2014年07月31日

日常の一コマ。

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今週は英語の課題をやっているので、あまり不動産活動はできておりません。

そんなわけで、今日はショートバージョンでつらつらと。



東京1棟目、無事に入居いただきました。生活保護の方です。これで満室返り咲きとなりました。



札幌3棟目、短期退去に伴い広告料返還の手続きをしております。領収書を送り返したり

電話でやり取りしたりして進めています。3ヶ月分戻ってくるので大きいです。

仲介業者さんの損失になる話ですから、結果はともあれこちらもできるだけ下手に出るように

心がけています。人間関係は円滑に。



札幌1棟目のリフォームや外壁のお見積がちっとも出てこないので、電話で督促しました。

どうも札幌1棟目の担当君は仕事がのんびりしているようなので、私も気をつけて督促を

していかないといけないな、と思う次第です。



オチも何もありませんが、英語の課題をやりたいのでこの辺で終了です。

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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月30日

空き家率13.5%、空き家数820万戸。

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空き家率が過去最高の13.5%、13年10月時点で820万戸というニュースが出ていました。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20140729/k10013382161000.html

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS2902D_Z20C14A7MM8000/



単純に「人が住んでいない空き家」としか書いていないので、アパートやマンションの空室率と

一緒にしてはいけないように思います。ご両親がお住まいになられていた戸建を相続したけど

住む人がいなくてどうしよう、更地にすると固定資産税が増額になるし、みたいなことを考えて

そのままになっている層もあるものと思います。



空き家が増えていること自体は驚くことでもないのですが、これに起因して今後どのように

政策が変わっていくのかは注目しておく必要があるかなと思います。



固定資産税は更地でも建物が建ってても変わらない、という方向にすることで空き家の撤去を

促進しようとするかもしれませんが、たぶん解体費の問題があるのでそのくらいではあまり話は

進まないのではないかと推測しています。撤去費を自治体が負担するくらいにならないと・・・。



大田区は空き家を強制撤去できるような条例(?)を作っているみたいです。コストの問題はあれど

こうやって国が強制力をもって壊す方向にするのが現実解なのかなーと。国の支出が増えて、

土建産業に仕事がまわり、次世代の職人の雇用が創出されて業界自体のパイが広がっていく、

なんて流れになればいいなと思います。



国がリフォームに力を入れようとしているものの、今度は業界があまり良い顔をしないような。

今の新築優遇で一番得をしているのはハウスメーカーさんだと思われますし、ロビー活動は

きっと起こることと思います。



いずれにせよ、社会の流れにも注目しておかないと、乗り損ねる可能性もあります。

情報収集を怠らないようにしていきたいと思う次第です。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月29日

樹木伐採の届出。

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伐採及び伐採後の造林の届出書。こんなものを書くことになるとは夢にも思いませんでした。



まだ一昨日の打ち合わせを反映した見積は届いてないけど、それを前提として、今の業者さんで

前向きに進める方向で再び考えはじめた太陽光発電。そういえば、その業者さんから以前

「伐採及び伐採後の造林の届出書」を記入してほしいという連絡が来ておりました。



太陽光発電の用地を予定している場所については、樹木を伐採するにあたって、役所への届けが

必要だと言うことで、その書類を書いてほしいという依頼です。へー、そんなの書く必要が

あるんだねー、と思いつつ、ちょうどこの業者さんに不信感を抱いていた時期だったので、

いったん保留にしておりました。



今回、進める意思が固まったので、この書類も記入しないとだなあと思い、引っ張りだしてきて

内容を読んでおります。



内容は・・・正直なところ、あまりよくわかりません^^;

不明な箇所について確認したところ、そう言う箇所は業者さんが埋めてくれるということでした。

あとで埋めた書類を見せてもらって、ちゃんと内容を確認しようっと。



しかしこれって、どういう基準で書く/書かないが決まるんでしょうね。庭の木1本切るのにも

伐採の届けが必要とは思えないので、ある基準があるのだろうとは思いますが。

割と今まではそういうのも「任せます〜」というスタンスで動いておりましたが、今後はできるだけ

自分自身でも内容を理解して動かなくては、と反省しております。



また、伐採届以外に「立木伐採境界確認書」というものも作らなくてはならないそうです。

隣地の所有者さんに伐採の許可を貰ってくる必要があるようで、その書類でした。

これは土地の買付をちゃんと通してから対応する必要がありそうです。すぐにはできないな。



発電開始まで、それほど時間的余裕はありません。スピードアップしながら処理を進めていく、

というところを意識しなくてはなりません。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月28日

状況が好転。

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太陽光発電に関して、節目となる(と思われる)打ち合わせを行ってきました。



先日のブログ記事で触れたように、私は見積が全く固まらずに困っている状態です。

他方、先方も対面になる業者さんがいろいろあって変更になりましたので、新しく対面に立つ人が

私と一度も会っていないことを良くないと思っていたようで、一度会いましょうということに。

そして昨日の打ち合わせが実現したのでした。



フロントに立つ業者さんが変わったのは、別案件でその会社がフロントに立ったことで融資が

円滑に進まなくなる事態が発生したため、という説明を受けておりました。正直なところを言えば

その業者さんがあまり物事を最後までグリップしきれないところがありましたので、フロントの

交代はこちらにとっても良かったのではないかと思っています。



交代して新たにフロントに立ったのは、前のフロントの会社の下請で施工を行うことになっていた

業者さんです。今までより価格の話や技術的な話が詰めやすくなることに期待できるのかな、

と少し思っておりました。



そして打ち合わせ。

体制変更のおかげで良い方向に転がり始めたことを確信できる内容でした。



体制変更前にいろいろなグダグダがあったことに対するお詫び。情報の連携がフロントの

会社さんによって多少うまくいってなかった事実。そういったことを率直に認め、お詫びの

言葉をいただきました。



「自分たちが儲けること前提ではダメで、まず投資家の方が儲かるようにしないといけない」

「業者が欲目を出すと、まとまる話もまとまらない」



この野立て太陽光プロジェクトに関わり始めてから、こういう意味合いの言葉を初めて聞きました。

今回はもしかしたら本当に何かが変わるかもしれない。そんな気になりました。

(私が単純で騙されているだけかもしれませんが)



先日、どかっと増えた土地造成の費用については「最低限のところだけ伐採する」「伐採せずに

発電が始まってから切る」など現実的な案をいくつか提示いただくことができました。



見積金額についても、こちらが提示した「このくらいの額にできないか」と伝えていたものの

根拠となる資料(資金計画の詳細を説明し、そこからこのくらいの借入が発生することから

機器と工事がこのくらいでないと満足な収益が出ない)を提示したところ、内容を納得して

「まずはこの金額に合わせられるよう努力します」と言っていただきました。補助金の関係で

来年1月末には売電開始できないといけないので、それを考えたらここで四の五の言うよりは

「現場の工夫」でコストを落とすようにしたい、という決断をしていただくことができました。



その他にも、懸案となっていることを一通り話してきましたが、どれもすっきりと納得がいく

内容が多く、この人なら信頼しても良さそうだと思えたのが一番大きな収穫だったかもしれません。

疑心暗鬼がなくなり、ちゃんと前に進めていこうという気持ちになることができました。



正直なところ、申請の不手際でどうしても手直しできない部分はありました。その部分を考えると

当初計画より採算は悪化しています。とはいえ、変なアパートを買うよりはマシなレベルで

なんとかできそうなので、これで何とか走り始めようと思います。仕切り直しの第二幕、開幕です。

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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月27日

害虫対応。

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東京2棟目の少しだけ神経質な入居者様からのリクエストへの対応を行うことにしました。



東京2棟目の管理会社さんからメールが来ました。毎月の送金明細の連絡、7月に入居した

店舗さんの工事進捗状況、それに加えて入居者様から「部屋にゴキブリが出たので対応してほしい」

というご連絡があった、ということでした。



ゴキブリなんてどこにだっているものだし、普通に考えたらいちいち管理会社さんに言うような

話ではないと思います。ただ、このお部屋の入居者様の場合は過去の経緯もあるのでそう言って

いられないところもあります。



東京2棟目を購入した時点で、この入居者様の前オーナーに対するご不満は絶頂に達していました。

何を言ってもまともに対応してもらえず、エアコンは故障したままで、垂れてきた水で大事な

結婚式のアルバムをダメにされたり、ゴキブリをはじめとした虫がやたらと多く出ていて、

部屋の外のいたるところに虫除けが吊るしてある状態でした。



私が取得した後、こういった箇所については全て修繕し、フォローをしてきました。

エアコン、インターフォン、浴室換気扇は交換し、収納扉の補修も行っています。

害虫駆除も建物全体にわたって行いました。その他、細かいリクエストにもできるだけ対応を

していこうと管理会社さんと話をして、そのように進めております。



さて、今回ご連絡をいただいたゴキブリですが、私としてもけっこう頑張ってここまで対応を

してきたつもりですので、今回のはおそらく外からの飛来が原因ではないかと考えております。

昨年の秋に害虫駆除を行っているので、また繁殖しているとはちょっと考えにくいと思います。



ただ、過去の経緯もありますし、更新料の減額要求を突っぱねているというところもありますので

何もしないのはお互いの関係維持のためにはよろしくないだろうなあとも思います。



そんな私の気持ちを察してくれた管理会社さん。

網戸やサッシまわりの隙間を塞いでいるモヘア等を交換してはどうか、と提案をしてくれました。

モヘアってなんだろうと調べてみましたが、網戸やサッシと建具の間にあるもわもわっとした

アレのことみたいです。







↑こんな感じのやつ。



建物の設備更新に相当するものであれば、次に入る入居者様の役にも立つでしょう、ということで

今回はこのモヘアの交換を行うことにしました。サッシの隙間から虫が入ってきている可能性を

考慮して、ということになります。



何か訴えかけをしたことに対し、無視はせずに何かリアクションをおこした、という事実が

大事なのだと思います。今回の対応はそこに尽きるかと。



気持ちよく住んでいただけるようにしたいけど、家賃との見合いはあるので無理なものは無理。

そこは仕方がないので、できるだけ「管理側はよくやってくれている」という印象をもって

いただけるような方法を採用していければいいと思っています。費用対効果と顧客満足度を

念頭に置いて、対応を検討していくようにしたいと考えています。

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