2014年09月30日

物件調査とご挨拶。

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札幌での仕事を一通り終えました。

残っていたのが売り物件の調査と金融機関さんへのご挨拶で、それらを終わらせてきました。



売り物件の調査については、本当は内装お含めて確認したかったものの、それはどうしても

難しいということでしたので、そこは諦めて外観だけチェックしました。



弁護士さんから来た案件だというだけあって、メンテナンスが適切にされた状態とは言い難いです。

とはいえ、そこまでとんでもない状態になっているわけでもなさそうでした。大規模修繕は

必要だと思いますが、そのタイミングが今すぐではないような印象を受けました。

第一印象としては、まあそこまで悪くはないかもしれない、というところです。



共用部の内階段を登ってみると、踊り場のところにプラスチックケースとタオルがあります。

ん?これはいわゆる雨漏りしてるってやつなのでしょうか。ちょっと気になります。雨漏りは

どのくらい建物にダメージを与えているか読めません。そこだけは早々に修繕が必要ですね。

杞憂であればいいのですが・・・。



あとはエレベーターが2基あるのも運営費がかかるのでマイナスだなと感じました。

とはいえ、建物の構造上2基ないと話にならないというところはありますので、片方をなくす、

というわけにもいきそうにありません。ここは運営費とエレベーター更新にかかる費用とを

天秤にかけて検討することになるかと思います。



現在の空室はそこそこ多いですが、改善はできると思います。今より収益性を上げることが

できるのであれば、なんとか悪くない数字に持っていける気がします。この案件、前向きに

検討してみようかな・・・(指値が通ることを前提に、ですが)。



その後、札幌4棟目を融資してくださった金融機関さんへ。そろそろかなと思っていたのですが

融資に向けて多大なる尽力をいただいた担当者さんが転勤となってしまうということでした。

大変残念です。この方がいなかったら、札幌4棟目は購入できていなかったことでしょう。



ご挨拶がてらいろいろと話しましたが、融資をしようという判断の決め手の一つにこのブログが

あったということです。担当の方にはこのブログがあるから大まかな動向が把握できる上に

書いている内容も良い(相手の立場、自分の立場を両面から見つめ、かつ一歩引いたところから

客観的に見ている印象がある)ということで、なんとか融資を形にしたいと思えたのだとか。



このブログ、広告収入は月に数百円のレベルですが(それしかないのかよって言われそうです)、

目に見えないところで物件融資に良い影響を与えたり、自分の人脈を広げることに活きていたり、

自分自身の考えを整理する場になったりと、なにげにとても重要な役割を果たしているようです。

それらを考慮すると、価値はプライスレス。ブログを続けてきて良かったと思います。



異動する先の支店も教えてもらいました。道内のようですので、旅行がてら1度くらいそちらに

顔を出してみてもいいのかなと思った次第です。

今までどうもありがとうございました。今後とも陰ながらの支援をいただければと思います。



本日は引き続き札幌の物件の買付を検討していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年09月29日

打ち合わせと現地調査。

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昨日は売買物件の調査と、札幌1棟目の大規模修繕の打ち合わせをしてきました。



まず大規模修繕の打ち合わせから。



今回は私が我を通してしまったので、管理会社さんではない別の業者さんに外壁塗装の発注を

してしまいました。よって、お部屋の内装は管理会社さん、外壁は施工業者さんということで

分離されております。しかし、民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業の補助金を

獲得するというテーマもある為、お互いに連携して動いていただかなくてはなりません。



そのような事情もあり、今回は両者を引き合わせて連携を取りやすくするように動く、ということで

打ち合わせの場を持ちました。直接話をしてもらうことで、施工業者さんが誤解していたことを

是正できたり、お互いの役割分担について明確化できたりと、意義のある打ち合わせでした。

架台も出てきましたが、それらは管理会社さんと施工業者さんの間でやり取りする方向に。

うまく連携が取れそうで、まずはほっとしています。



その後、管理会社さんから紹介いただいた案件の現地調査。立地的には悪くない場所です。

ただ、これまでその地域に物件を持ったことがないので、営業さんとの人間関係を一から作る

必要がある場所なのが面倒と言えば面倒です。



建物は古いです。タイルは剥がれていて、それをガムテープ(!)で補強している状態でした。

築年数が古い物件なので、当然ながら見た目も古くさいです。お部屋の中は見ることができず

外観だけでしたが、まあ外壁だけ塗り替えれば何とかならないこともないかなあという具合です。

お部屋はプロパン屋さんを切り替えれば水回りは奇麗になるでしょう。部屋数も木造2階建ての

割にはそこそこ多いので、サービスしてくれるだろうという予感はあります。



運営上は問題ないのですが、融資をどうするかは悩ましいところです。

だいたい土地の実勢価格くらいの価格に落とし込めそうですが、それでも路線価ベースで考えると

評価とは乖離しています。某政府系金融機関さんでどれだけ頑張っても、たぶん1000万くらい

ショートすることでしょう。そこまで自己資金を入れて買う案件でもありませんので、工夫が

必要になるものと思われます。何かの制度融資でも見つけてこれればいいのですが・・・。



融資が難しいという問題はあるけど、とりあえず検討してみる価値はあると判断しました。

できるだけ動いてみるつもりです。



夜は懇意にしている業者さんとの飲み会。出会った頃は一介の仲介営業さんだったのに、今や

飛ぶ鳥を落とす勢いで出世して、マンスリーマンション事業の責任者にまでのし上がりました。

こういう優秀な方と仲良くさせていただくことができるのは本当にありがたいことだと思います。

ご縁を大切に不動産賃貸業を遂行していこうと思った日曜の夜でした。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年09月28日

管理会社さんと懇親を深める。

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札幌に来ました。涼しいです。



昨夜札幌に到着し、そのまま札幌1棟目と3棟目の管理をお願いしている管理会社さんに直行。

社長と会社変革のために入れた外部コンサルの方と私の3名で飲んできました。



最近、管理会社さんの古参のスタッフが相次いで抜けるという状況があったため、一体どうしたのか

ちょっと気になっておりました。今回、その辺の裏話なども聞いてみようと思っていた次第です。

私から見れば、管理会社さんは大切なパートナーです。どうなっていくのか気になりますから。



まずは最近の市況の話。やっぱり札幌もバブルの香りがしているようです。ちょっと前に転売用に

仕込んだ空室の多い物件を、少しだけ埋めて4割くらい上乗せして転売にかけてみたところ、

購入したのが転売業者さん。そしてエンドユーザさんのところに行くまでに、更に5割くらい

値上がりしていて、しかもそれが売れてしまったとか。うーん、恐ろしい。



一応、明日と明後日くらいは物件を見に行く予定があるのですが、それも正直そこまでの利回りは

取れないんだろうなあと思わさせられました。片方は弁護士案件ということなので、相場観が

よくわからずに指値を受けてくれないかなあと少し期待はしているんですが・・・。



そして人の話や今後の運営の話へ。私もなんだかんだでこの管理会社さんとのおつきあいは長いから

昔の話なども懐かしく思えました。私がここの管理会社さんとおつきあいを続けているのは、

改革しよう、より良くしていこうという気持ちを常に持ってくれているからです。そのことが

昨日の会食の中でもよくわかりました。



「一度は同じ釜の飯を食った仲なんだから、どういう形で袂を分かったにせよ、うちの出身だと

 胸を張って言ってもらいたい」という一言に、懐の深さと自身の会社に対するプライドを

感じました。あそこの管理会社出身だということを抜けた人が誇れるよう、改善の手を緩めない。

退職した人が「あそこで働いていた方が良かったなあ」と思ってくれるよう、進化を続ける。

そんな気持ちがこもっていたのではないかと思います。



スタッフが離職した後のフォローも考えられているようで、きちんと機能しているように感じたから

まずは今のままお願いしても大丈夫だろうと思えました。一安心。



こちらも素人ゆえに色々と無茶なことを言ってしまうこともありますが、それもひっくるめて

受け止めてどうするか考えてくれようとする気持ちがありがたいです。私もスタッフの皆さんと共に

しっかり成長していきたい。そんなことを考えた夜でした。



関係者と定期的にコミュニケーションをもつのは大事だと思います。

私の場合、遠隔大家だからこそ「行きます」というだけで一大イベントになりますから、こういう

コミュニケーションのお誘いもしやすいです。近所の管理会社さんだと逆にこうはいきません。



遠隔大家であることをむしろ逆手にとり、しっかりとコミュニケーションを取って信頼関係を

築いていこうと思う次第です。

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posted by ひろ* at 09:44 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年09月27日

定款変更の追加資料。

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いろんなことが目まぐるしく起こっている今日この頃。会社員をやりつつこれらに対応するのは

なかなか骨が折れます。ちょっと疲れているようです(あまり自覚はなかったのですが)。



昨日もいろんな連絡があり、出張帰りの新幹線の中であちこちに電話して話をまとめてました。

そんな中、義母からLINEでメッセージが。なんだかんだでちょいちょいとメッセージが

来るんですが、今回は「法務局から電話が来た」というものでした。



月曜日に、仙台の法務局で法人の定款変更の登記申請をしていましたが、それについて書類に

不備があったので出してほしいと。えー、その場では別にいらないって言ってたのにー。

後出しじゃんけんですかいな。なんだかなー。



でもまあ、そんなことを言っても対応しないことには登記は終わりません。やるっきゃない。

義母こと社長に何を言われたのかを確認しましたところ、提出してほしいのは以下の資料だそうで。



・議事録に定款の何行目を訂正したいかを追加する

・新しい定款を提出する



確か最初に窓口に行った時は、新しい定款の提出は不要で、古い定款と議事録があればOKって

言ってた気がするんだけど・・・急に変わったようです。勘弁してくれ、そういうの。

でもまあ出してくれと言われているわけだから、出さないわけにもいきません。



行政書士さんにお願いして、現在の定款の元になっているWordファイルを取り寄せました。

こいつに今回変更した個所を記載していきます。これを製本して押印して、仙台に送って

さらに押印してもらって法務局に出す感じの流れでしょうか。正直めんどくさい^^;



行政書士さんに聞いたところ、法務局はけっこうローカルルールがあるみたいです。

東京ではこれでOKだったのに仙台ではこうでないとダメとか、そういう地方によっての

いろんな差があるから、ひな形だけ作ってもダメで現地でヒアリングをしないといけないと。

今回のもたぶんそういう話の一環なのでしょう。



お国の機関なんだから、そんなとこうらい統一しておいてよ!と思ってしまうのですが、

まあそれを言っても仕方がないのでしょうねえ。



そんなわけで、ただでさえくそ忙しいところを、さらにやることが増えてしまいました。

寝不足ですよほんとに。慢性的に寝不足。でも頑張って何とか形にしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年09月26日

札幌に行きます。

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週末は軽く札幌に出張してくることにしました。



太陽光が気がかりで札幌の不動産のことにあまりかまけていられない自分がいるのですが、

そうは言っても札幌も空室が3部屋あります。これはこれでまずい状態なので、しっかり募集を

してこなくてはなりません。1室空室があると、月に数万のキャッシュフローを失っている。

そう考えなくてはなりません。



札幌1棟目の空室は民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進機構の補助金があるので

まだ埋められません。札幌3棟目はまだ原状回復が終わっていないので、予告だけになります。

保証会社さんを入れていたので、原状回復をある程度保証会社さんがやってくれるみたいです。

そこの調整を管理会社さんが行っているところです。マイナスのキャッシュフローが軽減されます。



というわけで、今すぐ募集できるのは札幌4棟目の空室だけです。内見できるようになったのが

つい1〜2週間前なので、そこまで焦る必要はないのかもしれませんが・・・管理会社さんに

ちょっと様子をうかがってこようかなあ、と思っていたりします。



札幌1棟目の大規模修繕の話も、補助金の申請に到達したんだかしてないんだか、まだよく

状況がつかめていないので、管理会社さんと施工業者さんと私の3者で打ち合わせを行って

進め方をしっかりと握ってこなくてはなりません。ここが一番大きい仕事になると思います。

(空室の営業を除いて)



あとは管理会社さんから提案いただいている物件の現地調査なども、せっかくなので行おうと

思っております。ひと昔前に比べて、利回りの面で納得がいく物件はだいぶ減ってきました。

今回調査する物件も正直どうかなという感じなのですが、間取りがファミリーなので運営コストは

少し落とせるんじゃないかという期待はできるので、まあいいのかなと。修繕がどの程度かかるかを

見極めて、そこそこ状態が良ければ検討してみてもいいのかなと考えております。



札幌4棟目を融資してもらっている金融機関さんにも軽くご挨拶してこようかな・・・。

遠隔地にいる私にイレギュラーな融資をしてくださった担当の方も、もしかすると異動が

近いんじゃないかという予感がしています。それに、先方も私が頻繁に顔を出さないと、本部に

あげた稟議の内容と違うじゃないかということになりかねませんので^^;



あ、札幌1棟目で現地確認してこないといけないこともありました。リフォームの内容だとか

あまりブログに書けないこととか。それと、売買の業者さんへのご挨拶もありました。

なんだかんだで、やっぱりやるべきことは色々ありそうです。



何はともあれ、行くからには充実した内容にしてきたいと思います。明日の午後出発です。

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posted by ひろ* at 07:13 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする