融資の内諾を得ました！

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待ちに待った太陽光発電事業の融資の内諾が出ました！やったー！

半年がかりで紆余曲折の末の内諾なので、達成感でいっぱいです。



昨年の年末あたりからずっとあれこれやっている太陽光発電。当初は低圧の予定でしたが

なぜか高圧に変更になり、さらにその高圧の規模を半分にして今の状態になりました。

仙台の法人で購入するのか、個人で購入するのか、新設法人で購入するんか、持ち方についても

だいぶ検討し、「仙台の法人の売上規模を大きくすることに利用し、節税効果は考慮しない」

という定義づけにしました。



業者さんとトラブルになったり、抑えていたはずの土地が全然抑えられていなかったり、

測量の結果が違ったり、まあもういろいろな事件がありました。



元々考えていた規模だと、売上規模に対して借入額が多すぎるということでいくつもの銀行さんに

ふられ続け、泣く泣く縮小方向に軌道修正をしたこともありました。

一時期はメインバンクさんも信用ならないと疑ってしまっていたことも。



見積もなかなか固まらず、元請になる予定だった業者さんの調整能力にも疑問符がつく状態。

話し合いの末、下請の業者さんと直接お話をするようになってから、ようやくコストに関して

明瞭な状態となりました。あれが一つの転機になったと思います。



社長（＝義母）も「もう止めていいんじゃない？」と何度か言ってました。それでもしつこく

計画を修正したりコストの調整をしたりして、何とか形にしようとやってきました。

補助金も申請し、なんとか承認していただきました。



様々な出来事が走馬灯のように頭の中を駆け巡ります。



そんな苦労の末、ようやっと融資を得られることが確定しました！

メインバンクの支店長さんが、保証協会の保証の内諾を取り付けてきてくれました。

希望額すべてが賄えるような形での保証金額です。満額回答！ブラボー支店長！



ここから融資実行まで、とにかく猛スピードで事案を片付けていかなくてはなりません。

安心はしましたが、一番大きな山を越えたというだけであり、まだまだ小さな山はいっぱい

残っている状態です。一つ一つしっかり攻略していこうと思います。

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人と人とを仲介するのって難しいなあと思った昨日でした。



太陽光のお話ですが、融資が固まる前提で施工業者さんが諸々走り始めています。融資が固まって

動き始めたのでは、今回の補助金には間に合わなくなってしまうから、というところがあります。

ただ、私が考えている以上にスピード感をもって動かれていたようです。



話は少しさかのぼり、金融機関さんに出すお見積を作っていただいている時のことになります。

業者さんといろいろ打ち合わせていたのですが、とにかくネックになるのが造成だということ。

造成費用が思いのほかかかってしまうことがわかり、費用感があわずに悩んでおりました。

結局それが解決しないまま、金融機関さんに出す見積を作っていただいてしまったので、こちらも

それをずっと気にしていました。業者さんの利益が十分に出ないんじゃないかな、と。



そしてその後、たまたま別件で知り合った不動産業者さんが太陽光に関しても知見が深いことが

わかり、造成に関して良い業者さんを紹介してくれることになりました。ありがたいことです。

早速その話を施工業者さんに話したところ、それなら予定を合わせるのでお会いして話をしたい、

ということになりました。



しかしここから、施工業者さんが考えている進め方と、紹介してくれた社長さんの進め方に

食い違いがあり、それを充分に理解できないままこちらが話を進めてしまったため、最終的には

すれ違いが発生してしまいます。



施工業者さんとしては、金額も当然ながら、人と人との相性が悪いといくら安くても良い仕事は

できないと考えており、まずは会って話したいという意向を持っておりました。

見積あわせも一発で終わらせたい、最安値の見積を別の業者さんに持っていって、ここまで他社は

安くしてるけどおたくはどうなのよ、みたいなことはしたくないというポリシーでした。



他方、紹介する側の社長さんとしては、紹介する方もかなり忙しい人だから、まずは予算感が

本当にあうのかを確認して、ある種の内定となった段階で引き合わせたいという意向でした。

だからこそ、今の業者さんが出している工事の内容や予算感を非常に気にしており、施工業者さんに

その辺の情報を求めた上で、それを上回る見積を出せることを確信してから進める流れにしたいと

考えておられました。



どちらが間違っているわけでもないのですが、そういった進め方の違いをうまく私が仲介できずに

なんとなくお互いに不信感（とまで言うと言い過ぎかもしれませんが）を持ってしまったようです。

施工業者さんとしては「早く会いたいのにちっとも連絡が来ない、やる気がないんじゃないか」と、

紹介する側としては「正しい情報がちっとも出てこない、何かずるいことを考えているのでは」と。



どうも施工業者さんの歯切れが悪いなあというのを気にしていて、業者さんと電話した際に

そのことを聞いてみたところ、上記のような形で進め方に対して多少の不信感があったようです。

こちらが色々考えて紹介してくれているのはわかるから、最大限合わせようと思っているけど

それでも一向にアポイントが来ないから、もう別にいいよという気持ちになっている、と。



施工業者さんの心情をそのまま紹介してくれる社長さんにぶつけたところ、それであれば早々に

お会いする場を設定した方がいいですねということで、進め方の転換をかけてくださいました。

来週には会えるように段取りを組みはじめてくださっております。



こちらの社長さんとしても、私が太陽光の造成で苦戦しているということに対し、せっかくの縁だし

何かできることがあればという気持ちでご紹介をくださっているわけです。大変ありがたいです。



そういった良いサイクルにあったのを、なんとなく微妙な雰囲気にしてしまったのは、私自身の

ヒアリング能力のなさであったり、空気感を読み切れないところだったりするのだろうと思います。

反省すべきと思いました。



両者には私が正しく意図を伝えきれていなかったことを陳謝し、その上で双方にメリットがあるかで

判断してくれればいいと伝えました。別に私がバックマージンを貰ったりしているわけでもないし

太陽光事業が良いものになることが最大の望みですので。施工される方が良い物を安く作れる

下地が作られるなら、それでいいと思います。投げ出すわけじゃないけど、現場同士で話をして

納得がいくかいかないかで判断していただければと思います。

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消費税増税分の家賃転嫁。

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消費税の増税分の値上げをようやく納得いただくことができました。



2014年4月1日。地球は消費税増税の炎に包まれた。



（一部行き過ぎた表現がありましたことをお詫び申し上げます）



というわけで、日本中の庶民を絶望のどん底にたたき落とした消費税増税。計算しにくくて困る！

１００円が１０５円から１０８円くらいならまだわかるけど、１４８円が１５５円からいくらに？

暗算で計算できねーし！高くなったことも厄介だけど、結果を聞くまで消費税の計算ができないのが

まどろっこしいわ歯がゆいわで。



・・・まあアレです。消費税がとにかく増税になりやがったことが不満だという話です。４〜６月の

ＧＤＰは実質６．８％減という話だからむしろ税収減ってるんじゃないかと思うし。それでも

７〜９月のＧＤＰが反動で少しあがったら、政治家の皆さんはドヤ顔して「ほーら、あれは一時期の

問題だったんだから、パパ増税しちゃうぞー」とか言いだすわけですよ。官僚の皆さんの書いた

原稿を片手にちらちらとみながらね！お給料も別にあがってないのに、なんだかなーという感じ。



・・・消費税増税への憤りをぶちまけながらくだを巻くブログじゃなかったよ、ここ。間違えた。

そういうのは経済アナリストの皆さんに任せます。



超長い前置きでしたが、その消費税増税の中でずっと交渉していた「消費税分の家賃負担増加」に

ようやく同意してもらうことができました、というお話です。



東京２棟目は１階がテナントになっております。購入当初は空室だったんですが、坪単価を安くして

募集をかけて、なんとか埋まりました。そして埋めた後で消費税増税が発動してしまうわけです。



テナントの家賃は課税売上ですので、消費税があがった場合は速やかにその分を上乗せする必要が

あります。ましてや、私は去年物件を売却しているので、来年から課税業者になってしまいます。

※物件の売却代金は課税売上なので、簿価に対して１０００万以上の売上が計上されてしまえば

　売却の翌々年は課税業者になってしまうのです・・・



消費税を国に納めなくてはならないのに、その分の原資が得られないときたら大問題です。

私としては、なんとしても消費税分の上乗せを勝ち取らなくてはならない状況にありました。



しかし、２つあるテナントの両方がその値上げは受け入れられないということをおっしゃいます。

片方は「会社を立ち上げたばかりで、今固定費が上がるのは苦しいです」とのこと。もう片方は

既に家賃が遅れて入金されてきているので、聞く間でもなく苦しいのがわかります。



そのうち、家賃が遅れている方のテナントさんは退去されていきました。募集時に消費税分を

上乗せして募集したので、こちらは問題解決。残るはもう片方のテナントさんです。



管理会社さんが粘り強く交渉をして、時には少し間を置いてみたりしながら、あの手この手で

交渉をしてくれました。しかしなかなか首を縦に振らないテナントさん。管理会社さんからは

「契約更新がそう遠くないので、そこまでは交渉をせずに、更新時に一気に決めたいと思います」

という作戦を提案いただいたので、それに乗っかることにしました。



そしてつい先日、管理会社さんからメールが。

「テナントさんが消費税分の家賃転嫁に同意してくれました」

「契約も更新して、引き続きご利用いただけるとのことです」

やったー。管理会社さん、本当にありがとうございます！感謝してもしきれません。



親身になってくれるパートナーさんがいるということ。こんなに心強いことはないです。

周囲の皆さんに恵まれたなあと思う今日この頃です。やっぱり私、基本的に運がいい人生かも。

運頼みでここまで走ってきていますが、そういった周りの皆さんにどんどん恩返しができるように

修行を重ねていきたいと思います。

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自己所有と転貸の税務の違い。

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サラリーマン仕事が大変になってきており、不動産に目が行き届いていない今日この頃。

あまり余裕はないですが、最近ちょっと考えている「転貸」の税務について考えてみました。

（間違っている可能性もあるので、変なことを書いてたらご指摘いただけると嬉しいです）



その不動産に対する所有権がある場合は、税務上の利益は「家賃収入−減価償却−固定資産税」

という形で計算されます。キャッシュフローは「家賃収入−固定資産税」となります。



所有権がなく、賃貸している物件をさらに転貸した場合は、減価償却は取れません。固定資産税も

所有者にかかるので賃借人には関係が亡くなります。よって、税務上の利益もキャッシュフローも

「家賃収入−支払家賃」という形で計算されます。減価償却の代わりに地代的なものが入り、

固定資産は持っていないから税金もかからないという形です。



借入がある場合は少し複雑になります。



自己所有の場合の税務上の利益は「家賃収入−減価償却−借入利息−固定資産税」となり、

キャッシュフローの計算は「家賃収入−借入利息−元本返済−固定資産税」となります。



転貸の場合は、税務上の利益は「家賃収入−支払家賃−借入利息」、キャッシュフロー計算は

「家賃収入−支払家賃−借入利息−元本返済」となります。まあ転貸の場合でそこまで大きく

借入をすることもないとは思うのですが、一応ね。内装とかはお金を借りるかもしれませんし。



何か違いがあるかを考えようと思って整理し始めましたが、減価償却の有無くらいしか違いは

なかったので、それほど大きく気にする必要はなさそうです。考え方の違いだけおさえておけば

充分かな、という気がしてきました。



うーん、今日の記事はすっかり独り言日記になってしまいました・・・＾＾；

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住宅ローンの借り換えに挑戦。

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先週、住宅ローンの借り換えを申し込んできました。



以前、出張先で面白い不動産を見つけて銀行融資に取り組んだ話は書いたと思うのですが、

途中までは書いたものの、その顛末について書いていなかったのを思い出しました。

えー、結論としては「他の方に買われてしまった」となります。残念。



しかし金融機関さんとはその後もやり取りをしており、一応本部からの承認も得られました。

今回の案件についてはそういう結末になってしまったものの、今後また新しい案件が出たら

是非持ってきてほしい、ということを言っていただけました。ありがたいです。



ただ、手元にはそんな案件はないので、どうしたものかなーと思案しておりました。

そこでふと思い出したんです。住宅ローンの借り換えが相変わらず宙ぶらりんになっていることを。



私が自宅を購入したのは、リーマンショック前のプチバブルの頃のことです。

あの頃はとにかく高かった・・・。値段も金利も今から見たら考えられない水準です。

しかも借りている金融機関さんは不動産投資なんて全く興味がない感じで、取引を継続する

メリットも特に見当たりません。



ですので、住宅ローンの借り換えは以前から考えておりました。しかし私、借入が多いので

普通に取り組んでもなかなかＯＫをしてもらえません。何行かトライしましたが、結果が出ず

難航する一方です。直近では仙台の法人のメインバンクさんが私の住宅ローンの借り換えに

取り組んでくれていましたが、銀行紐づきの保証会社さんでＮＧをくらってしまいました。



そんな状況のまま放置されていた住宅ローン。そうだ、試しにこれを今回お世話になった

金融機関さんにぶつけてみよう。そんなことを思い、話を聞きに行ってきた次第でした。



この金融機関の担当者さんは、住宅ローンよりアパートローンをやりたいような雰囲気でした。

住宅ローンを実行することで、アパートローンがやりづらくならないかということを懸念され

本部にその辺を照会したりしていたようです。結論としては、大きな問題にはならないという

ことがわかり、その段階から前向きになってくれました。



借入額が多いことはやっぱり問題になるのかもしれませんが、この金融機関の担当者さんは

「本部からアパートローンの承認もおりているから、という点を強調しておきます」とのこと。

やり手な方なので、ぜひ何とかお願いします！これが成立すれば、返済が５万近く減ります。

（住宅ローン＋屋根の太陽光の信販会社からの借入を一本化してくれるのが大きいんです）

かたずをのんで推移を見守りたいと思います。

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