2014年05月06日

管理会社さんサミット。

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昨日は自宅でのんびり羽を休めた後、楽しい面々での飲み会に行ってまいりました。



メンバーは全て管理会社さんの関係の方々です。某大物ブロガーが絶大な信頼を寄せている

プロパティマネジメント経験が豊富な社長、賃貸住宅フェアでの講演もとても好評だった

某大手不動産業者さんの管理部門の女性支店長様、そして不動産投資ブログで常に安定して

上位ランクインをしている人気ブログ「賃貸管理クレーム日記」でおなじみ、クマさんこと

熊切伸英さんの3名をお迎えしての飲み会です。不動産投資家垂涎、仕事をお任せしたい

スーパーPMの夢の競演、的な。自分で言うのもなんですが、すごいメンバー集めちゃったよ。



セミナーや懇親会でお会いして、その後はFacebookなどでちょくちょくやりとりをしていた、

というだけでして、特にお仕事をお任せしているというわけでもありません。それなのに、

ノリでお声がけしたら皆様ノリノリでOKしてくださいました。ありがたい話です。



管理業務は地味だけど大切な業務です。経験豊富な三人が集まるから、それはもう多岐にわたる

すごい話題が出るわ出るわ。その筋の人の話、怖い系の話、管理会社あるあるな話など。

皆さんネタを持ちすぎていて、誰かがあるネタについて語れば、残りの方もそれにかぶせて

さらにすごい体験談を出してくるような、そんな状態です。



この話を1時間も聞いていたら「毎月の管理料ってなんて安いんだろう・・・」と思うこと

請け合いだと思います。ほんとすごいですよ。何百・何千という管理戸数を十年単位で面倒を

見ているわけですから、そりゃあいろいろな経験もしますよね。



参加された女性支店長は「管理会社が何をしているかをもっと発信していって、自分達がどんな

仕事をしているのかをもっとわかってもらわないといけない」という話をされておりました。

そうですね。それは確かに大事だと思います。なんのために管理料を払っているのかという価値を

払う人に理解してもらわないと、管理料の引き下げ要求も出てしまうことでしょう。



また「管理会社のスタッフも『オーナーは大金持ち』だと勘違いしている」という話もありました。

その支店長さん自身もかつてはそう思っていたそうです。

しかし現実はそうでもないわけです。



地主さんであれば税金のことなど何も考えずにどんどんお金を生活に使ってしまう人が多く、

実際にメスを入れてみると収支は実は赤字、売却時に買主に敷金を引き継ぐだけの原資すらも

持ち合わせていない、ということもざらにあるのだとか。



投資家であれば借入をして購入していますので、空室が拡大すればすぐに赤字になります。

修繕したくても修繕する余力資金がないということになりかねない、という状況の方も中には

いることでしょう。



そんな現実を目の当たりにして、オーナーはお金持ちという考えが大きく変わったのだとか。

しかしそれを理解していないスタッフも多いし、そもそもオーナーと話をしたことすらもない、

という人も中にはいるようです。



オーナーと管理会社さんがもっとわかり合えれば、この業界はもっと良くなるんじゃないかなー、

などと思いながら楽しいお酒を共にさせていただきました。私も勉強になりました。

次は某支店長さんのところの管理スタッフの方と、不動産投資家選抜チームとで飲み会とか企画して

別にみんなお金持ちじゃないんだよということをご理解いただくというのも面白いかも?



そういえばクマさんの著書「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」ですが、出版社から

次回作を書いてほしいとクマさんに依頼が来ているようです。時間を無理やりつくらないと

本を書けない状態だからどうしようと言ってましたが、ぜひ第二弾を!期待しています〜。

↓前作の著書↓





さて、本日は明日からの出張の準備とか、銀行さんに持参する資料の準備とかをしていきます。

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posted by ひろ* at 14:18 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月05日

今期の収支を予測する。

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ゴールデンウィーク、いかがお過ごしでしょうか。私は飲みに行ったり買い物に行ったりしつつ

嫁ちゃんと二人で洋服の断捨離をしてみたりと、普段やれないことをやってみたりしながら

適当に過ごしております。昨日は鳥の糞を頭にひっかけられました。ウンがついてる、とでも

言っておきましょうか(泣)



昼まで寝ていて、ランチした後に自宅の草むしりをした後、初心者大家さんの電話相談に

乗っていたら、すっかりこんな時間になってしまいました。ブログの更新が遅れております。



昨日から今日にかけて、今期の個人での収益の予測を行いました。



税理士さんに、仮に今期も前期と同じくらいの売上と経費になると仮定した場合、来期は

どのくらいになるか予測を立てたいと相談しました。前期の決算の時に支払利息が想定以上に

なってしまい、思わぬ赤字決算になりそうになった反省を踏まえてのことです。事前に予測値を

自分の中に持っておくことで、それに即した行動をとることができます。



これに対し、税理士さんからは前期の成績を基準とした物件単位の決算書が送られてきました。

昨年新たに購入した札幌4棟目の数字の予測値を入れることで、今期のだいたいの予測値が

わかるようなシートになっております。なるほど、これに値を入れていけばいいわけですね。



さっそく入れてみたのですが、来期はこのままいくとある程度の黒字になることがわかりました。

銀行さんに対してはこのくらいの黒字にしておいた方がPRにはなるのではないかと思いますが、

そうは言っても元々のサラリーマンの年収と合算されたら、ちょっと嫌な税率になりそうです。

これが住宅ローンの枠を押し広げてくれるとか、そういう効果もあるのだとは思うのですが・・・



これまでは減価償却が大きくとれていたこともあり、修繕費を資本的支出にするなど工夫をして

65万円の青色申告控除をちょっとだけ越えるくらいの利益に落とし込んでおりました。

今期はそれに比べるとちょっと黒字の額が大きくなりそうです。しかも東京2棟目の金利交渉で

ある程度経費にできる利息が減ってしまうことも見えております。



今期はこのまま走って、今までより少し大きな黒字にして金融機関さんへのアピールをするか?

それとも修繕などを行って、経費をより大きくとる方向にするか?

自分のスタンスも見据えながら考えていきたいと思います。



なお、これらの数字を入力している際に、私が思っている科目とどうもイメージが違うものが

いくつも見つかりました。うーん、ちゃんと自分で把握していたつもりだったのですが、

今までは全ての物件の合計の決算書しか見ていなかったので、なんとなく数字がそれっぽく

見えていたのかもしれません。個別の物件単位で出てくると、その物件にはそんなに広告料が

かかっていないはずとか、そこの物件には無料インターネットが通っているのに計上されて

いないとか、そういうものが見えてきます。



まだまだ修行が足りません。勉強して、きちんと決算に対して答えられるようにしたいです。

また税理士さんを質問攻めにしてしまうなあ・・・忙しいのに申し訳ない・・・。

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posted by ひろ* at 15:38 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月04日

生活保護案件のその後と空室の鍵管理。

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ゴールデンウィークとなると、管理会社さんもお休みなので特に動きがありません。

仙台1棟目の空室に、ちらほらとご紹介依頼の電話がかかってくるくらいです。



その仙台1棟目ですが、先日書いた生活保護の方の内見については、その後話がうまく進まず

流れてしまったという連絡を受けました。NGだった時の連絡って、なかなか仲介業者さんから

来ないんですが、今回は鍵を貸していたのでちゃんと連絡がありました。



生活保護の方がうまくいかなかった理由は、行政区をまたいだ移動になってしまうことでした。

ご本人は物件を気に入ってくださり、申し込みをしたいという気持ちを持ってくださったのですが

今まで生活保護を受けていた区とは違う区に移動することになるため、区役所に提出する書類が

かなり多くなってしまい、手続きが煩雑で対応しきれない、ということになったようです。



生活保護の方の内見を許可する場合は、行政区をまたいだ移動になっていないかを事前に

確認したほうが、お互いにとって幸せな話になりそうだなと思いました。

そういえば前にも大家直接募集サイトから問い合わせをしてくださった方が、同様の理由で

断念されておりました。おそらく生活保護全般に言えることなのだろうと思います。



そんな仙台1棟目ですが、現在は空室の鍵を仲介を任せている会社さんに預けています。

今の仙台だと、そこまで必死にならなくても空室は埋まってしまうらしいので、今はまだ

特定の業者さんとある程度関係を深めておけばいいかなあという感じで、そうしています。



今回は2つの業者さんにお願いしており、その両方に鍵を渡しています。片方の業者さんだけに

鍵を渡しておいて、もう片方の業者さんにはそこに取りに行ってくださいということにしようと

したのですが、どうもその業者さんが「あっちの業者さんに取りに行くのはちょっと・・」

という感じの雰囲気だった(義母談)ので、鍵を両社においてくることにしました。



札幌だと、どれだけライバルの会社でも、とりあえず物件に一番近くてお休みがない業者さんに

置いておけば、皆さん普通に取りに行ってくれるんですが、この辺は地域性なのでしょうね。



今後、さらにいろいろな会社さんに募集をお願いすることになった場合は、鍵を現地に配置するよう

運用を変えなくてはならないと思います。そうなったときにどうするか。私だったら、以下のような

商品を購入して現地に設置すると思います。



案1:キーボックスの設置



こんな感じのものを現地に設置し、このキーボックスの中に鍵を入れておきます。

仲介業者さんにはキーボックスの番号を教えればOKです。

ただ、難点としては仲介業者さんが鍵をつい持ち帰ってしまうことがあることでしょうか。



案2:ドアジョイナーの設置



詳細はリンクを張った上のページにある動画を見ていただければわかるのですが、ドアに一時的に

南京錠をつけられるようにする装置です。あとはナンバーロック型の南京錠をつけておいて、

その番号を仲介業者さんに教えればOKです。

難点は、つけられないドアがあることでしょうか。



個人的な趣味で言えば、ドアジョイナーの方が好きです。鍵をそのまま置いておく方式だと

悪意のある人がその鍵のコピーをとって、入居後に侵入するなどといった事件を起こすかも

しれません(お付き合いしている方にそんな人がいるとは思っていませんが・・・)。



ドアジョイナーなら、鍵そのものを仲介業者さんに渡さなくても済みます。

数字を教えるだけでいいので、仲介業者さんも手間がかからず紹介しやすくなります。

仲介業者さんが一番嫌いなのが「面倒くさいこと」ですから。



そんなこんなで、早いとこ埋まってほしい仙台1棟目の空室。

ここに関して言えば、家賃を少し下げてもいいので早く決めたいなあと思っています。

個人だったら他の物件があるからいいんだけど、法人はこの物件しかないので。。。

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posted by ひろ* at 11:50 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月03日

単身赴任先でも融資を得られるか!?

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単身赴任状態の私が、赴任地で融資を得られるか。これから実験を始めようと思います。



4月より単身赴任で地方勤務となった私。平日は都内で仲間交流できなくて困るとか、都内に

いられないので生活利便性が損なわれるとか、銀行への入金を嫁ちゃんにお願いしないと

いけないとか、制約が出てしまい困ることもあります。とはいえ、サラリーマンとしてもしっかり

成績を出したいので、私がその仕事に必要だということであれば、そこに行ってしっかりと

勤めあげてこようと思っています。



んで、こういうご縁だし、赴任先で不動産ほしいなーと。

探してみると、ぼつぼつと物件もあります。これはもしかしてチャンスなのではないかと。

是非取り組んでみようかとい気持ちになりました。



地元の業者さんから物件を紹介してもらったのですが、融資づけに関しては特に紹介などはなく

自力で開拓する必要がありそうです。ただ、どの銀行さんが出しているという話は聞きましたので

それを頼りに銀行さんに当たってみることにしました。



まず、私の基本条件。



○住民票は東京に置いたままにする

○数年間の赴任となる

○現地に法人を作って購入する方針でいきたい



この条件から逆算して、どの銀行さんを利用できるかを考えます。



まずはその地域にある支店さんをこのサイトで検索します。

金融機関コード 銀行コード検索

コードだけでなく、地域別の金融機関の一覧を見ることができます。



ピックアップしたら、最初にその金融機関さんの支店が対象とする地域以外にどこにあるかを

確認します。今回のケースの場合、東京と現地の両方に支店がある銀行さんでないと、おそらく

融資は厳しいだろうと考えるためです。そう考える理由として、私の単身赴任が終わったら、

そのタイミングで債務者(つまり私)は東京に移動するので、銀行さんとしては債権管理が

できなくなってしまうためです。



札幌4棟目はとある地銀さんから融資を受けておりますが、この地銀さんも東京に支店があります。

契約などは東京で行いましたので、まあこれは必須条件ではないかと思います。



この時点で信金さんや信組さんは条件から外れてしまい、地銀さんがメインとなるでしょう。

信組さんの中には広域に営業店を持っている店舗もあります(発足の目的が在日韓国人の方や

在日朝鮮人の方向けのサービス提供となっている信用組合さんは、この傾向が強いです)ので

そういうところを取りこぼししないようにしておくといいと思います。



これで絞り込んだ金融機関さんに、あとは片っ端から電話していきます。

赴任先の職場が近い、赴任時に借りたアパートに近い、地元の友達から紹介してもらった、

などの理由が良いと思いますが、赴任時に一時住まいしたホテルに近い、通勤途中で見かけた、

東京のどこそこに支店があるのを東京在住時に見ていた、みたいな理由でもまあいいかと。



電話対応してくれる行員さんも、無尽蔵に時間があるわけではありません。

お互いにもったいない時間を使わないよう、私はまず悪い条件を先に並べてしまいます。

単身赴任であること、住民票は移さない想定であること、赴任からいずれ帰還してしまうことを

先に申し上げ、それでも相談に乗ることが可能かどうかを先に確認しています。



ただ、来て数年でいなくなってしまうというのは明らかにマイナスですので、それを言うと同時に

「赴任先はとても気に入っていて、いずれまた戻ってきたい」「移住も考えている」といったことを

申し添えるようにしています。実際、住んでみればいい面もありますので、もしここに移住してねと

言われても、それはそれでありかなーとは思います。

(思いもしないのに言うのはどうかな〜と思うので、そこは良識をもって行動しましょう)



あとは通常の銀行融資への対応と同じです。

決算書、返済予定表、事業計画書、キャッシュフローがわかる資料などをすぐに提出できる状態に

しておいて、面談の日程が確保できたら持参するだけ。



私は上記プロセスで3行とのアポイントを取ることに成功しました。

まだホテル暮らしでアパートも借りていないのですが、それでも話は聞いてもらえるようです。

銀行さんと話すの、けっこう好きなので今から楽しみです。



そんな感じで、単身赴任先で融資がつけられるのか、実験を開始しようと思います。

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posted by ひろ* at 11:56 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月02日

民間住宅活用型住宅セーフティーネット設備推進事業、受付開始。

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密かに、今か今かとやきもきしていたアレがとうとう発表されました。



アレとは何かと言いますと・・・民間住宅活用型住宅セーフティーネット設備推進事業です。

舌をかみそうな長い名前ですが、今年で三年目になる国の事業です。



既存の民間賃貸住宅の質を向上させ、住宅確保要配慮者の居住の安定確保を図ること、災害時の

公的利用を可能とする環境を構築することを目的に、この目的に合致する賃貸住宅に対して

国としてリフォームに要する費用の一部を補助金としてだそう、というものです。



補助金を得られる条件は・・・

○3ヶ月以上空室のお部屋であること

○改修工事後に賃貸住宅として利用すること

○床面積25平米以上であること

○台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を有すること

の4点です。



補助金を得るための改修工事の内容は・・・

○耐震工事

○バリアフリー改修工事(手すり設置、段差解消など)

○省エネルギー改修工事(断熱工事、太陽光設置、節水工事など)

となっております。これらの工事を一つでも含めることが要件となっております。



リフォーム後の賃貸住宅の運用に求められているのが

○改修工事後の最初の入居者様が住宅確保要配慮者であること

 (ただし3ヶ月募集して決まらない場合はそれ以外の人を入れても良い)

○住宅確保要配慮者の入居を拒まない

○公的機関から要請を受けた場合、要請にかかるものを優先的に入居させるよう努める

○災害時に被災者を受け入れる

○リフォーム後の家賃は都道府県ごとに定められる家賃上限額を超えない(金額はこちら



※住宅確保要配慮者とは、高齢者、障がい者、子育て世帯、所得が214,000円を超えないもの

 (単身世帯で年収380万以下、2人世帯(うち1人は扶養)の場合は年収430万以下が目安)、

 災害等の事情があり入居させることが適当と認められる世帯、となっております。



肝心の補助の内容ですが、空室部分および共用部分に対して行う改修工事に対して、改修工事費用の

1/3(空室戸数×3万円を上限とする)を補助する、ということになっております。



さて、私が現在持っている物件についてそれぞれの条件を見ていきます。

札幌3棟目、東京1棟目、仙台1棟目の単身部分は、居室が25平米以下なので制度利用不可。

東京2棟目の事務所部分は風呂などがないので制度利用不可。

仙台1棟目の元オーナーズルーム部分は家賃が高いので制度利用不可。

結果、札幌1棟目と札幌4棟目、東京2棟目の居室部分のみが利用できる物件となっています。



入居対象となる「住宅確保要配慮者」ですが、このくらいの条件であれば日常的に入居を

許可しておりますし、価格帯もそれに見合ったものになっています。何ら問題ありません。

むしろ床面積の規定を撤廃してくれと言いたいくらいです。20平米前後の物件でこういう方を

よく入れています(特に札幌3棟目)。非常に貢献していると思いますので、もし関係者の方が

ここを見ているようでしたら善処いただきたいくらいです。



札幌1棟目はこの補助金を使うことを考え、お部屋を空室のままにしておりました。ようやく

発表されましたので、これで意気揚々と申請することができそうです。早速動こうと思います。



私なりにこの制度を分析しますと、利用に一番剥いているのは地方の2DKくらいの少し小さな

ファミリー物件かと思います。



都内の物件ですと、25平米以上という条件になると、単身であっても家賃がそれなりに高いので

3ヶ月空けているのがもったいないと思います。いわんやファミリーをや。



地方の単身物件は、25平米以上なら是非利用したいところです。ただ、そんなに広くない

物件の方が多いと思うので、使いにくいかもしれません。



地方のファミリー物件だと、家賃がそれほどとれない割にリフォームにはお金がかかります。

そして入居される方の年収もそれほど高くないと思われます。よって、この条件をうまく見たせて

効率よく利用できるのではないかと思います。



札幌1棟目は2DKなので、まさにこの要件を満たしています。この前に住んでいた方が、

10年以上お住まいだったということもありまして、お部屋の中は要フルリフォームの状況です。

ここでこの補助金を利用すると、資金効率が良くなることは間違いありません。



不幸にして前述の条件に見合う空室のお部屋を持っている方がいらっしゃいましたら、一度

この制度を利用する価値があるか検討してみてはいかがでしょうか。

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posted by ひろ* at 07:12 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする