2014年05月11日

融資相談してきました。

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先週、銀行さんを訪問した時の話でも書きましょうか。



長期出張先で物件を買えるのか、とりあえず試してみようということで先日銀行さんをいくつか

当たってみるということをブログに書きました(その時のブログはこちら)。



このウィークデーは、その実験のさきがけとして、2つの銀行さんを回ってまいりました。

その時の様子を遅ればせながら書いておこうと思います。



まず一つ目の金融機関さん。

こちらは電話をかけたときに対応してくれた銀行マンの方と、それ以外にもう一人の方が

出てきてくれました。そのもう一人の方、名刺交換をしたところ、支店長代理という地位を

お持ちの方でした。こんな単身赴任のぽっと出のやつにそんな人をつけちゃいますか!



俄然テンションがあがってきた私。とりあえず持ってきた資料について説明を始めます。

私がいつも持参しているのは以下のものです。

○購入対象物件の資料

○事業計画書

○確定申告書(3期分)

○返済予定表

○登記簿謄本

○固定資産税評価額がわかる資料

○自己紹介資料



資料が多くなると、目を通すのも大変です。私は現在の残債がこんなもので返済比率はこのくらい、

物件はこんなものを持っています、という全体をサマリした資料を自己紹介資料として作ってます。

基本的には、この内容をベースに説明をして、あとは興味のある資料を見てもらう、という感じで。



この銀行さんはじっくり話を聞いてくれたので、自己紹介資料を丸ごと読んだうえで、確定申告や

物件概要などもフルセットで読み合わせました。



こちらの金融機関さんは、結果としては融資を検討してくださるとのこと。勿論、単身赴任で

いずれ東京に戻ってしまうというのはハンデにはなるということでしたので、過剰な期待は

禁物ですが、それでも普通に検討していただけるというのはありがたいです。



もう一つ行った銀行さんは、最近別の件から転勤してきたばかりという融資課長さんが対応を

してくださいました。その方が赴任していた都市でも、かつて不動産の購入を検討したことが

ありましたので、そのことを話したところ、なんとその業者さんのことをご存知だとのこと。

世の中ってほんと狭いですねえ。悪いことや信頼を落とすことはしちゃいけないな、うん。



こちらの銀行さんは、サラリーマンの仕事の合間に行ったので、まずは銀行の担当者様にて

資料を読んで、不明点を質問する形にしますということになりました。

とりあえず、検討いただけるということであれば、つかみはOKです。



さらに来週も別の銀行さん2行にアタックすべく、電話をかけてみました。

これらも特に問題なく話は聞いていただけるということになりましたので、単身赴任でも問題なく

融資の検討をいただけることがわかりました。

勿論、そうしてくれそうな銀行さんを選んで攻めたからというのはありますが。



来週も仕事の合間を縫って、銀行さんとコンタクトをとってみたいと思います。

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posted by ひろ* at 11:12 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月10日

らしんばんスっケルトンを使ってみた。

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大家学さんがスっケルトンになって動き始めました。



不動産投資黎明期に収益分析ツール「らしんばん」をリリースし、当時の投資家の間で話題になった

おおやがくさん。昨今は収益分析ツールが一般化してきた中で、らしんばんには注力しなくなり

地下に潜りつつプロ顔負けのセルフリフォーム日記(?)を執筆されておりました。



私自身はまだまだキャリアの浅い投資家ですので、大家学さんがらしんばんを作っていた頃のことは

知りませんでしたし、らしんばんを利用したこともありませんでした。正直、セルフリフォームの

スキルが半端ない方、という印象しかなかったのです^^;



去年、東京築古組の勉強会で初めて学さんとお会いしました。生の学さんを見た印象は・・・

爽やかなイケメンスポーツマン!

セルフリフォームより波乗りしてそうな、そんな感じです。しかし物腰は柔らかで、どことなく

クレバーな雰囲気を漂わせていました。



ところが、その勉強会で学さんの発表を聞いてぶったまげました。

先日のブログに書いていた減築リノベーションの事例だったのですが、ただの減築ではなく

深謀遠慮を巡らせた取り組みだったのです。詳細はここで書くわけにもいかないのですが、

その場にいるベテランもうなる内容でした。



あれ以来、学さんのブログはずっとチェックしていたのですが、何やら思うところがあったようで

久々に重い腰をあげてらしんばんの改良版(?)を新規リリースされました。

その名も「らしんばんスっケルトン」(”っ”だけ平仮名なのがポイントです、たぶん)。

こちらからダウンロードできます。



以下、作者からの紹介文でございます。

(これでビール一杯ゲット・・・げふんげふん)

------

これでどうた!待望の新商品の投入!「らしんばんスっケルトン」です。

「らしんばんスっケルトン」はたった一枚のエクセルシート上に構築された、ダイエットツール。

全ての関数類のパーツがスっケルトン状態で放置され、どんな構造になっているかも追うことが

出来るスーパーツール。それらの作り方も、コメント付きで捕捉されてているので、御自身の

ダイエットシミュレーターにも応用、転用可能ですよ!

さらに、最小の入力数で、シミュレーションの精度を限界まで向上させています。

見識の深い方であればその精度に震え上がることでしょう!



そして、今回は 黒、青、緑、ピンク、オレンジ、そして紫という豊富なラインナップ。

これをじっくり眺め、研究すると痩せることができます。(保証はしませんが、、、)

エクセルと不動産投資とダイエットツールに詳しければ簡単に作れるツールなんですが、

そんなことができるのは多分私、大家学だけでしょう。

エクセルの関数類を使いこなすのって、結構難しいんです。



また、同時に  「「らしんばんスっケルトン」ダイエット、これが分かれば完璧ね」という

PDFテキストも公開しています。あなたのダイエットの友に、是非使ってやってください。

------

なぜ「ダイエット」なのかは・・・リンク先のリンク先でご確認いただければよろしいかと。



ご本人曰く「『らしんばんスっケルトン』が広まれば、怪しいツールは一網打尽です!」とのこと。

怪しいツールが何なのか気になりますが、とりあえず無料なのにバックエンド商品がなくて便利なら

細かいことは何でもいいや(笑)



