟目の融資を実行してくれた金融機関の担当者さんでした。

遠隔地に住む個人に融資をするために本店に書いた稟議書のキーになったのが

ブログの存在だったということなのです。



毎日ブログを書いているから、遠隔地でも動向を把握しやすい。

ブログの内容と金融機関で言っていることが一致しており、信頼できる。

自身を一歩引いて見つめ直す視点があり、面白い。



こういったところを稟議書の中に盛り込んでくださったということです。

結果、少し時間はかかったものの、見事に融資を得ることが出来ました。

あれは嬉しかったなあ。そう考えると、このブログには15部屋の新築RCに等しい

価値があるということなのかもしれません。



直接的な収益を生まないブログには意味がない、と考えるネットビジネス屋さんも

いるのだとは思いますが、私は直接的な収益を得られないブログであっても、

上記のようなメリットを実際に享受しています。物事は捉え方ひとつで変わります。



自分がブログを書くことに対して何を求めているか。

今後もそこをぶらさずに、ブログと付き合い続けていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | ブログ運営 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする