金融機関さんからの嬉しいお手紙。

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平日はばたばたしているために、お手紙の類は休日にゆっくりと見ることが多い今日この頃です。



この週末もいろいろとお手紙やＤＭが届いておりまして、それらをせっせとチェックしていました。

だいたいは「ああ、この手紙ね」ということで予想がつくものばかりです。しかし今回は

「ん？なんでここからお手紙？」と思うものが一通混じっていました。どこかと言いますと

東京２棟目の修繕資金を借入した金融機関さんです。



この金融機関さんとは、４年前に千葉県の物件の融資づけをしようとして話をしたのがきっかけで

今までのお付き合いが続いています。この時の融資課長さんが、何とか融資を成立させようと

一生懸命頑張ってくれました。そのこともあり、積金をさせていただきつつ、何か案件があるごとに

お持ち込みさせていただくようにしておりました。



当時の融資課長は異動になったものの、融資課長の下で働いていた担当の方が引き続き面倒を

見てくださり、その方のところで少額の修繕費の借入をさせていただきました。

また、ノルマがきついということで、保険にも加入させていただいております。



ただ、物件についてはなかなか良い回答が出ない状況が続いておりました。私自身の購入の

ペースが速いため、残債が減っていかないのがネックになっております。それ以外にも、

遠隔地である札幌の物件を個人で保有してしまっていることもネックのひとつになっています。

地場の金融機関さんからすれば、仮に自分たちが融資したとして、その物件の利益を札幌の

物件で食いつぶされてしまっていたらどうしよう、と考えるのは自然なことと思います。



審査の基準が、積算ではなく収益還元の方向に舵を切ったということを前に言っていたのですが

むしろ今の都内だと収益還元で融資を出してもらうことができる案件の方が少ない状況です。

いろいろと難しいなあと思っているところはありました。



そんな金融機関さんからお手紙です。なんだろう？延滞とかしてないからね？

開けてみますと、そのお世話になっている担当の方からのものでした。



ざっくり要約すると・・・

・そろそろ異動の可能性が高まってきた

・異動前に一度くらいは何かご提案をしたい

・そのため、現況を把握できる資料（資産／負債など）を送ってほしい

という感じでした。



なんというか、こんな手紙を金融機関さんから頂戴できるというのがとても嬉しくて。

サラリーマンだけやってたら、こんな話は出てこないはずです。とてもありがたく思います。

こうやって気にかけてくれる融資担当の方に深くお礼を申し上げたい気分。



月曜日になったらさっそく電話してみようと思います。そりゃあ何かご提案いただければ

最高なのですが、そう簡単にできることでもないだろうと思います。こちらからすれば、

修繕の資金を融資いただいたというところで感謝しているわけですから、それも含めて今までの

好意に対すしてしっかりとお礼をしたいと思います。



ちょっとだけ自画自賛するとしたら、今まで極力「三方よし」の関係を作っていこうと思って

頑張ってきたことが、ここでこうして認めてもらえたのかなという自負はあります。

今後もこういう好循環を作り、皆さんに応援してもらえるような人間でありたいと思います。

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メールでのコミュニケーションの難しさ。

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意思疎通って難しいですね。



東京１棟目、退去前に２件の内見申込が入っていたので、余裕ぶっこいてました。正直。

前に散々苦労した時に募集の沸点を見つけたと思っていたし、実際それとほぼ変わらない

条件で出したところ、そんな感じだったので安心しきっていました。



ところが、私はコミュニケーションロスにより、この機会を取り逃してしまうのでした。



前置き

・前々から、現入居者様（大家さん仲間から紹介してもらった人）が、うちの物件みたいなのが

　空いたら教えてほしいと言われていたので、空き確定になったから連絡した

・退去前から募集をかけていたところ、仲介業者さん経由で仮申し込みを入れてもいいから

　内見に行きたいので募集を止めてほしいという連絡があった



これらに対して、管理会社さんと私はメールでやり取りをしていました。

仲介業者さんルートで来た問い合わせに対してどう対応するか、を相談するためです。



私

業者さんには、他にも内見したいという人がいるので募集をいったん止めることにするので

２名のうち早く決めた方に貸すということでどうか。できれば属性がいい方に貸したい。



管理会社さん

申込順とすると、先ほどの電話の感じだと「今日にでも申込いれて一番手で」と言ってきそう。

とりあえず申込受付しておいて、もう一組の方が内容がよければ審査でお断りするということで

進めたらいいのではないか。



私

仲介業者様に対して角が立たず、かつ両者のうち属性が良い方を入居可能とする体制になるなら

やり方は任せるのでそのようにお願いしたい。



こんな感じの話をしました。



それから数日後。原状回復のことでメールのやり取りをしていましたが、その中で募集状況に

ついて以下のような連絡がありました。



管理会社さん

今日現在、申込書の受付はしておらず、一番手申込ありとして引き続きご紹介しております。

ひろ＊さんからのご紹介のお客様の内見はいつくらいの予定でしょうか。

しばらくはその方優先の形で対応させて頂くつもりです。



（私の心の声）

ん？なんか前の話と違わない？優先も何もなく、属性がいい方を入れたいだけなんだけど、

なんとなく話が違う方向に進んでいる気がする・・・。



私

こちらで探したお客様については、内見の日程調整を依頼しているものの、今のところ特に

返信はない状況です。もし仮申込を入れてくださっている方が本申込を入れてくださるなら

そちらを優先にしていただいてかまいません。



管理会社さん

他にもお話がはいっている旨説明したところ、仮申し込みには至りませんでした。

内見日程定調整中であれば、今後は１番手でご案内させて頂ければと思います。



どうやら、話がうまく伝わらなかったようで、私の知人が紹介してくれたお客様を優先したいと

伝わってしまっていたようです。うーん、言葉って難しい。そういうイメージで言ったわけじゃ

なかったのですが・・・。



仕事中だったこともあり、電話できなかったのでメールにしたのですが、入居申込などの

重要な局面に関しては、電話でお話をするべきでした。メールは万能なツールではありません。

時間外でも気軽に送信できるし、履歴が残るという点でのメリットはあると思います。

しかし、声のトーンや身振り手振りといった要素が欠落するので、微妙なニュアンスを伝えるには

不向きです。今回のような話であれば、メールではなく電話を利用すべきでした。



というわけで、なんとなくふりだしに戻ってしまった感じがある東京１棟目の募集。

嫁ちゃんに頼んでビラでも撒いてきてもらおうかなあ・・・。作戦を考えようと思います。

いきつけの居酒屋さんにもチラシおいてもらおう。

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事業計画の見直し。

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ここしばらく、サラリーマンの仕事でぐったりしてしまっていて、なかなか不動産関係の仕事に

力が入りません。太陽光発電の事業計画の練り直しは特に急務なのですが、この週末あたりで

一通りやっつけるというスピード感になってしまっております。



さて、その太陽光なのですが、いろいろと問題が出てきて事業計画の見直しが必要な状況です。

これまでもだいぶ色々な誤算がありましたが、まだこの期に及んで誤算が続くかとガックリです。



今回の問題は事業収支悪化に直結する大きな話です。内容としては「設置するパネル枚数が減る」

ということで、再度収支計画の練り直しが必要となるものです。



業者さんに経産省さんや電力会社さんへの申請をお願いしていたのですが、その業者さんが

計算を間違い、本来置ける枚数より少なくなってしまう枚数で許認可を得ておりました。

そのことがこの段階で判明し、事業計画を縮小せざるを得ないという形になってきております。



もうさー、ほんと勘弁してほしいんですけど！きー！



この業者さんは今までにもいろいろやらかしてくれています。例えば、今回の太陽光発電は

２筆に割れた土地に２区画設置する形で申請していますが、その業者さんは土地の分筆にあわせず

土地をまたぐ形で申請を出して受理されてしまっていることがわかりました。

そういうことされると、２区画それぞれ別の金融機関さんで融資してもらおうとしているのに

とっても困ってしまうんですけど・・・。



それ以外にも、補助金の申請資料が全然出てこなかったり、出てきても激しく間違っていたり、

土地は確保していると言いながら全然確保できていなかったり。数えきれないくらいです。

嫁ちゃんも義理の母も、土地の売主さんも、果ては金融機関さんも口を揃えて言います。

「大丈夫なの？その業者さん。」と。



でも、土地を探してくれたり補助金情報を持ってきてくれたりしたのはその業者さんですから、

その分の功績はありますので、あまり邪見にしたくはありません。



とはいえ、今後大事な設備工事を任せるのに、ここまで信頼性が落ちている状態というのも

本当に任せていいのか不安になってしまうところはあります。できるだけ長い付き合いをしたいので

きちんとした業者さんとやりたい、という気持ちはありますしね。



とにかく今は事業計画を練り直すこと。そして収支が見合わないなら、その分設置の見積を

下げる手段を講じなくてはならないということ。これが今一番の急務になると思われます。

相見積を取る相手を本気で探す時期が来ているようです。



ま、これももしかしたら「あまり計画を大きくしすぎない方がいい」という思し召しかも。

前向きに捉えていこうと思います。ネガティブな気持ちになっても仕方ありませんから。

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借り換えの名義はどうすべきか。

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昨日の記事に対してコメントをいただきました。こういう形でご指摘をいただけると、私自身の

勉強にもなりますので大変嬉しいです。通りすがりさん、ありがとうございます。



以下、そのコメントに対して考えたことをつらつらと記載します。



> 借地物件の売却は、地主の承諾や名義書換料が必要になるのでは？

> また、築浅物件の売却は移転費用(登記や不動産取得税）が高くつき、譲渡価格の決定にも

> 配慮が必要になるので、築古物件の建物のみの売却がベターでは？

> 節税目的であれば、利益の出る物件を法人に移した方が節税しやすいです。



地主の承諾、名義変更料は確かにかかると思います。おっしゃる通りだと思います。

所有期間も短期ですので、簿価がそれほど下がっていない状態での売却になりますから、

売却価格も高くないといけません。必然的に登記にかかる費用や不動産取得税も高くなります。



今回、築浅借地案件を法人名義で借り換えしようとしている最大の目的は、既存借入している

政府系金融機関さんの無担保融資枠を増やすことです。比較的儲かりやすい（と経験則から感じる）

築古高利回り木造案件への融資を別案件で実施してほしい、という気持ちからです。そのついでに

法人に物件を譲渡できるなら、そのようにできればいいなというくらいのものでした。



あくまで主題は、借り換えを実施して政府系金融機関さんの借入残高を減らすことです。

法人への売却はおまけ程度の話になりますので、承諾料などの一時金が発生することを考慮すると

実は不要なのでは？という気もしてきます。



ひとつのことに夢中になってしまい、他が見えなくなることは割とありますが、今回もその状況に

なっていたかもしれません。無理に法人に移さず、個人での借り換えに留めておくのが吉かも。

そんな風に考えが改まりました。



言われてみれば、借地権の売買って面倒です。地主さんとの関係もありますので、所有権と比較して

気にしなくてはならない要素があります。



私が売ってもらった時も、売主さんが事前に地主さんに根回しをしていなかったため、地主さんから

「売るなんて聞いてない」という物言いがついた、と聞いています。費用の面だけでなく、

そういったところも気にしなくてはならないです。



まずは借り換えを検討していることを地主さんにお話して、むしろそこから金融機関さんを

ご紹介いただくという手もあるのかもしれません。



ブログにアウトプットすることで、自分一人の考えではなく様々な方の考えを聞くことができ、

それらを組み合わせてどうしたらいいかを考えることができる、という素晴らしい効果があると

私自身は考えております。今回のコメントもそのいいきっかけとなりました。



今後とも、自分の力を過信せず、謙虚にやっていこうと思います。

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東京１棟目の借り換えを目指す。

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東京１棟目の法人への売却を模索しようかと思います。



ここまでに、いくつかのパターンの物件を持つ機会に恵まれました。

新築もあれば中古もありますし、東京、札幌、仙台（義母が代表の法人なのでちょっと種類は

違うと思いますけど）に物件を持っています。木造、Ｓ造、ＲＣ造もあります。所有権も借地権も

あります。ファミリーもあれば単身もあります。



札幌１棟目：築古／木造／ファミリー／所有権

札幌３棟目：築古／木造／単身／所有権

札幌４棟目：新築／ＲＣ／単身／所有権

東京１棟目：新築／木造／単身／借地権

東京２棟目：築古／Ｓ造／ファミリー／所有権

仙台１棟目：築古／Ｓ造／単身／所有権



ファミリーと単身が混在している、など微妙に表現しきれていないところもありますが、

ざっくり分類したら上記のようになるでしょう。



これらの中で、借入額に対して効率よくお金が残っているなあと感じるのは札幌１棟目です。

返済比率は５割を切っているし、あまり維持費もかかりません。固定資産税も安いです。



札幌３棟目は単身のせいか、ちょこちょこと設備の故障が起こることがあります。入居者様が

トラブルを起こす可能性も高い物件です。固定資産税はさほど高くないのですが・・・。



札幌４棟目は手間はかかりませんが、固定資産税は大きいです。融資期間が長いので絶対的な

お金は残りますが、効率という意味では木造にはかないません。



東京１棟目は借地ということもあり、融資期間が伸びずに苦戦を強いられています。返済比率が高く

あまり手元にお金は残りません。新築の場合、利回りが低いので年数が短いと苦しくなります。



東京２棟目はファミリーなので手間はかかりませんが、札幌に比べると利回りが低いので手元に残る

お金は期待したほどではありません。



仙台１棟目も比較的効率よくお金が残っている気がしますが、固定資産税は安くないですので

その点では不利になるかと思っています。



ざっくりとした傾向ですが・・・

利回り：東京＜＜＜仙台＜札幌

維持費：ファミリー＜＜単身、木造＜＜Ｓ＜ＲＣ

という感じかと思います。



さて、次にどのような物件を仕込みに行くか。今持っている物件の中で儲かっているものに近い

物件を購入するのが良いのかなと感じますので、融資さえ得られるなら、築古木造ファミリーで

札幌界隈のものを狙って行くのがいいのではないかと仮説を立てました。



ただ、このパターンで融資を得ようとすると、利用できる金融機関さんは限られると思います。

遠隔地、耐用年数オーバーで貸してもらえるのは、恐らく政府系金融機関くらいではないかと。

そして私の政府系金融機関さんの利用状況ですが、東京１棟目でたっぷり借りてしまっているので

新規の借入をがっつり起こすのは難しいところがあります。



そこでようやく冒頭に書いた「東京１棟目を法人に売却」という話が出てきます。

前置きが長くてすみませんが、次を仕込むための準備として、政府系金融機関さんの借入を

減らすことを行いたいと考えます。どうせやるなら法人に売却する形が、今後のことを考えると

ベターではないかと思っている次第です。あるいは売却でもかまわないと思います。



上記の考えについて、政府系金融機関さんに電話して確認をしてみました。結果は以下の通りです。



○保有して２年の物件を売却となると、投機的な行為をしているように見えるので次が難しくなる

○繰り上げ返済もしくは民間金融機関での肩代わりについては問題ない

○東京１棟目の債務を何らかの形で減らすことで、無担保枠が増える

○新規案件の審査においては、過去の返済の実績や税金の支払状況をしっかり見ることになる



このヒアリングの結果、東京１棟目はどこかで借り換えするのがベターで、かつどうせ登記を

動かすならば、今後の節税を考えて法人に売却する形がいいのではないかと考えた次第です。



ちなみに４つ目は、新築がまだ空いている時のローンの支払のために、口座からお金をあれこれと

動かしていたことがありまして、そこに運悪く２年経過して優遇金利が終了するタイミングが重なり

ギリギリ返済できるくらいの金額を入れておいたつもりが、金利増加分を考慮していなかったため

引き落としができなかった、という恥ずかしい失敗をしているために言われました・・・。反省。



借地の借り換えに応じてくれる金融機関さんは多くないですが、２〜３行あてがありますので

とりあえず当たってみようかなと思っています。やらずにごにょごにょ言ってても仕方がないです。

何とかなるように頑張りたいと思います。



しかし読み返してみると、だらだらしていて読みづらい文章だ・・・＾＾；；；

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