というわけで、さっそく私も現在購入検討している某地方の物件の情報を入力してみました。

以下、使ってみた感想です。



基本的な性能は素晴らしい!とうならざるを得ません。

重要な指標としてNet Valueを採用している、というのも面白い着眼点だと思いました。



元本返済って、すぐには引き出せない預金をしているような感覚だと思っています。

そこを数値化してグラフに表現し、キャッシュフローだけではないトータルでの利益を可視化する。

そんなツールになっていると思います。



世の中には、キャッシュフローは生まないけど不動産の価値が高くて結果的にお金がたまっている

ものもあれば、キャッシュフローは莫大だけど不動産自体の価値が低くて、利益の先食いを

しているに過ぎないものもあります。どちらもその特性を理解し、自分が求めるものが何か

(今は手元資金が少ないからキャッシュフローがほしい/サラリーマンの給与が高いので節税しつつ

 将来的に含み益を得られる不動産がほしい/などなど)をわかったうえで、このツールを使って

分析すると面白いのではないかと思います。



次に、個人的に改善してほしいなあと思った点。



その1:修繕費

築年数に応じて修繕費を調整できると、よりよいかなと思いました。金額自体は修繕費単価を

調整すれば変更することができますが、単価を調整しても築年数を考慮してくれないので

常に修繕費が一律になってしまいます。築5年でかかる修繕費と築30年でかかる修繕費が

一律ということはないと思うので、年数が浅ければもう少しかからない、とかそういう調整が

できるといいんじゃないかなと思いました。

※個人的には、修繕費はもう少し少なく計上されてもOKではないかと感じています。



その2:火災保険

火災保険は年単位の契約で融資期間中のみかける想定のようですが、サラリーマンの皆様が

一棟目を買うときに得てして使いがちな金利の高い某金融機関さんなどは、火災保険自体に

質権設定を求められます。銀行業界全体の風潮としては、質権を取る金融機関さんの方が

少数派のようですが・・・。



質権設定される金融機関さんの場合、融資年数分一括払いするように求められてしまいますので

年払いか一括払いかを選択できればさらにいいのかなーと思いました。



細かいことを言えばきりがないのは承知しています。しかしこれだけあればざっくりとした

分析は十分できることでしょう。



無料の収益計算ツールはいろいろと出ていますが、私としてはざっくりとした評価をするなら

らしんばんスっケルトンで、もうちょっと細かく入力値を入れられるなら、玉川陽介さんの

IRR計算のためのExcelシートがいいのではないかと思います。

もはや、無理に有料の収益計算ツールを購入する必要はなさそうです。



※玉川さんのは昔はフリーソフトでしたが、今は書籍購入者の特典になっているようです



再稼働しはじめた大家学さんのらしんばん。今後注目です。

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posted by ひろ* at 11:52 | Comment(2) | シミュレーション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月09日

人と人との繋がりを大切に。

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人と人との縁というのは不思議なものです。

昨日はご縁を感じることが二つもありました。



一つは入居者様探し。

ある友達から電話があったので、かけなおすと「賃貸住宅を探している」とのことでした。

よくよく話を聞くと、その友達の友達が転職で東京に来たそうで、最初の1ヶ月は会社が用意した

マンスリーマンションに住み、その後は社宅が用意されるという話だったそうです。



しかし、そこに思い違いがあり、会社としては「自宅は自分で探してください」と思っていた、

ということでした。残り10日くらいで新居に引っ越さないといけないという切羽詰まった

状況になったその人が友達に助けを求め、私のところに連絡が来た、というわけです。



早速諸条件などを聞き出し、大家さん仲間や管理会社さんが友達になってくれているFacebookに

空室の募集をかけたところ、お友達の大家さんがそこそこ合致する物件があると連絡をくれました。

その大家さんと友達を何とか繋ぎ、今夜内見をしてくる手はずが整ったそうです。よかった!



小さなことですが、こうやって人と人とを繋げられるのは幸せなことだなあと思います。



もう一つは、私の札幌4棟目にお住まいの方が、大家さん仲間とお友達だったという半紙です。



大家さん仲間から昨日メールが来ました。内容は「友達がひろ*さんの物件に住んでいるんだけど

上の階の犬が床を引っ掻く音がうるさくて眠れないと困っている」という内容です。

管理会社さんに連絡しても対応してくれなかったが、せめてカーペットくらいは敷いてもらいたい。

そんな話でした。



まずもって、自分の友達の友達が自分の物件に偶然住んでいることにもびっくりするのですが、

その友達経由で自分の物件に関する騒音トラブルの情報が入るとは思っていませんでした。



でもこれって、とてもありがたいことです。騒音トラブルが出てしまったこと自体は申し訳ないと

思うのですが、それがこじれて退去につながる前に私の耳に入ったわけですから。



まずは管理会社さんにメールを投げて、状況の確認をお願いしました。

管理会社さんからはすぐに返信が来て、客付したのが管理会社さんの仲介スタッフであったので

管理部門に話が届かず、仲介営業マン個人に連絡が来ていたそうです。

その彼は、上階の入居者様に注意をした後、連絡をしてきた入居者様に連絡をせずにいたため、

入居者様からしたら無視されたという結果になってしまったようです。



サラリーマンの世の中は「報・連・相」で動いています。対お客様に対してもそれは同様です。

せっかく動いたのに、それを相手に伝えられないのでは、効果も半減してしまいます。

とてももったいないことだと思います。



これを良い経験として、スタッフの方はこれからよりお客様に満足いただけるよう動いてもらえれば

私としては満足です。あと、今回の問題をうまく片付けることも忘れずに(笑)



人と人とのつながりが、小さな幸せを作ったり、問題点を未然に洗い出してくれる今の環境は

私にとって、とても心地よいものです。こういう関係を壊さないよう、努力していきたい。

そう思う次第です。

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posted by ひろ* at 17:16 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月08日

保険で賄えるのか、賄えないのか。

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札幌3棟目について、何か対応が必要な状況かもしれません。



報告ネットさんの巡回レポートを毎月貰っていますが、先月の札幌3棟目のレポートには

雪が溶けたばかりということもあり、気になることがいっぱい書かれていました。



・外壁の一部にはがれた跡があり、はがれた外壁の表面が地面に落ちていた

・共用部の屋根から水が垂れていた。天井窓枠の隙間から垂れてきている模様。



なんとなく、放置していると躯体そのものにダメージがありそうな予感がします。

管理会社さんにお願いして、現地を調査してきてもらいました。

もし自然災害が原因で突発的に発生している事故であれば、保険の申請もしなくてはなりません。

判断する為には現地を見てくることが必要ということで。



GW前に本当は話ができれば良かったのですが、電話をいただいてもこちらが応答できず

折り返してみると担当さんが不在という状況が続き、結局本件について話ができたのが昨日でした。

担当の方としては、本件は見てくれた業者さんと直接話をするのが一番早いということで、

できるだけ業者さんが管理会社さんを訪問している時に連絡を取りたかった、とのことでした。

しかし、なかなか三者がそろって話せるタイミングがとれないので、今回は担当さんがわかる

範囲のお話を一度してもらうことにしました。



共用部天井からの漏水については、まだ推測の域は出ないものの、もしかすると当初の施工時に

本来天井に使うべきでない窓を使ってしまっている可能性がある、ということでした。

もしそうだとすると、仮に突発的な事故で保険対象だったとしても、元々の部材の用途が

異なっていて事故が起こりやすい状態だったのではないかという点が考えられ、保険の適用対象に

ならない可能性があるのではないか、ということを仰っておりました。

この辺は私もよくわからないので、代理店さんに確認する必要がありそうです。



外壁のはがれについては「外壁を剥がしてみないと事故かどうかわからない」ということでした。

ここのニュアンス、私はよくわかりませんでした。外壁のはがれが事故かどうかを知るために

なぜ外壁を剥がさないといけないんだろう?と。私の推測ですが、管理会社の担当さんも

ここがよくわかっていないのだと思います。だからこ、直接業者さんと話をしてほしい、

という話にしたがっているのでしょう。



いずれにせよ、自腹で行うべき対応なのか、保険で賄えるのかを判断しなくては先に進めません。

業者さんと改めて話をする前に、代理店さんと今わかっている事実をベースに話をしてみて、

その内容をもとに業者さんとの打ち合わせに臨もうと思います。

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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月07日

簡単に儲かる話。

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現在14位です。固定資産税や高圧の接続検討料など、お金が出ていくことが多い・・・。

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何事も論より証拠なので、ちゃんと証拠を見せてからでないと説得力がないですよね。



世の中には「簡単に儲かる」「楽して儲かる」「寝てても儲かる」といういかにも簡単なような

売り文句で商品を販売している人たちがおります。私たち不動産投資家の身近なところで言えば、

不動産を販売する売買仲介業者さんであったり、不動産関係のコンサルタントの方であったり、

情報商材を販売されている方であったり。そういった方のすべてがそうとは言いませんが、

多少そういう売り方をしている方がいるのは否めない事実かと思います。



正直言いますと、私もそんな業者さんに「簡単に儲かる」と言われて札幌の物件を購入しました。

だが実際はどうでしょう。ローンの比率が高いので、手元に残るお金はそれほど多くありません。

地方のファミリー物件は家賃が安い割に修繕費が高く、雪国なので除雪費や雪庇落としの費用が

余計にかかり、抜ければ広告料が余計にかかり、当初想定されていた家賃では埋まらなくて

4000円家賃を下げて半年以上かかるありさまだったり。



でも、販売した業者さんはそんなこと知ったことじゃないですよ。だって自己責任ですから。

口当たりのいいことは言いますが、結局手数料を貰えればいいだけなのです。販売した物件の

表面上の数字が出ていればOK。蓋を開けてみたら意外とよくなかったとしても、その地域での

運営改善のことまでは相談に乗ってくれません。

あれだけ「儲かりますよ」と推してくれたのに、売れれば手のひら返しです。



この経験以来、私はその物件を購入するにあたり、その地域に強い業者さんを選ぶようにしてます。

強くないにしても、少なくとも地域をある程度絞っている業者さんから購入するようにしています。

全国どこでも仲介しますというタイプの業者さんは利用しません。地域にある程度根ざしていれば、

(どこまでやってくれるかは別にして)地域の評判もあるので、そこまで変なことはできません。



全国に支店をもって、地域ごとに担当さんがいるような大手さんならまだしも、スタッフもそれほど

多くないにも関わらず全国展開されている業者さん、本当に地域のことやその不動産のことを

調べきれているのかしらと疑問に思ってしまいます。過去にそういう業者さんから物件を購入して

困った私からすれば、そういう業者さんはにわかには信じられません。そしてそういう人に限って

自分や自社で物件を持っていないという・・・。



そんなに儲かるなら、まず自分で物件買って儲かってるところを見せてみてよと思いますけど、

彼らは物件を自分で保有したりはしません。だって仲介している方が効率よく儲かりますから。

でもそれじゃあ説得力がないよなあと思ってしまいます。自分の売っているものが儲かるものなら

まず自分が儲かっているところを見せてみてよ、と思うんですけどね。



情報商材の販売者や不動産コンサルタントの中にも、ご自身で物件を持たずに「儲かります」と

投資をあおる人がいます。1〜2棟買ってから、その後ご自身は物件を増やさずに、コンサルや

商材販売をしている方々・・・。



別に個人攻撃をしたいわけじゃないので、誰がどうだと言うつもりもありません。自分がその

商材を購入したり、コンサルを受けているわけじゃないので、批評する立場にはありませんから。



ただ、もしそういう業者さんにお会いして、不動産がいかに儲かるかを力説されたら、必ず質問を

してみましょう。それだけ不動産がいいというなら、ご自身でも不動産投資(もしくはそれに類する

情報商材に書かれている商売の方法)で儲けているんですよね?と。



いろいろな言い訳が出ると思います。給料が安くて買えないとか、独立してしまっているから

属性が悪くて慎重になっているとか、自分はそこまで儲けなくてもいいからこの情報を多くの人に

提供して幸せになってほしいとか・・・(持っていないという事実は共通ですけどね!)。



給料が安くて不動産を買えない人が儲かりますって言っても、免許がない人に車の良さを

力説されているようなもので、説得力がありませんよね。

自分は慎重なのに、他人には大胆に薦めるのもおかしいと思います。他人にも同じように慎重に

薦めればいいのに、なぜかそうしません。

そして、自分が儲かっていない人からお金が儲かる情報を購入しようだなんて、誰も思いません。



儲け話なんてものは簡単にその辺に転がっているわけがないんです。本当に儲かるものだったら、

とっくに富裕層の人や情報提供する本人が購入したり利用したりしますから。当たり前ですよ。



最近またいろいろな話が飛び交っているようですが、まずその話を持ち掛けてきている人は

何のためにその情報を提供してくれているのか、よーく考えてみてください。

あとで「こんなはずじゃなかった」と後悔しないように。



人を見極め、本当に自分のために親身になってくれる人とお付き合いをしましょう。

簡単には見つからないと思いますが、それが遠いようで近道だと思います。

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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする