懇親会やりました。

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昨日は投資家の皆様と飲んでまいりました。

吉川さん、フン様、種村先生、その他東京の方も地元の方も、投資家さんも業者さんも入り乱れて

ワイルドな飲み会になりました。不動産の話、太陽光の話、結婚することの意味の話（？）など。

話題は多岐にわたり尽きません。そしてまた夜中まで飲んでしまい、朝起きられない、と（汗）



昨日も吉川さんの話の引き出しの広さに舌を巻きました。

太陽光発電なんて私には関係ありません〜的な顔（あくまで私見です）をしていながら、

いろいろと勉強をされておりまして。南国で日照時間が長いところがいいと言われているけど、

気温が高いから発電ロスが大きく、パワコンなどの設備の耐久性も劣るということをズバッと

指摘されておりました。ですよね〜。私、それを先日の関東→札幌の大家会で初めて知りました。



太陽光は即時償却が取れるのが魅力な面もありますが、まだ１０年以上運営している人が少なく

これから何が起こるかは未知の領域だと思います。２０年後に産業廃棄物としてパネルを

捨てることになるんじゃないか、そのときの費用はどのくらいかかるのか、実際にパワコンは

どのくらい交換しなくていけるのか。政治的な要素で、売電価格が保証されなくなったら？

不確実な面もいっぱいあると思っています。



結局は、何が起こってもいいように手元資金をしっかり溜めておくことが肝要ということでしょう。

それが自分を守る一番の手段ではないかと思います。



不動産も、昔はこの利回りでは売れなかったようなものがどんどん売れているのだとか。

地元大家さんの買っている物件の利回りを聞いたら、それはもう強烈なものばかりでした。

遠隔地からほいほい買ったら間違いなく養分にされると確信（笑）



こういう「地元の方の基準」をしっかり把握しておくことが、その地域で賃貸経営を行うために

必要なものなのではないかと思います。今はインターネットが発達していますから、そういう情報も

集めやすいと思います。



情報を得るためのコツは「情報収集」ではなく「情報交換」をすることだと思っています。

自分に出せる情報があれば惜しみなく出す。そうすることで、相手からも情報は返ってきます。

出せる情報がない？いやいや、そんなことはないはずです。サラリーマンの仕事で得た知識も

別の業界の方からすれば新鮮な話になります。本当に何もなかったとしても、得た情報を

実践してみて、その結果をフィードバックすればいいのです。それも立派な情報提供です。



縁あってお知り合いになった北陸の投資家さんと、たまたま北陸に縁のある東京の投資家さんを

結びつける場を作れたのは有意義だったのではないかと。自己満足かもしれませんけどね。



そして私はまだまだ返済比率が高く、危険水域を脱しているわけではないことを再確認しました。

私はまだ不動産賃貸業を開始して５年とかそのくらいの若造です。手元資金もそれほど豊富でない

状況からスタートしているので、多少のリスクをとることは仕方ないものと考えております。

重要なのは、自分がリスクをかかえていることをきちんと理解することだと思います。



ご一緒させていただいた皆様、どうもありがとうございました。

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悪魔が牙をむく。

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想定外のところで悪魔が牙をむきました。読みが甘かった。



私は昨年、札幌２棟目を売却しております。購入したときの金額より高く売ることができたため

帳簿上も利益が出ております。個人で購入しているものだったので、分離課税でガッツリと

税金を取られる形になりました。しかも短期譲渡なので３９％です。痛いです、とても。



そんな短期譲渡の税金も、４月に引き落としされて片付いたものと思っていました。

痛い出費だったけど、それでもまあ手元にお金は残ったからまあいいか。そんな感じでした。



２ヶ月が経過し、そんな厳しい支払をしたこともすっかり過去のことになりかかっていた

雨が降りしきる東京。少しどんよりした天候だけど、久しぶりに出張から帰って家族とゆっくり

過ごすことができる、そんな小さな喜びと平和をかみしめられるなら、天気なんて気にならない。

そんな思いを噛み締めてている間に「あいつ」は密かに忍び寄っていました。その薄い身体を

ポストに忍ばせながら、獲物である私が来るのを待ち伏せていたのです。



何も知らない私は、家に帰っていつものようにポストを開けました。そこには東京都からの

納税の用紙が。嫁ちゃんの去年の都民税だなと思いながら手に取ると・・・あれ？２通ある？

しかも片方は私宛になっています。いやいや、サラリーマンだから源泉徴収されるでしょ。

なんでこっちに来るの？よくわからないんですが。



多少混乱しながら封筒を手に取り、中をしげしげと眺めます。そこには細かい文字で数字が所狭しと

並んでおりました。読み進めていくうちに、私の身に降り掛かった厄災への理解が徐々に

進んでくるのがわかりました。



売却の短期譲渡に対する住民税だ！



しまった・・・これは全く想定外でした。全部４月に引き落とされているものと思い込んでました。

うわー、なんてこったい。札幌４棟目の１ヶ月分の家賃が吹っ飛ぶ金額です。痛い！



冷静に考えれば、そりゃあそうですよね。税金は所得税と住民税に分かれているわけだから、

分離課税でも原則は同じに決まってます。正しく理解していなかった私が悪いです。とほほ。

今年のキャッシュフロー、また少し減ってしまいました。悲しい。お金ってはかないのね。



気を取り直して、何とか稼ぎを増やせるよう今年も頑張ります。

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生命保険に加入。

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サラリーマンの仕事、太陽光発電の融資付けの仕事、ボロRCの融資付けの仕事などが重なり

今週はかなり疲弊した感じになっています。肩こりも少し酷くなったような気がします。



書くべきことは山ほどあるし、処理していないメールもいっぱいあるんですが、そこに対峙する

時間的余裕が取れずにいる現状です。いろいろと大変なことになっております。



そんな状況の中、とりあえず過去にあったことを思い出しながら書いてみようと思います。

本日は生命保険の話です。



個人で収益物件を持っていると、団体信用生命保険がついてきます。そのため、生命保険に無理に

加入する必要はないだろう、と思われるかもしれません。私もそのように考えておりました。

しかし、実はそうでもないのかなと思い直すイベントがありました。



そもそものきっかけは、自宅の住宅ローンの借り換えです。仙台の法人のメインバンクさんが、

私個人の住宅ローンの肩代わりを検討してくれるということだったので、いろいろとやりとりを

しておりました。しかし、ここでひとつ問題が。収益物件を個人で買っているせいで、

団体信用生命保険（団信）の枠がいっぱいなんじゃないかという疑惑が浮上しました。



しかも、現在出張中の地方で開拓中の金融機関さんからも、同じようなタイミングで

収益物件の融資を進めるには、もしかすると保険に入ってもらわなくてはならないかもしれない、

と言われてしまいました。うーん、これは何かの思し召しなのか？今までそんな壁を感じたことは

全然なかったのですが・・・。



基本、団信をつけたがるのは、債務者に何かあった際に取りっぱぐれしないように、という

意図があるものと考えられます。法人なら跡を継ぐ社長がいるけど、個人だとその人が

倒れたらそれでおしまいです。だからこそ、その人の代で全てを完結させたい、という思いが

あり、債務者に万が一のことがあった際には、保険ですべてを終わらせようとするわけです。

そのために金融機関さんは団信に入らせたがる、と。



では、団信に入れない場合はどうなるのか。何かしらの病気があって入れないなどの場合は

話が別だと思うのですが、私のように収益物件を買っているがために団信の枠がいっぱいに

なってしまっている人は、生命保険などで対応するケースがあるとのことでした。



住宅ローンの借り換えをするにあたり、団信にもし入れなかった場合は生命保険に入る必要あり。

その方針が見えた以上、次なるアクションは明白です。借入の結論が出る前に保険への加入を

検討することにしました。融資が決まってからじたばたするのでは遅いですよね。



手始めに信頼している火災保険の代理店の方にその旨を連絡して、生命保険への加入を依頼。

しかしこの代理店さんが扱っている保険会社さんでは、諸々あって
私は保険に入ることが

できませんでした。うーん、困りました．どうしましょう。



すると、その代理店さんはすぐさまご自身の仲間の代理店さんに連絡を取ってくれまして。

そのご紹介いただきました代理店さんにて検討をしていただけることになりました。

持つべきものは親切な代理店さんです。本当にありがたい。



そんな流れで、ご紹介いただいた代理店さんとの面談をしました。この代理店さんには、法人での

生命保険への加入を勧められました（普段は中小企業の社長さんに保険を提案している模様）。



法人の保険というと、節税という言葉が付いて回ります。私もまだそこまでのステージには

達していないので知識だけなのですが、節税する方法としては、逓増定期保険などがあるようです。



今回お勧めしていただいた保険は、逓増定期保険と同じような効果がありつつ、逓増定期保険より

長期間の解約返戻金のピークがあるものでした。しかも最初に個人で契約しておいて、後から法人に

切り替えることが簡単にできるそうです。



保険自体のメリットもあるのだと思いますが、私の場合はとりあえず何かしらの生命保険に

入っておくことで，近々発生するかもしれない「団信が使えないけど融資を引きたい」という場合に

備えたいというところがありました。その目的が達せられて、しかも多少の節税もできるのなら

悪い話ではないだろうと考え、その保険に入ることにしました。信頼できる方の紹介というのも

ありましたので、あまり色々考えずにスパっと決断。



「銀行さんが融資しやすい決算書にするお手伝いもしますから」という力強い言葉もいただき、

良縁をいただけたことに改めて感謝している次第です。



生命保険なんて団信があれば不要と思っていましたが、思わぬ形で保険が必要になるのだなと。

世の中わからないものですね。そんな感じのお話でした。

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お金の問題じゃない。

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昨日は急遽太陽光発電の関係で仙台の土地の売主さんと会ってきました。詳細は落ち着いたら

書こうと思いますが、色々な考え方があるのだなあと感じたのでそのことをメモしようと思います。



売主さんはとある中堅企業で、資本金も１億以上。近年とみに売上を伸ばしている企業さんです。

私から見れば充分に「大企業」の部類です。土地売買は総務の担当の方がいて、役員会で

承認を得ないといけない、というプロセスがしっかり整備されている時点で、個人の売主とは

わけが違うなあという感想を抱きます。



地元では有名な企業で、本社のある自治体での納税額は恐らくその会社がナンバーワン。

その会社の会長さんも個人で不動産を持っているそうですが、アパートやマンションではなく

高齢者向けの施設など、社会貢献の要素が強いものを手がけているそうです。ステージが違います。



不動産を売るということは、それに伴って大きなお金が動きます。少しでも高く売りたい、

というのは売主側の欲求として当然あると考えるのが一般的な感覚です。



しかしこの売主さんは違いました。もちろん、ただでいいと言うわけではありませんが、

金額云々は些細な問題であり、地元の名士としてその土地をどのように活用して貰えるのか、

というところに重きを置かれていました。



被災地に流れ込んでいるものって何だと思いますか？

復興需要からくる出稼ぎの建築系職人さん？

汚染で地元に住めなくなった避難民の方？

金のにおいを感じて寄ってくる、その筋の方？



もちろんそういうのもあると思いますが、それ以外にも来ます。

それは新興宗教。

家族をなくし、家をなくし、震災で心の傷を負い、不安を感じている人がいます。

そういった人が信じるものを見つけてすがりたくなる気持ち、というニーズがあるからこそ

そういった方々は動いてきます。信者獲得のために。



私自身が新興宗教に対してどういう印象を抱いているかは、ここでは議論するつもりはありません。

一般論としては、カルト教団のようなニュースや、度が過ぎた信者獲得の為の活動などがあるため

万人に好まれるものではないのではないかと推察します。



売主さんの懸念はそこにありました。

太陽光発電をやるんだと言う顔をして近づいてきて、その裏で地域にとって好ましくないものを

その土地に建ててしまうのではないか、と。よしんば、私たちがそれをしなかったとしても、

私たちが融資をつけられず土地を転売した後の人が、そういうものを建てたら困るじゃないか、と。



売ったさらに先のことまで考えている地主さんに、私は初めて会いました。意識が高いです。

そうやって、地域のことを考えている方から大事な土地を売っていただくことになるわけですから

こちらもそれ相応の気持ちで臨まないといけないな、と襟を正しました。



不動産はビジネスですので、どうしても利益を求めがちです。

しかし、中にはそういう目線で見ていない人もいるのです。

私はこれまでそういう目線はありませんでしたし、今後もステージがよほどあがらない限りは

そこまでの気持ちのゆとりは持てないものと思います。しかし、いずれはそういうステージに

立てるようになりたいものです。自分が良いと思ったものに対して、無償の貢献をする。

そんな気持ちの余裕がある大人になりたいものです。

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超築古RCの融資付けを開始。

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いくつかの金融機関さんに超築古RCに対する融資の打診をかけております。



先日、ブログに書いた都内物件。築４０年を超えておりますが、収益性や資産価値（※）の高い

物件です。融資をどこでアレンジするか悩みどころです。

（※）資産価値と積算価値は違います！接道・角地・整形地・一種単価の安さ、等。



とりあえず、融資を打診してみないことには始まりません。まずは先日東京２棟目の借り換えに

手を挙げてくれた金融機関さんへ話をふってみました。取引している支店から徒歩圏内なので

審査を比較的進めやすいのではないかという点、先日の借り換えである程度個人の審査は

済んでいるので、スピード感のある審査ができるのではないかという点などを考慮してのことです。

また、担当の方が異動で交代になりましたので、新しい担当さんとこまめにコミュニケーションを

とりたい気持ちもあります。



案の定ですが、超築古であることに「うーん・・・」という顔をしていました。当然ですね。

乗り越えるすべがあるのか検討してほしい、ということは伝えました。先方も何か方法があるかを

検討してみようと思う、ということでした。なんだったら東京２棟目の借り換えとセットにして

くれれば、既存取引行に固められている定期を引っ張りだすことができます。そこも考慮して

組み立てられるか考えてほしい、と伝えました。



次に、別の金融機関さんに久々に連絡を取りました。こちらは年初くらいに取り組んでいた

東京案件で融資の打診をした金融機関さんです。半年くらいぶりに連絡を取りましたが、

担当の方も私のことを覚えていてくださいました。



かくかくしかじかでと、電話で軽く概要を伝えたところ「１２〜１３年程度が限界かも」と。

いや、それだけ出るなら充分です。個人で購入しなくてはならないという制約が辛いですが、

これはこれで取り組む価値はあるかと思いました。資料を送付して、まずは担保評価を出して

貰えるように依頼しました。



そしてもう１行、完全に新規の金融機関さん。こちらは別の不動産投資家の方が築古物件の

借り換えを首尾よく成功させたと聞いていたので、いつか話を聞いてみたいと思っていました。

今回の築古ももしかしたら、ということで電話してみた次第です。



回答としては、電話だけでは何とも言えないという雰囲気でした。検討できるともできないとも

明確に表現はせず、ぼやかした言い方をしていましたが、ひとまず話は聞いてもらえそうなので

今後のことも考えて一度お邪魔する方向で調整することにしました。



これ以外に、仲介業者さんから、とある金融機関さんが耐用年数をあまり考えずに融資をしてくれる

という情報を入手しましたので、そちらも本日あたり電話で当たってみようと思います。



そんな東京超築古RCですが、昨日は業者さん立ち会いのもとで内見をしてきました。

築古なのでトイレは和式、ガスはバランス釜。お部屋自体はとても明るく、リフォームを

どこまでやるか、あるいはリフォームせずに格安で貸すか、ということを考えて家賃設定すれば

何とかなるのではないかという印象です。これが地方だったら、ガスはプロパンに切り替えて

設備を刷新してもらってしまうのですが・・・２３区内だとそうもいかないだろうと思います。



ご縁があった場合、どうやって考えていこうか。悩ましいような、わくわくするような。

ああ、やっぱり不動産が好きなんだなあ、と改めて思ってしまいました。

いろいろ楽しみながら融資付けをやっていこうと思います。

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