2014年06月30日

札幌で管理会社さんとの親睦を深める。

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今回の札幌出張も有意義なものになりました。胃袋はだいぶ疲れましたが(飲み会続きのため)。

一昨日のブログに書いた「札幌出張3つの目的」について振り返ってみようと思います。



今回、割と良い成果だと思ったのは、管理会社さんとの関係強化や物件情報の収集についてです。

札幌1棟目&札幌3棟目をお任せしている管理会社さんと、札幌4棟目の管理会社さんの2社と

お取り引きをさせていただいておりますが、どちらについても方向性は違えど成果はありました。



札幌1棟目&3棟目の管理会社さんとは、バーベキューをして親睦を深めました。オーナーとの

窓口の役割を担っていたナンバー2が独立してしまい、接点が少し希薄になっている印象が

あったのですが、今回のイベントで社長とじっくり話をすることができたのは良かったです。



物件情報についても、管理物件でオーナーさんが売却しようかと考えている、というお話を

いち早く頂戴することができました。利回りや立地は悪くない案件です。ただ、木造築古なので

融資については問題ありというか、厳しいというか。社長が地場の金融機関さんに話をふってみて

手応えがあるかを確認してくれるということでしたので、その結果を見ながら考えようと思います。



ただ、管理物件の売り情報をいち早く流してもらえる仕組みは作れたのではないかと思います。

今回の案件がどうなるかは別にして、今後の展開が期待できるのではないかと考えます。



札幌4棟目の管理会社さんとは普通に居酒屋で懇親会をしてきました。こちらの空室予定のお部屋は

退去前に申込をいただくことができたという報告をその場で受けることができました。やった!



ただし、もう1部屋退去が出てしまうようです。引き留めも試みたものの、うまくいかなかったと。

15部屋中3部屋が1年弱で退去というのは、ちょっと退去の比率が高いような気もしています。

とはいえ、退去しても割とすぐに決まっているし、退去する人にヒアリングをしても、住み心地が

悪かったという話は出てきません。よって、たまたまそういうのが重なってしまったのだろうと

想像している次第です。



こちらの管理会社さんに関しては、社長とは食事に行ったり飲みに行ったりすることが今までにも

ありましたが、スタッフの皆さんとの飲み会は2度目です。いろいろと話をしましたが、今回は

皆さんのキャラクターがだんだん見えてきて、終始笑いっぱなしでした。皆さんと腹を割って

話ができたことが何よりの収穫だったと思います。

しっかし、不動産業界でそこそこの年数のキャリアを積んできている人って、面白い人が多いなあ。



札幌4棟目の管理会社さんは新築の企画を得意としているのですが、最近は資材や人工が

高騰しているので、なかなか見合うものが仕込めないようです。とはいえ、立ち退きなどの

手間ひまがかかるものを探してきて案件化し、それなりの利回りを出せる商品にしているとのこと。

とはいえ「買いの局面ではない」という見解は持っておられました。



札幌出張、いろいろな飲み会があったので、かなり胃が疲れている気がします。今週はお酒を控えて

体調を元に戻すことに注力しようと思います。



目的に対しての達成度を振り返ろうと思ったけど、結局一部についてしか振り返ってないですね。

明日のブログで改めて書こうと思います。

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posted by ひろ* at 10:18 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月28日

札幌出張。

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札幌出張に来ました。前回が3月頭だったので、約4ヶ月ぶりです。ちょっと間があきました。

最近は仙台の法人でやろうとしている太陽光でだいぶ時間を取られてしまっているので、

札幌がおろそかになっていた面があるのは否めません。札幌1棟目の見積遅延はその最たる例です。



今回の出張の目的は、大きく分けて3つになります。



その1:空室になっている物件の状況確認と空室対策

その2:金融機関さんへの運営状況のご報告

その3:管理会社さんとの親睦を深め、懸案事項を解決するとともに次の物件情報に繋げる

番外:関東→札幌の大家会の現地飲み会



1つめについては読んで時のごとしで、札幌1棟目、札幌3棟目、札幌4棟目にそれぞれ1室ずつ

空室があるのをどうにかして埋めるために必要な作業です。営業まわりをしてくるとか、空室を

どのくらいの家賃相場にすべきか検討するとか、追加で必要な設備を検討するとか。これらを

現地にいる方々と話をして、方向性を決めて活動を行います。



2つめについては、札幌4棟目の融資を出してもらった金融機関さんに決算書を提出して、

現状うまくいっていること、今後どうしていきたいということなどをざっくばらんに話をする、

というところです。できれば今後の案件への取り組み姿勢などもヒアリングしたいところです。



3つめについては、管理会社さんとの関係をさらに深めていき、私の物件のことを忘れないように

していただくこと、および内々の売り物件情報を流してもらえるように調整することです。



3つめについては、先日お会いした大家さん仲間の知人が、札幌のまぁまぁ悪くない物件情報を

入手していたことがきっかけで、もう少し札幌の売り物件情報が流れてくる仕組みを構築した方が

いいのではないか、と感じたことがきっかけです。



私がお願いしている管理会社さんは、売買の部門もあって総合的に活動をしております。

当然ながら、自社物件や自社管理物件の売却などの情報はいち早く手に入る立場のはずです。

そういった内々の情報で、面白いものがあれば是非入手していきたい。市場に出る前に情報が

流れてくるようにするには、やはり管理会社さんとの関係を強化することが大事であると共に、

物件情報が欲しいということを積極的にアピールすることが必要だと思ったため、そのことを

管理会社さんにしっかり伝えようと考えております。



東京が買えないから札幌を買うわけじゃなく、札幌でも東京でも本当に良いものがあれば攻めたい。

そのためには、アンテナを広く張り巡らせる必要がある。

その為の準備として、今までと違う形で管理会社さんと密にやり取りをしていきたい。



そんなことを考えている次第です。



札幌の地場の金融機関さんから融資を引いていくことも視野に入れつつ、しっかりやっていこうと

思っています。地場の金融機関さんを使うための条件も裏側で着々と整えつつあります。



あとはいつも仲良くさせていただいている、関東→札幌の大家会のメンバーとの現地飲み会。

これも毎年恒例で行っている行事で、とても楽しみにしています。



有意義な出張となるよう、しっかり活動してきたいと思います。

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posted by ひろ* at 11:23 | Comment(2) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月27日

サイディング劣化の対策についてガス会社さんと交渉。

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札幌1棟目のストーブの排気口の件、紆余曲折の末に対策が決まりました。



札幌1棟目の一部のサイディングが劣化していました。原因はガス器具の排気口から熱風が

壁に向かって出ていることでほぼ間違いなさそうです。これに対し、ガス会社様に対策を

お願いしたのですが、第一報は「有償です」ということでした。

こちらのエントリーに詳細を書いています)



これに対し、私は釈然としません。劣化が激しいので、仕方なくそこだけサイディングを

交換しております。そういった状況証拠もそろっているのに、なぜ有償になるのかと。

だったらこのサイディングの異常な劣化は何だったのかと。



管理会社さん経由でいろいろ聞いてもらったのですが、どうしてそういう回答なのか理由が

ようやくわかりました。私がサイディングを交換してしまっていたのを「前からこうなってる」と

ガス会社さんが思ってしまっていたようで、別に何の被害もないのになぜ無償で対応しなけりゃ

いけないんですか、ということになっていたようです。



サイディングはこちらで更新していることで、それもボロボロになっているからここだけ致し方なく

変更したんです、という話をしたところ、180度態度が変わり「無償でやります」となりました。



後日、その提案が来たのですが・・・なぜかその内容は「ステンレス板をサイディングに貼る」。

えー、なんで排気口の方向を変えるとかそういう提案にならないわけよ?壁にそこだけ材質の違う

板を貼るだなんて、美しくないじゃないですか。大変不満があります!



この点についてガス会社さんに再度連絡して、このやり方だと少々納得いかないという話を

させていただきました。もっと違う方法があるんじゃないですか、と。しかしガス会社さんは

検討した結果これしかできない、古い排気口で部品がない、などとよくわからないことしか

言ってくれません。うーん、全然納得できないぞ、これ。



若干イラッときたので、売却した札幌2棟目の時にお世話になっていたガス会社さんに連絡をとり

一般的に今回のような事象はありうるのか、ということを質問しました。

※本当はこの業者さんにガス供給を切り替えてしまいたかったんですが、協定があるみたいで

 札幌1棟目のガス会社さんからこちらに切り替えることはできませんでした



この業者さん、すぐに現地を見てきてくださいまして。

そしてその回答は「私たちの会社でも、同じような対応をするしかないと思います」と。



・物件の排気塔から出る排気熱でサイディングが劣化しているものと思われる

・現地を見る限り、ストーブの位置をかえて穴を開け直すしか方法がない状態

・排気塔を長くしたり曲げてしまうと、1Fなので屋根からの落雪(雪庇)で折れたり

 雪で埋まってしまったり、といった事故の原因になる可能性が高い



上記のような分析をしてくださいました。うん、これだったら非常に納得できます。

こういう説明を今のガス会社さんがしてくれれば、こんなに騒がなくてよかったのに。

O燃料のHさん、ありがとうございます。今度新規物件を取得する際には真っ先に相談します。



そんな紆余曲折を経て、今のガス会社さんにステンレス板を貼る形で良いので対応をお願いしたいと

連絡をさせていただきました。これで今後余計な工事をしなくて済みそうです。良かった。

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posted by ひろ* at 04:49 | Comment(0) | 札幌1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月26日

札幌物件の空室状況の整理。

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サラリーマンのお仕事もキツイ状況、太陽光発電がいろいろと面倒なことになってきており

その対応に追われ、結果として札幌の空室に対するアプローチがあまりできていません。

これは非常にまずい状況です。



札幌1棟目は空室期間が半年を超えました。これは思い切り私に原因があります。

年末に空室になった後の状態が悪すぎて、普通に原状回復をしたら費用対効果的に厳しかったので

民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業を活用しようと思い、そのまま事業発表まで

空室にしてありました。



発表後、元々依頼しようとしていた業者さんに早速打診したのですが、「今年はその工事は

受けない」という想定外の話で業者さん選びからやり直しに。結局、管理会社さんが申請を

引き受けてくれることになりました。この紆余曲折でまた1ヶ月。



そして管理会社さんが申請書類や見積などを作ってくれているのですが、あまり仕事が早くなくて

まだ見積が私の手元に来ておりません。札幌に近々行くからということで、まあそのときでいいやと

思われているのかもしれません。そこに対して私がいっぱいいっぱいで督促ができていません。

これでまた1ヶ月。



結局、セーフティーネットの補助を活用しない方がトータルで見て出費は下がったような気が。

結果論だから仕方ないのですが、ミスハンドリングしちゃったなあという気持ちです。失敗した。



早々に工事内容を確定させて、原状回復の上で客付けを行える体制を作ることが急務です。

札幌出張の時にしっかりとその仕事をしてこようと思います。



札幌4棟目の新築はしばらく手間いらずと思っていたんですが、1部屋空室が出てしまいました。

原因は犬の鳴き声による騒音問題。現在は解決済みだと慰留した物の、本人が住むこと自体が

嫌だと言う感じになっているようで、引き留めには失敗しました。



問題は解消できているのと、前回ちょこっとだけ家賃を上げたけど無事に客付できたことを考慮し

今回もちょびっと家賃をあげて募集しています。そのせいか、今のところまだ反響はありません。

こちらは時期も悪いので、もう少しだけ様子を見てからどうするか考えようと思います。



札幌3棟目は・・・少し属性がマシな人を入れたい・・・(汗)

呪いを断ち切りたいので、今までと少し集客方法を変えないといけない気がしております。

(呪いの詳細についてはこちらのエントリーをご参考に)

これについても、何かアイディアを持ち帰ってきたいと思っています。



今のところ、空室は札幌で3部屋。退去予定が東京1棟目で1部屋。そんな状況です。

仙台1棟目、東京2棟目は無事に空室も埋まり、東京1棟目も順調な滑り出しです。

札幌もこれにうまく続けるよう、今週末の出張でしっかりと活を入れてきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(2) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月25日

退去前に問い合わせ。

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東京1棟目、退去はまだしておりませんが、順調な滑り出しです。



前回の退去時はかなり苦戦を強いられた東京1棟目。苦戦した原因は家賃だったと思います。

今回はその教訓をしっかりと活かした家賃設定にしております。家賃改定後すぐに決まった価格で

今回も募集しているので、割とすぐ決まるんじゃないかという予感はなくはありません。



また、写真もプロの方に撮影してもらったものを利用するようにしました。

(そのときの経緯を記載したブログはこちらです)

この写真を掲載し、退去前から募集をしてもらっておりました。前回はこの写真に切り替えて

家賃を下げて広告料をアップしたら、問い合わせが一気に爆発した経験があります。



退去は月末なのですが、退去予告をいただいた日からネットでの募集は開始しておりました。

だいたい今までの経験では「実際のお部屋を見ないと・・・」と言われてしまい、事前に募集を

かけても反響がないパターンがほとんどです。しかし今回は違いました。業者さんから問い合わせが

昨日ありまして、かなり乗り気だから募集を止めてもらえないか、というお話だそうです。



前回、募集の沸点を超えた際に変更した3つの条件(家賃・写真・広告料)のうち、今回は

広告料はあまりつけておりません。一応つけてはおりますが、0.5ヶ月分のみです。

ということは、残り2つの要素で問い合わせが増えているということではないかと予想されます。

そこが確認できたのは良かったです。



また、これとは別に、大家さん直接募集で内見したいと言っていただいている方もいます。

こちらは既存入居者様からの紹介となります。そこそこ確度は高いと思っていますが、果たして。



いずれにせよ、退去前から2件の問い合わせをいただけているという事実はあります。

札幌もぼちぼち空室が出てきているので、入れ替えのコストは最小限にとどめたいものです。

東京は2棟目も退去がありましたが、幸いにて入れ替わり期間なしで決めることができました。

このいい流れを続けられるようにしたいと思います。早々に入居付けをして安定稼働させたいと。

返済比率も高いしね(苦笑)

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posted by ひろ* at 05:44 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする