ポスティング対策に悩む。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１６位です。今日中に書類届くかな・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



今や東京の物件すら遠隔地物件なくらいの勢いで、サラリーマンの仕事の出張が入っております。

移動もホテル住まいも疲れるので、早く普段の生活に戻れればいいんですけど、なかなか・・・。

なので、報告ネットさんやコジローさんの会社経由で月に２〜３回写真が送られてくる札幌の方が

細かいことに対応できているんじゃないかという状態です（汗）



先日も報告ネットさんからこんな写真が送られてまいりました。







ポスティングされたチラシをポストの横にポイっと置いてあります。うーん、それはどうかなあ？

ゴミは一つ見つけたのを放置すると、どんどんたまっていきます。あ、ここはゴミを捨てても

いい場所なのね、という勘違いを誘発しますので。放置自転車のカゴにゴミがたまるのと同じ理論。

というわけで、速やかに除去すべし！



とはいえ、私は札幌に住んでいるわけではないので、自分で片付けにいくのはハードルが高いです。

というわけで、管理会社さんにメールをするわけです。ちょっと前だけどチラシがポスト横に

たまっているようなので、片付けておいてもらえませんか、と。



札幌４棟目の管理会社さんは特にフットワークが軽いです。メールをした翌日に電話が来ました。

曰く、片付けておきました、と。ありがとうございます。感謝です。



ところで、共用部のポストの横あたりに、チラシを捨てるゴミ箱を置いてる物件もありますよね。

あれってどうなんでしょう？効果あるんでしょうか？ゴミ箱の定期清掃が必要になるのと、

「そこにゴミを捨ててもいい」というお墨付きを与えることになるので、チラシ以外のものも

捨てられてしまうのではないかというのとがあり、私はあまり率先して設置したいとは思いません。



ただ、私が考えるデメリット以上にメリットがあるのかもしれないので、差し支えなければ

ブログを読んでいる皆様のご意見など伺えればいいなと思っております。

コメント欄やメールフォームなどでご意見いただければ嬉しいです。よろしくお願いします。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

呪われたお部屋。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１４位です。太陽光の融資が決まったぞー！という夢を見ました（汗）

応援クリックよろしくお願いします→



最近ちょっと不動産に力を入れられていない自分がいます。太陽光が手一杯な状況なもので。

とはいえ、空室が出たらそれだけで大損ですので、空室対策もしっかりと行わなくてはなりません。

手が回っていない自分を戒める為にも、各物件の空室の現状を書き出して対策を練ろうと思います。

言わば公開処刑（？）です。



今日は私の今の空室の中で１・２を争う恥ずかしい空室、札幌３棟目の呪われたお部屋です。



呪われたお部屋の住人、４人連続で半年での退去で、現在空室になってしまっております。

このお部屋、本当におはらいでもした方がいいんじゃないかという感じです。



１人目：

オーナー直接募集で問い合わせあり。生活が苦しいこと、前回滞納していたことを正直に話して

それに対するリカバリー計画もあるということからOKしたものの、口だけで結局滞納。

しかも猫を買っていたため、たったの４ヶ月で壁紙はボロボロにされてしまいました。

定期借家３ヶ月で切っていたので、その段階で出て行ってもらいました。滞納債権あり。



２人目：

オーナー直接募集で問い合わせあり。初めての一人暮らしで、母親が契約者になるも、４ヶ月目から

滞納が始まる。母親に請求しても「娘の家賃は娘が払うものだ」などとわめいて話にならず。

６ヶ月の定期借家契約だったので、そこで退去いただきました。滞納債権あり。



３人目：

仲介業者さん経由で問い合わせあり。失業して仕事を探している社会人の男性でした。

市からの家賃補助があるので、それをあてにして入居いただいたものの、そこからはみ出る分

（駐車場代など）は一度も支払われることがなかったので、家賃補助の切れる６ヶ月の段階で

定期借家の再契約はせずに退去いただきましたが、最後の１ヶ月は連絡が取れずに残置物満載。

しかも猫まで残していきやがりました。外道すぎる。そしてまた壁がボロボロで臭いがプンプン。

復旧に３０万以上かかりました。はぁ。



４人目：

仲介業者さん経由で問い合わせあり。普通に派遣の仕事をされている方でしたが、保証人なし。

保証会社さんの審査も通らず、ちょっと違和感はありましたが、決まれば満室だったのと

仲良くしている仲介業者さんの案件だったので、とりあえず入居OKとしちゃいました。

結果、３ヶ月くらいで滞納開始。そのまま連絡が取れなくなり、夜逃げ認定して解約としました。



そんな具合で推移している札幌３棟目の呪われたお部屋。ここを次こそ長期入居に結びつけるには

少し慎重な審査が必要なのかもしれません。しかしあまり保守的になりすぎると、今まで業者さんに

PRしてきている「審査の融通ききますよ」という内容と矛盾することになります。ほどほど感を

うまく掴むことが大事なのかな、という感触はあります。



このお部屋、今は残置物の整理をしているところです。残置物自体は緊急連絡先の身内の方から

許可を得ましたので、こちらで費用負担して処分していい状態になりました。残置物の中には

けっこう奇麗で使えそうなものもありますので、次の募集時に家具付きとして募集しようかと。

早々に方針を決めていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

設備利用率とは？

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１５位です。最近、太陽光にかまけて不動産のことがおろそかになっているなあ。

応援クリックよろしくお願いします→



太陽光発電の関係で、補助金やら融資資料やらをいろいろ作っていると、不動産ではお目にかかる

ことのない指標に出会います。そういった指標が何なのかを知ることも知識欲を満たす行動の

一つになるのかな、と思う今日この頃です。



昨日、融資を打診している金融機関さんからお電話がありました。明日〜明後日くらいには

本部からの何かしらの回答が出るのではないか、とのこと。そしてそれに関係して、本部から

照会がきているので回答をお願いしたい、ということでした。



内容は・・・「設備利用率が全国平均に比べて高いのはなぜか説明してほしい」というもの。

設備利用率？なんじゃそれ？ということで調べてみました。



ネットで検索すると、こんなページがヒット。このサイトの解説によれば、発電量に対して

１時間あたりの発電の設備容量を計算し、パーセンテージで表したもののようです。

全国平均は１３％程度なのだとか。



早速計算してみたのですが・・・私が取り組もうとしている高圧の野立て太陽光発電所では

２０％という数字が出ました（汗）

発電してくれてるというならいいんですが、これだけ大きいと間違いの可能性もありますね。

早速業者さんにこの数字の根拠となっている内容の妥当性確認を求めることにしました。



シミュレーションはある程度信頼するようにしていたのですが、こういうことを考えると

本来ならば太陽光発電も自分で知識を蓄積し、シミュレーションの妥当性を検証できるように

ならなくてはいけないのではないか、ということを痛切に感じます。事業主として業者さんに

任せきりにせず、自分でもその数字の妥当性が判断できなくてはならないのだと思います。



よく考えてみれば、不動産だってそうですよね。レントロールをそのまま信じてしまった結果、

実はそれより安くしか貸せずに回せなかった、というオチになりかねません。今回の太陽光は

ある程度内容を知っている詳しい大家さん仲間と一緒にやっているので、そういった部分は

任せきりにしてしまっている自分がいました。それでも大丈夫な面も当然あるのでしょうが、

まずい部分もあるのだと思います。しっかり反省して、金融機関さんから質問されている箇所は

自分の力で回答できるように知識を積み重ねていこうと思います。



今更な話で「不勉強だ！」とおしかりを受ける場面だと思います。反省。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

埼玉スワローズさんと行く石川県の視察旅行。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１４位です。今週も出張メインのお仕事状況です。

応援クリックよろしくお願いします→



突撃！能登半島！



なんのこっちゃという感じかもしれませんが、埼玉スワローズさんの保有している七尾と小松の

物件を見せていただくツアーに参加して参りました。



同行されたのはPassさん、e-ヤンさん、セイボウさん。小松で一瞬だけ白い山の大家さんと

金沢にご実家がある女性投資家Ｋさんが合流されてきました。セイボウさんとＫさんは前から

仲良くさせていただいていますが、白い山の大家さんは昨年の全賃フェアでご挨拶をしただけ、

e-ヤンさんとPassさんは初対面ということで、どんな感じなのか最初は様子を見ようかな、

などと思っていたのですが、結局最初から全開で話に入り込んでしまいました＾＾；



小松→七尾と見てまわり、和倉温泉でお風呂に入って、スワさんの所有物件で一泊して、

翌日はワールドカップの日本戦を見てからランチ、午後ちょろっと富山の業者さんのところに

立ち寄って東京に戻る、という旅程でした。



七尾の物件には以前お邪魔したことがあります。まだあれは震災前でした。そしてスワさんの指導の

もとで、泊まり込みセルフリフォーム修行をしておりました。懐かしいなあ。



まずは小松物件へ。新規購入されたものです。





入った瞬間にこのクッションフロア。これはインパクトがすごい。目を奪われました。外で使える

ちょっと高いクッションフロアなのだそうです。いいですねー。パクらせていただきます！





逆行でわかりにくいかもしれませんが・・・

部屋ごとに色が少しずつ違っていました。この部屋は緑。あとはカーキ色と青の部屋がありました。





サンルームがついています。小松あたりは天気があまり良くないため、こういうのがついている

お部屋が多いのだとか。Ｋさん曰く「（空模様については）石川は日本のロンドン」だそうです。

うまいこと言うけど、ちょっとおしゃれに言い過ぎじゃない！？（笑）



皆さんで昼食を食べ、東京に戻る人を見送ったりしながら七尾に移動します。移動の途中で

白い山の大家さんから「スワさんの小松物件の前にパトカーが停まっているよ」というタレコミで

車内は騒然としましたが・・・この続きはきっとスワさんのブログで書かれることでしょう。



七尾のスーパー零戦君は満室なので外観だけ見学。前回はこの物件に泊まりましたが、今回は

同じ七尾のスーパー雷電君に宿泊することになりました。





私が前回来たときは外壁塗装もしておらず、１部屋しか入居がない状態でした。その後塗装を行い

奇麗になっています。繁忙期後に２部屋退去があり、今は６部屋中４部屋の稼働ということでした。



久々にスーパー雷電君の中に潜入！





お、小松と同じクッションフロア。雷電君は玄関の土間が広いので、このクッションフロアが

とてもよく映えます。築３０年とはいえ、ハウスメーカーの作ったものではなく大工さんが

手作りした物件なので、風格が違います。天井高があり、細部にこだわっている感じがします。

いい雰囲気を感じる物件、とでも言えばいいでしょうか。やっぱりいいなー雷電君。





これが廊下の天井。他の和室も、こういう感じで細かい装飾がついています。民宿みたい。





アクセントクロスのおかげで、引き締まった印象のトイレ。





あ、ロンドンのサンルームと同じ壁紙がふすまに貼ってある（笑）

スワさん曰く、基本的に「気に入った壁紙を各物件で使い回している」そうです。



その後は七尾の街を回ってきました。北陸の人口５〜６万人の街と言われると、どれだけ駅前が

シャッター商店街で寂れているんだろう？と思ってしまいがちですが、実際に七尾に来てみると

思ったよりシャッターも降りていないし、駅前にもちょっと大きめの商業施設があります。

街の雰囲気も悪くないです。昔からの街なので、街並に風格を感じるんですよ。落ち着きます。



どうしてかなーと色々考えたんですが、うちの祖母の実家のある街に雰囲気が似てるからかなと。

あ、これじゃ完全に個人的な理由ですね（苦笑）



コンビニも増えているし（セブンイレブンが進出していました）、家電量販店やユニクロなど

リサーチした上で店舗展開する業種がけっこう進出してきている印象を受けております。

その一方で、昔ながらの商店街も頑張っている状況が見てとれます。

人口は減っているけど、ここより先に消滅する市町村の方が多いんじゃないかな、という印象です。



こういうのって、実際に街を歩いてみないとわからないことですよね。楽しい経験でした。

他にも活気のある地方都市があるんじゃないかと思います。そういうところを探していくのも

大家として生き残る為に必要なのではないかという気がします。



スワさん、運転お疲れさまでした。ご一緒した皆様、楽しかったです。ありがとうございました。

また七尾に行く機会があればお声がけくださいませ。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

築古でも関係ない（？）新規金融機関開拓。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１４位です。スワさんの七尾物件になぜか泊まっています。

応援クリックよろしくお願いします→



平日の話ですが、東京超築古RCの融資相談のために、初めて行く金融機関さんを訪問しました。



今回お邪魔したのは、かなりマイナーな金融機関さん。存在は知っていたのですが、名前から勝手に

一般の人は融資相談できないところだと思い込んでいました。しかし、投資家さん仲間の方が

その金融機関さんで耐用年数切れの築古物件の借り換えに成功したという話を聞き、もしかしたら

可能性があるのではないかと考え、コンタクトをとってみた次第です。



まずは電話で相談したのですが、電話だけだと判断できないから来店してほしいということでした。

最近は出張が多くて調整が困難だったのですが、なんとか行ける日を調整してお邪魔した次第です。



担当の方はこちらの話をじっくりと聞いてくださいました。超築古RCというと、普通は耐用年数が

短いので難しいと言われてしまう傾向にありますが、こちらの金融機関さんはそのこと自体は

そこまで気にしていないように見受けられました。ありがたいことです。



まずは私の個人事業がどういう状況なのか、というところをしっかり見てくださる印象でした。

今回の案件がどうあれ、今後どのようにおつきあいをすることができるのか、という観点での

チェックをしてくださっているようでした。後で資料を評価して、その点について教えてくださる、

ということだそうです。ありがたいことです。



印象的だったのが、私の屋号的なものについて、その由来を確認してきたことです。

私はアパートを購入すると、名前を変更します。ブランド名＋アパート固有名の形にしています。

銀行さんに持参している資料や仲介さんに配る名刺も、そのブランド名を入れるようにしています。



銀行さんの担当の方はその名前のことを聞いてきました。どういう意味なんですか、と。

私がその名前に込めている意味を説明し終わると、おもむろに担当の方はこんなことを言いました。



「私はその会社の名前の由来を必ず聞いておくんですよ」

「その名前に込められた意味をちゃんと把握しておかないと、聞かれた時説明できませんから」



その言葉の裏には、会社の理念や経営者の覚悟を評価したい、という気持ちもあるかもしれません。

こういう評価をする金融機関さんのお眼鏡にかなったら、嬉しいなあと思う次第です。



今回の案件がどうなるかはわかりません。ただ、こういう出会いは不動産賃貸業をしていなかったら

得られなかったものと思います。私の不動産の事業が盤石かと言われると、決してそうではないと

思っていますが、その不安定な状況をどうやって安定させるかという楽しみ、経営者として

自分の事業に責任を持ち、ステークホルダーと交渉していく楽しみ。こういったところを

楽しめる余裕があるのも、サラリーマンを辞めていないからだと思います。今の環境を精一杯楽しみ

さらに楽しい未来を勝ち取れるように気合いを入れていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。