2014年08月18日

ソフトウェアによる差別化。

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今後の賃貸経営のためには「差別化」が必要だと思っています。

その中でも、おそらく差別化すべきは「ハードウェア」ではなく「ソフトウェア」でしょう。



ここで言う「ハードウェア」「ソフトウェア」ですが、ハードウェアとしているのは躯体や設備など

建物にお金を投じることで得られる差別化された設備のことを指し示します。



最新鋭の設備を導入しているのに、家賃は他物件とそれほど変わらずに入れます、ということならば

その物件を選ばない理由はなく、大変競争力のある話となります。

しかし、その設備がいつまで最新のものなのかはわかりません。いつかは追いつかれます。

お金を投じ続けなくてはならないし、そもそもマクロな視線で見れば近隣相場をぶち壊して

市場を下落に導いていることになってしまいます。



上記のような理由もあり、私の個人的な感覚では「ハードウェア」に手を入れても、いたちごっこが

続くだけなのではないかと感じています。よって、設備などについては最低限しか手は入れずに

「ソフトウェア」の部分に重きを置く運営をしたいと思っています。



では「ソフトウェア」に当たるものは何なのか。「知恵」であり「運営方式」であり「アイディア」

ではないかと考えます。知恵を絞って付加価値をつける。運営のやり方で差をつける。アイディアを

採用して差別化を図る。そういうものだと思います。



たとえば、私が保有している札幌3棟目(および売却してしまったけど札幌2棟目)。

正直、物件のスペックは周りと比較してだいぶ見劣りします。札幌3棟目は20平米強しかなく

札幌2棟目に至っては18平米です。札幌の人はおおむね東京の1.3倍くらいの広さを求めるので

22平米のお部屋なら15.4平米、18平米のお部屋に至っては12.6平米くらいの感覚で

見られてしまうので、致命的に狭いわけです。それでも大きな設備改修はせず、なんとか満室に

近い水準で推移させています。



なぜそういうことができるのか。それは知恵を絞って、他の大家さんがやらないような募集方式を

取り入れているからです。中身は簡単で、厳しい属性の方でも最大限柔軟に相談に乗ります、

ということを打ち出しているだけです。これで近隣より劣るスペックであるにも関わらず、

相場より高い家賃でも引き合いがある状態を作ることができています。



保証人がいない、保証会社がつけられない、水商売、生活保護、ペットなど、世の中には様々な

理由で賃貸物件を借りづらい方がいます。そういう人を定期借家契約や広告料返還の期間延長など

できる限りのリスクヘッジを行い、ご入居いただきます。勿論事故になる可能性も多少高いですが

そのまま待って空室で終わってしまうよりはマシかと思います。



ソフトウェア的なアプローチで私がずっと注目しているのが「コミュニティ」というキーワード。

そのアパート・マンションに集うことで、趣味や感性が同じタイプの住人と出会うことができて、

家に帰ったら気のおけない仲間と語らうことができる。そんな空間って需要があるように思います。

引っ越した後も新しい住人とのコミュニケーションが続く。最終的にはそんな人たちの口コミで

入居者様が集まってくる。そんなエコサイクルを作れれば負けることはありません。



上記のようなソフトウェア的な差別化というと、シェアハウスなどが思い浮かぶかもしれません。

私自身はプライバシーのある空間がほしいタイプなので、シェアハウスに住むことには否定的ですが

世の中の流れとしてはシェアハウスはアリなんだろうなと感じるようになってきています。



私自身が昔からやりたかったのは、あるテーマを持ったマンションを運営することです。要は

シェアハウスに独立性を持たせた形のマンション。共用部があり、コミュニケーションをとりたい

人はその共用部で皆さんと語らうことができます。でも個室にシャワーやキッチンがちゃんと

ついていて、一人になりたいときは一人でいられる。そしてそこにテーマを持たせて、同好の士が

集まるような仕掛けをしていく。そんなマンションを作ってみたいと思っています。



1ヶ月前くらいから、コミュニティの力を活かした物件を作ることができないか模索しています。

なんとなく形が見えてきた気がするので、構想を実現するために必要なものは何かを検討して

実現するために必要なコストや手間を見積もっていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする