2014年08月26日

規模縮小を決断する。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在19位です。今日も出張で大移動。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は仙台で金融機関さん2行と業者さん2社と打ち合わせをしてまいりました。

勉強になることが多い一日でした。そのうち本日は太陽光について書こうと思います。



まず、最大の懸案であった太陽光発電。事業計画の修正版が固まったのを受けて、内容の説明に

金融機関さんをお邪魔をさせていただきました。ご紹介できている新規の金融機関さんに関しては

普通に説明をさせていただくにとどまりましたが、メインバンクさんはこれまでの関係もあるので

けっこう突っ込んだ部分まで話をすることができました。



そしてそれらの話から出した結論として、太陽光発電は元々考えていた規模の半分に抑える

方針とすることにしました。元々、狙っていた土地は2区画に分筆されており、その通りに

太陽光を設置するので、2区画に切り分けて扱うことができるものでした。これを私のところで

両方購入するつもりで進めていましたが、片方だけにすることにしました。



金融機関さんとあれこれと話をしたのですが、ネックになったのは仙台の法人の規模です。

今の燃焼に対し、その何十倍もの資金を調達しようとしている、という事実が融資へのハードルを

高いものにしている、ということがわかりました。



プロジェクト単体で見ればしっかり回っていることは金融機関さんも理解はしてくださってます。

ただ、保証協会に話を持っていくと、法人の規模や安定度など様々な項目を精査され、全額

保証されずに一部がプロパーになってしまうとのことでした。保証協会ですべて賄えるなら

支店レベルで決済できるものの、一部プロパーとなると本部での稟議になるそうです。



「当行で融資するしないは別にして、そもそも事業全体の規模を1区画とするか2区画とするかを

 はっきりさせないと保証協会が話を聞いてくれないんです。」

「事業規模を2区画に設定すると、融資のハードルはあがります。法人の売上規模に対して

 過大な借入をするという見方になるためです。」



他の金融機関さんでも言われていたことですが、現状の法人の売上の規模に対して、今回計画した

事業規模が大きすぎる、というところがネックになっています。



昨日打ち合わせた支店長も言っていたのですが、金融機関さんは個別案件の確実性だけではなく

万が一何かあった時のために、法人そのものに対しての評価も行っています。

「プロジェクトファイナンス」「コーポレートファイナンス」という言葉でそれを表現してました。

今回はコーポレートファイナンスの評価の結果「規模以上の事業を行おうとしているリスクがある」

と判断されてしまっているのです。



規模を縮小せずに取り組むと、0か100の博打(しかも0に振れる可能性が高い)になります。

一足飛びに法人を大きくしたいならそれが一番いいのでしょうが、今それを無理に狙った結果

成果が0になることは避けるべきと思います。かなり悩みましたが、50の成果を確実に得て

法人を成長させることに繋げるべきであろうと判断しました。結果、今の力に見合った規模にて、

勝算が高まる方式を採用しようという方向性に舵を切りました。



法人の成績はB/SとP/L、キャッシュフローで判断されます。

仙台の法人は、B/Sは少し債務超過(全てSRC造として評価すれば資産超過なのですが、

「鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造」なので、半分はS造の評価として見るようにしています)、

P/Lは若干のプラスという状況です。「・」があるかないかで評価が大きく変わってしまうのが

不動産の怖いところです・・・ってそれは今回の話の本質ではないですね。



太陽光発電事業はB/Sを大きく損ないます。土地は二束三文、設備は実質的な担保価値はなし。

この事業を手掛けると、当分の間は新規の融資は出ない可能性が高いと思っています。

しかしP/Lで出る利益の幅は大きく改善され、納税額も増えて企業としての格付は上がると

予想をしています。



太陽光発電を手がけた後に行う戦略ですが、まずはB/Sの毀損を回復させる必要があります。

内部留保を作ること、返済を進めることによってB/Sの毀損を回復していくイメージですので、

少なくとも返済が数年進むまでじっくり待つことになります。



辛抱した結果、ようやく融資を検討いただける段階になった時、法人のステージは一段階あがって

今までよりも大きな物件にチャレンジすることができるようになっているはずです。売上規模が

大きくなっているためです。



今回の仙台出張で得られた結論。

焦らず適正規模(と金融機関さんが判断する範囲)で法人を成長させ、じっくりと段階を上げる。



太陽光発電事業の規模を縮小せざるを得ないことは残念ですが、この案件を通じて金融機関さんの

リアルな考え方をまた一つ学ばせていただきました。すべての事象が勉強に繋がります。

こういう機会を与えてもらえたことに感謝したいと思います。



明日は業者さんとの打ち合わせについて書こうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月25日

業者さんと打ち合わせ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。性能の良いプリンターがほしい。。。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は太陽光の見積を作った業者さんと、本日の銀行編資料持参持参の流れがありますので

そこに向けた確認事項のすり合わせを行ってまいりました。



まず、見積の内容を業者さんにご説明いただき、仕様や内容に不明点があれば確認をして

私自身がこの見積の内容を理解できるように会話をしました。このやり取りの中で、架台は

アルミで作るなど、見積からその時点で見えていなかった内容が把握できるようになりました。

それらを後から見積を見たときに思い出せるよう、業者さんに見積の変更依頼をかけております。



一通り見た後、今度はこちらから質問事項をぶつけていきます。

たとえば、現場でかかる光熱費はいくらなのか(パワコンを冷やすための冷房の費用などが

かかってきます)、造成費用の内訳はどんなもんなのか、等。



おとといの東京築古組の懇親会で、指摘をしていただいていた内容についても確認しました。

結果、一部の項目で確かに想定が甘い個所があり、このままではまずいかもと思える部分も。

ただ、そこは過去の似たような条件の太陽光発電所の実績などを確認した上で、値の調整を

かけていけば何とかなるんじゃないか、ということでひとまず大丈夫なはずだと判断。



太陽光は周辺に利用してくれる設備がないと売電額がのびない、という仕組みだそうです。

地産地消の電力なので、そういう仕組みになると。じゃあ具体的にどのくらいの範囲までが

電力を使ってくれるの?と問うと、高圧なら半径30キロくらいは使ってくれるそうです。

半径30キロなら宅地も工場もあるし、役場などの公共の施設もあれば幹線道路もあります。

業者さんも「この場所は割と悪くないと思います」と。



嬉しかったのは、業者さんが顧客目線で考えてくれていることです。

私自身は「少なくとも借入額がこのくらいにまで落ちてこないと事業として成り立たない」

ということを主張しておりました。そのことを意識してくれていて、何とか事業が成立する

レベルまで見積額を調整してくれました。さらに、フェンスの工事費が追加されていなかったのも

「一度この額でやると言ったから、何とか頑張ります」と吸収してくれました。



そのあたりについて会話をしていたのですが、業者さんも「売ったら売りっぱなしは嫌なんです」

という主義でした。「工事は取りたいけど、お客さんが儲からない工事をとっても仕方がない」と。

暴利をむさぼるつもりもないし、逆にひたすら値引きを要求してくるお客さんと付き合うと

疲れてしまうので、逆にこちらから断っちゃうこともあります、というようなことを言ってました。



そっか、なんとなくこの業者さんと会った頃から話しやすいなあと思っていたのは、その感性が

似ているからなのかもしれない。私も業者さんを叩きすぎることができません。相手にも適正利益が

あるわけだから、大家がひたすら値引を要求しすぎても、ボッタクリする業者さんと変わりがない。

そんな気がしてしまうからです。



関わる全ての方が幸せに、そして同じくらい儲かってほしい。



その発想を持っている業者さんだからこそ、なんとなく話しやすかったし、安心できたのかも。

そんなことを思いました。



紆余曲折はありましたが、とにかくこれでいこう。100点満点のプロジェクトはどこにもないけど

迷ったらやってみるのが信条だったはず。補助金のことや消費税還付のことは考えずに収支も弾いて

リスク要因を考慮してもまあ何とかなるような気がしてきました。太陽光発電はやってみないと

わからないところもありますが、普通に販売されている分譲太陽光とかよりは少なくともいいはず。

ベストではないにせよ、ワーストではない。そこは業者さんやブレーンと話していて感じました。



この縁を信じよう。



そんなわけで、貰った資料を使って最終的に計画をブラッシュアップ。印刷を終えたのが夜中の

3時半で、今日起きたのが7時前。すっごい眠いけど、新幹線で仙台に行って金融機関さんに

最終的なプレゼンをしてこようと思います。会社員は一日お休みして、事業家としてしっかりと

仕事を全うしてこようと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月24日

東京築古組の懇親会。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。今日はこの後打ち合わせ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は東京築古組の夏の勉強会と懇親会・・・のはずが、残念ながら諸般の都合にて勉強会は

参加することができない状況になってしまい、懇親会のみ参加してきました。



勉強会も内容が濃くて良いものだったと、皆さん口々に言ってました。参加したかったなあ。

まあでも参加できなかったこと自体を嘆いても仕方ありません。予定を調整しきれなかった

自分の問題ですので。



懇親会からの参加となった私は、先に会場について皆さんをお待ちしておりました。

さらっと見ても、りょうさんジェービルさんおおやがくさんmi6こと小嶋さん椙田さんなど

そうそうたるメンバーが懇親会に参加しております。こういうステージの違う大家さんと同じ空間を

共有できているだけで、自分まで成功した気分になります(大いなる勘違い)。

他にも表に出てこないすごい人や、スキルの高い業者さんなど、よくもまあこれだけの面々が

集まったもんんです。すごいなあ。



話題も多岐にわたりました。コンビニ出店の裏話は、将来コンビニが入るような物件を持ったら

絶対に知っておいた方がいいだろうなあと思える話題でしたし、福祉系も良さそうに見えて

意外なところにリスクが隠されていることもわかりました。



あとはやっぱり太陽光。ちょうど私がワーワーやってるものですから、太陽光をすでにやっている

りょうさんからは「それだったらやらない方がいいんじゃないの?」とコメントがありました。

別の大家さんからはより具体的なアドバイスを貰ったり(いい人だからできるだけ中立な立場で

良いところと悪いところを見極めようとしてくれました。感謝!)。



「活動量はすごいけど、急ぎすぎじゃないの?」とかジェービルさんににこやかに諭されたり。

ああ、前に同じようなことを赤井さんにも言われたことがあるなあ。

マグロみたいなもんで、動いてないとダメなんです、私。



話していて、私が一番問題があるのは投資に対する姿勢なのかもしれないと思いました。

私自身は会社員を辞められるレベルには到底ありませんが、それはそれで会社もしっかりと

やっていけばいいやというスタンスがあります。だから判断基準が甘くなりがちです。



真剣に取り組んでいないわけじゃないですが、なんとしても会社員を辞めるという気持ちで

事業に取り組んでいるわけでもなく、そこが脇の甘さにつながっているものと思います。



「今はまだかりそめのキャッシュフローだけど、これを増やしていかないと次のステージには

 到達できないから、少し無理してでも増やす」

という考え方で動いてますが・・・それを言い訳にして少し基準値を落としていないかという

自問自答をもう少し厳しくやった方がいいのかもしれません。



あとは新しいものや珍しいものについつい飛びついてしまうところでしょうか。

これは限度額を決めて取り組めばいいのだろうとは思いますが・・・



また個別に情報交換しようと言ってくれた人もいて、やっぱり私は人に恵まれているなあと

思いました。幸運だと感じます。得るものの多い懇親会でした。

皆様どうもありがとうございました。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:13 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月23日

お役所仕事。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。本日は不動産関係の勉強会です。関東→札幌の大家会以外では久しぶり。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



民間住宅活用型セーフティーネット整備推進事業を活用した外壁の修繕を行おうとしていますが

その手続きはだいぶ時間がかかるものだということがわかりました。



最終的に、管理会社さんの下請の業者さんの方が頑張った結果よりも、紹介してもらった

業者さんの方が(管理会社さんに手数料を払っても)安かったので、紹介してもらった業者さんに

決定しました。管理会社さん側は「金銭的に調整すべき点があれば相談に乗れますが・・・」と

言っておりましたが、紹介してもらった業者さんを当て馬にするような失礼な真似はできません。

一発勝負で最安値を出していただくべき、と考えたので、丁重に辞退させていただきました。



そんなわけで、管理会社さん+紹介してもらった業者さん(以降「施工業者さん」)の組み合わせで

取り組むことに決まった札幌1棟目の外壁塗装。役割分担としては、管理会社さん経由にて

セーフティーネット整備推進事業の申請を行い、施工業者さんが実際の施工を行う、という形。

お金の支払いは管理会社さんを通じて施工業者さんに、というところです。



管理会社さんに手続きの流れを確認したところ、セーフティーネット整備推進事業の補助金を

申請するには、まず工事の内容を書面を作って申請して、事務局から承認が出たら施工開始する、

という感じだそうです。すぐに工事に着手できるのかと思ったら、そうではない模様。



目安として、承認が出るまでにどのくらいかかるの?それがわからないと、いつ施工できるか

よくわかんなくなってしまい、スケジュールが立てられません。管理会社さんに確認して

いただいたところ、なんと衝撃の「申請してから承認されるまでの目安は1ヵ月半」!

なんということでしょう。どんだけお役所仕事なのかと。



施工業者さんとの打ち合わせで「下請業者さんの空き時間にやるようにしてコストを下げます」

「できれば8月中にやってしまいたいです、9月以降は雨も心配だし」と話していたのですが、

この申請時間を考慮すると、確実にこのプランは無理だよね・・・。



施工業者さんにそのことを伝えると「こちらでも何かできることがないか考えてみる」とのこと。

発注を急いでほしいとか言われていたくらいなので、早めに仕事を回したかったのだろうという

こと自体は予想ができます。さて、どうなることやら。ひとまず連絡を待ってみようと思います。



1ヵ月半本当にかかるということであれば、一度管理会社さんと施工業者さんの顔合わせを

私も含めた三者で行いたいものです。直接連絡を取って進めてもらいやすい状況を作らないと

こちらにかかる負荷が増えてしまいます。最初のコントロールと道筋を作るところはこちらで

対応して、道ができたら皆さんに勝手に歩んでもらう。そんな姿が理想と思っております。

そんな具合で頑張っていただけるよう、こちらもうまくかじ取りをしようと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:41 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月22日

先払いの危険性。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在21位です。だいぶ順位落ちちゃったなあ・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日のブログに対して、業者さんのお友達の方や経験豊富な大家さん仲間の方から「先払いは

リスクが高すぎる」「先払いかそうじゃないかで2割も価格が変わるなんて・・・」「それって

業者さんが自転車操業なんじゃないの!?」等のご助言をいただきました。こんな他愛もない

ブログ記事だったのに、皆様に気にかけていただき私は幸せ者だなあと思います。



価格を安くするけど、先払いかつ発注期限が短い=手元に早急に資金が欲しい=自転車操業



こんな図式が一般的には成立するものと思います。ごもっともな話です。



少し補足すると、この業者さんは前にも懇意にしている大家さん仲間の方から紹介をいただいており

同じように先払いでお仕事を任せたことがあります。その時も大きな問題はなく、きちんと対応して

くださった、という実績があるので、今回も問題はないだろうと判断しましたが、一見さんの

業者さんであれば、同様に「自転車操業・・・」と判断して却下したことでしょう。



今回はご紹介いただいた大家さんとその業者さんの良い関係や(言い方は悪いですが)逃げられない

理由などを掴んでいるので、先払いでもいいかと判断した次第です。



サラリーマンと一人親方を兼業している感じの方なので、自分が食って行く分にはサラリーマンで

充分やっていけることから、一人親方業はあまりガツガツしていません。紹介してくださった

大家さん仲間の方との信頼関係も厚く、彼の紹介だからということでとにかく最安値でやれる

方法を考えた結果、今回の提案(先払い)に行き着いた、という感じみたいです。



今日なんでこんな言い訳じみたことをだらだら書いているかと言うと・・・

昨日の記事だけ見て、経験の浅い方が安易に先払いを真似して痛い目に遭ってほしくないからです。



あまり細かい背景を書いていないので、細かな個別事由を知らずに「先払いでコストダウンできる」

という事実だけを捉えてしまう方がいては困るので、補足の記事を書きました。一般的には

工事が完了しないうちに金銭を支払うことは危険です。持ち逃げされるかもしれませんし、

施工途中で業者さんが倒産するかもしれません。そうなったらお金は返ってきません。

かなり慎重な判断が必要になると思いますので、ご留意ください。



建築のことならこの方に聞けば間違いない、と思っている方も以前言ってました。

「相見積を取って、一番安いところと一番高いところは除外する」と。なんで安いところを

除外するんですかと聞いたら「安くして仕事を取りたいということは手元に現金が欲しいという

ことになるので、自転車操業に陥っている可能性が高いから」「施工業者が倒産すると、

その後のメンテナンスに支障が出るから好ましくない」ということでした。



先払いには大きなリスクが伴います。もしそういう提案を受けた際には慎重に判断してください。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:54 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする