融資NG！

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あてにしていた銀行さんが崩れ、太陽光が暗礁に乗り上げたかもしれません。



野立て太陽光発電。なんかいろいろと問題が出てきており、このまま進むのも危ない感じがするので

きちんとした情報を整理して、もう一度仕切り直さなくてはと思っておりました。ただ、その情報を

集めつつも、現在ある情報で融資付けは進めていこうと考え、銀行さんに対しては資料を出したり

話をまとめたりしようとしていた次第です。



有力な銀行さんが２行ありまして、うち１行はメインバンクさん。こちらはたぶんいけるだろうと

いう状況です。もう１行は仙台１棟目を購入する時に融資OKと言ってくれた金融機関さん。

担当者の方はやる気十分で、通すために本部とやりとりをしているという感じでした。



今回、崩れたのはそのメインバンクではない方の金融機関さん。本部がどうしても首を立てに振らず

申し訳ないが厳しいということを伝えてきました。うーん、痛い！



現在の仙台法人の売上規模に対し、規模が大きすぎるというのが原因の一つのように感じました。

とはいえ、保証協会を使って対応できるならある程度は許容するが、プロパーの場合はNG、

というのが本部の判断のようですので、それだけではないような感じもします。



いずれにせよ、これで残された金融機関さんはメインバンクさんを含め２行。もう１行残っている

金融機関さんがNGとなれば、計画自体の見直しは必須となることでしょう。土地を目一杯

使うことができなくなるので、収支的に難しくなることが予想されます。どうしたものやら。



何にせよ、過ぎたことを悔やんでも仕方がないので、今はまずどこかで引っかかることを期待して

事業化の準備を進めるしかありません。やれるだけのことをやってみて、それでもダメだったら

縁がなかったということでさっぱりと諦める。そんな感じで頑張ろうと思います。

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外壁塗装、やっちゃう？

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札幌１棟目。揺れ動く心の内。



札幌１棟目は現在方針決めに悩んでおります。民間住宅活用型住宅セーフティーネットの活用方針、

今回どこまでやっていこうか？という点についてです。



札幌１棟目は入れ替わりも少なく、保有物件の中では悪くない成績を出してくれています。

戸数が少ない、木造、ファミリー物件という三拍子がそろっているのがその理由かなと思います。

出口も見えやすいということもあり、今後もしばらくは保有する方針で考えております。



今回、退去があったのでセーフティーネットの対象にすべく３ヶ月以上空室にしておきました。

そしてその申請について管理会社さんに依頼したわけですが、なかなか処理が進まず、先日訪問時に

見積を早く出してくださいね〜というお願いをしてきました。その結果、先日ようやくお見積が

出てきましたが・・・補助金対象になる工事ってこれしかないのかぁという感じでガックリ。



以前は単純な内装工事なども対象になっていたのですが、さすがに補助金として緩すぎたのか

今回はバリアフリーに関する工事に限定されております。その結果として、室内の工事はあまり

対象になるものがないという状況になっています。



その後、管理会社さんと電話でいろいろ打ち合わせたのですが、もし補助金をフル活用するならば

この機会に外壁塗装などしてしまうのがいいのでは？という話がありました。断熱材を入れるとか

断熱の塗料を入れるとか、そういう形の工事であればセーフティーネットが利用できるそうです。



札幌１棟目は購入した頃から「外壁をやらないとなあ・・・」という状態の物件でした。

それを承知の上で、だましだまし引き延ばしていたのですが、そろそろやらないとダメかなあ。

この際だからやっちゃいましょうかねえ、外壁。補助金の対象になるという話だし。



管理会社さんに見積を出してもらうことにしました。オーダーとしては「できるだけ安く」と

「１０年もたせる」の両方の形で見積を出してもらい、比較検討して決めることにしました。

そして、お部屋はバリューアップしたものにするのは止めて、シンプルに原状回復に留めて

その分のコストを外壁に回す方針にすることを決めました。



さてさて、どう出るかな。出てきた見積を比較して方針を決めたいと思います。

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テナント入れ替わり。

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東京２棟目の入居者様が入れ替わりました。あわせて、小さなリクエストも発生しているようです。



以前のブログ記事で書いた通り、東京２棟目のテナントさんが退去の意向を示しておりましたが

次のテナントさんが即時に決まってくれて空室期間ゼロ、というめでたい状態となりました。

以前のテナントはうどん屋さんで、今回のテナントはベーカリーカフェになります。



管理会社さんが、他のお部屋の入居者様にベーカリーカフェに変わることを説明しに行ったところ

入居者様もおおむね良い反応。うどん屋さんだと、天ぷらを揚げる油のにおいが漂ってきたりして

気になるほどじゃないにしても、どうかなという感じは実際のところはあったようです。

パンの焼ける香りを嫌がる人は世の中そう多くないはずなので、これは逆にメリットかも。



前回のブログ記事では、まだ契約確定じゃないし条件もどうなるかわからないようなことを

書かせていただいておりましたが、結果としては敷１礼１広告料０．５、消費税分の値上げは

管理費で転嫁する、ということに落ち着かせてくださったようです。管理会社さんに感謝。



ベーカリーカフェのオープンは秋になりそうです。どんなお店になるのか、今から楽しみです。



そんな東京２棟目なのですが、細かい話が入居者様から来ています。



あるお部屋では、キッチンの手元灯がつかなくなってしまったというトラブルが発生しました。

電球を変えてもつかないということなので、恐らく本体がダメになってしまっているのでしょう。

本体ごと交換してもらえるよう、管理会社さんにお願いをしました。



また、別のお部屋では、キッチンの扉の蝶番が取れてしまい、扉が閉まらなくなったというお話が。

これも管理会社さんにお願いして、蝶番をつけてもらえるよう手配をとりました。



既存入居者様が快適に住んでくださることが一番大事だと思いますので、こういうところの初動は

素早くお願いする必要があります。１日遅れるだけでも満足度は低下してしまいます。スピード命。

即時対応できないなら、進捗状況をこまめに報告することが大事です。安心感が違います。



安定稼働の東京２棟目。あと対応しなくてはならないのは、各部屋のベランダの防水のやり直しと

集合ポストの更新くらいでしょうか。手間のかからない良い物件になってくれて嬉しいです。

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自分は本当に上手な不動産投資ができているのか。時々自問自答します。



不動産投資。賃貸用の不動産を購入し、お客様に貸して賃料収入を得る。シンプルなビジネスです。

しかし、税金や借入などの支出の面や、間取りや需要など売上に関する面、外壁塗装や屋上防水など

建物の維持管理に関する面など、考えることはいっぱいあります。簡単な話ばかりではありません。



一歩ぬきんでた大家さんになる人は、何かしらの武器を持っていると思います。プロ顔負けのテクで

ＤＩＹをざくざくこなしていく方、なんでそんなにいい物件情報を持っているの？と驚くような

素晴らしい物件を見つけてくる方、建築に精通して無駄を徹底的に省いた新築を建てる方、など。

不動産投資の税務に明るく、節税対策を徹底的に実現できる人もそういう部類に入るでしょうし、

徹底した自主管理でコスト削減して骨太の財務体質を作り上げる方もいます。



一芸に秀でている方は強いと思いますし、結果を出している方、成功している方が多いと感じます。

（傍目にはそう見える、というだけなのですが）



翻って、私自身はどうなのか？

大失敗をしているつもりはありませんが、かといって大成功しているわけでもありません。



ＤＩＹを極めて何でも自分で対応してコストダウンを図っている大家さんのような素晴らしい能力は

ありませんし、売買の業者さんとの関係もまだ少ししか作れていません。新築は業者さん任せの

企画ものしか手掛けたことはありません。税金だって「え、譲渡所得に住民税がかかってこんなに

請求が来るの！？」とか言ってしまうくらい素人丸出しです。サラリーマンをやってることに甘え

自主管理をやろうという気持ちにもなかなかなれません。



そんなわけで、私自身が何かに秀でているということは全くないと思っております。

物件だって普通のものばかりです。とりたてて素晴らしいものを買っているわけではありません。

失敗とまでは言わないけど、本当にすごい人に比べたら子供のままごとのようなものです。



ブログランキングでそこそこ上の方にいるだけで「すごく成功している」と勘違いする方も

いるかもしれませんが、正直なところそんなことは全くないと言って差支えないかと思います。

毎日更新していれば、放っておいてもそこそこ上位には入れると思います。



たまに「サラリーマンを辞めないのですか？」と聞かれますが、辞めるなんてとんでもない。

借金がいっぱい残っていてリスクが高い状態なのにやめるなんて絶対に無理だと思います。

本当にやりたいことがあり、そのためにどんな貧乏生活もいとわないということであれば

やめるという選択肢もあるかもしれませんが、私は今の生活レベルを維持したいので、当分は

会社を辞めるという選択はしない（というかできない）と思います。



物件も平凡、自分自身も平凡。そんな凡人力の高い私ですが、不思議と運は良いものでして。

小さな失敗はちょいちょいとしていますが、致命的な大失敗は今のところしておりません。

それがないからこそ、ここまで生き残ってこれたものと思います。本当にありがたいです。



あとは周囲の人に恵まれていると感じます。私が間違ったことをしようとすると諌めてくれる

気のおけない仲間もいれば、何か良い話があるとこちらに共有してくれる素敵な仲間もいます。

数はまだまだ少ないけど、遠隔地であっても手を抜かずに頑張ってくれる管理会社の皆様や、

さまざまなジャンルで支援してくれる業者の皆様がいるからこそ、今の私があります。

たいした実績もない私に融資をしてくださる金融機関さんにも感謝しなくてはなりません。



周りに支えられて生きていることを自覚しているからこそ、自分自身も周りの人に対して

できる限りの恩返しをしなくてはならないと思っています。ブログはその一つの手段です。

自分が体験したことを、成功も失敗も分け隔てなく開示する。それによって、読んでいる方に

気づきがあれば、それは自分の経験を自分だけのものとせず、シェアできたということに

なるのだと思います。



不動産賃貸業を始めてからまだ月日は浅く、初めて購入した物件が長期譲渡所得がようやっと

長期譲渡所得の税率が適用になったレベルです。少なくとも１０年はこの仕事を続けないと

一人前とは言えないと思っています。基本的に私は、７０％くらいまで考えたら、あとは実地で

痛い目を見ながら体験しないと身につかないところがあります。これからも試行錯誤を続けて

危なっかしい不動産経営をしていくことになるのだと思います。



自分がうまくいっている、などと天狗になることなく、謙虚な気持ちを忘れないように。

そして関わる全ての人が幸せになれるように。

これからも頑張ろうと思います。

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当たり前と思うことでもきちんと確認しないといけないなあ、ということを痛感しました。



昨日は終日不動産とは関係のないことで出かけておりました。不動産関係だと、こうやって

出かけていても、その間に管理会社さんなど業務を委託した相手が業務を遂行してくれるという

メリットがあるのを改めて感じております。



ただ、中には業務を委託する相手以外の方からも連絡が来ることはあります。昨日の場合は

まさにそれで、仲介業者さんから私のところに直接連絡をいただきました。先週、札幌に

出張した際に、時間の隙間を見て札幌３棟目の最寄駅限定で営業をしてきた効果がここにも

現れたんだなと思うとありがたい話です。



問い合わせの内容は、これから内覧をしたいという話でした。普通にお仕事をされている方で

駐車場もセットで借りたいとのこと。もし決まれば、駐車場も含めての完全満室となります。

意外と久しぶりなんですよね、札幌３棟目が完全満室になるの。駐車場が長いこと空いていて

埋まっていなかったものでして。



初期費用安めをご希望ということで、うちの物件はうまくマッチしています。家賃交渉は

このくらいまでＯＫ、初期費用もこんな感じで割安にすることが可能、などいくつかの話をして

内見に向かっていただくことになりました。なんとなくこれはいい予感が。



しかしここで悲劇が起こってしまうのです。

見覚えのない携帯から着信があり、出てみると内見に行ったはずの仲介業者さんからの連絡。



「現地に着きましたが、鍵が開いていないんです。キーボックスはどこでしょうか？」



え、鍵って解放のはずなんだけど、まじですか？おかしいなあ。７月から募集できる状態に

してありますという話だったので、てっきり鍵は解放になっていると思い込んでいたのですが。

いろいろな疑問は頭を巡ったものの、現地に仲介業者さんと内見者さんが現地にいる状況なので

できるだけのことをしなくてはと思い、管理会社さんのスタッフで電話番号がわかる人に対して

片っ端から電話してみました。しかし結局誰も出ず。



その後仲介業者さんにお電話をして、仲介業者さんとお客様に無駄足を踏ませてしまったことを

お詫びしました。可能であれば再度内見するチャンスをいただきたいということも添えて。

仲介業者さんは、日曜の夕方だったので内見できる物件が少なく、当日中に見られるのは私の

札幌３棟目だけだったからちょっと残念だったけど、後日お客様と日程調整して内覧の手筈を

整える、ということでした。うー、昨日内覧できていれば確度高かっただろうなあ。無念です。



いつも鍵は解放になっているので、今回もそうなっているという思い込みをしておりました。

もしかすると、今回は冷蔵庫や洗濯機、テレビ台などの家具家電が設置されている状態なので

気を利かせて鍵をかけてくれていたのかもしれません。そこまできちんと打ち合わせをしていれば

今回の残念な事態は防げたのかな、と思います。



いつもと同じ内容であろうと思っても、それを念のため確認する慎重さが必要だということを

今回の一件にて学びました。次回にちゃんと活かせるようにしたいと思います。少なくとも

鍵はどういう状態になる予定かは確認しておかなくてはなりません。反省。

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