2014年10月31日

補助金申請と秘密兵器の投入準備完了。

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札幌1棟目の大規模修繕について、補助金の申請が完了したという連絡を受けました。

あわせて、バリューアップのための秘密兵器「看板」の案も届きました。



民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業(これも先日のAOAの勉強会

国交省の方の講演を拝聴した後だと、納得のいく補助金です)の申請を施工業者さんに

お願いするも、先方で対応しきれず結局管理会社さんにバトンタッチすることになる、

などの紆余曲折を経た当案件。申請にこぎ着けることができました。



ここから1ヶ月以上の審査期間があるということで、施工が12月になってしまうのが

本当に大丈夫なのだろうかやきもきするところではあるのですが・・・。まあそれでも

きっと施工業者さんが何とかしてくれると信じます。大丈夫に違いない。



この補助金、かなり面倒な資料を作り込まなくてはならないということになるので

利害関係がない人は引き受けたがらないのはよくわかりました。管理会社さんから

バインダーでどばっと資料を見せられた時、うわーこりゃ大変だと思いましたよ。

管理会社さんには大変感謝しております。もちろんそれ相応のフィーはお支払いします。



そして、秘密兵器の「看板」。共同所有ということが確定したブロック塀に対して

うちの敷地側を向いている方に珪藻土を塗り、物件の看板を設置しようとしています。

懇意にしているデザイナーさんと、お茶をしながら打ち合わせた際にこの話をしたら

それはいいですねと乗ってきてくれて、ご提案をしてくださいました。



札幌1棟目は、一応「敷地延長」の雰囲気になっています。敷地延長と言っても

6メートルくらい接道していて、普通に車がすれ違えるくらいの広さなので、

そんなに敷地延長っぽい感じはしないんですけどね。



その旗の部分に境界のブロックがあるので、そこを珪藻土で塗っておくと印象が

だいぶ変わるんじゃないかな?と思った次第です。そしてそこに、ついでに物件看板も

つけてしまおうと。



届いた看板案、なかなか素敵な感じでした。ちょうど看板屋さんが余ったステンレス板を

持っていたので、それを格安で譲ってもらえる手はずになり、高級感のあるものが

安い値段で作れるという話に。ありがたいことです。物件はこっちだよということが

矢印でわかりやすく示されており、物件ロゴも目立つように配置されています。満足。



外壁は色をダーク系の紺色にして、鉄部は挿し色ということで赤を採用します。

ブロック塀はクリーム色の珪藻土を塗って、そこに看板を設置。

これで入居者様にも「お、立派な建物になった」と喜んでもらえるに違いありません。

今から楽しみです。

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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月30日

金融機関さんとの信頼関係を大事にしたい。

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大家仲間がこんな話をしていました。

・現在2つの金融機関さんと取引をしている(仮にA銀行とB銀行とします)

・新規物件の取得に向け、A銀行と融資の交渉をしている

・A銀行から「B銀行の分も借り換えさせてほしい」と言われている



この大家仲間の方は、できるだけ複数の金融機関さんとお取り引きをするべきと

考えられているようで、借り換えについては断りたいという意向を持たれておりました。



私も基本的には複数の金融機関さんと取引を持ち、借り換えは安易に行うべきではない、

と考えています。1つのメインバンクさんに頼りきりになっていると、もし仮に

その金融機関さんの融資姿勢に変化があった時、事業主である私たちが影響を受ける

可能性が高くなってしまうためです。



私自身は、現在個人で3つの金融機関さんとお取り引きをしており、法人で1つの

金融機関さんとお取り引きをしております。



個人ではサラリーマンに優しい某金融機関さんと、某政府系金融機関さん、そして

札幌4棟目の新築を頑張ってくれた某地方銀行さん。修繕の借入を信組さんや

信金さんでしており、積金などの小口取引は更にいっぱいしております。

法人では某地方銀行さんとお取り引きをしています。

それでももう少し取引行の数を増やしたい、と思っています。



私が借り換えを実施する時は、その金融機関さんと今後のお取り引きの拡大があまり

見込めないと判断するときだと思います。信頼関係が失われたり、金融機関さんの

ルールである一定額以上の融資は出せないと言われたり(某サラリーマンに優しい

金融機関さんは年収で上限を管理していますね)した場合がこれに相当します。



ただ、そういうことがない場合は、取引先金融機関さんを変更することは考えません。

リスクヘッジの為に分散したい気持ちと、その融資を借り換えることで、それまでの

借換元の金融機関さんとの信頼関係を損なってしまうという問題があるからです。



金融機関さんだって、担当者さんが多大なる労力をはらって融資実行の稟議を通して

いるわけです。そこには長い期間のおつきあいを望む気持ちがあることと思います。

そこを一方的にこちらの利益だけを考えて借り換えてしまうというのは、三方よしの

関係になっていないだろうと考えております。



私がもし借り換えを打診された場合、まずは借り換えの打診があったことを借換元の

金融機関さんに報告して、どのように対応すべきか相談をすると思います。

(その結果、借換元が金利を下げることもあります・・・)

担当者さんとしては「突然借り換えられた」というのは行内評価上問題だと思います。

まずは報告して情報を共有することが大事だと思っています。



借換を提案してきた金融機関さんには、そういう素晴らしい提案をしてくれたことに

感謝しつつも「元々の金融機関さんにも義理があるから、そうそう簡単に借換提案を

受けることはできない」という話をすると思います。



逆に言えば、「借換提案をいただいている金融機関さんの既存債権についても、

よほどのことがない限り借り換えないよ」ということを言っていることになります。

鈍感な担当者さんもいるかもしれないから、そこは言葉にしてもいいかもしれません。



銀行さんとのつながりを大事にして、仁義がたたないことはしない。

そういう付き合い方をしていることをアピールして、実際にそうする。

そうすることで、良好なおつきあいが維持できるのではないかと私は考えています。

目先の金利よりも、長期的な関係の構築が重要だと考える次第です。



この辺は皆様それぞれ考え方は違うと思います。

いろいろな方のお話を聞いてみたい分野ですね。是非コメントいただければと思います。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月29日

赤井さん、永井編集長も登場!仙台大家の会オープンセミナー開催。

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お世話になっている仙台大家の会現地世話人のみさパパさんがセミナーを主催する、

ということですので、ちょっくら宣伝のご協力をさせていただこうと思います。



まずは概要から。みさパパさんのブログからコピペします。



仙台大家の会オープンセミナー

【日時】
平成26年11月30日(日) 15:20〜18:40

≪セミナー≫
15:00 開場
15:20 開会
15:20〜15:25 主催者挨拶
15:25〜17:30 赤井誠さん講演
『いつまでも震災バブルは続かない!!将来の賃貸市場の悪化にも耐えられる筋肉質な不動産経営の実現方法』
17:30〜17:40 休憩
17:40〜18:40 永井ゆかり編集長講演
『取材の現場から見えた これからの賃貸住宅市場』
18:40 終了

≪懇親会≫
19:00〜21:00 懇親会

【会場】
仙台市戦災復興記念館 4階研修室 022-263-6931
宮城県仙台市青葉区大町二丁目12−1

【会費】
セミナー 4000円 (会場使用料などに充当します。)
懇親会費 5000円程度 (国分町周辺で開催予定です。)
※当日の受付で現金にてお支払いください。領収書をお渡しします。



最近出版された新刊も大好評の赤井誠さん。





演目にある「いつまでも震災バブルは続かない!!」はまさにその通りです。

今の仙台のバブルっぷりはすごいものがあります。私の物件は、震災前と比較して家賃が

1万円あがってしまいました。とてもありがたいのですが、こんな状況がいつまでも

続くとは絶対に思えません。



某投資物件販売サイトで、利回り30%でも残っていた物件が仙台にはありました。

その地域は坂が多く、冬になると凍結してしまい、タクシーですらも目的地がそこだと

聞くと乗車拒否するような場所で、家賃は1万円にしても半分くらいしか埋まらない、

という話を聞いておりました(情報ソースは仙台出身の嫁ちゃん)。



そんな物件も、震災バブルで普通に売れていったようです。

今や仙台では利回り15%の物件を見かけるのも難しくなりました。



賃貸の家賃もバブルで、物件に求められる利回りもバブル状態で低下しています。

バブル発生後、仙台の物件を買って運営されている方は

・家賃が震災前より高くなっている

・表面利回りが震災前より低くなっている

という点を意識すべきと考えます。両方とも、収益還元の発想で考えると、購入価格が

高くなる方向に進む事象です。今後家賃も物件価格も下がる可能性が高いのです。



「家賃収入を見込んで買っているから、家賃が下がっても回るならいいじゃないか」

という意見もあるかもしれません。持ち続けるならそれも良いと思います。

しかし、何らかの理由で売却せざるを得なくなった場合、難しい局面が来ます。



フルローンに近い買い方をされている場合は、残債より安い価格でしか売れないかも

しれないという懸念があります。そうなった時に持ちこたえられるか、という点は

インカムゲイン中心の方も意識しておいた方がいいのではないかと考えます。



また、空室対策も今ほど簡単ではありません。広告料の相場もあがってくるでしょう。

空室期間は長引き、てこ入れをしても埋まらない状況も生まれる可能性があります。

そうなった時、今のインカムゲインで耐えられるのでしょうか。



そんな経営をどう考えていくか。そのヒントが恐らく赤井さんの講演の中に隠されて

いるのではないかと考えます。

(・・・脱線しそうになったけど、何とかうまく赤井さんの講演に繋がりました)



全賃の永井編集長も、全国を取材して回り、賃貸物件が今どういう状況なのかを

肌感覚で理解されているものと思います。そういった有識者の第三者的な視点での

お話というのも貴重であると思います。自分の力で全国の市況の情報を収集しようと

しても、なかなか難しいものと思います。それが手に入ると考えれば、価値のある

講演になるのではないでしょうか。



私も行ければ行きたいのですが、太陽光の関係で頻繁に仙台に行っていることもあり

ちょっと厳しいかなーと思っています。夜行バスで行っちゃおうという手もありますが。

行くかどうか、もう少し考えようと思います。



興味を持たれた方は、こちらからみさパパさんのブログに飛んでいただき、申込を

してみていただければ良いかと思います。別に私のブログを読んだとか、そういうことを

申込時に添える必要はありませんので、そこはご心配なく(笑)

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(4) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月28日

さすがSUUMO!そこにしびれるゥ!あこがれるゥ!(SUUMOオーナーレポートが無料で手に入るチャンス)

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大家さん向けの面白いサービスがありますので、シェアさせていただきます。



SUUMOオーナーレポートを大家さん向けに無料で提供いただけるチャンス!

SUUMOオーナーレポートで空室対策&空室改善

http://suumo.jp/edit/lp/fr/owner_report/




となりの大家さんとのコラボ企画だそうです。最近、となりの大家さんはあまり活発に

動かれている雰囲気がなかったので、動きが見られて嬉しいです。



SUUMOが業者さんに対して有償で提供しているオーナーレポートを、オーナー宛に

直接無料で作っていただけるという太っ腹企画。2014年12月31日までの

期間限定ということですので、募集されるといいのではないかと思います。

特にメルマガ登録やセールスがあるわけではないようです。



詳しいことは先ほどのページを見ていただくことにして・・・

残念なのは、1人につき1戸までしかレポートを作ってもらえないということ。

せめて1棟でお願いしたかったです・・・。



私も早速このサービスを申し込んでみました。

物件は東京2棟目をチョイス。その中でも一番直近で空室になりそう、かつ間取り的に

相場が読み難い2LDKタイプのお部屋にしました。結果が届くのが楽しみです。



仙台1棟目も義母の名前で申し込んでもらおうかな。



レポートが来たらまた改めて報告したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月27日

国交省が中古住宅の流通をどうするべきか真剣に考えている(行動する大家さんの会の勉強会)。

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昨日は行動する大家さんの会(AOA)の勉強会&懇親会に参加してきました。

ここ何回か参加できていなかったので、久しぶりな感じで楽しかったです。



勉強会のテーマは【中古住宅の流通と未来】。非常に重要なテーマですが、大家さんの

勉強会でこういうマクロな話が扱われることはあまりなかったのではないかと思います。

スピーカーとして、さくら事務所長嶋会長と国土交通省の後沢さんという2名が登場。

後沢さんからは住宅問題に対する国の取り組みを、長嶋さんからは国への提言内容や

プロとして考える現在の問題点の話などをしていただきました。



まず、後沢さんのお話。



国土交通省としても、中古住宅の流通を活性化させる方向で動いているそうです。

流通のための障害となっている事象として、住宅の価値が20年〜25年でゼロと

査定されてしまうことが問題であるということは認識されておりました。



問題点は2つ。

一つは中古住宅の評価額が低いこと。

もう一つは消費者が中古住宅の品質を不安に思ってしまうこと。



上記問題点があるから、市場価格が伸びません。

評価が伸びないから、金融機関さんがローンの金額をのばせない。

品質が不安と感じるから、高い価格で買おうと思わない&新築を買ってしまう。

(建売の新築も本当に品質がいいのか疑問なんですけどね)



市場価格が伸びないから、所有者もメンテナンスにお金をかけようとしません。

二束三文になるものに多大なお金をかけてメンテナンスをするかと言われれば、

決してそれはしないでしょう。



国交省としては、メンテナンスすれば価値が維持できるような新しい評価の方法を

検討しているということでした。やり方の候補はいくつか挙がっていましたが、

まだどうなるかは検討中とのことです。



そして、国としては中古住宅の再生にも力を入れていく方針のようです。



現在、日本には820万戸の空き家があると言われております。

この数字だけ見ると非常に多いのですが、後沢さんはこの数字を表面的に捉えずに

内訳をしっかり分析して説明してくださいました。



ここでいう「空室」には「別荘」のようなものも含まれているし、賃貸住宅で

現在募集中というステータスになっているものも含まれているということです。

さらに、売却活動中のものなども除外して、本当の意味で放置されてしまっている

空き家だけをカウントしていくと、およそ200万〜300万戸くらいになるようです。



これらの再生についても国は検討をしていて、2地域居住希望者に活用してもらうよう

動いたり、自治体や民間と協力して体験型施設や宿泊施設、地域交流の場としての活用、

などの手を打っているのだとか。そういう活用も難しい場合は、国が費用を肩代わりして

除却してしまうということもやっているそうです(肩代わりなので負担ではない)。



さらに、こういった物件を減らすために、民間の宅建業者さんや買取再販事業を行う

業者さん、リフォーム業者さんに対する税制上の優遇措置を検討しているという話も

ありました。登録免許税や不動産取得税などの軽減を財務省に依頼しているそうです。



また、現在の賃貸市況にはミスマッチが発生しており、高齢者のためのバリアフリー化や

若年層でも住める戸建賃貸の流通が不足していること、そして耐震化が進んでいない

という点を問題としているようでした。ここについては、重点的に策を検討している、

という趣旨のことをおっしゃっていたように感じます。



さて、ここまでの中に「大家さん」という単語は全然出てきておりません。

AOAの事務局をやっているよしゆきさんのブログにも書かれているのですが、

賃貸経営のプロである大家さんが古い物件を取得して再生する、というシナリオも

是非国には意識していただきたいなあと思った次第です。



そして、このプレゼンテーションの中でどうしても気になったことがありましたので、

私は後沢さんの講演後に直接質問をしに行きました。



「金融庁さんの名前が出てこないんですが、連系を取られているのでしょうか?」



不動産の評価や銀行融資という観点では、金融庁さんの協力がない限りはこの話は

実現しないはずと思い、国交省さんがどこまでそういうことを意識しているかを

確認させていただきました。結果としては「きちんと連携している」とのこと。

有識者会議にも出席してもらい、共有をしているそうです。良かった。



国がいろいろと考えている、ということは理解できました。

あとは省庁間の駆け引きを終えて、いつこれが具体化するのかが気になるところです。



続いて長嶋修さんの講演。

こちらは「空き家が蝕む日本」という著書のエッセンスを凝縮した内容とのこと。

(すみません、まだ読んでないのでクロージングで下條さんが言ってた情報を

 そのように理解して、今ここに書いております・・・)





講演の主題はここでは著書に譲るということで割愛させていただき、お話の中で

心に残ったところだけいくつかメモしておこうと思います。



最近力を入れているセブでの開発の話もされておりましたが、その中でタイの少子化・

高齢化が2020年をピークに進んでいくという話は意外だと感じました。アジア圏は

もっときれいな人口ピラミッドをしていると勝手に思い込んでいたものですから。

思い込みってダメですね。反省。



また、一般的に「日本の木造住宅の寿命は30年くらい」とまことしやかに言われて

おりますが、この数値は「壊した物件の平均築年数」ということらしいです。

人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を建物で採用した場合、木造住宅の平均寿命は

驚きの64年(!)なのだとか。



調べてみたらここに同じことが書いてありました。って、このコラムも長嶋さんの

書いているものでした。なるほどねえ。



上記コラムにも書いてありますが、築80年のRCをリニューアルし、築140年まで

使えるようにしたという事例もあるそうです。建物って意外と長く使えるみたい。

そういえば、かつみんさんの佐野サンも築100年超でしたけど、まだまだ使えそうな

雰囲気でしたので、そういうものなのでしょう。



表面的な数字に対して、その数字がどのような根拠で算出されているかを考えずに

鵜呑みにしてしまうことの恐ろしさを感じ、ちょっと反省したくなる講演でした。



その後の懇親会は、初めてAOAにいらっしゃったという方が多いテーブルに行って

新しい出会いと刺激をいただきました。ご一緒した皆様、ありがとうございました。

今後ともよろしくお願いいたします。

そして、貴重な機会を作ってくださったAOAの皆様にも深く感謝。

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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする