現在１６位です。夏本番、って感じの暑さですね。
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義母のところに降って沸いた新築話。義母は義母なりに懇意にしている仲介業者さんと話をしたり
銀行さんの提案の概要を聞いたりして、どうしようか考えているようです。
私からは、今の仙台は施工費が高いので慎重に検討したほうがいいことと、作るのであれば
ファミリー間取りのものにした方がいいこと、土地はすでに持っているけど、それでも計算時は
土地から仕込んだつもりになって、その目線で考えるべき、という３点を伝えております。
また、現地の賃貸需要がどれだけあるかマーケティングリサーチをした方がいい、という話も
あわせて伝えてあります。
１点目
仙台に限らず、今は全国どこでも建材や人工が高くなっています。この時期に新築を建てると
割の悪いものができるのではないか（＝価格の割に質が悪い）という懸念があります。
２点目
せっかく土地があるなら、単身とかではなく比較的回転率の低いファミリー間取りにするのが
いいのではないかと考えます。今の仙台はいいとしても、今後確実に空室率があがって家賃が
下がる局面が来ます。単身物件は市場にあふれてしまい、広告料を２ヶ月とかつけていかないと
運営しきれなくなる可能性が高いです。ファミリーであれば、回転率も低いし広告料もおそらく
単身ほどではないだろうと思いますから、そういった波にのまれにくいと考えます。
３点目
数字で考えてみましょう。
義母が持っている土地が、仮に２０００万円相当の価値のあるものだったとします。
そして、その上に６０００万円の建物を建てるとします。家賃収入６００万円です。
この場合、土地はすでに持っていたので、借入自体は６０００万となります。
ハウスメーカーさんは６０００万の費用で６００万になるから、利回り１０％ですと
言ってくると思います。しかし、実際には土地代２０００万も含めて考えないといけません。
土地も買ったと想定すると、８０００万で６００万なので利回りは７．５％まで下がります。
これじゃ全然面白くないですね。
なぜ土地代を入れて計算するかと言えば「建てずに土地として売却した場合に、その２０００万は
自己資金として活かせる」という事実があるからです。
自分の土地を２０００万で売って、別の場所に２０００万の土地と６０００万の建物を買って
利回り７．５％の新築をやるかどうか。やるというならばいいのかもしれませんが、やらないなら
その投資をせずに土地を売ってしまう方が効率が良いと思いませんか？
地主さんが８％くらいでレオ○レスや大○建託で建ててしまうのも、土地を含めた計算が
できていないからではないかと推測しています。もちろん、先祖代々の土地を売るなんてことは
考えられないでしょうし、近隣の目もあるから売れないんだということはわかります。
相続対策としてアパートを建てるケースがほとんどでしょうし、利回りとか収支とかには
あまり興味はないのだろうと思われますが・・・。
投資家として利益を得ようと考えるならば、土地の代金も要素として加えるべきと思います。
まあそんな話です。ええ。私も義母が損をするところは見たくないし、義母も私のことを
頼ってくれているので、変なことにならないようしっかりアドバイスしていこうと思います。
近隣マーケティングには、うちの嫁ちゃんを投入しようかしら・・・。
正直、今義母が持っている土地がどういう客層をターゲットにできるのか想像できてません。
それが固まらないと、良い新築は作れません。
あ、そうだ。１つ知りたいことがあります。
「ファミリー間取り」と定義したのに「１ＬＤＫ」でいいんじゃないかと言われたらしいですが
それって本当にファミリーなの？単身間取りで若いファミリーがまあ住めないこともない、って
感じなんじゃないんでしょうか。１ＬＤＫ＋ロフトでファミリー物件です（キリッ）とか言われても
なんとなく違うような気がするんですが、今はそうでもないのかしら。
最近のトレンドに詳しい人、ぜひ教えていただければと思います。
さてさて、義母のアパート計画ははたしてどうなることやら。気にしつつ見守ろうと思います。
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