2014年05月26日

遠隔地での融資相談はどこまでできるのか。

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単身赴任で融資を受けることができるかという壮大(?)な実験の中間報告をさせていただきます。



現在、私は長期出張を仰せつかっており、週末のみ東京に戻る生活をしております。

せっかくの機会なので、赴任先で不動産を購入できないか、現在いろいろ検討をしております。



地域としては悪くなさそうなので、あとは良い物件があって金融機関さんに融資をしてもらえるなら

踏み込んでもいいかな?という気がしてきております。



そして今、いくつかの物件を手元において、仕事の合間に金融機関さんを回り始めています。

今回は4つの金融機関さんにご相談をしてきましたので、その結果の中間報告などしようかと。



金融機関その1

かなりやる気です。支店としては取り組みたいという話で、評価を出したり口座を作ったりして

やる気を出して取り組んでくれている状況です。ただ、年数と金額が伸びないんですよねえ。

あと、法人じゃなくて個人で購入してほしいと言われているのもネックです。



金融機関その2

支店長さんと担当さんの2名で対応してくれました。こちらもやりたい雰囲気は感じたのですが、

先日改めてご連絡が来て、取り組むことができない旨を伝えられました。

一番大きいのが札幌の債務を管理できないことのようです。単身赴任であることも多少の影響は

ありましたが、大きかったのは債務の話と思います。



金融機関その3

そんなに積極的な雰囲気は感じませんでしたが、それでもうまくはまればやってくれるような

雰囲気はありました。まずは貰った情報を精査して改めて返信するということになっています。

こちらはまだアクションはありませんが、今週中くらいには何らかあるかなと思われます。



金融機関その4

アポはとったのですが、結局検討不可ということになってしまいました。フルバンキングでは

ない形態の店舗なので、地元在住でない人のアパートローンをやるのは難しいそうです。

単身赴任でなければ検討いただけた可能性はありそうでした。



まあ当然ですが、なかなかハードルは高いです。でも、全くダメということもなさそうだという

印象は持ちましたので、引き続き銀行さんを当たってみようと思っています。

一番反応が良かった金融機関その1は、私の保有物件のエリアが支店網とうまくはまっているので

対応しやすいイメージがあるのかな?という気はしました。



これまでは東京支店と地元支店があるところを中心に回っていましたが、今後はもう少し

条件を緩くして、東京に支店がないところにもアタックしてみようと思います。実験は続きます。

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posted by ひろ* at 14:46 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月25日

金利が下がりました。

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金利が下がりました。うふふのふ。



以前ブログに書いたとおり、東京2棟目は既存借入行で金利を1%下げていただいた上で、

お取引を継続することにしました。その決断の後、関係各所にそれを伝えて手続きを遂行。

来月から金利の引き下げが実行されることが確定いたしました。



手続きのため、まずは元々定期預金を入れていた借り換え検討先の金融機関さんへ突撃。

定期預金を解約して、全額現金で引き出しました。理由としては、既存借入行に定期預金を

移動させるためです。こちらから、金利交渉時に定期預金を入れることを提示しておりました。

何もなくて手ぶらで条件交渉というのも辛いんじゃないかと思ってのことです。



そして既存借入行の支店に移動し、これをすべて普通預金に投入。その後、ネットで定期預金の

手続きをしました。これで金利を下げてもらうための条件は整いましたので、金融機関さんに

その旨を連絡して、対応を依頼しました。



ほどなくして、金融機関さんから対応完了のご連絡。

・新しい返済予定表が届くので確認をしてほしい

・最初の月は調整のため返済額は変わらないが、金利は下がっていて元金の返済が多くなっている

・金利引き下げに関し、手数料を口座より引き落としする

ということでした。手数料取るんか・・・まあ仕方ないです(汗)



そんな連絡が来てから1週間ほどしたところで、とうとう届きましたよ!返済予定表!

開けてみると、月々の支払いがざっくり3万くらい減っています。う〜ん、嬉しいですねえ。

ひとり、書面をみながらニヤニヤしてしまいました。まあそれでもまだ金利は高めですが^^;



ざっと返済比率を計算してみました。東京2棟目は正直返済比率はけっこう高めなのです。

今回の金利引き下げで、返済比率はようやく50%台になりました。全体での返済比率は

50%半ば。札幌4棟目を購入して返済比率が高くなってしまっています。洗練された大家の皆様と

比べれば、吹けば飛ぶような財務状態であることは明白です。だからサラリーマンを辞めるなんて

絶対に考えられない、といったところです。少なくとも全物件で返済比率50%を割り込むくらいに

できないうちは、サラリーマンの収入も最大限に活用する必要があると感じております。



個人事業の目標としては、今年は新しい物件を購入することより、今の財務状態を強固にすることを

意識しております。引き続き、やれることはやっていきたいと思っています。

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posted by ひろ* at 11:28 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月24日

夜逃げ対応。

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夜逃げされたかもしれないお部屋ですが、とりあえず夜逃げには間違いなさそうです。



札幌3棟目で滞納が続いているお部屋。管理会社さんが取り立てをしようとあれこれ頑張って

確認してくださっています。そして先日管理会社さんからいただきました連絡によれば、

この入居者様はお部屋に戻ってきている気配がないとのことでした。

確認方法はいろいろありますが(ドアに紙テープを貼っておいて敗れているか確認する、等)

今回もいろんな確認をした結果、まず部屋には戻ってきていないだろうということです。



夜逃げの場合、以下の問題が発生します。

・賃借人不在であるため、素直に解約ができない

・自力救済(貸主が借主の荷物を勝手に処分すること)は禁止されている



前者については、私の場合はちゃんと布石を打っていますので大きな問題はありません。

このお部屋は半年の定期借家契約となっておりまして、5月末が再契約のタイミングです。

ちょうどいいので、このまま再契約をしないということで進めれば契約は無効となります。



問題は後者です。ご本人がいないので、本来であれば滞納賃料の支払いの訴訟を起こした上で

その裁判の判決に基づき残置物を差押えして処分する、という流れになります。

しかしこれだと時間もお金もかかりすぎてしまい、あまりよろしくありません。



ではどうするか?とにかく許可を貰えればいいわけです。



この方、保証人もいなければ保証会社の審査も通していません。

まあそのこと自体は仕方ありません。私がそれでいいと入居を許可したわけですから。

緊急連絡先の方がいますので、そちらに今回の件で話をするという展開になりました。



管理会社さんが緊急連絡先であるお姉様にお会いして、入居者様が夜逃げされてしまった件について

状況を説明してきたという連絡がありました。お姉様の詳しい反応はわかりませんが、お姉様も

ご本人とは契約が取れない状況であるということでした。そして、荷物はお姉様にて引き取った上で

処分する(処分費はこちらで負担する)という形で進めることに合意いただきました。

ここで処分費を先方持ちにすると話がこじれると判断し、このような流れとしました。



これで夜逃げに関しての二つの大きな問題はクリアできました。あとはお部屋を片付けて、

再度募集をすれば良いと思います。仲介業者さんに支払った広告料も、半年以内の短期退去の場合

返還していただく約束になっておりますので、今回の件での金銭的な被害は滞納された家賃と

残置物の処分にかかる費用だけとなります。あとはお部屋の中が汚くなってリフォーム必須な状況に

なっていなければいいのですが・・・。



夜逃げは年に1〜2回経験しているので、もう対応もだいぶ慣れたものです。

こんな経験積みたくないというのが本音ですが(苦笑)



今回退去になったお部屋ですが、これで4人連続で短期退去となります。しかもいずれも

家賃滞納が原因です。どうなってるんだ、この部屋。お祓いでもした方がいいのかしら。

今度札幌に行った時は、塩でも巻いてこようかな・・・

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posted by ひろ* at 09:29 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月23日

時間を大切にしたい&してほしい。

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誰もが平等に与えられる資源。

一人に与えられる物量は予め決まっていて、どれだけお金があっても買えない資源。

それは時間です。



時間を有効に使うこと、時間を味方につけることで人生がどれだけ有益なものになるかが

決まるといっても過言ではないでしょう。与えられた時間を有効に使うことで、結果が現れます。

空き時間に銀行さんに一つでも多く問い合わせをすれば、その成果は融資という形になるかも

しれないし、その銀行員さんから得られた知識という形で蓄積されるかもしれません。

不動産の勉強をすれば、それが物件購入や運営管理の役に立つかもしれません。



私は時間を遊ばせておくのが勿体無いと思うので、空き時間でできることを模索するように

心がけています。空き時間に音楽を聴きながら不動産の本を読めば、二つの趣味がいっぺんに

達成できます。パソコンやiPadがあれば、メールの処理も空き時間にできます。



テレビを見るくらいなら、SNSなど双方向コミュニケーションが取れるツールを使って

友達が主催するイベントの情報を入手したり、仲間の動向を確認したりすることができます。

楽しいからやっているというのも当然ありますし、情報収集や自分自身の勉強にも役立ちます。



近々、北陸のほうに紹介された築古RCを見てこようと思っていますが、その時も前々から

仲良くさせていただいている業者さんとどこかで落ち合って飲んでこようと思っています。

出張にきたら、出張先で誰かと会って情報交換や懇親を深める場を作ることもまめに行ってます。



時間を有効に使おうと思えば、いくらでも有効に使うことができます。

とにかく使わないのは勿体無い。そう思う私です。



自分にとっては有限で大切な資源である時間。

しかし、お付き合いする方が同じ考え方とは限りません。



最近いろいろとやり取りしている業者さんは、時間に大変ルーズです。

いや、決してルーズなわけではないのでしょう。彼は彼なりに相手に対して約束を果たそうとして

動いているのです。ただ、その時間管理がちょっと甘いというだけなのでしょう。



「明日の午前中に終わらせます」と言った仕事が午後になってもあがってこない。

連絡もないのでこちらから連絡すると「思ったより時間がかかってしまっています」と。

いつ終わるのかと聞いたら「今日の夕方くらいで」と言うのですが、その時間になっても終わらず

結局こちらは待ち時間だけで一日つぶしてしまう、ということがありました。



本人は顧客に対してベストケースの納期を提示しているのだと思います。しかし私がほしいのは

確実に終わる納期であり、ベストケースではありません。確実に終わる時間が見えているならば

その時にあわせてほかの事をします。時間が勿体無いですから。



予定通りに仕事が終わらないのも仕方ありません。そりゃあ人間ですから、読み違えることも

あるのはわかります。ただ、それが見えてきた段階で早めに連絡を入れてほしいものです。

待っている相手も、その予定にあわせるために時間を費やしているわけですから。



その旨、業者さんに仕事が完了した後で申し入れはしました。まだまだお付き合いが長くなる

業者さんだろうと思うので、こちらの意思は示しておかないといけません。

伝わったかどうかはわかりませんが、今後のやり取りの中でそこを見極めていこうと思います。

逆に、そういう特性を持った方だということを私も意識しなくてはいけないと思います。

意識した上で求める回答を導きだせるように話をしなくてはいけない。それが私の課題です。



相手の持つ有限な資源を大切にする姿勢や意識を持つことで、このような対応はできなくなるはず。

ブログを読んでいる方で、相手の大切な時間のことを考えずに行動している人が仮にいるならば

それは相手にとってもつらいことなので、ぜひ見直してみてほしいと思います。

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posted by ひろ* at 09:18 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月22日

札幌の管理会社さんからの電話。

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今週は札幌の管理会社さんからよく電話が来ます。



札幌では2つの管理会社さんと契約しております。札幌1棟目と札幌3棟目をお任せしている

管理会社さんと、札幌4棟目をお任せしている管理会社さんの2社です。



今週はじめに、札幌3棟目の関係で管理会社さんからお電話をいただきました。

あまり良い話ではなく、先日ご入居いただいた保証人のいない方が家賃を3ヶ月目にして滞納して

連絡が取れずにいる、という話でした。うーん、またそういう話ですかぁ。



札幌3棟目でここ最近受け入れた「難しい属性の方」が3組いるのですが、うち2組が滞納やら

連絡が取れないやらで面倒なことになっています。今回連絡をいただいた方はまだ改善の見込みも

あるかもしれませんが、その前に連絡をいただいていた方については完全に夜逃げ状態のようで

家に戻ってきている気配がないとのこと。あちゃー、という感じです。



こんなこともあろうかと、最近はこういう属性のお客様にご入居いただく際は、短期退去に伴う

広告料の返還を半年間で見ていただいております。今回の2組の方がもし仮に退去されても、

広告料は戻ってきますので、家賃をある程度いただいて広告料もかえってくるということになり

金銭的被害はそこまでではありません。ただ、部屋の中身が汚いと話は別なのですが・・・。



この2つのお客様を仲介しているのが、うちの物件のエース仲介営業マンです。

彼は就業支援のNPOとのパイプがあり、その中でも保証人がいなかったりして普通の賃貸物件への

入居が困難な方を私の物件に誘導しています。ここのところ、ご入居いただいた方がトラブルを

起こすケースが多くなっているので、一度注意をしなくてはならないなと思います。



そんな話を札幌3棟目の担当の方と話した後、札幌1棟目の担当の方に代わってもらいました。

こちらのテーマは2つで、ひとつは民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業を使った

札幌1棟目の空室リフォームについて、もうひとつは灯油FFの排気の問題についてです。



札幌1棟目の空室は、かれこれリフォームをせずに半年が経過しています。勿体無いのですが

民間住宅活用型住宅セーフティネットを使うことを想定してじっと耐えていました。

10年以上住まわれていた方の退去なので、リフォームのお見積がすごい金額になっています。

少しでも軽減するため、セーフティーネットの補助金を利用する想定で考えておりました。



ただ、この時期までずるずる来てしまったとなると、さっさとリフォームしちゃったほうが

機会損失も少なくてよかったのかな、という気もします(苦笑)

でもそんなことを言っても仕方ないので、どういう形で進められるかを確認した次第です。

補助金を活用すること自体は対応可能ということはわかりましたので、あとは管理会社さんに

見積を出してもらい、工事に早く着工するべしと考えている次第です。



もうひとつの懸案、ガス会社さんの件です。

こちらは灯油FFの排気口が物件の壁の方向を向いており、長年排気が当たり続けた結果、

サイディングがそこだけボロボロに劣化してしまった、という事象がありました。仕方なく

そこのサイディングだけは昨年交換しております。



同じようなことが起こらないよう、排気口の向いている方向を変えてほしいとガス会社さんに

要望を出していたのですが、この会社さんがあまりよく状況を把握しておらず、やれ構造的に

大変だの、調べないとできるかわからないだの言って逃げ回っています。挙句、被害が出てないから

そこまで無理にやる必要はないのではないか、とか言い出しまして。



被害が出ていてサイディングをそこだけきれいにしているのがなぜわからない!?

他に比べて明らかにそこだけきれいでしょ!!



被害が出ていることを説明し、いい加減にしないとガス供給会社を変更しますよと通告したところ

やっと本気で動き始めたようです。排気口の方向を変えるよう検討することを約束してくれた、

と管理会社さんからの報告がありました。まったくもう〜。



そんな感じの札幌1棟目と札幌3棟目ですが、今週は珍しく札幌4棟目の管理会社さんからも

電話をいただきました。こちらは新築で手間がかからないので楽チンなので、電話が来ると

ちょっとびくっとしてしまいます。退去かな?とか。



管理担当の方からのお電話だったのですが、1階のお客様が共用部に花を植えたいということで

許可を求めているという話でした。うん、そんなかわいらしい話だったらいくらでもOKです。

ちょっとびびってましたが、たいした話ではなくほっとしました。

札幌1棟目、3棟目もこのくらいかわいらしい話ばかりであってほしいです(笑)



札幌、また行かないとなあ。最近仕事の出張が多くてなかなかお休みを取りづらいのですが、

うまく調整して予定を組みたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(2) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする