2014年08月21日

大規模修繕の相見積。

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出張族の私ですが、一昨日は同僚との飲み会があって朝寝坊してしまい、昨日のブログを更新できず

ランキングもどかっと下がってしまいました。やっぱり更新しないとダメですね。反省です。

英会話もしばらくサボってたのを昨日再開したけど、継続していないがためにだいぶ会話能力が

下がっているなあという感じでした。何事も継続が力になるのだと思います。



それはそれとして。

昨日は札幌1棟目の大規模修繕について、見積を依頼している業者さんと電話で打ち合わせを

させていただきました。昼間何回か電話がかかってきていたんですが、仕事の兼ね合いもあり

なかなか折り返すことができず・・・。結局夜になってしまいました。



今回の大規模修繕、基本線としては管理会社さんにお願いしようと思っていたのですが、出てきた

お見積があまりにも高いので別の業者さんと相見積ということにさせていただきました。

相見積を取る先の業者さんは、不動産投資仲間から紹介いただいた業者さん。



管理会社さんとはメールでやり取りをしています。先日、見積が送られてきたのですが、あまり

安くなっていなかったので「これが最終的な回答なら別の業者さんに依頼します」と伝えました。

その後改めて電話がかかってきて、もう少し頑張るから今週末まで時間をくださいという連絡が。

何なんでしょう、一体。管理会社のスタッフの方の夏休みがあり、業者さんとうまく連携が

取れていないんじゃないかなあという気がしました。



もう片方の業者さんは、電話でやり取りをしています。金額はほぼ固まっているのですが、

「安くするために」ということでいろいろと条件がついてきております。



ついてきた条件として一番悩ましいのは、今日までに決めてほしいということ。理由を確認すると

足場屋さんや塗装屋さんに仕事を切れ間なく提供することが安い価格につながるのだそうです。

確かに、1日遊んでいる日ができてしまうくらいなら、多少安くてもうまく仕事を詰めた方がいい、

という考え方は理解できます。しかし管理会社さんからは明日までに見積を出すという話を

いただいているところ。とりあえず、この1日のギャップを埋めるため、管理会社さんにこの後

電話して見積を早く出せないか交渉してみようと思います。



もう一つ大きな条件として、先払いでお願いしたいという話があります。知らない業者さんが

相手だと、この条件はかなり躊躇しますが・・・今回はご紹介いただいた大家さんからの信頼が

厚い方ですし、それ以外の条件も諸々勘案して、これは呑んでも大丈夫だろうと判断しました。

前払いを後払いに変更すると、2割くらい価格が上がってしまうらしいです。そこまで変わるか!

それだったら多少リスクを背負っても前払いの方がいいかなと思います。

※8/22補足:一般的には先払いは大きなリスクを抱えます。補足記事をご参照ください。



民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業の補助金を狙っているので、いずれにせよ

管理会社さんは通す必要があります。もし相見積の結果、管理会社さんの方が高かった場合には

管理会社さんを通じて業者さんに発注することになります。両社の意思疎通をうまく取っていただき

工事項目がセーフティーネットの対象であることを確認してもらったり、支払時期の調整をしたり

けっこう面倒な作業になるような気がしますが、それでコストが下がるなら頑張れると思います。



購入して以来、ずっと気になっていたアパートのメンテナンス。先延ばしにしてきましたが、

今回の対応でしばらくは問題はなくなるものと思います。安定経営になればいいなと思います。

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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(2) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月19日

納得のいく見積。

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ようやく走り出せる見積が届きました。



停滞気味の太陽光ですが、業者さんがようやく調整を付けてくださいました。

かなり厳しい価格でのご依頼をさせていただいており、相当のご苦労をかけてしまったと思いますが

それに対してなんとか応えていただける見積が出てきました!



正直なところ、当初計画よりキロワット数も減ってしまっているし、それに対して土地値は

下がっていないというところから、収支としてはそこまで魅力のあるものではなくなっているかと

思います。とはいえ、36円で売電が保証されている点や、補助金や消費税還付などを行うことで

デメリットを補うことは十分に可能であろうと判断しています。



特に補助金などで手元に一時金が戻ってくるのは大きいです。仙台の法人は小さな不動産を

1件持っているだけであり、決してキャッシュリッチとは言い難い側面があります。

そこに手元資金を持たせられるという意味では意義のある事業と考えることができます。



業者さんにとっても私にとっても想定外だったのは土地の造成でした。

平坦な土地で造成は大きなものは不要であろうと考えていたのですが、実際のところはかなりの

本数の木を切らなくてはならないという点で躓きました。また、伐採にかかる届け出が複雑な

市町村だったというところもあり、かなり費用がかさむことが予想されました。



その点については、私も土地の仲介業者さんに造成できる業者さんの紹介を依頼したり、

昔からの友達の実家が土建屋さんだったのを思い出して、そちらにも見積を依頼したり、

できる限りのご協力はしたつもりです。



先方の利益がどこまで残っているかは私にはわかりかねますが、とにかく今回のお見積金額は

業者さんができる最大限のものを持ってきた、ということと理解しています。そこまでして

いただいた以上、こちらも何とかして融資づけを頑張るしかありません。



そんな風に気持ちを新たにしているにも関わらず、メインバンクさんがいまさらなことを

色々言ってくるので、勘弁してほしい感じです。

「土地は自己資金でないとダメ」とか「うちの付き合いのある指定業者だとやりやすい」とか。

挙句「保証協会さんと打ち合わせたが、うちの事業規模だと出せる金額が限られてしまいそう」

とかいまさら言われても困りますからね?前に言ってたことと違うよね!?



近々、無理やりにでも時間を作って仙台に行って、事業計画一式を説明しなくちゃだろうなあ。

業者さんが頑張ってくれた分、こちらもその期待に応えなくてはなりません。

とにかく資金をしっかり確保できるよう頑張ろうと思います。気合を入れなおす!

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posted by ひろ* at 04:06 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月18日

ソフトウェアによる差別化。

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今後の賃貸経営のためには「差別化」が必要だと思っています。

その中でも、おそらく差別化すべきは「ハードウェア」ではなく「ソフトウェア」でしょう。



ここで言う「ハードウェア」「ソフトウェア」ですが、ハードウェアとしているのは躯体や設備など

建物にお金を投じることで得られる差別化された設備のことを指し示します。



最新鋭の設備を導入しているのに、家賃は他物件とそれほど変わらずに入れます、ということならば

その物件を選ばない理由はなく、大変競争力のある話となります。

しかし、その設備がいつまで最新のものなのかはわかりません。いつかは追いつかれます。

お金を投じ続けなくてはならないし、そもそもマクロな視線で見れば近隣相場をぶち壊して

市場を下落に導いていることになってしまいます。



上記のような理由もあり、私の個人的な感覚では「ハードウェア」に手を入れても、いたちごっこが

続くだけなのではないかと感じています。よって、設備などについては最低限しか手は入れずに

「ソフトウェア」の部分に重きを置く運営をしたいと思っています。



では「ソフトウェア」に当たるものは何なのか。「知恵」であり「運営方式」であり「アイディア」

ではないかと考えます。知恵を絞って付加価値をつける。運営のやり方で差をつける。アイディアを

採用して差別化を図る。そういうものだと思います。



たとえば、私が保有している札幌3棟目(および売却してしまったけど札幌2棟目)。

正直、物件のスペックは周りと比較してだいぶ見劣りします。札幌3棟目は20平米強しかなく

札幌2棟目に至っては18平米です。札幌の人はおおむね東京の1.3倍くらいの広さを求めるので

22平米のお部屋なら15.4平米、18平米のお部屋に至っては12.6平米くらいの感覚で

見られてしまうので、致命的に狭いわけです。それでも大きな設備改修はせず、なんとか満室に

近い水準で推移させています。



なぜそういうことができるのか。それは知恵を絞って、他の大家さんがやらないような募集方式を

取り入れているからです。中身は簡単で、厳しい属性の方でも最大限柔軟に相談に乗ります、

ということを打ち出しているだけです。これで近隣より劣るスペックであるにも関わらず、

相場より高い家賃でも引き合いがある状態を作ることができています。



保証人がいない、保証会社がつけられない、水商売、生活保護、ペットなど、世の中には様々な

理由で賃貸物件を借りづらい方がいます。そういう人を定期借家契約や広告料返還の期間延長など

できる限りのリスクヘッジを行い、ご入居いただきます。勿論事故になる可能性も多少高いですが

そのまま待って空室で終わってしまうよりはマシかと思います。



ソフトウェア的なアプローチで私がずっと注目しているのが「コミュニティ」というキーワード。

そのアパート・マンションに集うことで、趣味や感性が同じタイプの住人と出会うことができて、

家に帰ったら気のおけない仲間と語らうことができる。そんな空間って需要があるように思います。

引っ越した後も新しい住人とのコミュニケーションが続く。最終的にはそんな人たちの口コミで

入居者様が集まってくる。そんなエコサイクルを作れれば負けることはありません。



上記のようなソフトウェア的な差別化というと、シェアハウスなどが思い浮かぶかもしれません。

私自身はプライバシーのある空間がほしいタイプなので、シェアハウスに住むことには否定的ですが

世の中の流れとしてはシェアハウスはアリなんだろうなと感じるようになってきています。



私自身が昔からやりたかったのは、あるテーマを持ったマンションを運営することです。要は

シェアハウスに独立性を持たせた形のマンション。共用部があり、コミュニケーションをとりたい

人はその共用部で皆さんと語らうことができます。でも個室にシャワーやキッチンがちゃんと

ついていて、一人になりたいときは一人でいられる。そしてそこにテーマを持たせて、同好の士が

集まるような仕掛けをしていく。そんなマンションを作ってみたいと思っています。



1ヶ月前くらいから、コミュニティの力を活かした物件を作ることができないか模索しています。

なんとなく形が見えてきた気がするので、構想を実現するために必要なものは何かを検討して

実現するために必要なコストや手間を見積もっていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月17日

ハードディスクの使いわけ。

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昨日は前日のオールナイトイベントの影響もあり、昼間はずっと寝てしまっていました。

不動産関係の連絡もお盆だからか特になし。事務処理に集中できる日となりました。



・故障したハードディスクの交換

・札幌1棟目の大規模修繕に備え、購入時の資料を確認し隣地との関係性を確認

・現時点での試算表を出してもらうため、銀行口座の情報を整理して税理士さんに送付

・太陽光関係の状況確認と通知事項の整理



ざっくり、こんなところに取り組みました。

この中で、今回はハードディスクのことについて書いてみようかなと思います。



不動産関係の大事なデータ、どのように皆さんは管理されていますか?

私はオンラインストレージと自宅のハードディスクを使い分けて活用しております。



オンラインストレージとは、ネットワーク上のサーバに自分のディスク領域を作れるサービスです。

そこにおいておけば、パソコン、スマートフォン、タブレットといった様々な機器からデータに

アクセスすることができます。出先のパソコンからデータにアクセスすることもできます。

バックアップもオンラインストレージ側で行ってくれますし、パソコンやスマホを買い替えても

データは今まで通りすぐに使える状態というのもいいところです。



私は1〜2年前に不動産関係のデータのうち、自分の運営に関係があるものについては全て

オンラインストレージにデータを移しました。



オンラインストレージとして活用しているのはMicrosoftのOneDriveです。

Windows8になると、エクスプローラからOneDriveにすぐアクセスできる仕様になっているので

使い勝手がよく、重宝しております。



※興味がある方がいれば、このページ内にあるリンクからOneDriveに登録することで、登録者と

 紹介者(つまり私)の両方に0.5Gの容量追加というボーナスが発生します。

 よろしければ、ぜひこちらのリンクからお願いします!



OneDriveの欠点は、別のOneDriveユーザと簡単にファイル共有ができないことでしょうか。

他人と共有するにはWebブラウザから相手の領域にアップロードする必要があり、面倒です。



他のユーザとファイルを共有するのに便利なのがDropBoxです。

こちらだと、フォルダのアクセス権さえ設定しておけば、簡単にファイルの共有ができます。

私の場合、嫁ちゃんに仕事をお願いする時にDropBox経由でファイルを共有したり、何名かでの

共同プロジェクトのファイル共有に利用したりしています。



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ここまでが私のオンラインストレージの活用方法でした。



しかし、全てをオンラインストレージに託しているわけではありません。

容量の大きなファイルや、それほど使用頻度の高くないファイル(セミナーの資料など)は

自宅のハードディスクにて保存しております。



ハードディスクについては、複数台のPCから同じように利用できるように、USBタイプではなく

LAN接続のタイプ(NAS)を利用しています。しかも、不慮のディスク破損などの故障に備え、

RAID1(2つのディスクに同じデータを書き込み、片方が破損してももう片方がデータを

保持している状態を作るディスクの構成方法)を採用しています。

定期的なバックアップを取りましょう、と言っても、なかなかそれを実行できない怠け者な私。

事故に備え、自動でバックアップを取得するような仕組みを構築しておこうという算段です。



使っているのはバッファローのLinkStationという機器です。





先日、上記の機種に買い替えました。4TBとなっていますが、RAID1にすることで

2TBしか容量は使えなくなります(同じデータを2重に書き込むため)。とはいえ、私の場合は

不動産のセミナー関係の資料と音楽データだけが対象となりますので、2TBあれば十分です。

動画などを保存する人には物足りないかもしれないですね。



・データの種類および利用頻度によって保存場所を変える

・自動でバックアップを取る仕組みを作る

・外出先から、機器を問わずデータを利用できる



上記3点を意識して、私は環境を構成しております、という話でした。

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posted by ひろ* at 10:36 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月16日

お中元。

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ひと月前の今頃はお中元の季節でした。

一部の地方によってはお盆時期がお中元の季節みたいですが(仙台はそのようです)。



不動産を始める前は、お中元というものには全く縁がありませんでした。サラリーマンの会社では

そもそもそういう風習がないし、取引先からもそういうものは来ないのが当たり前の世界でした。

父親がバブルの頃いろいろ送られてきていたなあ、というくらいの認識のものでしかなかったです。



しかしこれが、不動産を始めるとなんだかんだと来るんですよ。

送ってくださるのは管理会社さんとガス会社さんが主です。ありがたいです。



不動産を始めたころは、どうしていいやらわからず、もらったものは基本的にもらいっぱなしに

なっておりました。お礼などを返すこともせず、御礼状っぽいメールを送るだけに留まってました。

しかし今は、貰ったお中元へのお礼をするようにしています。そんなに高いものを御礼するわけでは

ないのですが、もらったということに対する感謝の気持ちを示すためです。



「もらって嬉しくない人なんていないでしょ?」

「自分がされて嬉しいことは相手にもした方がいい」

貰ったお中元に対してどうしていいかわからずにもじもじしていた当時の私への先輩大家さんからの

助言が上記のような内容です。ごもっともだと思い、それからはお礼をするようになりました。



ただ、貰った相手にすべてお礼をしているかというと、実はそうでもないところもあります。

ガス会社さんのように、一度も会ったことはないけど、とりあえず来るような場合においては、

特にお礼をしないこともあります。顔の見えるお付き合いの場合だけ送っている、という感じで。



また、もらっていなくてもこちらからお中元を贈ることもあります。私の場合、税理士さんにも

できるだけ送るようにしています。けっこう無茶な注文をお願いしては、無理を聞いていただいて

いるものですから。あとは年によって、売買でお世話になって仲介業者さんに送ったりすることも

ありました。



何が正解というのはないんだと思いますが、ひとまずそういうことを考えながらお中元に関して

対応をするというのが私の今やっていることです。他にも悩んでいる人がいるかもしれないと思い、

ブログにしたためさせていただきました。何かの参考になれば何よりです。

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posted by ひろ* at 16:22 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする