2014年08月31日

「狼旅団セミナー〜初心者のための真夏のソナタw」を受講。

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狼旅団長主催「狼旅団セミナー〜初心者のための真夏のソナタw」にお邪魔してきました。



セミナー講師は狼旅団長とふくちゃんケイマンさん。旅団の新築御三家です。

セミナーの内容は有料なので端折ります。しかも今回、私はどうしても抜けることができない

別の予定がかぶっていたので、旅団長のパートは聞けませんでしたし・・・(残念)。



新築の技術論のところ(とても初心者向けとは思えない内容でした)も感じ入るところは

あったのですが、私がセミナーを拝聴したお二方から学んだ「精神論的なところ」について

少しメモをしておこうかと思います。



ケイマンさんの「目標設定」のお話、改めてそうだなーと思いました。



何のために不動産投資をするのか?

月々のキャッシュフローはいくら必要なのか?

不動産投資に割ける時間はどの程度あるのか?

不動産活動のどこかを趣味にできるか?



目標がないと活動は続かないし、キャッシュフローの目標をきちんと設定しておかないと

しなくていい無茶な投資を続けてしまうなどのブレが発生する可能性が高まるし、割ける

時間によって、できる投資方法は選択しなくてはならないし(時間がほとんど作れないのに

ボロ戸建の再生とかやっても仕方ないです)、どうせやるなら不動産を楽しまないと続くものも

続かなくなってしまうし。ということで非常にこの点については共感しました。



私もごくたまに初心者の方に不動産投資について教えてほしいと言われることがあります。

たいした技術や知識はないのですが、目標設定を必ずしてほしいということは話しています。

光速リタイヤしたい人が戸建買っても仕方ないですから、目標が定まっていないと何を助言したら

正しいのかもわかりません。



そして私自身の目標を改めて振り返ります。



別に私はサラリーマンをリタイヤしたいわけじゃないので、失敗の可能性があったとしても

まあ何とかなるだろうという判断で攻めている状況です。元々、手元資金がそれほど多くないので

リタイヤしたいと言ってもそう簡単にはいかないだろうと思っていますし、それも仕方ないと。

50歳になった時に借金を完済している不動産がいくつかあるので、それを元手にして生活が

できれば十分。そんなことを思い描いています。



ただ、そういう反面、自分の趣味を仕事にしたいという欲求もあります。

たとえば、若いころ散々趣味としてきた音楽にもっと関われる仕事や、音楽ビジネスが再び

成長していくようなことを支援するビジネスを立ち上げるとか。

あるいは、熱帯魚のお店をオープンするとか、熱帯魚の普及に貢献できるビジネスとか。

もしくは、ベルギービールの小売事業とか。気に入ったお酒を広めるためのビジネスとか。



そういうことを実現しようとするならば、今のように「サラリーマンを続ければいいから」

「不動産を楽しんでいるから」などの理由で甘いかじ取りをしていてはダメ。

もう少し厳しい目で自分の投資を見直さないといけないなあ、とも思いました。

ストライクかボールか微妙な球に手を出すかどうかの判断をきっちりしていかないとです。



ふくちゃんのパートで心に残ったところ。

「いつもありがとう!サンキュー建築士ふくちゃんです!」

「貴方が自分のお金を大事にするのと同様、相手のお金も大切にしてください。」

この2つに尽きます。



不動産賃貸業は一人の力では完結できない事業です。協力していただけるパートナーに最大限の

敬意を払い、相手が望むものは何か、相手がそれをされると嫌なことは何かを考えて行動しないと

いつかパートナーにそっぽを向かれてしまいます。



周りの人に感謝して、周りの人と果実を共有する。

ふくちゃんのマインドの根底にあるのはそういうものだと理解しました。とても共感できます。

一人だけ出し抜いて儲けるのではなく、三方よしの関係を築いていきたいと思う次第です。



受講した価値のあるセミナーだったと思います。

企画いただいた狼旅団長、講師の皆様、どうもありがとうございました。

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posted by ひろ* at 10:15 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月30日

細かなメンテナンス。

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ここ数日は仙台のことをいろいろ書いてましたが、もちろんそれ以外のところでも話は動いてます。

事件は現場で起こっている!



今日は札幌3棟目で最近起こった事象などをつらつらと書いてみようと思います。



今月に入ってから発生した事案



○火災報知器が取れそう

火災報知器

報告ネットさんの巡回結果、こんな感じで取れそうになっていることが発覚。

管理会社さんにお願いして対応してもらいました。

火災報知器

こんな感じで対応完了。ただ単にはめ込むだけだったので、簡単だったようです。



○ご入居いただいたお部屋のトイレから水が流れ続けている

入居者様からご連絡があり、発覚した話です。ちょろちょろと水が流れてしまっているとか。

こういうのって、けっこううるさいから気になりますよね・・・。早く修理しなくては。



原因はトイレタンクの中のサイホン管がひび割れていたことでした。

サイホン管を交換したところ、不具合は発生しなくなりました。めでたしめでたし。



○トイレの換気扇が動かない

トイレと同じお部屋です。管理会社さんが確認に行ったのですが、換気扇の故障などではなく

そもそも換気扇のスイッチが行方不明になっている、という謎な状態だったとのことでした。

とにかく、どこを見ても換気扇をオンにするスイッチがないそうで・・・。

なぜそうなったのかは謎です。



管理会社さんが対応を進めてくれており、今はその結果待ち。今度、電気工事屋さんを連れて

現場に行き、どう対応するか検討していただけるとのことでした。



○家電の手配が必要になる

これは良い話題です。

ご入居いただいた入居者様に、申込段階で「家電付プラン」をご案内しておりました。

家賃を少し余計に払ってくれれば、家電をこちらで準備しますよという話です。



申込時点では「不要」という回答をいただいていたのですが、最近になって管理会社さんに

連絡があり「やっぱりつけてほしい」ということに。これで家賃が少し上がります。よきかな。

家電発送の手続きを今は進めております。



こんな細かな話が現場では起こっており、その最前線で管理会社さんが対応してくれています。

パートナーとの信頼関係と、信頼の中にも緊張感を持っていただくための第三者の目を

うまく組み込むことができれば、遠隔地でもそれほど恐れることはないのかな、というのが

個人的に感じるところです。たまたま私がパートナーに恵まれただけかもしれませんが・・・



収益をしっかりと産んでもらえるよう、日々のメンテナンスもしっかり対応していこうと思います。

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posted by ひろ* at 09:57 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月29日

ハウスメーカーさんとの仁義なき戦い。

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昨日の予告通り、今日は仙台の義母の新築計画を薦めてくる業者さんとの仁義なき戦いの話です。



これまでのあらすじ



義母が義父名義の土地を持っていて、今ちょうど売りに出しているという話をメインバンクさんに

何かの拍子に話したところ、そこに新築を建てればいいじゃないと盛り上がりはじめました。

業者さんを紹介すると言うので、話だけ聞いてみようと承諾したら、出てきたのは某大手の

ハウスメーカーさん。こりゃ価格は絶対に落ちないだろうなあと思いつつ提案を待ちました。



出てきた提案書は・・・衝撃の利回り6%!しかも単身間取り!いやー、あり得ない。あり得ない。

(大事なことなので2回言いました)



土地があるんだから、普通に二桁利回りが当たり前でしょ?と思ってしまう私。こんなもんすぐに

断るべし、少なくともファミリー間取りじゃないと絶対に無理、という話を義母に説明しました。



義母からそれがハウスメーカーさんに伝わると、ハウスメーカーさんは今度はファミリー間取りの

プランを出してきます。しかしこれがまた・・・部屋数が減るから家賃収入が減るのはいいです。

なぜ住宅設備が減るのに建築費が上がるのかと。もうね、アホかとバカかと。



こんなもんありえないでしょーと言うことで、義母も自分から断りを入れていたのですが、

ハウスメーカーさんがなかなかしつこいので「東京にいる取締役の意向もあるから」と私をだしに

ふりきろうとしたそうです。そしたらハウスメーカーさん、私がメインバンクさんと打ち合わせの為

仙台に行くのを聞きつけて、無理矢理アポをねじ込んできました。嗚呼、時間がもったいない!



あらすじはこんなところです。

そんなわけで、私vsハウスメーカーさんの仁義なき戦いが始まりました。



ラウンド1:建設費

私「部屋数が減ったのに価格が上がっているのは何故ですか?」

営業(以下「営」)「耐力壁の入り方の効率が悪くなりますので・・・」

私「(図面を見ながら)どれが耐力壁で、どのくらい増えてるんですか?」

営「えー、この辺と・・・詳しいことは技術の者に聞かないとなのですが・・・」

私「耐力壁の単価はどのくらいなのでしょうか?」

所長(以下「所」)「すみません、単身向け間取りが特価だと思ってください。キャンペーンで

  この間取りなら安く出せるので、こちらの方が価格が安くなっている次第です。」

私「そうですか。住設が6部屋から4部屋に減っているのに価格が高いのは何故なのかと不思議に

  思ったので、色々聞いてしまいましたが、特価ということで理解しました」



最初から特価って言えばいいのに。



ラウンド2:収支シミュレーション

私「単身の間取りであれば、30年融資を引いて100万のCFが残るということですね」

営「はい」

私「リフォームのコストや空室率は見込んでいますか?それとも満室想定ですか?」

営「満室想定となります」

私「家賃の下落率も織り込んでないですよね?」

営「家賃が落ちないようなきちんとした物を作る想定ですので」

私「震災前の仙台の市況はご存知ですよね。私は近々あの状態に戻ると思っています。」

営・所「・・・」

私「稼働率8割、30%のお部屋が入れ替わり、空室期間が2ヶ月で広告料2ヶ月で引き直したら

  100万どころかキャッシュアウトです。」

営・所「・・・そういう試算をすれば、そうなりますね」

私「多額の借金をしてもこの程度であれば、借金はしない方がいいと思います」



気の利いた反論はなかったのだろうか。



ラウンド3:利回りおよび投資効率

私「キャッシュフローが出ると言っても、利回りは6%ちょっとですよね」

営「さようでございます」

私「しかも土地がある前提で利回り6%ですよね・・・もし土地から買っていたら、利回りは

  5%くらいに下がる計算だと思います。あまりにも費用対効果が悪すぎると思います。

  知人の中には土地から仕込んで8%以上で回している人もいますから。」

営・所「・・・」

私「土地を売ったらすぐに○○○○万のお金が生まれます。アパートを建てると、土地代分の

  現金が手元に返ってくるのに10年以上かかる計算になります。しかも空室リスクや

  リフォーム代がかかるリスクを抱えて、です。正直、土地で売った方が効率がいいです。」

所「利回り何パーセントくらいだったら建ててもいいと思われますか?」

私「本音を言えば利回り二桁はないと無理です。ただ、今の市況で人工や材料の価格が大きく

  あがっていることは承知していますので、あまり無理を言っても仕方が無いとは思います。

  最悪でもファミリーで8%以上ないと難しいですね。ファミリーにこだわっているのは、

  土地のある場所が単身向けの場所ではないこと、住設が少ないから価格を落とせること、

  一度住むとそのまま長く定着してくれるので、シミュレーションに近い数字が出るからです。

  単身は入れ替わりが多いので、家賃収入は多くてもキャッシュフロー的が見合わないです。」

所「私どもも定期的に特価商品が変わりますので、もし8%くらいになる価格でファミリーの商品が

  出てきた際は、改めてご検討いただいてもよろしいでしょうか」

私「ここまでに述べた基準に見合うような商品が出るようでしたら、お申し付けください」



帰り際にメインバンクの支店長に「8%は厳しいです」と漏らして帰っていったとか。



だいたいこんな感じでした。3ラウンド、KO勝利!(と思い込んでいる)



人生で初めて「地主に対するハウスメーカーの売り込み攻撃」を体験しましたが、こんな計画で

建ててる地主さんも辛いですね・・・。しかし利回り6%台でも30年の融資を引ければ

キャッシュフローがそこそこ残ってしまうというのにも驚きました。ま、あくまで何事もなく

満室であればという前提付きですけど。東京のRCが5%とか6%で売れて行くのも、

なんとなく理解できたような気がします。



そしてそんな話をその後訪れた業者さんとしていたのですが、その業者さんに「うちなら8%で

新築建てられる業者さんを紹介できるかもしれませんけど、興味があれば話だけ聞いてみます?」

と。義母は「会社のことを考えると、建てた方がいいのかな〜」と思っているようでしたから、

とりあえず話を聞くだけ聞いてみたらいいんじゃないかと言っておきました。

でも本当は8%くらいじゃ嫌なんだけど・・・。世の中には土地から8%の人もいますから。



ハウスメーカーの脅威は去り、常識的な価格で提案してくれる業者さんにバトンタッチ。

義母の新築計画、収束するように見せかけてもう少しだけ続くようです。実現するのかどうかは

神のみぞ知る。でも個人的には土地で売っちゃった方がいいんじゃないかなと思っています。

またその新しい業者さんで見積やプランが出てきたら、ブログでそのことを書こうかと思います。

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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 義母の新築計画(建てずに終了) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月28日

世の中は狭い。

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業界は狭いです。悪評がたったら一発で終わりになる可能性があります。



引き続き、月曜日の仙台出張の話です。

金融機関さんを2つ回った以外に、以前仙台の案件をご紹介いただいた業者さんにもご挨拶をしに

義母と二人で行ってきました。「仙台に来たら是非お声がけください」と言われていたので、

リップサービスだったらどうしようと思いつつ、図々しくお邪魔した次第です。



前回ご紹介いただいた案件が融資の壁を越えられずに不調に終わった話について話をした後、

今回仙台に出張してきた理由(野立て太陽光発電を設置する)をさらっと説明しました。

設置する場所や造成費用がかさんで困っている話などをすると、おもむろにその社長さんから

「私が懇意にしている社長さんがまさにそういうのを得意にしています」と。おお、素晴らしい!



おもむろに出してきたパンフレットや、いろいろな話を聞いているうちに、妙な既視感が。

話を聞きながら頭をフル回転。そしてひらめいたので、おもむろに声を発しました。



ひろ*「土地の売主さん、[実名自粛]という会社さんなんですけど・・・」



業者さん「!?・・・・・・関係会社ですね」



紹介いただいていたのは売主さんの関連会社さんでした(笑)

そこからは売主さん側の仲介業者さんが誰なのかとか、いろいろと細かい情報交換をしながら、

その業者さんを今回のルートでご紹介いただくことで売主さんに失礼がないか、ここまでの流れが

おかしくならないかなどを慎重に議論しました。結果として、大丈夫であろうということになり

今回お願いする施工業者さんに、今回ご紹介いただいた造成の業者さんを紹介することに。



金融機関さんからも「地元の企業でやる予定はないでしょうか」と質問を受けていたところでした。

今回の業者さんを造成で入れることができれば、もしかしたら金融機関さんも融資付けをやりやすく

なるかもしれません。なぜなら、その業者さんも今回相談しているメインバンクさんと取引があり、

財務内容等は金融機関さんも把握しているからです。倒産リスクなどもないようですから。



今は施工業者さんおよび不動産業者さんとやり取りをして、段取りを組んでいるところです。

コストダウンにつながれば良いのですが。



で、冒頭に書いた「狭い」の件。売主さんの関連業者さんにこうやってあっさりつながることからも

意外と世の中は狭く、思わぬところでその人の所業を知ることができることがあります。

とある海外不動産を扱う業者さんの社長さんが、飲み友達のかつての同僚だった、という話も。



常に誠実な行動をしていれば何も恐れることはありませんが、ちょっとした不義理や失礼があると

それが思わぬ形で世の中に広がっていき、最終的に自分の首を絞めることになるかもしれません。

いつも誰かに見られている、という感覚を大事にして、常に誠実でありたい。私はそう考えます。

思わぬところで見られてますから。



明日も仙台ネタで「義母の新築計画 〜業者闘争編〜」をお送りします(たぶん)。

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posted by ひろ* at 09:26 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月27日

金融機関さんの太陽光発電に対する見方。

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仙台出張で得られた知識をメモとして残そうと思います。



太陽光発電の融資はなかなか大変です。自己資金が豊富だとか、B/Sが大きく資産超過で

財務体質に余裕がある、などの事業主であれば楽勝なのかもしれませんが、私は残念ながら

自己資金もそれほど豊富ではないし、B/Sも債務超過と判断されても仕方ない状況です。

RCを買わずに、利回り重視でS造や木造、借地物件などを購入しているので、金融機関さんからは

決して良い見え方はしていないと思います。



太陽光発電の機材には担保価値はほぼありません。土地も田舎の安いものとなりますので、

そもそも路線価もなく倍率地域だったりします。不動産であれば、土地や建物が資産として

評価されますが、太陽光パネルは工場の工作機器のようなもので、それ自体に資産価値は

求められません。これから不動産を買い進めようとする事業主にとっては、太陽光発電は

かえって足かせになる可能性があります。



担保価値がないのに土地や設備、挙句売電債権にまで担保設定をするのはなぜなのでしょうか。

金融機関さんに聞いたところ、「発電事業以外の事業に転用されるのを防ぐため」だそうです。



田舎の土地にパネルを載せて発電所を作る。この状態で流動性があるかといえば、ほぼありません。

先に申しましたとおり、金融機関さんはこの土地とパネルには資産価値を見出していません。

有事の際にパネルと土地を売って回収するために担保設定をしているのであれば、そんなことには

何の意味もないのでは?と思っていましたが、金融機関さんも返済のために担保に取るわけでは

ないようなのです。



それでも担保に取る理由は、「発電所」という事業形態を固定させるためです。

土地を別なものに転用されてしまっては、発電事業の収益で返済してもらう予定だったのが

前提が変わってしまいます。そういうことを防ぐため、ということみたいです。

土地・建物・売電債権。この3点セットで発電所は成立しているのだから、発電所という

事業形態そのものに対して担保設定をする、という発想でした。



ちょっと話がそれましたので、融資が大変という話に戻ります。

B/Sが毀損され、担保価値がないこと以外にも太陽光の融資が大変な理由はあります。

前例がないからガチガチの固めに見ざるを得ない、というのがその理由だそうです。



発電事業はここ数年で取り扱われ始めたものです。業態としてまだ新しいので、蓄積された

経験値がないのがネックになっているそうです。たとえば小売業なら過去にこういうケースで

不渡りや債務不履行が発生しているから、それに近いものに対しては融資はできない、などの

ノウハウがあるのですが、太陽光発電についてはそういう積み重ねがありません。ですので、

攻めすぎて不良債権になることを防ぐため、固めのパターンで収支を見るということです。



こういった要因が太陽光発電への融資を難しいものにしているようです。



それだけ難しいのに、なんでそんなに太陽光にこだわるの?と聞かれそうなので、回答します。



私の場合は、仙台で当分不動産を購入することはできないだろうと判断し、太陽光発電の導入に

動いております。仙台の不動産はいまだ復興バブル。昔の水準を知っていると、怖くて買えません。

しばらく動けないのであれば、法人の売上規模を拡大し、しっかり納税できる会社にしておいて

その実績をもって次の融資に動く方針がいいのではないかと考えた次第です。



太陽光発電が誰にでも薦められる時期は終わろうとしています。買取価格は下がる一方です。

政治的にも、本当に今後もこの買取制度が継続されるのだろうかという一抹の不安もあります。

とはいえ、不安もあるけどメリットもあるので、天秤にかけた結果として縮小継続を選んだ以上、

未来に向けてしっかりと走っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 13:34 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする