2014年08月04日

天候デリバティブオプション。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。ネットでポチポチと買い物中。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



天候デリバティブ、意外なことに金融機関さんは必要としていないようです。



昨日の夜、義母と電話であれこれと打ち合わせました。最近の金融機関さんの話のトーンなどの

雰囲気がどうか、などはやっぱり電話で話しちゃった方が早いですからね。たまには電話を用いて

コミュニケーションをとることも大事だと思います。



そんな中、太陽光の収支計画に直結しそうな話として、天候デリバティブが出てきました。



天候デリバティブとは、予測される発電量に対して、実際の発電量がその何割かを下回った場合に

差分を補填するような金融商品です(保険ではないと担当の方から強調されました)。

天候デリバティブを契約しておけば、収益の下限値が決まるので、金融機関さんに対しては

「これが最も成績が悪いときの額となります」という説明をすることができます。



収益の下振れを確約できた方が、金融機関さんとしてはおそらく稟議書を書きやすいだろうと

私自身は想像していましたので、この条件は有利になるものととらえておりました。

しかし、実際に出てきた見積を金融機関さんが見た範囲においては、この作戦はあまり有効と

とらえていないような感じがする、というのが義母の意見でした。



メインバンクさんは「そもそもそんな保険に頼るような成績になっちゃいけないでしょう」

という話をされていたとか。いやでも、天気の話だから下回っちゃったらどうにもならないし

そこは成績云々じゃなくてリスクヘッジじゃないかと思うんですけどね・・・。

保証協会さんを使うつもりだから、リスクを自社で管理することにはあまり注力していない?



紹介いただいた新規取引候補行さんは「オプション料が高い」というのを機にされていたようです。

太陽光はいっぱい手がけているけど、こういうオプションをつけてやってる人はあまり見たことが

ないので、別につけなくても大丈夫ではないか、というのが先方のご意見でした。



あれれ、思ったより反応良くないですね。それだったら、天候デリバティブを今回の計画に

つけるのやめちゃおうか?オプション料も確かに年間数十万となるので、手残りキャッシュフローが

そこまで大きくならないことを考えれば、けっこうな金額です。その分コスト削減に努めた方が

全体として計画は回るような気がしてきました。



しかし、収支の下限値が決まることって、家賃保証みたいなものだから有効だろうと想像してたのに

意外な展開でびっくりです。なんなんでしょうね、この感じ。まあこちらとしては、経費が少し

かからない状態になったということで喜んでおこうかなと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:58 | Comment(2) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月03日

どうしたらうまくいくか。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。週末は家族とともに。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



日々、目の前のタスクを一生懸命こなしている状況の私ですが、もう少し中長期的なことも

考えておかないといけないのかな、とふと思いました。



私のここまでの歩み



札幌1〜3棟目購入:地方高利回り中古を狙って手元キャッシュフローを拡大

             ↓↓↓

地方高利回りは経費率が高いのでスペック通りに儲からないのでは?

             ↓↓↓

東京1〜2棟目購入:都内利回り10%前後程度の新築・中古で経費率低減

             ↓↓↓

そもそも中古は修繕費がかかるし、新築も家賃設定を見誤ると苦しい

             ↓↓↓

札幌2棟目売却&札幌4棟目購入:新築に入れ替えて安定した経営を目指してみる



※これ以外にフィリピンのプレビルドを購入していますが、不動産にはカウントしてません



全体的に、積算よりは収益性を重視して購入を進めています。いわゆる利回り星人です。

結婚式や自宅購入で自己資金をだいぶ使ってしまっていたので、そういう攻め方しかできなかった、

という言い方の方が正しいのかもしれません。



ここまでやってみて思うことは、入れ替わりの少ない物件が一番いいなということです。

地方の築古木造ファミリーとか、メンテナンスの費用も固定資産税も安いし、入れ替わりは少ないし

もってて安心できるなあと思います。単身は入れ替わりが多くてなかなか安定しませんし、

住宅設備も多いので故障の可能性も相対的にあがっていきます。戸数も少なく建て替えも比較的

やりやすいのではないかという気がします。



RCは固定資産税がとにかく高い!それでも新築RCは安定しているし不動産取得税は来ないし

税金も当初5年は半額です。メリットは大きいです。入居付けも築古の時ほど頑張らずに

管理会社さんに任せておいてもそこそこ決まります。



都内は家賃と設備が適切であれば、割と問題なくさくさく埋まるイメージですが、今はまだ

資産性より収益性を重視したいので、しばらく無理に取り組まなくてもいいのかなと考えています。



得られたキャッシュフローが今はフィリピンのコンドミニアムに一部消えてしまっているので

ここをうまく切り離してしまいたいのですが・・・。なかなか難しいです。

そして、入ってくるお金の桁がサラリーマンだけやっている頃と変わってしまっているので、

消費の額も多少そこに引きずられてしまっていることは感じています。ここは是正が必要です。



借入比率が高いので、安心できる状態とは言えません。

他の優れた大家さんと比較しても、特に自分が優れているところはないと思います。

周りの人に恵まれているという幸運はあると思いますが、それだけです。



特筆すべき何かがない。財務状態も盤石ではない。でもなんとなく回っている。

だからこそ、常に兜の緒を締めなおしていかなくてはいけないです。

今ちょっとそれが緩んでいる気がします。



次の一手をどうするか。変な手を打ったらすぐ沈むかもしれません。

自分なりに勝ち目のある勝負しかしないように気を付けていかなくてはならないです。

本当は「売却」という一手を打ちたいんですが、手元のキャッシュフローを減らしてしまうと

フィリピンにかかっている経費率がますます高くなってしまうので、やりづらいのです。

しかも短期譲渡になって税金もかかってしまうし。



そして中長期的なところで言えば、40歳くらいで不動産だけでもなんとか食べていける、

というところを目指していましたが、そこに到達できるかはちょっと怪しい感じです^^;

作戦の練り直しが必要と感じます。少なくとも、公庫さんや民間金融機関さんから借りている

修繕などの無担保のローン等はできるだけ早めに返していきたいところです。



うーん、今後どうやって進めていこう?

コンサルタントの方に助言を乞いたくなる気持ちが理解できた気がします。

自分がコンサルタントになるなんて、絶対に考えられないや。



普通にやってたら、そんなに儲からないなーという感想の不動産投資。

これから物件価格が値上がりして、ますます苦しくなることが予想されます。

それでもあなたは新規に不動産投資を始めますか?物件を買い増ししますか?

そこから考えてみてもいいのではないかと思います。

そんな独り言でした。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:33 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月02日

太陽光、亀の歩み。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。ブログに書けない面倒ごとが・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先週打ち合わせていい感じに話がまとまってきた太陽光発電ですが、今週もまだ見積は出てません。

銀行さんから見てもふわふわした状態になっています。なかなか進まないです・・・。



先週合意した内容で、こちらは事業計画をブラッシュアップして提出しようとしておりました。

あとは見積が来たら、その見積内容で数字を書き換えて提出する算段で準備済みでした。



業者さんからは「現地の草刈りをして、設置できるパネルの枚数やプランを正確に把握し、

できるだけ伐採する樹木の量を減らしてコストダウンしたい」という趣旨の連絡がありました。

ただ、それをやろうとすると、地主さんからの許可が必要です。融資が固まらないと役員会には

持っていけないので、今はまだ内々でしか動けない状況です。草刈りを許してもらえるか・・・?

そんなことを不安視しながら仲介業者さん経由で売主さんの担当者の方に依頼してもらったところ、

草刈りは無事OKということになりました。良かった。



業者さんからはまた別な連絡で「樹木伐採を地元で安くやってくれる人がいれば依頼したいので

売主さんに紹介をお願いしてもらえないか」との話も。私が取り組もうとしている地域では、

伐採の計画書を綿密に書く必要があるそうで、よそ者が適当に書いたものだと後々厳しい目で

見られるのではないか、という話がありました。こちらもとりあえず売主さんに仲介業者さんを

経由してお願いをしました。



で、見積はいつなのよ?



「すいません、できれば草刈りして現地を見てから出すということにさせてほしいです・・・」



・・・わかりました^^;

なかなか話が進みません。じれったいですが、じっくりとやるしかないですね。

ただ、下請さん直接になって、明らかに動きが良くなりました。そこは感じるので、前よりは

じれったい感が減っているのは事実です。



また、不動産投資仲間経由で紹介していただいた金融機関さんが、社屋(=義理の両親の家)に

来てくれたようです。義母からは「感じのいい人だった♪」というメールが。決算書などを

見ながら、いろいろと会話をしたようです。今の保有物件の借り換えも安い金利でやりますよとか

先日メインバンクさんから提案された新築も、もっと安くできる業者さんを紹介しますよとか。



義母はいまにも借り換えるぞみたいな雰囲気で「メインバンクさんに軽く話してみていい?」

とか言い出したので「そういう話にホイホイ乗らないで!」と伝えました。せめて太陽光発電の

融資を実行してもらってからにしましょうよ、そういう話は。銀行さんに対する義理だってあるし、

数字だけで語れない関係性ってあるじゃないですか。借り換えを提案してきた側だって、簡単に

やりますって言われたら「もっと安いところがあれば簡単に乗り換えられそう・・・」と思って

あまり深いお付き合いにならないんじゃないか、と。



で、肝心の太陽光への融資は・・・まだ検討中だそうで(苦笑)



・見積が固まる→金融機関さんに事業計画の修正版を伝える→その内容で検討してもらう

 →2区画目の金融機関さんの態度が固まる→メインバンクさんが事業の全体像を把握して動く

 →融資が固まって、土地の買付をはじめて通せる

というクリティカルパスの構成になっているので、とにかく見積が出るか、今の修正前の計画で

2区画目の金融機関さんの態度が固まるか、どちらかにならないと動けない状況なのです。

まどろっこしいー。とにかく、早いところスッキリさせたいです。もじもじするんで。



補助金の兼ね合いで、早く決まらないとスケジュール上重大な問題が発生してしまいます。

業者さんもそこは認識しているので、協力して早く見積を作り上げたいと思っています。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:14 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月01日

逮捕されました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。一難去ってまた一難。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



大家さんをやっていると、のほほんと人生を歩んでいるだけでは絶対に出会えないような話を

いくつも経験してしまいます。人の人生を見守る仕事ですから、ある意味し方がないのですが。

今回は・・・入居者様が逮捕されたという話です。



サラリーマンのお仕事をヒーヒー言いながらこなしていたところ、札幌物件の管理会社さんから

着信がありました。札幌1棟目の見積の話かな?と思って電話に出ると、札幌3棟目の担当の

イケメン好青年君から。あれ、そっちの物件って何かあったっけ。空室が決まったとかそういう

ありがたいお知らせだったらいいんですけど、なんだろう。



「広告料返還の手続きが済みましたので、来月送金します」

おお、それはありがたい。6ヶ月以内に退去になってしまった場合は広告料を返してねという

契約になっていたので、6ヶ月で退去になってしまったから残念ながらその条項が有効になり

返金ということになってしまったわけです。お金が戻るのはありがたいけど、それより長期で入居を

してほしかったなあという意味では残念なお話です。



「それとですね」

ん?まだ何かあるですか?



「○○○号室の入居者さんが逮捕されたという連絡が代理人の方からありました」



( ゚ェ゚)・;'.、ゴフッ



た、たたたた逮捕!?

バッカモーン、それがルパンだ!追え!ってやつ!?(意味不明)



罪状などの詳細は聞いていないということでしたが、代理人さんからその旨のお電話が来たと。

「当分出てこれない」ということなので、8月末をもって退去とさせていただきたいという

お話でした。



全く心の準備ができていないところにそんな話が出てくると、どうしていいかわからなくなりますが

いきなり逮捕されて残置物ありまくりで滞納されまくりよりはマシだったか・・・。

代理人がいなくて、本人が逮捕されて連絡が取れない状態だったりすると、かなり後処理が大変、

ということを先輩大家さん達から聞かされましたので、それよりはだいぶいい状態だなと

前向きに捉えようと思います。



この入居者様は、前々から怪しい行動が多かったので、ちょっと心に引っかかってはいました。

一番強烈だったのは、鍵をなくしたから窓ガラスを割って部屋に入ったという事件です。

常識で考えて、ありえない対応だと思います。



それ以外にも、たまに滞納したり、無断駐車の常習犯だったり。無断駐車に関しては管理会社さんが

現行犯で注意したところ、ようやく収まりましたが、そのときの態度もかなり悪かったそうです。

ふてくされたような感じで、ガムをかみながら話を聞いてるんだか聞いてないんだか、という。



ある種、今回の逮捕は必然だったのかもしれません。



気を取り直して、9月から募集をしっかりとやっていこうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする