2014年08月10日

窓のトラブル。

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仙台1棟目に先日ご入居いただいた方から「窓が開けられない」「鍵がかからない」ということを

連絡いただいた、と義母から連絡がありました。



仙台1棟目は先日埋まったばかり。初期トラブルは早めにつぶしておかなくちゃいけません。

義母には業者さんに現地を見てもらって修繕する方向で対応してほしいと伝えました。



その後、特に何も話は出ていなかったので解決したんだろうなと思い込んでいたのですが、

先日義母から「窓の件、面倒なことになった」と連絡が。引いて開けるタイプではなく、両開きで

押して開けるタイプの窓で、開いたまま固定させることができないという故障だったようです。

そしてその窓の部品がもう生産されていないかもしれない、と。



もし部品がなかった場合は、窓枠ごと交換になります。3階でベランダがないお部屋の作りなので

交換するなら足場が必要になり、先日塗装したばかりの外壁をまた一部剥がして塗装したり

しなくてはならないらしく、一大事になります。



とりあえず今できることは「部品があるかどうか業者さんに探してもらう」ということでしょう。

部品があって修理できるならそれでよし。どうしてもそれができない場合は、窓を交換するか

対応を見合わせるという方向で納得いただくかのどちらかです。



義母は「対応しないで何とか許してもらう方向がいい」という感じでしたので、それであれば

まずは部品を探してもらい、なかったらゴメンナサイするようにしましょうかと打ち合わせました。



中古物件って色々ありますね。手間がかかります。

ひとつひとつ、じっくりと進めていこうと思います。

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posted by ひろ* at 17:24 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月09日

札幌出張。

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札幌にちょいと行ってきます。



今回はそれほど大きな目的はなく、メガ大家としてすっかり有名になった佐藤元春さんの主催する

スーパーカーフェスティバルに行ってみようと思っています。で、せっかく行くわけですので

札幌1棟目の大規模修繕の打ち合わせもしてくるつもりです。



札幌で紹介いただいて、以降私の物件の看板やロゴデザインなどを一手に引き受けてくださっている

デザイナーさんからも、仙台1棟目の看板のデザインの件で連絡をいただいていたので、どうせなら

対面で打ち合わせましょうということにしました。



あとはいつも仲良くしてくださっている不動産業者さんとの飲み会も設定しております。

あとは札幌3棟目の営業をかねて、仲介業者さんと飲みに行こうかなとも。まだこちらは

セッティングができておりませんが・・・。



さらに、買付を入れようか迷っている物件の下見もしてきて、ついでにそこを紹介してくれた

業者さんともお会いしてこようかな?などと考えております。



結局なんだかんだでいっぱい詰め込みました。ビアガーデンに行く暇があるだろうか(笑)



お盆の時期はLCCでもそこそこのお値段。コストをかけて行くわけだし、身のある出張に

しなくてはならないです。気持ちを引き締めて頑張ろうと思います。



・・・とか言ってるそばから寝坊してチケット片道無駄にしたんですけどね、私(涙)

すっげー高い出張になりましたよ。とほほ。

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posted by ひろ* at 14:24 | Comment(2) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月08日

期待以上の仕事が感動を生む。

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札幌4棟目の新築案件ではじめてゴミステーション付きの物件を持つことになりました。

多少の懸念はしていたのですが、やっぱり分別ができていないという事案が発生したようです。



札幌の各物件については、月に1回、報告ネットさんが巡回して写真を撮ってくれています。

今月もそのレポートが送られてきたので、さらっと目を通していたところ、ゴミについての

コメントと写真が送られてきていました。



「ゴミステーションの中に違反シールの貼られたゴミが入っていました」

ゴミステーションに残されたゴミ

あちゃ、ほんとだ。まあいつかはこういうこともあるんじゃないかと思っていたので、いよいよ

起こってしまったなあという感じです。夏だからゴミが腐ったりすると良くないなあと。



「物件東側にミ○タードーナツが落ちていました。中身も入っていました。」

中身の入ったミ○ド

なぜ中身の入ったミ○ドが落ちているんだ・・・。飽食の時代ゆえの事故なのか?なんとなく

じわじわと面白くなってくるんですが、この写真。シュールだ。



さて、こんなことが発覚したからといって、私もすぐに札幌に飛んでいってゴミを片付けるわけにも

いきません。とりあえずできることと言えば、管理会社さんにこの状況を伝えるくらいです。

そんなわけで、取り急ぎ管理会社さんに情報共有のために写真をメールしておきました。



このメールをしてから他にも何通かメールを書いて、さて会社に向かおうと準備したところで

メールの着信を確認。うお、管理会社さんだ。返事はやっ!本日中に現地確認してきますという

内容でした。ありがたすぎます。このスピード感で対応してくれる管理会社さんって、意外と

多くないような気がします。他にもやるべき仕事が大量にあるわけだから、仕方ないんですけど。



夕方には状況確認と対応完了のメールが来ていました。

ゴミステーションのゴミは分別して次回回収してもらえるようにしてきていただけたとのこと。

ミ○ドも回収してくださったということでした。さらに、宅配ボックスが未使用なのに開放されて

いなかったということで、それも直してきていただけたようです。



本件、社長からも昼間「管理が行き届いておらず申し訳ありません」というメールをいただいて

しまいました。いやいや、むしろここまで迅速に動いていただけて感謝しております。



管理会社さんだって、他の仕事もあるからそうそう全物件を毎日巡回するわけにもいきません。

費用対効果ってものがありますから。中には週に1回も巡回していないところだってあります。

だから、そこまで求めることも酷だと思っていますし、そういうもんだと割り切っております。



だからこそ、これだけ真摯に社長からスタッフまで皆さんが対応してくださったことが嬉しくて。

大変ありがたいことと思っています。いい管理会社さんに巡り会えたことに感謝しなくては。



期待値を超える仕事がその人に感動を与えるものと思っています。

私もそういう感動を与えられるよう、日々精進していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月07日

住宅ローンの借り換えのはずが・・・?

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住宅ローン、結局どうするの?という話をしました。



仙台の法人のメインバンクさんが「借り換えをしたい」と言ってくれたのでお任せしていた

自宅の住宅ローンなのですが、メインバンクさんの保証会社さんが首を縦にふらなかったため

その方向で進めるのは不可能になってしまいました。



借り換えNGとなった理由はアパートローンの残高が多いからということらしいです。

メインバンクさんはそこから収益が生まれているんだから問題ないでしょうと頑張ったようですが

そこのところがネックになってしまったということでした。




しかしこの金融機関さん、保証会社つきがダメならプロパーで考えたいとかそういう話をしていて

まだ諦めている様子はありません。しかし、そう言ってから一ヶ月以上がたちますが、その後何も

アクションは起こされていないように思えます。社長こと義母がメインバンクさんと打ち合わせを

した時にも、アパートローンがネックで難しかったみたいなことを言ってたけど、その後のことは

何も言ってなかったから諦めたんじゃない?というコメントでした。



もし無理だということなら別の銀行さんを当たろうと思うんですけど、どうしたらいいでしょう。

というわけで、金融機関さんに電話してその状況を確認してみました。



まず、状況としては保証協会つきの住宅ローンは難しいということは確定。プロパーでの融資を

検討しているのも確定。ただ、恐らく今のままでは本部がOKしないだろうというのも確定的。

じゃあどうするの?



「アパートローンの借り換えとセットでどうにかできないかと思っています」



ほほー、それはまた・・・面白いかも。ただ、私の持っている物件は(金融機関さんから見たら)

難ありのモノが多いですよ?耐用年数超えの木造とか、耐用年数が残りわずかな重量鉄骨とか、

借地の新築とか。唯一新築RCがあるけど、これはまだ今の金融機関さんに対する義理があるので

借り換えをするつもりはないんですけど。



そのことを話したところ、メインバンクさんは「まだひろ*さん個人の物件の詳細は見てなくて」

と仰せでした。私個人の与信にあまり頼らずに仙台1棟目を購入できたんだなあ、と今更ながら

改めて実感したのはいいんですが、見てないのに借り換えとか言ってたのはダメでしょ(笑)



とりあえず、私の保有物件の明細を見ていただき、その上で借り換えも含めてどういうアプローチが

できるかを模索いただくことになりました。いろいろ検討してどうしてもダメだったら諦める、と。

それまではメインバンクさんにゲタを預けることにしました。



良い返事が来ることに期待したいです。

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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月05日

大規模修繕のお見積。

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札幌1棟目の大規模修繕の見積を取得しております。



民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業の補助金を活用して、外壁塗装をコストを

抑えた形で実施する。そんなことを考えついたのが少し前のことでした。今はそこに向かって

管理会社さんから見積をいただいているところです。



昨日、外壁塗装のお見積が来ましたが・・・思ったより高めのお値段です。

これはしっかりとヒアリングしてコストの根拠を確認しなくてはなりません。



明らかにおかしいのは、屋根の高圧洗浄や塗装などの工数が含まれていることです。

昨年の年末、屋根についてはすでに工事を済ませております。10年保証もついていますので

今この段階でもう一度対応する必要はないだろうと考えています。



屋根については何もしない前提であれば、足場の量も少し変わるかもしれません。

高圧洗浄、塗装も含めて、おそらく30万近くはコストダウンできそうだなと思います。



何度塗りをするイメージなのかが見積書に書いてないなーと思ったのですが、よく見たら

ちゃんと書いてありました。危うく見落とすところでした。危ない危ない。

下地塗り+仕上塗り2回ということなので、3度塗りをイメージしているものと思います。

確かに、札幌1棟目は長期ホールドで考えているので、これはこれでいいのかもしれません。



足場の相場などは正直よくわからないのですが、自社で足場を持っている業者さんであれば

もうちょっと安くなるという話も小耳にはさんだことがあります。

補助金の兼ね合いもありますので、基本的には管理会社さんで施工をしたいところですが

相見積を取って少しコストダウンしていかなくてはいけないだろうと思います。



末席にひっそりと参加させていただいている北海道大家の会の虎の巻などを見てみましたが

やっぱりこの見積、安くないよなあ・・・。うーん。



まずは管理会社さんに項目の精査をお願いするとともに、こちらで相見積を取ることを伝えて

コストダウンを検討していただこうと思います。とはいえ、管理会社さんだって手間賃は必要だし

補助金の申請など面倒な作業をお願いするのは間違いないので、その分は考慮して「ある程度」で

調整をしていこうと思います。皆が気持ちよく仕事ができるバランスが重要だと考えています。

自分だけ得をするようなビジネスのやり方は長続きしませんし、チームも作れません。

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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする