持っていかれました。

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都内の超築古RC案件、残念ながら別の方にもっていかれてしまいました。



先日、某金融機関さんからNGをくらってしまった超築古RC案件。それ以外にもいくつかの

金融機関さんで審査を進めてもらっています。預かり金がいくらあるのか、トラックレコードは

どうなっているのか、というところを金融機関さんに提出したかったので、そちらの情報がほしいと

何回か連絡していたのですが、売主さん側の仲介業者さんがなかなかそれを出してくれません。



こっちは金融機関さんに要望されている状況なので、そちらに対する審査の迅速化のためにも

情報が欲しいのですが・・・なんでこんなにのんびりなんだろう？といぶかしんでおりました。



そんな状況の中、昨日こちら側の仲介業者さんから連絡がありました。満額で買付が入った、と。



この案件は古マンションつき土地の扱いでしたので、価格の提示が２パターンありました。

パターン１：賃貸契約を継続しての現況渡しで、価格はちょっと安め

パターン２：全空渡しで、価格はちょっと高め



私はパターン１で買付を入れたのですが、別の業者さんがパターン２で買付を入れてきたようで、

売主様としては高く売れるパターン２の方が好ましいということで、交渉権はそちらの買主様に

移動してしまったようです。



資金のめどがつけば、逆転の可能性はないこともないのではないかと思いますので、融資付けは

このまま継続しようと思います。新規に持ち込んだ金融機関さんもいくつかありますので、

私に対してどういう審査結果を出すのか、私自身にどのくらいの枠を与えてもらえるのか、

といったところを判断するためにも有効と思います。融資が固まって逆転できる、というのが

ベストケースですしね。そこを目指して頑張ろうと思います。



次はどんな不動産が私の前に出てくるか、楽しみです。

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フィリピンのコンドミニアムは失敗かも。

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フィリピンのコンドミニアムについて情報交換をしてきました。



３〜４年前くらいにフィリピンのプレビルドのコンドミニアムを購入したことがあります。

（細かい年度は書類を見ないと出てこないんですが・・・）



当時はまだ海外不動産がどうのこうのと騒がれる前の頃でした。確かアジア太平洋大家の会が

出来たばかりの頃だったような気もします。海外不動産は今のような誰でも知っていて誰でも

購入できるような状況ではなかったような記憶があります。



プレビルドのコンドミニアム。プレビルドという日本ではなじみの薄い売り方です。

まだ完成していない建物が売り出され、購入者はデベロッパーさんに頭金を積み立ての形式で払い

完成と同時に残金を支払って取得する、という感じです。デベロッパーさんがお金を持ち逃げしたり

しないのか、というところが気になる取引方法ですので、相手が信頼できることが重要です。



また、デベロッパーさんだけでなく、仲介業者さんの選定も重要です。私の購入した物件の場合、

日本側の仲介業者さんが途中で交代になってしまい、サポートのレベルが著しく低下したという

残念な事件も発生しました。



新興国リスクもあります。フィリピンは最近になって売却益にキャピタルゲイン税をかけるように

なったようです。これも突然決まって突然施行されるからたちが悪いです。日本のように、税制が

変わることを長い時間かけて告知してくれたりはしません。



「やったことがないけど興味があるものについてはできるだけ積極的にやってみる」

「失敗しても再起不能にならない程度の少額で試してみる」

というポリシーで海外不動産投資にも取り組んでみましたが、やっぱりいろいろありました。



私が取り組んだフィリピンのコンドミニアムの場合、以下のようなメリットがあるということを

当時の仲介業者さんがおっしゃっておりました。



・新築で利回り１０％は確保できる上に、（国の経済成長で）家賃は右肩あがり

・（デベロッパーさんが定価をあげる＆国の経済成長で）値上がり益が期待できる



これが現実としてうまく回るなら、売ってもいいし賃貸してもいいということで美味しい話です。

キャピタルゲインとインカムゲインで二度美味しい。私もそれを期待して購入しております。



しかし現実はそんなに甘くないということで・・・。



おそらく現状だと賃貸の利回りは１０％を下回るだろう、という話がありました。

さらに、賃貸に出すなら賃借人を探す時間がかかることも覚悟した方がいい、という話でした。



売却にしても、実際に転売をしようとしたら購入当初の価格くらいでないと厳しいそうです。

値上がり益を今の段階で得ようと言うのは少々難しい感じのようです。デベロッパーさんが

売り出している価格は高いのに、リセールの価格が同じように上がらないのはなぜなのかは

よくわかりませんでしたが、マーケットはそんな感じで動いているようです。



コンドミニアムが実際に出来上がり、入居可能な状態になった後もいろいろあるようです。

私が購入したものとは違うコンドミニアムですが、すべてのサービス（プールやカフェなど

入居者さんに提供されるサービスのことです）が動き始めるまでに１年以上かかったとか。

新興国ならではののんびりした動きであるようです。



まああれですね、端的に言えば「失敗した（※）」と言っても差し支えないです（苦笑）

※「当初想定していたほどの収益は得られない」という意味です。

　お金が出て行くような状況にはなりませんが、皮算用したほどではない、と。

　上記、思ったより反響があったので補足させていただきました。



基本的には、残念な結果になっても仕方ないという気持ちで取り組んでいるお話ではあるので

とりあえずしょうがないかな〜という感じです。まあこれはこれで、いい経験ができたという

くらいの感じに割り切って考えればいいかなと。ターンオーバー前の転売は難しそうなので、

保有して賃貸収入を得る方向で考えようかと思います。もしくは購入価格くらい戻ってくる値段で

損切り気分で売って、手元に現金を戻すというのもいいのかもしれません。

コンドミニアムについては、いろいろと考えつつ引き続き情報を取得していこうと思います。

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中間レビュー。

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年初に立てた目標に対し、中間レビューを行いたいと思います。

立てた目標は以下の通り。こちらにも記載があります。



【不動産管理】

・札幌４棟目（新築）をのぞいて稼働率95%を目指す

札幌１棟目　８０．００％

札幌３棟目　９３．７５％

東京１棟目　１００．００％

東京２棟目　１００．００％

仙台１棟目　９７．６２％

合計　９６．７６％



・札幌４棟目（新築）は３月までに家賃を下げずに満室にする

無事達成。むしろ家賃をさらに上げました。



・管理法人を設立する

未達。嫁ちゃんの諸事情などあり、そこまでいけない状態。



【個人】

・体重を５キロ落とす

２キロダウン。未達。



・TOEIC700点を目指す

５８０点。まだまだ未達。



目標以外のトピックスとしては、東京２棟目の金利交渉に成功したことも挙げられます。

まあまあ大きな話だったと思います。月々の支払も少し軽減されました。



買うぞ買うぞと言っていたのにトーンダウンした、とかこの日のブログに書いてありましたが

結局まだ買うぞ買うぞって言ってる気がします（汗）

ただ、人と競争して購入する物件ではなく、じっくり攻められるものだけにしているというところは

意識しているつもりです。あまり変なものを購入しても仕方がないですし。



それと、目標を立てた時と大きく状況が変わっているのが、単身赴任に近い長期出張でしょう。

これは正直想定外でした。ただ、どうせ行くのであれば、その地方をしっかり調べて不動産賃貸を

行うに値する地域かを見極めてこよう、という気持ちになったので、ここは多少「買うぞ買うぞ」の

気持ちで頑張ってみたいと思います。



結局言い訳してるけど、不動産がほしい気持ちは強いってことですね、と言われてしまったら

「その通りです」と返すしかないですね・・・（苦笑）



ここのところ、太陽光がばたばたしていて不動産の管理がおろそかになっています。

気を引き締めなおして頑張りたいと思います。

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銀行さんからのお電話。

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地方で融資づけをしていた物件は、残念ながら他の方が購入してしまった、という話でした。

昨年の年末くらいから取り組んでいた東京の物件は、結局債権者の銀行が同意しないままに

売り物にできなくなってしまったようです。不動産は千三つと言いますが、本当にそうですね。



そんな中、現在私が取り組んでいる案件は、野立て太陽光発電と都内超築古ＲＣ、住宅ローンの

借り換え、の３本です。昨日はこれらのうち、超築古ＲＣの件と住宅ローンの件について

それぞれ持ち込んだ金融機関さんから電話がありました。



まずは超築古ＲＣ。いくつかの金融機関さんに持ち込ませていただいておりますが、その中の

一つから回答がありました。まあ持ち込んで一週間で回答があるという段階で、良い返事では

ないだろうと思ったのですが、案の定ＮＧという連絡でした。うーむ、前評判では一番可能性が

あるんじゃないかと言われていた金融機関さんだけに残念です。



しかし、この金融機関さんとしては、今回の物件がダメだっただけであり、私自身に関しては

是非今後取引を深めていきたい、というお話をしてくださいました。東京２棟目の借り換えなど

検討する気はないか、との話もしてくださいました。思ったより人気があるなあ、東京２棟目。

先日、既存取引行でもその借り換えの話は出ていました。平成元年築のＳ造って、耐用年数的には

ダメなんじゃないの？と思いつつ、まあこうやって話を聞いていただけることはありがたいです。



時間を作って、ぜひ一度お会いしましょうと言ってくださいましたので、どこかでタイミングを

図ってお邪魔してこようと思います。まだこの金融機関さんとは、不動産仲間から紹介してもらい

嫁ちゃんを通じて資料を提出してきただけなので、一度もお会いできておりませんから。



そして住宅ローン。こちらは仙台の法人のメインバンクさんが借り換えをしたいと言ってくれて

いろいろと動いていただいております。東北方面の金融機関さんなのにいいんかいな？という

感じはあったのですが、大丈夫だそうです。たぶん、法人の連帯債務者である私の自宅だから

自分の銀行で押さえちゃいたい、という思惑もあるのではないかと想像します。こちらとしても

金利が下がるならメリットはありますので、ぜひ乗っかりたい話です。



ただ、私の借入額は皆様ご存知の通りそこそこのボリュームになっておりますので、これを

どうやってクリアするかという課題はあります。いくつかの金融機関さんに持ち込んだことは

あるのですが、なかなか良い返事を貰えた経験はありません。



そしてごたぶんに漏れず、仙台の法人のメインバンクさんも、自社の保証会社の審査としては

ＮＧということになってしまった、ということでした。残念です。困ったなあ。



しかし行員さんは「まだ私は諦めてませんから！」と。次の手段を考えるということです。

場合によってはプロパーでやることも考えてます、という話でした。そこまで頑張ってくれるとは

なんとありがたい。ぜひぜひ、なんとかしていただけますと嬉しいです。よろしくお願いします。

でもここでプロパーを使うんだったら、太陽光の融資でプロパーを使ってもらいたい気も（苦笑）



千三つの世界なので、なかなかうまくいかないことが多いですが・・・

ひとつひとつ、じっくりと頑張っていこうと思います。辛抱強く、ね。

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太陽光発電固定価格買取制度を見直し？

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太陽光発電に取り組む人にはちょっとドキッとするニュースが出ていましたのでシェアします。



経産省:再生エネルギー固定価格買い取り制度を見直し



太陽光発電の導入を促進しつつ、国民負担を減らす方策を検討するというのが骨子です。

いち国民としては負担が下がるのは歓迎なんですが、太陽光発電をやろうとしている身としては

固定金額での全量買取制度がなくなってしまうと、事業として成り立たなくなってしまうので

どういう策が出てくるかどきどきしてしまうのです。



太陽光先進国のドイツでも全量買取制度は見直しの対象になっているようです。



独、再生エネルギー「特別扱い」見直し−法改正協議、月内にも



日本の全量買取制度はドイツをモデルに作られている、と記憶しています。先人が見直しに走ったら

同じように日本も見直しに動くのではないか、というのも気になるところです。



電力は現在自由化に向けて議論が進んでいます。自由化することで電気代が安くなるというのが

大きなメリットとして挙げられています。独占供給であった電力会社がお客様に選んでもらうための

努力をすることになり、業界全体のレベルが底上げされるというメリットもあることでしょう。



デメリットも当然あると思います。原発が止まり火力発電の比率が高くなっている現在においては

かえって電気代があがってしまう可能性もあります。原油価格に依存する電力価格の体系になる、

というのは家計にとって変動要素が増えることになります。また、購入していた電力会社さんの

経営状態によっては、安定した電力供給を受けられなくなる可能性もあります。



ここで電力自由化の是非を問うつもりはないのですが、今は電力をどうするかが大きく動いている

時期ですので、太陽光発電が未来永劫安定した事業になるかは正直わからないのではないかと。



それでも、私はこの投資を回収するくらいの期間は現状が維持されるのではないかと思っています。

大きな変化を起こすには時間がかかります。１０年単位の仕事になることが予想されます。

その間に、事業が立ち行かなくなっても、借金を返しきれるくらいに回収しておけばいいのでは、

と考えております。また、大企業も太陽光発電を手がけています。政府に対してロビー活動ができる

大企業が、そんなに簡単に既得権益を手放すとは思えません。何か抜け穴はできると思います。



不動産を購入したくても高すぎて購入できない現在、仙台の法人の規模を一定のところまで

拡大するには、多少の心配事はあっても太陽光が最善なのかな、という判断をしております。



融資についても、前向きに取り組んでくれている銀行さんがいくつかあります。なんとか融資を

取り付けて、事業展開に弾みを付けたいと思っております。

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