2014年07月21日

稼働率の計算と状況の整理。

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現時点で、残念ながら私はまだいくつかの空室を抱えています。

それらについて、吉報があったお部屋もあれば何もないお部屋もあります。

所有物件の成績(稼働率)報告を兼ねて、少し整理してみようと思います。



札幌1棟目

1室の空きがあります。民間住宅活用型セーフティーネット整備推進機構の補助金を利用する想定で

空けたままになっていましたが、いい加減原状回復くらいはしなくちゃいけないと思いますので

・原状回復のお見積

・セーフティーネット対象の外壁塗装

の2点を分けてお見積をいただき、お部屋の修繕だけでも作業に入ってもらうようにする方針です。



札幌3棟目

チャンスを逃したと思っていたのですが、まだ首の皮一枚繋がった状態で継続していました。

しかし、最終的に「入居者様が多忙のようで連絡が取れなくなったからキャンセルさせてほしい」

ということで、本件はふりだしに戻りました。ただ、新たなやる気のありそうな仲介営業マンと

関係を作ることができたので、これはこれで前向きにとらえて次につなげたいと思います。



札幌4棟目は全部で2戸の退去予告が来ておりました。昨年の10月から今年の1月にかけて

埋まったお部屋なのですが、いろいろな理由ですでに3部屋入れ替わっております。今回さらに

2部屋追加の退去予告が来ており、何かお部屋に問題があるのかとひやひやしていました。

しかし、うち1戸が退去キャンセルにしたいと連絡をしてきたので、退去になるのは1戸だけに。

南向きで決めやすいお部屋が退去、北向きの決めにくいお部屋が退去キャンセルということで

少し状況は好転したなあという感じです。



この物件、入れ替わりが少し多いのが気になりますが、短期退去なので違約金もいただけるし

次を決めるのもそれほど労力はかかりません。条件の良い部屋なら家賃を多少上げることも

できますので、全体の利回りが向上しています。退去自体はネガティブなことですが、少しでも

そのダメージを緩和できるように、家賃や契約条件などを工夫していければと思っています。



東京1棟目はお申し込みをいただいた生活保護の方が入居決定となりました。保証会社さんの

審査がOKとなり、家賃滞納のリスクがなくなったためです。保証人がいないのが気がかりでは

あるのですが(詳しい理由は結局聞けずじまい)、保証会社さんの審査がOKであるならば

お断りする理由はないかと思います。これで東京1棟目は満室返り咲きです。



東京1棟目は、正直なところ賃貸をやるには少々面倒な地域にあります。私もかなり苦戦を

強いられていました。ただ、家賃が相場なりに落ち着けば、地元の方の需要があることも

見えてきています。適正価格で購入できれば運営はどうにかなる。そんな手ごたえを感じます。

あとはその適正賃料で引き直してメリットのある価格で購入できるか、ですね。



東京2棟目と仙台1棟目は満室ですので特に動きはなし。



退去予告は退去、入居申込は入居とカウントすると、現在の入居率は以下のような状況です。



札幌1棟目 4/5

札幌3棟目 15/16

札幌4棟目 14/15

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5

仙台1棟目 7/7

合計 48/51(94.1%)



完全満室目指して頑張ります。

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posted by ひろ* at 09:57 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月20日

シェアハウスに目覚めたかも?

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関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会をやってきました。



いつもは都内で実施する勉強会なのですが、今回は会員の方のご実家のレストランに行ってみよう、

ということで、藤沢にある「レストランポポロ」で執り行うことに。



都内じゃないからあまり人も集まらないだろうなーとか思ったので、いつもの「互助会」という

コンセプトを少しだけ変えて、会員からではなく外部講師を招いて勉強会をすることにしました。

面白そうな人で勉強になりそうな人をつてを頼って探していくと、頭に浮かんできたのは・・・

オモロー不動産の青山幸成さん。オフィスも江の島界隈だし、ちょうどいいかも。

依頼してみたところ、快くOKのお返事をいただくことができました。



藤沢なのであまり人は来ないと高をくくっていたのですが、ふたを開けてみれば会員の2/3が

いらっしゃるという大盛況っぷり。びっくりしました。結束固いなあ。



青山さんからはシェアハウスの運営に関する今後の動向やノウハウなどの話と、住宅ローンを

活用した形での不動産への取り組み方についてお話をしていただきました。質疑応答を含めて

2時間みっちりと。住宅ローンに関しては少し知識が足りていなかったところがあり、自分自身に

当てはめて考えると、なかなか面白いことができるかもしれないと思うようになりました。



その後、会員の方の都内での売却事例や購入事例の発表がありました。これも前々からその内容は

断片的にうかがっていたものの、都内というマーケットの特殊性を改めて理解することができて

有意義な時間でした。



これらの話を伺う中で、新築シェアハウスもひょっとしたらありかもしれないし、自主管理で

シェアハウスをやることで収益性と楽しさを両立させられるかもしれないという発想になりました。

さらに、それを行うための土台がすでにいくつかあることにも気づかせていただきました。



※7/21補足

 「新築シェアハウス」としたのは、法規制で「寄宿舎」しかシェアハウスにできないからです。

 昔のように、戸建をシェアハウスにすることが法令的に難しい状況だからです。



シェアハウスには「安さ」を求める層と「楽しさ」を求める層がいて、「楽しさ」を求める層を

ターゲットとした集客ができて、しかも自分自身の趣味や楽しさとそれをオーバーラップさせる事が

できるなら・・・。趣味と実益を兼ねた投資になるかもしれないと。しかも都内なら会員さんの

発表事例にあるようなマーケット状況なので、そこも加味して安全なスキームが作れるかも。



ついでに、不良資産と化した私の保有物件を生き返らせるパワーがあるかもしれないということも

考えた次第です。シェアハウスを活用することで、不良資産を優良な資産に生き返らせてから

最終的な売却に持ち込むこともできるかもしれません。



妄想は妄想のままで終わるのか、現実化することができるのか。シミュレーションを交えて

今度考えてみようかなと思います。



会の皆様、および青山様のおかげで、何か面白いことが考えられそうな予感がしてきました。

良い知見を与えていただき、ありがとうございました。また、青山さんの運営するシェアハウスの

入居者様からも、貴重な生の声を聞くことができて有意義でした。改めてお礼申し上げます。

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posted by ひろ* at 09:42 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月19日

新築建てませんか。

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銀行さんから「新築建てたらどうですか」と言われました。



先日のブログで、義母が築古戸建を売りに出していることを書きました。銀行さんにもそのことは

伝えてありました。この間、義母が銀行さんに物件情報を置いてこようとした際に、支店長が

急に顔を出して「ちょっと話が・・・」と呼び止められたそうです。



その時の話の一部が太陽光に関する見解だったのですが、それ以外に「売り出している土地に

新築でも建てるというのはどうでしょうか」ということをしきりに勧められたそうです。



銀行さんとしては、できれば当社に融資をしたいと思ってくれているようです。しかし、

今のままだと売上規模が小さいため、大きな額の融資をしようとすると稟議の組み立てが

難しいのだとか。そんなわけで、規模を大きくしてほしいのだそうです。



規模拡大のために一番やりやすいのは、今ある土地に新築を建ててしまうこと。これだったら

融資もしやすいので、ぜひ検討してほしいと。ハウスメーカーも紹介するということでした。



義母が持っている土地は、賃貸としてはどうなのかよくわかりません。戸建を建てるには

おそらく悪くない場所だとは思うのですが・・・。まあ駐車場はしっかり確保できるくらいの

広い土地なので、悪くはないのかなという気もします。



銀行さんとしては、すでに所有している土地に建物を建てるという融資ならやりやすいのでしょう。

しかも融資残高も稼げる。本当にその土地が儲かる土地なのか、という点はあまり考慮せずに

提案しているものと推測できます。



ざっくり計算してみます。

2LDKで6.5万くらいのお部屋を4室作ったとして、月間26万、年間312万。

銀行の方は「3000万あれば建ちますよ」と言っていたそうなので、それを真に受けると

利回り10%くらい。土地を持っているにしては微妙ですね。2500万までコストを落とせれば

12.5%。うーん、木造で土地があるのを考えると、もう一息ほしいなあ。



10%で建てて8%で売ったとします。8%の場合は3900万。諸経費などもあるので

実際にはもっと収支は落ちますが、900万で土地を売ったことになります。

うん、あまり面白くない。土地売りしたほうがいいですね。



今の仙台でどこまで建築コストを落とせるのか。たぶんそんなに落とせないでしょう。

そういったところを踏まえて、どうしていくのかを考える必要があります。

まず、ハウスメーカーで建てるのはあり得ないでしょう(苦笑)



義母は早期換金がいいと思っていたようですが、銀行さんの話を聞いて「今後の融資取引が

やりやすくなるなら建てるのもいいのかも」と思い始めているようです。きちんと需要があり

収支が回ることを確認してからゴーサインを出す必要はありますが、まずはプランだけでも

入れてみたらどうかとアドバイスしました。



さて、こちらはどんな結末になるのやら。所有する法人は同じなれど、こちらは純粋に両親の

プロジェクトとなります。失敗しないように協力していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 義母の新築計画(建てずに終了) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月18日

生活保護天国?

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東京1棟目で動きあり。申込をいただきました!

も・ち・ろ・ん・・・生活保護の方キタ━━━━━━(゚∀゚)━━━━━━ !!!!!であります。



すみません、冒頭ちょっと茶化しすぎました。失礼しました。



今回お申し込みをいただいたのは、40代の女性の方です。生活保護を受給している理由は

病気を患っているためだそうです。独身で大病を患い働くことができずに生活保護を受給している、

ということであれば、かなりのご苦労をなさっていることと推察できます。困った時は助け合い。

できる限りのことをしたいという気持ちになります。



緊急連絡先として親族の方が名前を入れてくださるそうですので、保証協会さんの審査を通して

OKだったらご入居いただくという段取りにしていこうと考えております。



気になるのは、保証人ではなく緊急連絡先であることでしょうか。高齢の両親を連帯保証人と

したくないという気持ち(なってもらおうと思えばなってくれる状態)であれば心配はないのですが

仲違いして保証人になってくれないということになるとリスクが高まります。これは偏見かも

しれませんが、相場の安い物件で両親との関係があまり良くない方は滞納リスクが高い気がします。



あとはご病気の状況です。回復に向かっているのであれば良いのですが、そうでもないならば

少し頻繁に見回りをするなど、孤独死に対する対策を打つ必要があるのではないかと考えます。

なんかこういうことを書くと冷たいやつだと思われるかもしれませんが、お客様も自社商品も

両方とも大切なので・・・。それに、誰にも看取られずに孤独に旅立つよりは、誰かがちゃんと

気づいてくれて、見送られた方が幸せかなと思いますし。



保証会社さんの審査が終わるまでは、2番手で募集を継続するということで、管理会社さんも

頑張ってくれております。担当者さんには恵まれたなあと感じています。ありがたいことです。



それにしても、本当に良く生活保護の方の希望が来るものです。1階の入居者様も生活保護だし、

先日お申し込みをいただいていた方も生活保護の方でした。



管理会社さんと対面で話した際も「過去に2〜3件精神系の生活保護の方からの内覧申込が

あったけど、私の判断で断ってしまいました」ということを仰っておりました。

うん、それはその判断で良いです。申し訳ないのですが、既存の入居者様に迷惑がかかる可能性が

大いにあると思いますから、そのような対応で問題はないです。



東京1棟目のある下町地域は比較的運営は難しい場所だろうと思うのですが、このやり方だと意外に

活路が見出せるのかもしれません。新規物件の取得も考えても良いのかもしれないです。



保証会社さんの審査がOKになれば、東京1棟目は満室返り咲き。残すは札幌のみとなります。

なんとか審査が通過になりますように。

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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月17日

メインバンクさんとお話をする。

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仙台の法人のメインバンクの支店長さんと社長(=義母)が話をしてきました。

話題は太陽光発電関係と先日物件調査をしてきた仙台の不動産の話。



まず、先日現地調査をした不動産については、ばっさりとNGを食らってしまいました。

理由はとにかく「築年数が古い」ということのようです。



メインバンクさんがあまり築年数が古いものは好きではないというのは、以前より薄々知ってたので

そんなに驚くことではないのですが、もうちょっとくらいは検討してくれるかな〜と期待してたので

ちょっとガッカリです。これであの物件を購入する目処は立たなくなっちゃいました。



太陽光については、メインバンクさん側から「保証協会の融資制度の上限額までしか融資できない」

と言われてます。事業のおよそ半分くらいの規模です。残り半分をどうするかというところで

各銀行さんを開拓しているのですが、なかなか手を挙げてくれるところが見つかりません。

最悪見つからなかった場合にどうするかを考える時期が近づいています。



じゃあその片方だけでいけば安泰なのかというと、決してそんなこともないようです。



まず、保証料の問題。保証協会さんを使うということは、そこに保証料がかかってきます。

私も人づてに聞いた話なので詳細はわからないのですが、保証料を金利に組み入れるプラン(?)の

場合は、金利が2%後半になってしまうのだとか。制度を使えば1%台の金利でいけるという

話だったのですが、実際の実行時の金利はこのくらいの水準となると、微妙な気持ちになります。



続いて保証協会自体の問題。支店長さんが保証協会さんと対面で打ち合わせを持ったようですが、

保証協会さんの立場としてはまだ何とも言えないような感じみたいです。保証協会さんがOKを

してくれないことには、融資も実行できないというところです。



最後に、銀行さん自体のスタンスの問題。太陽光発電もやるにはやるけど、やっぱり不動産の方が

好ましいと考えている節はあるようです。その証拠に、義母が売却に出している戸建の土地に

「アパートを建ててはどうか」と言ってハウスメーカーさんを紹介しようとしたり、売り物件の

情報を見せて「こっちに太陽光で入れる予定の自己資金を入れて購入するのはどうか」と

話をふってきたりしたそうです。



なかなかどうして、支店長の真意が微妙に読めていない私です。



ただ、売上規模が小さい法人に対して多額の貸付をすることの難しさは感じているようでして、

「札幌の物件を法人に譲渡するようなことは考えられないか」ということを言っていたとか。

あの〜、融資OKでしたら考えますけど、どうでしょう?木造築古物件に融資します?

しないですよね〜きっと(苦笑)



最近、また仕事が忙しくなってきて、毎日夜中まで働いています。昨日はLINE乗っ取り騒動。

太陽光の資料整理だったり、札幌の売り物件の検討だったり、やらないといけないことは

山ほどあるのですが、何も手がついておりません。危機的状況ですが、どういうわけかここ最近

モチベーションがあがらず、寝る間を惜しんで頑張ろうというところにもっていけていません。

これはあれなのか、今は無理に取り組まない方がいいという何かの虫の知らせなのか。



ともかく、ゆっくりと考える時間を確保したいです・・・。

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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 仙台 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする