2014年07月16日

LINEが乗っ取られました。

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LINEが乗っ取られて面倒なことになりました。

不動産と関係ない話ですが、酷い目にあったのでシェアします。お気をつけ下さい。



LINEを使っている方は多いと思いますが、乗っ取りは案外誰にでも起こりえる事件のようです。

正直なところ、私も「まさか自分が乗っ取られるわけないよねー」と思っておりました・・・。



LINE乗っ取りとは何か?

何らかの手段でLINEのIDとパスワードを把握し、ログインして友達にWebMoneyを買ってきてと

お願いして、そのWebMoneyをせしめる、というものです。おれおれ詐欺的な感じです。



日経のサイトのリンク、貼っておきますね。

あと、詳しく色々書いてあるサイトも見つけましたのでどうぞ。



対策は上記サイトにある通りなのですが

・携帯電話の番号をしっかり登録しておく

・PCでLINEを使わない場合、他端末ログイン許可をオフにする

・メールアドレスは登録しない(機種変更しない場合やPCのLINEを使わない場合)

・各種Webサービスで同じパスワードを使い回さない

といったところが主流になるようです。



私の場合、携帯電話の番号は登録してあり、他端末ログイン許可もオフにしておりました。

メールアドレスは機種変更などの都合があり、登録をしている状況でした。

そして、各種Webサービスで同じパスワードを使い回していましたので、ここが引っかかって

どこかのサイトでメールアドレスとパスワードが流出→LINEに入れてみたらビンゴ、

という流れで乗っ取られたものと思われます。



ありがたいことに、乗っ取られた後、LINEでつながっている皆さんから、Facebookや携帯に

「LINE乗っ取られてるよ!」と連絡をいただきましたので、早めに対応をすることができました。

会社で打ち合わせしている最中の出来事だったので、即時には動けなかったのですが、それでも

覚えている範囲で登録している人にはSMSやEメール、Facebookなどで注意を促しました。



あとはLINEの問題報告フォームから、乗っ取られた旨を連絡しました。

乗っ取られてしまうと、できることはこれくらいです。厳しい。



その後、乗っ取られたLINEの様子を見てくれた友達から「アカウント削除されたっぽいよ」と。

複数の人から、ほぼ同じ時間に「退席」になったということを聞いたので、アカウントが死んだか

カモがいないからいいやと全部会話を打ち切ったか、そんなところではないかと思います。

その後、LINEを電話番号認証で再設定して、同じIDを設定してみたところ、ID利用可能という

メッセージが出てきましたので、たぶんアカウントの削除をしたのだと思われます。



LINEに登録されていたお友達の中で、本当にLINEしか知らない人はほぼいませんでしたので

何らかの形で再登録をすることはできると思います。でもそれにしても、手間がかかる話です。

何より、他の人に迷惑をかけてしまったというところが一番心が痛いところでして。



LINE側も手をこまねいているわけではないようです。検索してみたところ、PINコードによる

認証を明日から追加するようです。記事はこちらから読めます(ITProの記事です)。

あと1日乗っ取りが遅ければ、これで対応できたかもしれないのに!ガックリ。



とりあえず、よく使っているサービスに関しては、全部パスワードを変更しました。同じものを

使い回さないようにしています。パスワードの変更の仕方がわからないサイトもありまして、

苦労しましたが、なんとか主要なものは再設定ができたと思います。今後もパスワードが

変わっていないサービスを見つけたら、適宜変更していこうと思います。



「私は大丈夫」と思っている人!本当に大丈夫ですか?私も正直大丈夫だと思っていましたが、

こうやって乗っ取られて面倒なことになりました。各種パスワードはできる限り別の物を利用する、

ということを必ず実践いただければと思います。私、18年インターネットを使っていますが、

それでもやられました。かなり恥ずかしいですが、やられてしまったものは仕方ありません。

被害が増えないこと、運営会社さんが対応を進めることを切に希望します。

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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月15日

一般媒介より専任媒介。

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義母がさりげなく保有している戸建を売却に出しており、そのサポートなども多少しております。

今回、それについて思うところもありましたので、メモ的に書いていこうと思います。



うちの義母は、その手の業に関わっていたわけではないにも関わらず、意外と不動産売買の経験が

あります。自宅購入、2度の建て替え、ワンルーム購入&売却、別宅の戸建購入・・・。

義父が仕事場をほしがっていたという事情もあり、普通に人生を過ごしている人に比べると

不動産売買の回数は多いと思います。そんな経験もあったので法人の社長を引き受けた、という

ところもあるのではないかと感じています。



そういえば、義母の社長業も板についてきました。賃貸管理の関係については、ほぼ義母に

任せきりです。たまに連絡があるものの、こちらはほぼノータッチです。プチ滞納気味だった

若い女の子も、この間久々に通帳を見たら月末までにきちんとお金が入ってくるようになってたし、

会社の社員寮の水道代の計測やリクエストに対する交渉もうまくこなしております。



最近では、自分で業者さんを開拓して売買案件を探してきたりするし、これを買おうか検討してると

資料を出すと、ざっくりながらローン額と収入から収支をおぼろげに計算してくるように。

銀行さんに提出する資料はこちらで作りますが、それを銀行さんに持参して内容を説明するところは

義母に任せられるようになりました。還暦超えてるのにすごい頭の回転がいいんだよなあ。



おっと、話がそれました。



とにかく、義父が仕事場として利用していた戸建を売りに出すことに決め、業者さんの選定に

入ったんです。元々はその戸建を購入する時にお世話になった営業マンにお願いしようとして

いたのですが、その方がもうすぐ退職で担当になれないということで、別の営業マンが担当に。

そしてこの営業マンと義母の相性が悪く、ここからグダグダになっていくわけです。



波長が合わない理由はスピード感。義母はさっさとやらないと気が済まない人なので、相手が

のんびりしているとストレスになるようです。この営業マンの方ものんびりしていたようで、

そこでまず義母がイライラ。急いでいるのにさっさとやってくれないとかんしゃくを起こし、

(媒介契約を結ぶ前だったので)別の仲良くしている業者さんと媒介契約を結ぶ話にしました。



それと並行で、最初の営業マンに対する不満をお店に申し述べたところ、支店長さんが謝罪に来て

副支店長さん(だったかな)が対応するから、ということで、結局この業者さんとも媒介契約を

結ぶことになりました。結果、専任媒介契約ではなく一般媒介契約を2本、という形になりました。



その後、販売がうまく進まないため、あの業者さんはどうだとか、こっちの業者さんの方が

いいんじゃないかとか、色々言って媒介契約を追加で結ぼうと動く義母。あげく、飛び込みで来た

しつこい営業マンに根負けし、意中の業者さんでもないのに媒介契約を結んでしまいました。



この辺の相談を私も随時受けていたんですが、私の意見としては一貫して「不動産を売却するのに、

一般媒介契約はあまり好ましくないと思うので、業者さんは絞った方がいいんじゃないか」と

伝えておりました。自分のところで売れるかどうかわからないのに、広告費をつぎ込んで

積極的にPRしてくれるとは思えないからです。



しかし義母は「早期売却するなら販売チャネルを増やすのが得策」と考えていたようで、どうしても

媒介契約を増やす方向に動いてしまっておりました。生来のせっかちな性格もあったと思います。



そして先日の弾丸出張の際、久しぶりに義母からそれについての話が飛び出しました。

今結んでいる媒介契約を全て白紙にして、今までの業者さんとは無関係のところに専任媒介契約を

結ぶようにしたい、と。収集がつかないわ、積極的な提案はしてもらえないわで、思うように

進まないことを義母自身も理解したようです。



円満に媒介を終了できるよう、私からは以下のような形で各社さんに伝えたらどうかと言いました。



・○ヶ月お任せしたけど結果が出てないから、満了ではないけど契約を解除したい

・一般媒介から専任媒介に切り替えたいので、一旦解除に応じてほしいとする

・専任媒介先は不公平がないように今回一般媒介をお願いした各社以外で締結するつもり

・専任媒介契約を締結した後、3ヶ月で結果が出なかった場合は切り替えるつもりである

・切り替えの際には今回一般媒介でお願いした各社さんを候補にする



次の仕事が今より有利な条件で取れるかもしれないという意識を持ってもらえれば、自社として

あまり良くない話でも応じやすくなるのではないかと思ったので、そのように意見した次第です。

もちろん、結果が出なかったら各社に相談することは実際にやっていただく必要はありますが。



義母にそれを伝えたのが日曜日の午後。

昨日の夕方頃メールが来て、早速3社とも媒介契約を解除してもらったということでした。

さすがのスピード感。本当に還暦なのか、この人は。



だらだらと書きましたが、今回の話をふまえて考えると、やっぱり売却の時は専任媒介契約が

業者さんのモチベーションアップにつながるからいいのではないかと思った次第です。

急がば回れ。販売チャネルは専任の業者さんにしっかりネット掲載してもらうことで確保する。

この流れが一番いいような気がします。

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posted by ひろ* at 09:23 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月14日

仙台で物件調査。

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昨日は急遽仙台に日帰りで行ってきました。目的は物件調査です。

立地はいいけど利回りが低くて築年数もそこそこいってる案件ですが、どこまで指値できるのか、

そもそも購入に際してのリスク事項はあるのか、などを確認するために行ってきました。



朝いちばんで家を出て新幹線で仙台へ。現地で物件を管理している会社の社長さんと

仙台の資産管理法人の社長でもある義母と私の3名で落ち合い、現地調査を行いました。



建物は現所有者さんがしっかりとメンテナンスをしている雰囲気を感じます。外壁塗装も完了済みで

空室になった部屋は順次リノベーションをかけて、キッチンやバスの更新、畳→フローリングへの

変更など、必要なことは全て行っていただいている状況です。



エントランス付近だけ高級感のあるタイル風パネルに貼り替わっていて、共用部エントランスも

格式高い感じに更新されています。築年数を感じさせないエントランスは客付けの武器にもなり、

稼働率は高い状態を維持できているのだとか。



転売する業者さんが見栄えを良くするために使う手法ですね。物件の価値を高める方法を

よくわかっていらっしゃる。見方を変えると、手ごわい売主さんだと言うことになると思います。



地方都市で立地は間違いがなく、間取りも申し分なし。

リスクがあるとすればエレベーターでしょうか。築古RCでエレベーターの更新をしていないので

もし保有したとしたら、どこかでエレベーターの交換が必要になります。数千万にもなる出費と

思われるので、ここのリスクはしっかり織り込んでおかないと危険です。

あとは配管の老朽化に伴う漏水対策でお金がかかることが予想される、というところですね。



築年数が古いので融資期間はのびないことが予想されます。積算評価額は売価よりだいぶ低く、

金融機関さんからしたらやりづらい案件だと思われます。少なくとも、今のままでは購入は

難しいと言わざるを得ません。金融機関さんがどこまで融資をのばしてくれるかによって

取り組めるかどうかが決まると思います。また、積算評価額が低いので、融資額もそこまで

のびてこないことが予想されます。



年数については、大規模修繕は数年前に済み、部屋の設備もおおむね更新済みということが

トラックレコード上も残っていますので、そこを根拠に期間をのばす方向で動けないかを

打診することになるでしょう。融資額がのびない分については、今の条件でいくらまでなら

融資を出すことができるのかを検討してもらい、その結果をもって指値とすることになると

考えております。ここまでファイナンスアレンジできているから、指値をのんでくれるなら

確実に決済できますよ、という論法ですね。



売主さん側の業者さんには、上記を率直に伝えました。先方も現状価格でフルローンのような

買い方をする場合はキャッシュアウトするのはわかっているようで、あとは売主さんがどれだけ

譲歩してくれるか、金融機関さんがどのような条件で融資を検討してくれるか、という点に

かかっているという認識はもっておりました。



業者さん曰く、10年維持できれば残債は6割くらいまで減っているはずだから、あとは残債額で

売れば問題なく買い手はつくだろうし、そこでキャピタルゲインは取れるでしょうという見解です。

まあ確かにそうかもしれませんが、私としては売却を前提として、どこかのタイミングで

キャッシュアウトしてしまうような不動産の買い方はできればしたくありません。



ロットが大きな物件ですので、税額も38%に到達します。税引後のCFを計算すると、借入の割に

手残りが少なくてがっかりするパターンになりそうですし、やはり今のままの価格で購入するのは

厳しいだろうと考えております。



焦って購入しても仕方がないので、じっくり話をしながら価格の妥協点を探っていこうと思います。

納得のいく価格になるなら買うし、そうでないなら買わない。

そして、やみくもに指値しても売主さんにとっては迷惑だろうから、資金計画の裏付けをもって

指値の材料とする。このくらいのところはしっかりやりたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月13日

すごいタイミング。

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昨日ブログに書いたご老人の件で、管理会社さんと直接話をしようと思い、朝一番でお邪魔して

方向性について話をしてきました。



保証人をつけられない理由を確認したのですが、ひとつ前に住んでいた賃貸住宅の仲介営業マンに

ひどい目にあわされ、結果として連帯保証人に迷惑をかけてしまったそうです。だから今回は

もう誰にも迷惑をかけたくないので保証人を頼むことはしたくないのだとか。



仲介営業マンが家賃を回収して大家さんに渡す約束になっていたのに、家賃を全部ポケットに

入れてしまっていたそうです。本人は家賃を払っているつもりなのに、結局それが大家さんに

届いていなかったので、お部屋を追い出されてしまったのだとか。そして今はお友達の家で

お世話になっているので、一刻も早く引っ越しをしないと申し訳ない、ということらしいです。



ご本人はとても善人な感じだということですし、上記の話からも苦労されていることがわかります。

力になりたいと思ったので、前向きに入居いただく方向で検討を開始しました。



私が一番気にしていた点は「連帯保証人となるNPOさんは、万が一の時どこまで面倒を見る?」

というところです。今回は特に身寄りのない独居老人というところですので、もし室内で孤独死が

発生してしまったらどうなる?という点が一番気がかりでした。



アパートオーナーにとって、孤独死は決して他人事で済ませられる状態ではなくなってきています。

私の仲良くしているオーナーさん仲間の中にも、孤独死を経験している人が何人かいます。

先日、札幌で紹介された案件も事故物件でした。そして私自身も、事故にはならなかったものの

入居者様が病院でお亡くなりになって退去、というケースが1度ありました。



孤独死が発生することで、残置物の処理を遺族に依頼しなくてはならなくなります。

ではその遺族がいなかったら、遺品の整理はどうしたらいいのでしょう。もし遺族がいたとしても

片づけを拒否された時にはどうなるのでしょう。



孤独死が発生してしまったのを速やかに見つけられなかった場合は、お部屋の原状回復の費用が

莫大になります。そして、そんな事故があったお部屋に住みたい人も少ないので、家賃を大きく

下げて募集せざるを得なくなります。



とにかく、万が一の孤独死が発生した時のリスクが大きすぎる。それがネックだと思います。

今回保証人になってくれるNPOさんは、それらをどこまで対応してくれるのか?

もし対応しきれないのであれば、保証人ではなく保証会社さんをつけ、それに加えて東京都の

あんしん居住制度の費用を負担してもらえないか相談するというのもいいのではないか?



とにかく、NPOさんに対して考えている保証人としての責務の範囲を確認してみましょう。

そんな結論になったあたりで、スタッフの方が外に目をやり、小さな声でこう言いました。



「ご本人が来ました!」



えー、すごいタイミングなんですけど。どうしよう。ご挨拶したほうがいいのかしら。

とりあえず何を言いに来たかわからないので、世間話をしている体にしようということになり

手元の資料を隠したところでご本人が登場。その口から出てきたのは



「近所の○○不動産に相談したら、NPOでもいいって言うから、そちらで決めちゃいました」



なんてこったーい。一足遅かった。ご本人はとにかく今ご迷惑をおかけしている友達のことを

考えて、少しでも早く出る方向になれる選択肢を取ってしまったようです。

でもまあ、ご本人がベストと思える選択肢をとることができたなら、それが一番です。

商売の観点では残念ですが、少しでも早くそういう状況から脱せられたということで、本人が

満足できたのであれば、それが一番いいのではないかと思いました。



しかし、あまりにドンピシャなタイミングで入居者様が登場してくるので、ちょっと笑って

しまいました。管理会社のスタッフの方も「なんか持ってますね〜」と苦笑い。

今後、こういう案件にも迅速に対応できるよう、NPOさんの対応してくれる範囲だけは

確認しておきましょう、と決めて解散しました。



さ、気を取り直して募集を続けましょう。

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posted by ひろ* at 07:18 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月12日

お申し込みをいただきましたが・・・。

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東京1棟目、お申込みをいただくことができました。半月程度の空室期間で内覧数も3〜4件。

けっこう程よい感じではないかと自画自賛しております。三点ユニットでも家賃次第で何とかなる。



このお部屋、コンセプトとしては「20代〜30代の独身女子、年収300万前後の派遣社員」

「断捨離して荷物が減ったところで、心機一転お部屋探しをしたい」「デザイナーズアパートに

住みたいけど、そこまでお金に余裕がないので城東地区でも良いから安いデザイナーズを」

というコンセプトで募集資料などを作っているつもりです。



そんな物件ですが、今回お申し込みを入れてくださったのは・・・生活保護のおじいさん。

3部屋あるこの物件のうち、これで2部屋が生活保護なんですけど、どういうことなんでしょう。

コンセプトからかけ離れています!(汗)



しかも「親族の保証人は無し(NPOが保証人になることは可能)」というお話であります。

まるで札幌物件のデジャヴを見ているようです。どうなってるのよこれ。家賃が生活保護価格に

なっているというのはあるのですが、それにしてもねえ・・・。



やっぱり札幌での経験がゆえに、生活保護のにおいを発してしまっているのでしょうか。

別に生活保護が嫌だということはなく(むしろ私的にはありがたいお客様だと思っていますし、

貧困ゆえに生活に困窮した結果の生活保護であれば、積極的に支援したい気持ちです)、

問題はないのですが・・・あまりにもコンセプトから離れすぎているので、なぜなんだと。



保証人になってくれるNPO法人は、どうやら保証会社さんをつけるなら保証人にはならないと

言っているようです。なかなかこれまた悩ましいことを言っています。



保証人を立てて保証会社を利用しない場合、家賃滞納リスクが出てきます。しかしこれは、

生活保護であることを考慮すれば問題はないかなと思っています。逆に、保証人がいないと

万が一のことがあった場合(ご老体なので、終の棲家になる可能性もありますよね・・・)

保証会社より保証人の方が好ましいという部分はあると思います。特にこのお客様の場合は、

独居老人ということになりますから・・・身寄りがいないので引き取り手もいない、とかね。



それなりにリスクのある案件となりますので、慎重に進めたいと思います。札幌物件だったら

躊躇なくOKするんですが、東京1棟目は返済比率もタイトなので、万が一の事故があったら

返済に影響が出かねません。まあ他の物件があるからカバーはできるのですが・・・。



今週末いっぱい待ってみて、特に他に申し込みが入らなかったら、この方の申し込みを前向きに

進める方向で考えてみようかと思います。

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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする