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知恵熱が出るんじゃないかというくらい悩みに悩んだ東京２棟目の件、結論を出しました。
既存借入行にて金利を引き下げてもらい、引き続き借り続けることとしました。
以前のブログに書いた内容をおさらいとしてお読みいただいている前提で今回のブログを書きます。
既存借入行からは１％の金利ダウンまでは確定したということを連絡いただいておりましたが、
希望する１．６％のダウンには届かなかったため、別の金融機関さん（前回ブログで言うB）に
本当に借り換えをするとしたらどういう条件になるか、そもそも借り換えNGということはないのか、
という点を確認しておりました。
これに対して、金融機関Bさんは本部に案件の概略を持っていって、借り換えできるということを
確認してきてくれました。金利も当初提示してくれていた２．０％ダウンより、さらにもう少し
頑張ることはできるという話でした。
単純に金利だけ考えれば、Bさんで借り換えるのがベストなのは言うまでもありません。
違約金が発生しますが、それでも返済比率は既存借入行で金利を下げるよりも下がります。
返済総額も当然ながら減りますので、メリットがあると思います。
しかし、これを税引後キャッシュフローの観点で見てみると、思ったほどの差は出ません。
金利が下がるということは、利息が減るということです。つまり経費が減ってしまうということ。
せっかく金利交渉したのに、決算書上の数字が良くなって黒字幅が拡大し、税金が増えるという
展開になってしまうわけです。そこまで含めて計算すると、思っていたよりメリットは少ないという
印象になりました。
それと、どうせ借り換えるなら法人を作ってそこに売却する形にする方が好ましいというところが
ありまして、それが可能なら話を進めようと思っていました。しかし、今すぐそれをやるのは
ちょっと難しそうという話もありましたので、どうしたものかなーと。
既存借入行は借り換えの場合に残債の２％の違約金が発生します。たかが２％、されど２％。
数百万という大きな額が動きますので、慎重にならざるを得ません。
一気に法人に移せるなら、登録免許税や登記にかかるお金は必要になるものの、２％の違約金は
発生しません。法人で所有した方が税務上のメリットもあるので、諸経費を払っても法人に
移したい気持ちがありました。しかし今回のBさんの回答は、最初は個人で借り換えをして、
その後法人で借り直すという内容でした。通常の諸経費以外に２％の違約金がかかるということは
冷静に考えると１０％近くのお金がかかります。それはちょっと厳しいなあと思った次第です。
昨日のブログに書いたとおり、金融機関さんはどこか低金利で調達しているところがあれば、
それにあわせてくる傾向があると思います。そう言う意味では今夏以後提案いただいた金利には
かなりの魅力がありました。ただ、トータルで考えると、法人に売却する時にその果実を得るのが
一番いいのではないかと判断した次第です。
それと、既存借入行の支店長クラスの方を紹介してくれた大家さん仲間のRJ72号室さんの
顔に泥を塗らないため、という判断もありました。彼の紹介で既存借入行の中でも職責の高い方と
繋がりができ、その方の陣頭指揮で今回の金利ダウンが実現したという経緯があります。
通常であれば借入期間との関係でまだ金利を下げることはできないと言われてしまう状態なのを、
ひっくり返してもらったことに対する感謝の気持ち、そしてその偉い人を紹介してくれた
RJ72号室さんが不利な立場にならないよう、今回は既存借入行で継続するべきと考えました．
金融機関Bさんにもこの話を伝え、今回は申し訳ないとご挨拶をしてきました。ただ、将来的に
法人に移す際には是非お願いしたい、ということも申し添えております。先方も内容は理解して
くださり、個人で行うのに比べてハードルはあがるけど、何とか頑張って対応できるようにするから
いつでも相談してほしい、と言ってくださいました。ありがたいことです。
今回の決断、本当に正しいことかは私にも正直わかりません。しかし、自分なりに考えて導きだした
結論ではあります。考えたからには後悔はしません。一歩一歩、着実に歩んでいこうと思います。
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