2014年08月15日

やっぱり買い時ではない。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。お盆休みはもらったけど帰省はしません。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日、札幌に行った際に業者さんとお話をしました。その内容について簡単にメモします。



今回、初めてコンタクトをとる業者さんの担当者様とお会いしてきました。土地値に近い感じの

木造物件を提案いただき、なかなか悪くないと思い検討していたのですが、他に買付が入ってしまい

それに関してはいったん流そうということになりまして。それでもせっかくのご縁ですし、一度

ご挨拶をさせてくださいということでお邪魔してきた次第です。



ごたぶんに漏れず、今の札幌も物件情報は以前に比べて少なく、収益性が高いものは減っている、

という状況であるようです。まあこの辺は市況を見ていればなんとなく雰囲気でわかります。

昔に比べて、利回りの高い物件はちっとも出てこなくなりました。全体的に価格が高いです。



とはいえ、あるところにはあるんでしょう?

聞けば、この業者さんも東京の転売業者さんに物件を卸していることもあるそうです。

転売業者さん、今どのくらい抜いてるんでしょう?



「いやー、でも今はそこまで利益率出てないと思いますよ。転売業者さんも仕入れる物件が少なく

 苦戦している印象はあります。」



そんな感じのことをおっしゃっていました。へー、そうなんだー。今は業者さんも厳しいのね。

まあそれでも私たちの手元に出てくるまでにいくばくかは利益を取っているわけでしょうから、

素人よりは安く買えているわけでしょうけど。



この業者さんが出してくださったのは、利回り13.5%くらいの案件でした。

指値を入れれば15%くらいになる計算でしたが、やっぱり札幌の単身物件だとADなどを

考慮すればこのくらいの利回りには仕立てあげたいものです。



でも、その目線に乗っかってくる物件って、そうそうありません。昔は普通にあったんですが

最近は本当にそういう物件を見かけなくなりました。この状況を見ていても、たぶん今は

売り時なんだろうなあと思います。



話は融資のことに。この不動産業者さんのところには、某政府系金融機関さんが営業に来ると

言っておりました。ちょっと興味があったのであれこれ聞き出しましたが、同じ金融機関さんの

東京の支店とは少しやり方が違うようです。嫁ちゃん名義で法人を立てれば、その法人は

私個人とは切り離して考えてもらえるのだとか。東京だと、私個人と嫁ちゃん法人は同一格として

見られると聞いていたので、微妙に差があるのかもしれません。



そうだとすれば、嫁ちゃんを代表にした法人に対して、女性創業の融資を付けてもらうことが

できるのかも。なんかそれって、ちょっと面白い気がします。



真偽のほどについては、また今度業者さんに確認してもらうことにしました。

本当だったらワクワクしちゃいます。



情報は常に収集していくこと。知識を陳腐化させないこと。常に素振りを続けること。

この辺の基本を忘れないように動いていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月14日

ペットを飼う。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在19位です。今日は久しぶりにライブを見に行きます。楽しみ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌4棟目、臨時収入が入りそうです。



先日、札幌出張している間に携帯がなりました。電話に出ると、札幌4棟目の管理会社の方。

内容は「1階のお客様が猫を飼いたいと言っているので、ペット礼金1ヶ月と覚書の提出を

依頼しております」というご報告でした。



札幌4棟目は管理会社さんの方針でペット可となっております。ペット可にしても、実際に

ペットを飼うのは10〜20部屋に1部屋くらいだし、(新築だからだと思いますが)これまで

大きなトラブルになったこともなく、募集の間口が広がるので、そういう戦略をとっていると。



ペットと言うと、札幌3棟目では過去に苦い思い出が・・・

昨日も書いた呪われたお部屋で2回ほど猫にやられて数十万単位の出費が出ています。

新築に住む客層と、築古に住む客層が違うというのは頭ではわかっているんですが・・・

ちょっと二の足を踏んでしまいます。



今回はペット可という触れ込みで入居いただいている物件での打診なので、お断りするわけには

いきませんし、新築ということもあるので大丈夫でしょう。ペットを飼うということに対して

OKするということで話をしました。しつけだけはちゃんとしてくださいね、と。



ペットの場合は、月々の家賃を2000円アップしてもらうか、ペット礼金1ヶ月とるかの

どちらかを選択してもらっています。今回の入居者様は家賃ではなくペット礼金を選択されました。

個人的には利回りがあがる家賃UPが良かったんだけど、これは入居者様の選択の自由ですから。

1か月分余計にお金をいただくことができるというラッキーに感謝することにします。



管理会社さんのスタッフの方とは、募集中のお部屋の反響についても会話をしました。

札幌4棟目は退去予告が1部屋あります。8月末退去となっておりますが、こちらについては

問い合わせはそこそこあるものの成約には結びついていないということです。



まだ退去していなくて、かつ8月という人の動きの悪い時期に反響をいただけていること、

内見なしに申込というのはなかなかハードルが高いこと、かつ家賃を地味に1000円ほど

あげて募集していることを考えれば、この成績は悪くないと思います。むしろいいかと。



管理会社のスタッフの方も同じ意見で、このままの賃料設定で退去から2週間くらいまでは

様子を見たいという申し出をいただきました。私としても異存はありません。



退去したらすぐ入居がるのが当たり前、という姿勢で取り組んでいないと、こういう対応には

なかなかならないものと思います。ありがたいです。



ちょっと退去が多いかな?という以外は順調な滑り出しの札幌4棟目。このまましっかり稼いで

財務の安定化に貢献してもらいたい、と思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 13:14 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月13日

申込をいただきました!

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。お盆も相変わらずホテル暮らし。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



不思議なことなのですが、札幌に行くと不思議と空室に反響があるんです。それも営業をしたとか

してないとか、そういうことに全く関係なく、です。



札幌3棟目の「呪われたお部屋」にお申し込みが入りました。

申込を入れてくれた仲介業者さんは、札幌4棟目の新築の時にちょっとお邪魔したことがある

仲介業者さんです。ただ、これまでにご縁は一度もありませんでした。エリアも微妙に違うのに

うちの物件につけてくれたというのがとても嬉しいです。



お申し込みをいただいたのは、壮年の独身男性。家賃交渉なし、駐車場も借りていただけます。

敷ゼロ、9月フリーレント、清掃料は退去時ということで交渉が来ているので、初期費用はあまり

準備できない方なのでしょう。とはいえ、お仕事に就かれています(就労して日は浅いけど)。



お父様が高齢なので、保証人ではなく緊急連絡先でお願いしたいという話が多少ひっかかりますが

今までの「呪われたお部屋」の属性の方に比べれば月とスッポンですよ。保証会社さんもたぶん

審査OKが出ると思われる属性です。これはもうこのままゴーするしかないでしょう!



というわけで、管理会社さんにはローラばりにオッケーと返事を返しておきました。

これで呪われたお部屋の呪いも解消するかな〜。

(参考:呪われたお部屋の歴史はこちらを参照ください



これで札幌3棟目は恐らく満室に返り咲くはずです。

ただ、月末にシャバに出て来れない入居者様の退去があるので、満室は一瞬で終了です。

こっちも営業を頑張らないとだよねー・・・などと思いながらビールを飲んでいたら、

思わぬところから引き合いが入りました。



札幌大家さん仲間の方から「姉の友人が部屋を探している」という連絡をいただきました。

「あまり属性が良くない人なのですが、それでもOKな物件の空室はありますか」ありますよ!

9月からの入居になることを許容いただけるなら、問題なく準備できますということを説明。

物件を見てきていただき、気に入れば管理会社さんに連絡してもらう手はずとなりました。



旅費はかかるけど、札幌に行って物件を気にかけてくるだけでもこういういい流れができる。

科学的にはその理由が証明できないけど、面白いです。かけた旅費は無駄ではなかった(笑)

この調子でバンバン埋めて行こうと思います。頑張ろう。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月12日

打ち合わせと現地調査。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在23位です。隣の家の緑のカーテンが若干貧相で気になります。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日も引き続き札幌1棟目の大規模修繕に関する打ち合わせ、およびその他の雑務をこなしました。



おとといのブログに書いた通り、別の業者さんに頼むとだいぶコストが下がることがわかった

大規模修繕。管理会社さんにそのことを伝え、他社さんで相見積を取らせてもらっていること、

補助金の兼ね合いがあるので発注は管理会社さんに行い、その下で今回お願いしている業者さんに

動いてもらう方向で考えていきたいので、そのようにできるか打ち合わせをさせてほしいという

依頼を朝一番でしました。



管理会社さんからは現地での打ち合わせを希望されたので「?」と思いながら承知しました。

その後、予定が変わったので時間調整したいということで電話したんですが、その時の回答が

「見積をした業者さんともその時間で調整してしまったので、できれば時間は変更したくない」

とのこと。あれ、別に私は再見積をお願いしたつもりはないんだけどなあ^^;



現地では業者さんが管理会社さんと一緒にいましたので、まずもって見積が高いことを伝達。

相見積を取っていることも話の流れで伝えました(金額は伝えず)。



業者さん、見積が高いという点については特にコメントなし(苦笑)

見積を出しなおすということで、屋根に登ったりあちこち見たりして、早急に見積を出しますと

言うことになりました。うーん、まあこの業者さんとも前に一緒にBBQやったりしているんで

あんまりむげにはしたくないけど、最初になんであの金額の見積を出したのかという点について

何かしらコメントはほしかったです。あわよくばカモにしようと思ってたの?とか思っちゃいます。



相見積の相手の金額は一切伝えていないので、実際どのくらいの金額で出してきてくれるのか。

「お金を儲けるというよりは、オーナーさんにとってメリットのある提案にしたい」というような

意味の話をされていたのは本当にそう思っているのか、はたまた口だけなのか。お手並みを

拝見しようと思います。



その後、いくつかの売り物件の現地確認や売り側の仲介業者さんとの打ち合わせを行いました。

札幌での融資の引き方で、東京と少し違うところがあることを初めて知りました。その方法について

業者さんにはさらに深くつっこんで聞いてみようと思います。また、市況についても情報交換を

させていただき、やっぱり今の札幌は物件が枯渇しているなあということを実感しました。



最後にデザイナーさんと打ち合わせ。仙台1棟目の看板の件が打ち合わせのメインテーマでしたが

こちらで実施する大規模修繕の話で「どんな色合いにするか」という話題や、その修繕の時に

今回提案してくれた素材を使って別なことをやろうかという話など、楽しく横道にそれていく

打ち合わせでした。なんかこう、新しいことを思いつくのは楽しいですね!



2泊3日、たっぷりと札幌で仕事しました。これが次のアクションに繋がってくるでしょう。

新しい人との出会い、旧交を温めるチャンス、新しいアイディアの発生。

動いて情報を仕入れ、それを実行して結果を出していきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:00 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月11日

大規模修繕コストダウン。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在21位です。お酒飲み過ぎだな、札幌に来ている間。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌で大規模修繕の打ち合わせなどをしてきました。



管理会社さんから出てきた見積がちょっと高いよねーと思っていた札幌1棟目の大規模修繕。

関東→札幌の大家会で相談したところ、会員の皆様から様々な情報が舞い込んできました。

どの情報を見ても、今回の見積は高いということが言えそうだと判断できました。



そんな中、ブースカヒロさんからはお電話で「ここで相見積取ってみるといいよ」と業者さんの

ご紹介をいただきました。以前にもお仕事をお願いしたことがある方なので、では札幌に行くから

お見積をお願いしようということに。そして昨日、現地で打ち合わせを実施してきました。



現地を見て回った後、ざっくりと概算見積の金額を出しましょうかと聞かれたので、お願いしますと

回答。ややあってから口頭で伝えられた金額は・・・管理会社さんの金額の2/3くらい。

うーん、だいぶ差が出ました!これはもうどうしたものかと思えるレベルです。

この結果を管理会社さんに伝えて、対応を考えていただかなくてはなりません。



前提条件として、管理会社さんに民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業の申請を

してもらう必要がありますので、今回お見積をお願いした業者さんにお願いするにしても、

管理会社さんは通したいと考えています。手間のかかる申請を引き受けてもらうことになるので、

その点について感謝の気持ちを示したいのです。



今回お見積をいただいた業者さんは、そこはOKということでしたので、管理会社さんと本日中に

打ち合わせをもって、そのような動きで大丈夫かを確認したいと思います。



また、塗料の色合いの指定はこちらで行う、ということも話して、こちらもOKをいただきました。

今日は別件でデザイナーさんに会うので、相談してみようと思います。



さて、そんな大規模修繕が必要な札幌1棟目ですが、果たしてその状態というのは・・・?



コーキング収縮

コーキングが完全に収縮してしまっています。雨がサイディングの裏側に染み込んでも仕方ない。

そんな状態になっています。あまり好ましい状況とは言えません。とはいえ、ここまでしぶどく

放置プレイを続けてきたという事実はあるのですが^^;



階段サビサビ

鉄部も数年前に塗装したのですが、すぐにさびてきてしまいます。

進行を止める良い手はないものかと悩むんですが・・・定期的に塗るしかないんですかねえ。



コーキングは物件調査の時にもポイントになります。爪で押してみて弾力性があるかどうか。

なかったらコーキングは打ち直しの必要がありますので、恐らく大規模修繕も行われていないものと

思っていいでしょう。爪の跡が残るようだと、弾力性が失われて機能していない状態です。



さて、本日はいくつか物件の現地調査をして、業者さんとデザイナーさん、管理会社さんとの

打ち合わせに臨んでこようと思います。結局予定がいっぱいです。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:06 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする