2014年05月16日

Alteration Letterって何なの?

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フィリピンで購入しているコンドミニアム、商習慣の違いで日本とは違う諸問題が発生します。



先日、コンドミニアム(プレビルドです)を購入しているデベロッパーさんからメールが来ました。

はて何だろう?しょぼい英語のスキルを一生懸命駆使して読み解いてみると、

Alteration Letterなるものを送ってこいと言っているようです。



一般的に、フィリピンのコンドミニアムは主にプレビルドが多いと思います。完成する前に

全額支払ってしまえば、それに応じた優待金額で購入できますが、私はそこまで現金はありません。

そんな人の為に、デベロッパーさんは分割払いの提案もしてくれます。分割払いにした場合、

毎月決められた金額を支払う必要があります(当たり前ですね)。



その方法ですが、現地の銀行口座を作って小切手で支払うか、海外送金で支払うかのどちらかです。

私は現地に口座を作って支払う形にしました。一定額をその口座に送金しておくと、所定の日に

現地のデベロッパーさんが小切手でそのお金を確保していきます。



小切手は事前に用意しておく必要がありますので、フィリピンに渡航して諸々の手続きをした時に

デベロッパーさんの担当者の方と、そのサポートの方と、私の3人で一生懸命小切手を書きました。

あれもなかなか大変な作業でした(笑)



で、Alteration Letterの話に戻ります。

その時一生懸命書いた小切手のスペルが間違っているので、訂正してよいということを書面にして

サインを書いて送ってほしい、ということだったようです。その書面がAlteration Letter。

変更証明書みたいなイメージでしょうか。



自分の英語力で読み取った内容なので、いささか不安もありました。

現地サポートをしてくれる才女にメールをして、その理解であっているか確認したところ、

その理解で間違いないとのこと。うん、少しは英語力があがってきているようです。よきかな。

そんなわけで、署名したものをスキャンしてデベロッパーさんに送り返しました。



日本にいると小切手という文化に馴染みがないので、戸惑うこともあります。日本の口座振替って

優秀だよなあとしみじみ思ってしまいます。こういう文化的(?)な違いを乗り越えられないと

海外不動産自体にへこたれてしまうと思います。飼っておいて言うのもアレですが、そんなに

安易に手を出していいジャンルではないよなあと思います。日本で作ったキャッシュフローの

一部を割り振って、二束三文になっても泣かないという腹をくくれるならいいかもしれませんが。

今は海外不動産ブームですが、そのくらいの気持ちで取り組まれることをおすすめ致します。

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posted by ひろ* at 07:09 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月15日

太陽光発電と消費税還付。

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太陽光発電に関して、やっちまった!な事態が発生しました。完全に自爆です。ショック。



何かと言いますと・・・消費税還付です。



今回、太陽光発電は仙台の法人でやろうとしております。この法人は既に不動産を持っています。

今年の2月末をもって第二期を終わり、第三期が3月から始まっています。



勘のいい人はこの辺でわかるかと思いますが・・・



課税業者になりそびれましたorz



先日の太陽光仲間とのミーティングの中で、消費税還付の話が出てきました。そういえば仙台の

法人も消費税還付をすることができる条件はそろっています。太陽光発電設備を導入すれば、

課税売上がかなりの額を占めることになります。アパート・マンションのように工夫をしながら

消費税還付をする必要はなく、堂々と対応することができます。



手続きについて税理士さんと確認しておこう、と思って先日メールをしたのですが、その回答は

「来期ならできます」というものでした。なぜなら課税業者になっていないから。嗚呼・・・。

ちょっとショックが大きくて寝込みそうになりました。うかつな自分のバカ!



・・・法人もう1つ立てる?(汗)

でもそれだと、仙台の法人の売上を大きくするという目的からは外れてしまうしなあ。どうしよう。

仙台の法人が売電価格36円で認可を得ているのがそのまま有効になるのかという点も不明です。

とりあえず、まずは銀行さんに相談してみるか。消費税還付のために子会社作りたいって。

並行して経産省にも確認をとる、と。



とにかく、事前にそういうところを意識できていなかった私のミスには違いありません。

高圧は金額も大きいし、消費税も8%にあがったので還付があると大きかったのですが・・・。



失敗事例こそこういう場でシェアした方がいいと思ったので、恥を忍んで書かせていただきました。

同じようなミスをしないよう、お気をつけくださいませ。

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posted by ひろ* at 06:16 | Comment(2) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月14日

融資の手応えあり。

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先週持ち込んだ地方案件について、早くも某金融機関さんから支店としての方針の話がありました。

私にとって悪い話ではなかったので、なんとなく手応えを感じる今日この頃です。



先週、融資相談をしてきたことについてブログに書きました。

今週になって、相談した1行から「話したいことがあるので会えないか」という着信がありまして

昨日その金融機関さんにお邪魔してまいりました。



端的に言えば、支店としては是非融資をしたいということだそうです(喜)

ただし、いろいろとハードルはあるので、そこをどうしていくかという確認でした。



まず、希望している金額や年数については、金融機関さんが出す担保評価額や耐用年数評価を

照らし合わせると、現状なかなか厳しいということが明らかになりました。耐用年数はいわゆる

法廷耐用年数ではなく、金融機関さんが独自の基準で判断しているものになるため、私の希望より

短くなってしまいます。ただ、それでも返済比率は6割以下なので、これはまあ我慢できるかも。



金額は法廷耐用年数を用いた積算評価額に掛目を入れたものではなく、銀行さんの考える耐用年数で

計算すること、および(これは予想ですが)建物の平米単価も厳しめに見ていることから、

銀行さんの担保評価額は私が希望している融資金額の8割程度になってしまうそうです。

ただ、ここは共同担保など融資額を伸ばす方法を金融機関さんとしても考えていきたいと

言っていただけましたので、もう少し様子を見てみようと思います。



あとは、いくつかの物件を持ち込んだのですが、金融機関さんとしてやりやすい物件を案件として

進めてしまってかまわないか、という確認もありました。金融機関さんとして一番やりやすい物件を

選んだものの、それがどれだけ金融機関さんにとってやりづらくても、私が一番希望している物件で

進めるのが筋なのではないか、という支店長さんの指摘があったそうです。いい人だ!



その他にも団信の問題など現時点で気になっていることについては一通り話をしてもらえました。

「たぶん、どの銀行さんに行っても問題になることを挙げたつもりです」という話のとおり、

別の金融機関さんでも同じようなことを言われたことがあります。



金利も具体的な数値が出てきました。5年固定でこれまでの調達金利よりちょっと安い感じです。

凄腕の大家さんに比べたらたいした数字ではありませんが・・・それでも嬉しいものです。

東京の金融機関さんには厳しいことを言われる傾向にあるのですが、地方に来ると「融資したい」

と言ってもらえること自体もありがたいですし(笑)



ひとまず、お互いに次のステップに進んでいこうということは確認できました。条件が折り合うか、

金融機関さんは金融機関さんで融資金額を伸ばす努力をして、私は私で売主さんと金額の交渉をして

良い着地点を見いだせるようにしたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月13日

金利が下がることになりました。

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知恵熱が出るんじゃないかというくらい悩みに悩んだ東京2棟目の件、結論を出しました。

既存借入行にて金利を引き下げてもらい、引き続き借り続けることとしました。



以前のブログに書いた内容をおさらいとしてお読みいただいている前提で今回のブログを書きます。



既存借入行からは1%の金利ダウンまでは確定したということを連絡いただいておりましたが、

希望する1.6%のダウンには届かなかったため、別の金融機関さん(前回ブログで言うB)に

本当に借り換えをするとしたらどういう条件になるか、そもそも借り換えNGということはないのか、

という点を確認しておりました。



これに対して、金融機関Bさんは本部に案件の概略を持っていって、借り換えできるということを

確認してきてくれました。金利も当初提示してくれていた2.0%ダウンより、さらにもう少し

頑張ることはできるという話でした。



単純に金利だけ考えれば、Bさんで借り換えるのがベストなのは言うまでもありません。

違約金が発生しますが、それでも返済比率は既存借入行で金利を下げるよりも下がります。

返済総額も当然ながら減りますので、メリットがあると思います。



しかし、これを税引後キャッシュフローの観点で見てみると、思ったほどの差は出ません。

金利が下がるということは、利息が減るということです。つまり経費が減ってしまうということ。

せっかく金利交渉したのに、決算書上の数字が良くなって黒字幅が拡大し、税金が増えるという

展開になってしまうわけです。そこまで含めて計算すると、思っていたよりメリットは少ないという

印象になりました。



それと、どうせ借り換えるなら法人を作ってそこに売却する形にする方が好ましいというところが

ありまして、それが可能なら話を進めようと思っていました。しかし、今すぐそれをやるのは

ちょっと難しそうという話もありましたので、どうしたものかなーと。



既存借入行は借り換えの場合に残債の2%の違約金が発生します。たかが2%、されど2%。

数百万という大きな額が動きますので、慎重にならざるを得ません。



一気に法人に移せるなら、登録免許税や登記にかかるお金は必要になるものの、2%の違約金は

発生しません。法人で所有した方が税務上のメリットもあるので、諸経費を払っても法人に

移したい気持ちがありました。しかし今回のBさんの回答は、最初は個人で借り換えをして、

その後法人で借り直すという内容でした。通常の諸経費以外に2%の違約金がかかるということは

冷静に考えると10%近くのお金がかかります。それはちょっと厳しいなあと思った次第です。



昨日のブログに書いたとおり、金融機関さんはどこか低金利で調達しているところがあれば、

それにあわせてくる傾向があると思います。そう言う意味では今夏以後提案いただいた金利には

かなりの魅力がありました。ただ、トータルで考えると、法人に売却する時にその果実を得るのが

一番いいのではないかと判断した次第です。



それと、既存借入行の支店長クラスの方を紹介してくれた大家さん仲間のRJ72号室さん

顔に泥を塗らないため、という判断もありました。彼の紹介で既存借入行の中でも職責の高い方と

繋がりができ、その方の陣頭指揮で今回の金利ダウンが実現したという経緯があります。

通常であれば借入期間との関係でまだ金利を下げることはできないと言われてしまう状態なのを、

ひっくり返してもらったことに対する感謝の気持ち、そしてその偉い人を紹介してくれた

RJ72号室さんが不利な立場にならないよう、今回は既存借入行で継続するべきと考えました.



金融機関Bさんにもこの話を伝え、今回は申し訳ないとご挨拶をしてきました。ただ、将来的に

法人に移す際には是非お願いしたい、ということも申し添えております。先方も内容は理解して

くださり、個人で行うのに比べてハードルはあがるけど、何とか頑張って対応できるようにするから

いつでも相談してほしい、と言ってくださいました。ありがたいことです。



今回の決断、本当に正しいことかは私にも正直わかりません。しかし、自分なりに考えて導きだした

結論ではあります。考えたからには後悔はしません。一歩一歩、着実に歩んでいこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月12日

金利は横並び。

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金利は横並びですので、安い金利を獲得しようとするならば既存借入先の金利を何とかするのが

一番の早道になるかと思います。



先日、新規開拓となる銀行さんとの打ち合わせをしている最中に、先方の言動で面白いと思うことが

ありましたので、ここにシェアさせていただこうと思います。その内容は金利に関することです。



その金融機関さんからは、アパートローンの商品内容の説明を受けておりました。

パンフレットに融資を受ける場合の金利も記載されていたのですが、その銀行員さん曰く、

実際の融資金利はその人の属性によって変わるということでした。書いてある金利が基準の

数字になっており、実際にはそれよりもっと下がるケースが多い、とのことです。



その時、銀行員さんはこんなことを言い出しました。



「他行さんでの借入の金利はどのくらいですか?」



私の現在の借入金利は、おおむね2%後半くらいとなっております。諸先輩方や金融資産を

持たれている方に比べれば、そんなに褒められた成績ではないと思いますが、当初はもっと

高かったことを考えれば、だいぶマシになってきているとは思います。

個人での借入5本中4本が2%後半の金利、残り1本が4%中盤の金利となっています。



そういった話を行員さんにしましたところ、彼はこんなことを言いました。



「4%台のものが若干ありますが、それは例外と考えればおおむね2%台ということになるので

 もし当行で融資ということになった場合も、同じくらいの水準にはなるかと思います」



ほほー。これがいわゆる横並びってやつみたいですね。

他行がやるんらうちもやる、みたいな。そういう意識の強い業界とは聞いておりましたが、

こうやってその現場を見せつけられると改めて納得してしまいます。



そういえば、これにつながる話をアドバイスとして頂戴したことがありました。

前に借り換えを提案いただいているということをブログに書いたんですが(これもまだ結論を)

出せていない状態です)、既存借入行のままいくか借り換えを実施するか葛藤していたら

不動産仲間の人が「そろそろ調達金利を下げて今後の案件の融資金利も下げるようにしてはどうか」

ということをおっしゃっていました。金利を下げることで、次に融資する銀行さんも他行さんの

金利を見て同じような条件を出してくるだろう、という意味合いの話と解釈しておりましたが

今回の金融機関さんの反応を見ていると、その通りみたいです。



これらやりとりから、金利を下げることで全体の調達金利が下がるというメリットがあるよ、

ということを今回身をもって知ったので、そのことを書いておこうと思った次第です。

(一部のサラリーマンに対して年収をあてにして融資する金融機関さんはこの限りではないです)

一か所良い金利で調達することができれば、他も横並びで下がる可能性があるということで

まずはどこかに突破口を見出しましょう。



ただし、銀行さんからしてみれば金利は生命線です。金利を安くするということは、自分たちの

利益の源泉が小さくなると言うことですから、ただお願いするだけじゃ良くないと思います。

行員さんにとってもメリットがあることを併せて提案するなどの配慮はすべきでしょう。

自分の利益を最大化しすぎると、支えてくれている方々にそっぽを向かれる可能性があります。

何事もバランスよく進めるということにご留意ください。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする