2014年04月13日

現地調査実施。

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昨日の夜から仙台に移動してきております。本日の夕方には仙台を離れ、東京で一休みした後

明日の朝からまた会社の仕事で一週間出張です。気の休まる暇がありません。なかなか大変です。



仙台に来ている理由は非常に私的なものもあるのですが、法人の決算についての取りまとめや

ちょっと気になっている物件の現地調査というところもあります。今回はその2つを一気に

やっつけてしまおうとしております。



昨夜は法人の決算について、税理士の先生から何の費用かわからないものや詳細を知りたいものの

質問書が届けられておりましたのに対し、社長である義母と二人であーでもないこーでもないと

その経費の詳細を思い出しながら、税理士さんに回答を作りました。決算に大きく影響するものは

金額的にはなさそうですので、今期は前期と同様に若干の黒字というところで抑えられそうです。



来期以降はどうやって黒字の額を減らしていくか、改めて検討が必要なフェーズに入っております。

勘定合って銭足らず。個人はまだそこまで至っていないですが、法人はたった1棟なのに

あっという間にその状態に入ってきました。とりあえず役員報酬を増やしますかねえ。



続いて気になる物件の調査です。

ネットを見ていて回りそうな物件を発見したので、問い合わせをかけて資料を入手しました。

数字だけ見れば充分に回りそうだし、積算評価も高い。築年数もほどほどのRCで、今の仙台なら

これだけ回れば許容範囲でしょう。客付もよくも悪くもない地域なので、ちゃんとやれば勝算は

充分にあるかと思います。



しかし、この条件の物件がなぜネットで売れ残っているのか?非常に疑問だったのですが、

図面を見て全てか解決しました。



「一部、所有者が自家使用」と書かれていたので、立地から勝手に「事務所+社宅」と想像して

いたのですが、半分が事務所利用。しかも思い切り事務所用に間取りが変更してあり、住居に転用を

はかろうとすると多大な費用がかかる状態でした。いやー、これはないわ!一気に萎え萎え。



でもせっかく来たので、建物の状態だけでも見てこようということで、夜中に嫁ちゃんに車を

出してもらい、見学してきました。



建物的には、見た感じは非常に奇麗です。しかし管理状態は共用部の電球が切れていたり、

ポストのあたりが乱雑に散らかっていたりで、あまり良い印象はなかったです。

そして共用部の天井がけっこう爆裂気味になっていたので、屋上の状態に不安を覚えた次第です。



天井爆裂?

こんな感じ。



超大幅な指値がきかないと、とてもじゃないけど買えない物件であることがよくわかりました。

やっぱり今時の仙台にそんな美味しい話はないよねえ。。。当たり前だけど、勉強になりました。

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posted by ひろ* at 11:01 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする