2014年07月26日

見積が固まらないと何も始まらない。

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現在18位です。義母が「ハウスメーカーの見積が高い」と騒いでます。そりゃ高いよね。

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太陽光が大詰めを迎えている予感がします。



いろいろ不手際もあり、見積の内容が変わってしまった太陽光発電。

当初想定より割高かつ収益性が悪化してきてなってしまっているので、その点をどこまで頑張れるか

業者さんと詰めの交渉を週末に対面ですることになりました。



どこかが固まらないと何も動き出さない膠着状態。それが今の状況です。

おそらく、最初に固めるべきは今の業者さんとの見積内容なのだろうと思っていますが、

それがなかなか固まらずにずるずる来てしまっています。



見積が固まらない理由はいろいろあるんですが、前提となる大量発注が崩れつつあることで

ボリュームディスカウント率が下がっていること、造成費が思いのほかかかることがわかったこと、

業者さんのチョンボで経産省に申請していた容量が想定より少なかったこと、などの不確定要素が

加わってきて、収支バランスが当初より悪化しています。これをどう固めるかに苦慮しております。



結局、見積が固まらないと融資も固まらないし、土地についても融資が固まらないと手続きに

入れません。見積が固まらないために、すべてが先に進みにくい状態になっております。



それでも、メインバンクさんと紹介いただいた別の銀行さんの2行は、以前の収益性の状態で

審査を進めていただいております。このうちメインバンクさんは、結局1区画しかやらないのか

2区画やるのかで審査が変わるようなことを言っており、どうするのか判断してくれという

話が来ております。でもね、それも融資が固まらないとわからないのですよ。



あとは、見積が思いのほか高いので相見積を取りたいから、以前「業者を紹介しましょうか?」と

メインバンクの支店長さんに提案いただいていたのを思い出して、紹介をお願いしてみたのですが

「今の業者さんを切れるんですか?うちも責任があるので、切れないなら紹介できませんよ」と。

相見積を取ることすらも、今の見積が固まって条件が固まらないと無理ってことですかー!とほほ。



というわけで、やっぱり見積が固まることがはじめの一歩になるわけです。

昨年からずっとやってるのに、まだこんな話をしているのかと我ながら情けなくなりますが。



とにかく明日業者さんと会って、方向性が決まらないことには何も始まらない予感です。

打ち合わせに全力投球で臨んでこようと思います。

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posted by ひろ* at 10:39 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月25日

義母の新築計画in仙台。

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義母のところに降って沸いた新築話。義母は義母なりに懇意にしている仲介業者さんと話をしたり

銀行さんの提案の概要を聞いたりして、どうしようか考えているようです。



私からは、今の仙台は施工費が高いので慎重に検討したほうがいいことと、作るのであれば

ファミリー間取りのものにした方がいいこと、土地はすでに持っているけど、それでも計算時は

土地から仕込んだつもりになって、その目線で考えるべき、という3点を伝えております。

また、現地の賃貸需要がどれだけあるかマーケティングリサーチをした方がいい、という話も

あわせて伝えてあります。



1点目

仙台に限らず、今は全国どこでも建材や人工が高くなっています。この時期に新築を建てると

割の悪いものができるのではないか(=価格の割に質が悪い)という懸念があります。



2点目

せっかく土地があるなら、単身とかではなく比較的回転率の低いファミリー間取りにするのが

いいのではないかと考えます。今の仙台はいいとしても、今後確実に空室率があがって家賃が

下がる局面が来ます。単身物件は市場にあふれてしまい、広告料を2ヶ月とかつけていかないと

運営しきれなくなる可能性が高いです。ファミリーであれば、回転率も低いし広告料もおそらく

単身ほどではないだろうと思いますから、そういった波にのまれにくいと考えます。



3点目

数字で考えてみましょう。

義母が持っている土地が、仮に2000万円相当の価値のあるものだったとします。

そして、その上に6000万円の建物を建てるとします。家賃収入600万円です。



この場合、土地はすでに持っていたので、借入自体は6000万となります。

ハウスメーカーさんは6000万の費用で600万になるから、利回り10%ですと

言ってくると思います。しかし、実際には土地代2000万も含めて考えないといけません。

土地も買ったと想定すると、8000万で600万なので利回りは7.5%まで下がります。

これじゃ全然面白くないですね。



なぜ土地代を入れて計算するかと言えば「建てずに土地として売却した場合に、その2000万は

自己資金として活かせる」という事実があるからです。

自分の土地を2000万で売って、別の場所に2000万の土地と6000万の建物を買って

利回り7.5%の新築をやるかどうか。やるというならばいいのかもしれませんが、やらないなら

その投資をせずに土地を売ってしまう方が効率が良いと思いませんか?



地主さんが8%くらいでレオ○レスや大○建託で建ててしまうのも、土地を含めた計算が

できていないからではないかと推測しています。もちろん、先祖代々の土地を売るなんてことは

考えられないでしょうし、近隣の目もあるから売れないんだということはわかります。

相続対策としてアパートを建てるケースがほとんどでしょうし、利回りとか収支とかには

あまり興味はないのだろうと思われますが・・・。

投資家として利益を得ようと考えるならば、土地の代金も要素として加えるべきと思います。



まあそんな話です。ええ。私も義母が損をするところは見たくないし、義母も私のことを

頼ってくれているので、変なことにならないようしっかりアドバイスしていこうと思います。



近隣マーケティングには、うちの嫁ちゃんを投入しようかしら・・・。

正直、今義母が持っている土地がどういう客層をターゲットにできるのか想像できてません。

それが固まらないと、良い新築は作れません。



あ、そうだ。1つ知りたいことがあります。

「ファミリー間取り」と定義したのに「1LDK」でいいんじゃないかと言われたらしいですが

それって本当にファミリーなの?単身間取りで若いファミリーがまあ住めないこともない、って

感じなんじゃないんでしょうか。1LDK+ロフトでファミリー物件です(キリッ)とか言われても

なんとなく違うような気がするんですが、今はそうでもないのかしら。

最近のトレンドに詳しい人、ぜひ教えていただければと思います。



さてさて、義母のアパート計画ははたしてどうなることやら。気にしつつ見守ろうと思います。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(6) | 義母の新築計画(建てずに終了) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月24日

利回り低すぎ。

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数年前と比較して、今は良いと思える物件がなかなか見つかりません。新規の物件取得が

難しい局面に来ていることを強く感じる次第です。



この間、札幌の単身向けRCの提案がありました。利回りは12%強という数字になっています。

数年前だと「RCで12%って死んじゃうよねー」とか言ってたのですが、今はこのくらいの

数字でも「検討してみようかな・・・」と思ってしまうあたりが怖いです。



さて、この物件。立地はまあ悪くないというか、充分勝負できる場所だと思います。

建物の状態もお願いして見てきてもらいました。とても良いわけではないですが、まあ悪くもなく

築年数なりにはメンテナンスもされている感じのようです。許容範囲といえば許容範囲。

そしてRCなのに土地の値段が半分くらいを占めているのも、まあそれなりにかなという感じです。

積算評価もけっこう出ている、ファミリーと単身の混合ということで、ファミリーがある、

というところもメリットがあります。



悪い点として、三点ユニットであること、畳であること、テナントの家賃が3割を占めること、

家賃を現状の額で引き直すと利回りが下がること、などが挙げられると思います。



札幌の運営費を考えてみましょう。

最近は前ほど言われないですが、相変わらず広告料は高いです。私の今回検討している物件の場合は

恐らく3ヶ月くらいは必要だと推測します。



5000万円、利回り12%の物件だったと仮定しましょう。部屋はざっくり16部屋とします。

家賃が3万円で、1/3が一年で入れ替わった、というパターンを考えます。6部屋の入れ替わりが

あった場合は、3万×3ヶ月×6部屋=54万円。借入金利や年数などにもよりますが、管理費や

ローン返済、その他修繕を加味して計算した結果、キャッシュフローが100万だったとしても

運営費だけで50万持って行かれてしまい、5000万の借金に対して50万しか残らないことに。



やっぱり札幌の単身物件で利回り12%くらいじゃあ旨味ないですねぇ。最低15%くらい欲しい、

という気持ちはあります。でもそれって今の市況を考えると難しいんですよ。欲しい人がいる以上

その値段で売れてしまいますから。その物件,その値段で買っちゃうの?という取引が多すぎます。



やっぱり売り時なんだな、ということを改めて実感しました。でも売りやすい物件を持っていない

残念な私です。RCを安く買えてれば面白かったんだろうけど、あいにくそういう物件は

持っていないのです。基本的に残念な投資ばかりの私(苦笑)

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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月23日

心変わりを責めても空しくて。

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私の資料作成能力が低いことが悪いのは明白なのですが、それでもちょっとそれは残念だなあ、

と思うことがありましたので、ブログという公の場で管を巻かせていただきます^^;



前々から進めているものの、なかなか進展がない太陽光発電。確かにこっち側でいろいろなことが

二転三転してしまっているので、それに銀行さんをつきあわせてしまっている状態なのは申し訳なく

思っております(そこを固めるべく現在全力で準備を進めているところです)。



今まではそれでも「どうやって進めよう」とメインバンクさんも一緒に考えてくれてたと思います。

ところが、社長である義母が土地を持っているという話になった途端、太陽光なんかそっちのけで

「その土地にアパートを建てませんか」という提案攻勢になってしまいました。



昨日も義母の家に支店長と担当さんの2名が訪ねてきたそうです。そしてアパートを建築することの

メリットを一生懸命説明して行ったのだとか。太陽光はどうなったのか義母が確認したのですが

「全体が見えない」「リスクが高い」「アパートの方がハウスメーカーと提携して30年ローンが

出せるので、事業としてのリスクは低いし確実」ということであったのだとか。



メインバンクさんの力がなければ、小さいながらも1棟アパートを購入することはできなかったと

思っていますし、その点については大変感謝をしています。ここまで太陽光関係の話にも、

頑張ってついてきてくれていたことも感謝しなくてはならない点だと思っています。



とはいえ・・・一気に心変わりしすぎじゃないですか?(汗)



金融機関さんも当然ながら営利企業ですので、やりやすくて利益を出せる方に傾くのは必然です。

だから、今回の心変わりに対してどうこう言うのはお門違いなのかもしれません。



でも、こっちだって試行錯誤しながら太陽光発電をここまで進めてきたわけですから、それを

「リスクが高い」「全体が見えない」の一言で進めるのを止められてしまうのは空しいです。

全体が見えないなら、何をしたら全体が見えるようになるのかをアドバイスしてくれても

いいのではないか、と思います。



土地の話が出るまでは、支店長も「何が欲しいか穴埋め形式で資料の依頼をしますね」ということを

言ってくださっていました。土地の話が出たらそのことは忘却の彼方で、アパート建てましょうって

言いだしてしまうのが残念です。



太陽光に関して、もっと短期間でいい資料を作り、説得をしきれなかった自分が悪いのは

重々わかっているんですけどね。愚痴は何も生まないので、前向きに考えて行こうと思います。



両方ともやるという選択肢はないのかと義母も聞いてくれたのですが、融資と融資の間の期間が

短すぎると難しいので、出すならどちらか一つだと言うことでした。



とりあえず、メインバンクさんとは電話で話をしてみようと思います。地主に融資をしたいのは

よくわかったけど、コストダウンなど考えたらハウスメーカーでの見積は納得しない可能性が

高いですよという話、家賃保証を付けなくても融資は通るんですかという話、太陽光については

もうやる気がないなら、他の銀行さんに保証協会の枠を譲って良いですかという話などをして

先方の意向を伺いたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月22日

造成費用が思ったよりかかる。

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太陽光発電、少し状況が好転することがありましたが、それより大きな費用追加が発生しました。

これだと事業として回らなくなるんじゃな?というくらいのインパクトの大きな事件です。



まずは悪い話から。端的に言いますと、土地造成にかかる費用が想定以上だった、という話です。



今回、太陽光発電を行おうとしている土地ですが、すでに平坦で道路付けもちゃんとできており

あとは草を刈れば大丈夫でしょう、というところであるというつもりでおりました。業者さんも

造成はさらっと○○○万くらいでいいんじゃないか、ということをおっしゃっておりました。

ですので、資金計画上はそのように考えておりました。



しかし、実際に現地を施工業者さんが見に行って出してきたお見積は・・・

実にその額の10倍以上!ひえー!話が違うじゃないですかー!



そりゃ、多少ぶれるのは仕方ないですよ。でもそれにしたって、ちょっとぶれすぎじゃない?

百万単位のものが一千万単位になったら、そもそも単位からして違うという話になります。

当然ですが、収支に多大なる影響を及ぼします。



最近起こった悪い方向への収支インパクトを挙げると

・2区画融資が得られなくても土地は2区画分一括購入に限られる(土地代の増加)

・造成にかかる費用が10倍以上に増えた

・設置パネル数が減った(総売上高の減少による事業効率の低下)

・メインバンクさんから告知のあった想定金利が思ったより高かった(保証料の関係)

といったところがあります。そりゃあ採算が怪しくなってくるわけですわ。



とはいえ、すべて悪い方向というわけでもありません。良い方向に変化したこともあります。



たとえば、施工取りまとめを担当する予定だった業者さんが、他案件の銀行融資の兼ね合いで

バックエンドでの支援に回ることになり、工務店さんと直接契約することができるように

なりましたので、多少のコスト削減と風通しの良い環境が作れることになったと思います。



補助金も無事に採択されましたので、何事もなければ多少の工事費の補てんができるものと

考えております。また、消費税還付も税理士さんと確認した結果、いけるでしょうという話に

なりそうですので、これもプラス要因となります。



あとはどこまでコストを下げられるか、が勝負になるかと思います。

今週はそこをとにかく詰めて、事業計画の最終版を作成しなくてはなりません。

なんとなく、何がどうなればいいかが見えてきたので、多少やりやすくなった気がします。



太陽光も本当に実現できるのか大詰めを迎えています。ここまでの努力を無駄にしない形で

うまく着地できるポイントを探っていきたいと思います。

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