太陽光発電の保険。

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太陽光発電の話で、保険のお見積を取っています。不動産賃貸業で利用する住居ものの保険とは

少しだけ様子が違うようなので、そんなことをメモしてみようと思います。



元々、業者さんお抱えの保険代理店さんで契約を結ぶつもりでしたが、先方からお見積が全然

出てこないので、やっぱり私がいつもお願いしている代理店さんに依頼することにしました。



不動産の場合は、だいたいいつも火災保険、地震保険、休業補償、施設賠償責任保険の４点セットで

保険をかけております。今回は地震保険と施設賠償責任保険は外して、火災保険と休業補償のみを

採用する方針としました。地震はちょっと気になりますが、太陽光パネルは建物ほど複雑な構造は

していないので、修理するにしてもたかが知れているだろうと判断しました。費用対効果がねー。

施設賠償責任保険は、土地自体をフェンスで囲ってしまうので、基本的には不要かと思いました。



そんな感じで保険のお見積を依頼し、出てきたものを金融機関さんに渡して内容を話しました。

金融機関さんからは「休業補償の考え方をもう少し説明してほしいです」とのリクエストが。

年に１回しか請求できないなどの制約はないか、どのくらいの額が補償されるのか、などの質問を

いただきましたので、代理店さんに確認を取りました。



休業補償は１日あたりの補償する額に応じた掛金で加入できる保険です。火災保険の特約的な

位置づけとなっています。もしパネルが壊れた場合，そのパネルから見込まれていた収入を保険が

代わりに補填してくれる仕組みとなります。壊れれば都度保険金の請求ができて、上限などは

特にありません。



ただ、パネルが１枚壊れたくらいでいちいち休業補償を申請しても仕方ないようです。

例えば５００枚のパネルを設置して、一日にざっくり１５０００円の売上が立ったとします。

休業補償も一日１万〜２万円でかけることになります。



他方、パネル１枚当たりの売上は（この例においては）わずかに３０円ですので、本当にそれを

申請する意味があるのか、という話になります。それだけのために手間暇かけて作業をするのかと。



さらに、保険を申請すると翌年の保険料が値上がりするかもしれない、という話もあるようです。

言われてみれば、自動車保険も事故があって保険を申請したら、翌年から保険料はあがります。

なぜかレジデンスものの保険はそういうことはないらしいですが、太陽光向けの保険になると

翌年の値上げや、最悪更新拒否が起こることもあるらしいです。



基本的には住居ものの保険とそれほど変わらないものの、細かいところが微妙に違いました。

「同じに違いない」という思い込みで話を進めてはいけないですねえ。確認してよかったです。



太陽光発電の融資は現在保証協会さんまで進み、先方で審査をしているところのようです。

うまいこと形になってくれれば、と思います。

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内覧会ダブルヘッダー（築古編）

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一昨日は物件見学のダブルヘッダーでした。

新築の内覧会と、築古をリノベした物件の内覧会の２本立てとなりました。

全く性質の違う二つの物件が、割と近いエリアに存在していて、しかも同日に内覧会です。

ハシゴしないわけにはいかないでしょう！ということで、両方お邪魔することにしました。

物件見学は楽しいですね。わくわくします。



とまあ昨日のブログと全く同じ書き出しになったわけですが、今日は後半戦の内覧会について

書いていこうと思います。



見学させていただいたのは、りょうさんの築古物件。超ローコストリノベーションしたお部屋の

見学会のご招待を受けていましたので、是非にということでお邪魔してまいりました。



今回の物件、３ＤＫの築古物件でお風呂はタイル張りだったのを、風呂釜を交換してまるで

ユニットバスのようにしてしまい、和室もモダンに琉球畳でおしゃれにハイグレードな雰囲気を

演出できるところまでもってきたにも関わらず、セルフリフォームと施主支給、他の仕事で来た

業者さんに「ついでにやってってよ」とお願いする、などのあらゆるコストダウンを駆使した結果

お値段は全部業者さんに任せた場合の７５％オフに収めるという、あらゆる意味で規格外な

お部屋でした。すごいお部屋を見学をさせていただいてしまったものです。



さて、さっそく中を見学させていただきます。まず入口。





んま、素敵なライトですこと。これはいいですね！陰影が出るのがすごく良いです。

見覚えがあるなあと思ったら、おおやがくさんが設置を手伝ってくれたのだとか。

ああそうだ、このライトはおおやがくさんのブログで見たことあったなあと思いだしたので

見直してみたところ、このブログで「友人の物件に取り付けた」と。

なるほど、Powered by Gakuの船舶ライトでしたか。納得のクオリティです。



これ以外にもＴＶドアホンや電子ロック錠をセルフリフォームで設置されておりました。

うーん、すごい。ここだけで私は白旗。



次の見どころはお風呂です。在来工法のタイル張りの床のお風呂だったのを、風呂釜を入れ替え

床はモルタルで均してから床材を貼り付け、壁は塗り、洗面台や鏡も交換したという大工事。

セルフリフォームと業者さんを使い分けた結果、かなり格安で施工しておりました。



このリフォームは、おおやがくさんも暗躍しておりました。給湯器交換の時に助言などを

されていたようです。頼りになるなあ、がくさん。





床の質感、良かったなあ。昭和のお風呂がここまで様変わりするとは驚きです。

（でも床材の名前を忘れてしまったアホな私でした・・・）



個人的に大変素敵だと思ったのは和室です。





琉球畳に間接照明、砂壁風のクロス、和室によく合う天井クロス、ふすまもモダンな柄に

張り替えてあり、和室がここまでおしゃれになるという素晴らしい例を見せていただきました。

これだったら仲介業者さんも自信をもって紹介できると思います。すんごい。





窓にはブラインドのようでブラインドとちょっと違うものが設置されています。

りょうさんに聞いたところ「ブラダンスだ」とのこと。ＩＫＥＡに売っていて、紐を使わずに

ブラインドを好きな場所で止めることができる優れものです。



もしやと思っていろいろ追いかけてみたところ、これも元ネタはおおやがくさんっぽい？です。

恐るべし、がくさん。



さっきから「がくさんすげー」ばっかり書いてますが、ここまでトータルコーディネートして

しかもコストダウンもきっちりと行っているりょうさんの手腕が前提にあり、そこにがくさんが

スパイスとして効いてきている、という基本構造を忘れてはいけません。お話を聞くと、ここに

至るまでの様々な苦労や、現場に張り付いて職人さんや業者さんに指導をした話など、かなりの

努力をされてここまで持ってこられています。会社員の身分がある私には確実にできません。

それだけ、自分自身の時間というコストをかけて、今回のお部屋を作られているわけですから。

やはりその努力の結晶が、こういう素晴らしいお部屋になって現れているんだと思います。



お風呂場に虫が死んでいたこととか、キッチンの色合いが見る人によっては落ち着かないかなとか

多少思ったことはあったものの、総じて素晴らしい出来のリフォームだったと思います。

とても良いものを見せていただき、刺激を受けました。貴重な機会を提供いただき、感謝です。

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内覧会ダブルヘッダー（新築編）

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昨日は物件見学のダブルヘッダーでした。

新築の内覧会と、築古をリノベした物件の内覧会の２本立てとなりました。

全く性質の違う二つの物件が、割と近いエリアに存在していて、しかも同日に内覧会です。

ハシゴしないわけにはいかないでしょう！ということで、両方お邪魔することにしました。

物件見学は楽しいですね。わくわくします。



ダブルヘッダーの一発目は、仲良くしていただいている税理士の先生の新築を見学。

パッケージとして土地から建築からすべてを請け負うやり方をしてる建設業者さんだったので

大きく奇をてらうところはなく、無難にまとまっているなあという印象でした。



なるほど、と思ったのはワンルーム規制への対応方針。

共同住宅になるとワンルーム規制で広い部屋を作らなくてはならなくなります。そこを避けるため

今回の物件はあえて長屋形式を選んだのだとか。共同住宅ではなく長屋ですということになれば

ワンルーム規制からはうまく外れます。今回は収益性の問題もあるので、そうしたのだとか。



そのため、お部屋によっては玄関を開けたらいきなり階段で、しかも３階まで行かなくては

ならないというお部屋もできてしまっています。階段も面積に算入されるので、お客様的には

「お、面積広い割には安い」と思ってきてみたものの、階段のことを考慮し忘れていたという

残念なオチになるのかなという気がしました。





こんな感じ。



階段の踊り場のところにニッチや飾り棚を設置し、そこにグリーンを配置するなどしたら、

階段を登る途中でも風景がちょっと変わり、気がまぎれるんじゃないかなと感じた次第です。





広いＬＤＫ。ただ、ドアがないので「１Ｒ」表記になってしまうのが残念。

業者さんによっては「ＬＤＫ＋Ｓ」と記載するらしいですが・・・

検索を意識した上で、内覧者にＰＲできる間取りにするのって難しいですね。





ホスクリーンもしっかり設置。





余裕のあるクローゼット。



無難に使いやすい物件なので、競争力に関しては問題ないかと思いました。

オーナーの意向で家賃を目いっぱい高くとるようにしているので、時間はかかるかもしれませんが

最終的には立地も含めて満室に持っていける物件になることでしょう。



物件見学の後の昼食会も含め、楽しい時を過ごさせていただきました。

オーナーのＳさん、参加された皆さん、どうもありがとうございました。



終わった後は次の物件見学の目的地に移動するわけですが、明日のブログでその話の続きを

書かせていただこうかと思います。

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佐野サン＆小山物件見学ツアー。

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昨日はかつみんさんと埼玉スワローズさん主催の物件見学バスツアーに行ってきました。

貸切バスツアーってなかなかいいですね。自分でも何か企画したくなりました。



朝９時３０分に東京駅に集合。



佐野／小山物件見学会様　だそうです。なんとなくテンションあがる。



最初の目的地はかつみんさんの所有物件、佐野サンです。





趣のある外観。さすが築１００年。店子さんは６代続く呉服店ということでした。





立派な神棚も店内にあります。





床材がすごい。今のものとは全く違います。頑丈そう。





歴史を感じさせる外観。なんか萌える。





ところどころ土壁が露出したり膨らんだりしている箇所が見受けられました。

先日の台風の影響でしょうか・・・？





「電話　壱二九番」に歴史の深みを感じます。



こんな文化遺産級の物件を持てるなんて羨ましいなあと思いました。

ただ、今の店子さんがもし退去してしまったらどうするべきかという点については、未熟者ゆえに

良案を思いつくことができませんでした。カフェに転用したとしても、駐車場がないと厳しいし。



お食事をとった後、車で小山市方面に移動して、３３０万で売り出している戸建を見学。





３３０万にしてはなかなかきれいです。ただ、シロアリにやられた経験はある模様。




投資家ぞろぞろ。

仲介業者さんも、２０名以上の投資家さんがバスで乗り付けて降りてきたらびっくりするでしょう。

かつみんさん、仲介業者さんには「友達が行きたいと言っているので連れていっていいですか？」

としか言ってなかったらしいです。ワイルドすぎる。





室内もそんなに悪い印象は持ちませんでした。





一部サイディングがはがれている箇所があり、そこから水が入っているということでした。



続いて埼玉スワローズさんの小山物件へ。

車内ではスワさんの企画するクイズ大会があり、盛り上がります。





顔より大きな電卓を仕込みで持ってきたスワさんの勇姿。

ちなみに、一度閉まった電卓を「写真を撮るからもう一度出して！」と無理やり出させたのは

某母うっちーさんなのは内緒です。





小山物件は和室ながら綺麗な壁紙を採用しており、清潔感もあって悪くない印象でした。

和室を無理に洋室に変えず、そこそこの家賃で回すという基本方針に則っているようです。



思えば、初めて他人様の物件を見学させてもらったのがスワさんの小山物件でした。

キッチンのカッティングシートの貼り方を教わり、自分で貼らせていただいた記憶が蘇ります。

懐かしいなあ。あれから何年経ったんだろう。ノスタルジー。



そんなこんなで、楽しい時間はあっという間に過ぎ、東京駅で解散となりました。

バスツアー、なかなかいいです。バスの中で話をする時間もあるし、（今回は飲まなかったけど）

お酒を飲んでも大丈夫なのが素敵です。

今度、自前で何か企画しちゃおうかなと思いました。



幹事としてアレンジしていただいたかつみんさん、スワさん、どうもありがとうございました。

貴重な勉強の場となりました。御礼申し上げます。

母うっちーさん、横ちゃん、茂助さん、いしえもんさん、種村先生、まいまいさん、デオコさん、

優待大家さん、ブログは書いてないけど顔なじみの皆様、ご挨拶できなかった皆様、

全部ひっくるめてありがとうございました。楽しかったです！

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建築士、必要？

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民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業を使った外壁塗装を行おうとしている件。

先日のブログで書いた「建築士による耐震診断が必要」というお話について、少し掘り下げて

管理会社さんや施工業者さんと話をしました。



管理会社さんから出てきた「耐震診断のために建築士さんに依頼をしなくてはならない」という話が

なんとなく引っかかったので、私も自分で要綱を読んでみました。結果、これって別に不要では？

という気がしてきたので、管理会社さんに再確認を取った次第です。



不要じゃないかと思った根拠は、要綱を見る限り「旧耐震の場合は耐震診断をして建築士の証明書を

取得しないと補助の対象にはならない」ということではないかと捉えられたからです。

新耐震で建てられてる分には、耐震性能はクリアできているはず。だから不要なんじゃないかと。

そんなことを考えた次第でした。



管理会社さんにこの点について確認を取ったところ、「確かに不要でした」という回答。

よかった、余計なコストがかからないで済むぞー・・・と思いきや「別の書類を書いてもらう必要は

あるので、建築士さんにはどちらにしても依頼しないとダメです」ということをおっしゃいます。



ここは「はいそうですか」で流してはいけないポイントかなと思い、具体的に補助金の申請書の

どの部分を建築士さんに書いてもらう必要があるのか、教えていただきました。結果として

わかったのは「空家等証明書」の中に「建築士による事業要件への適合確認」という用紙があり

ここを建築士さんに書いてもらう必要がある、ということでした。

納得したので、建築士さんに依頼をしなくてはならないということで承諾した次第です。



去年まではもっと緩かった補助金ですが、今年はかなり厳しくなっているようです。

あとは書類が多いです。太陽光の補助金もかなり大変でしたが、こちらもかなりのボリューム。

しっかりと要件に合う形で利用して、書類もきちんと作っていかないとですね。

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