2014年04月05日

金利交渉の行方。

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昨日の借り換え提案の話をうけて、既存借入行さんにさっそく連絡を取ってみました。

東京2棟目は元々他にも借り換えを提案してくれている銀行さんがいらっしゃいましたので、

それを話して金利面で何とかならないかということを相談させていただいておりました。



昨日はそれに加えて、別の金融機関さんからも借り換えについてお願いしたいという打診を

いただいております、ということを担当の方に連絡をさせていただきました。



銀行さんとしては「前向きに取り組んでいる」「もう少し時間をいただきたい」とのことでした。

こちらも既存借入行さんに単に交渉をするだけでなく、昨年の売却に伴う利益の分を手元資金から

出さずに、その銀行さんが持っているちょっと金利の高いフリーローンで調達して、手元の現金は

定期として置かせていただく、という話をしております。



金利はリスクプレミアムですから、銀行さんとしてもリスクを取って貸している以上ある一定は

金利を取らなくてはなりません。そこはわかっているつもりですので、私が一方的に有利な条件で

進めるのも難しいことでしょう。トータルで見て取引量が拡大するんだということで稟議を

あげないと、当然ながら話を進めるのが難しくなってしまいます。



そんなわけで、既存借入行さんが頑張ってくれるならそれでよし。頑張れないなら、昨日連絡を

いただいていた別の金融機関さんに話を振る。どちらに転んでも悪い結果にはならないような

気がしております。これで足元の財務状態を改善することができるのではないかと期待します。



手短ですが、今日はこの辺で。

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posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月04日

借り換え提案。

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仕事中にかかってきた一本の電話。たまたま出られそうな雰囲気だったので、誰かと思って

見てみると、某金融機関さんの私の担当をしてくださっている方です。あれ、どうしたかな?



この金融機関さんからは東京2棟目の修繕の借入をしており、積金や定期もいくばくかあります。

そして先日、期末で定期預金の数字が足りず、期末の一瞬だけでもいいということだったので

なけなしの現金をかき集めて定期を作らせていただきました。1ヶ月とか2ヶ月の定期なので、

金利も何もつきませんが、それはそれでいいかなと。行員さんの力になれればそれで十分です。



そんなやり取りがつい先日ありましたので、その定期に関して何か不備でもあったのかな?と

少し心配になりつつ、電話を取りました。電話口の彼は定期の御礼をしつつ、東京の2つの

物件についてあれこれと聞いてきます。はて、なんでその辺の話を聞いてくるのかしら。

そんなクエスチョンマークを頭に浮かべていると、その行員さんはこんなことを言い出したのです。



「当行で何か借り換えの提案をさせていただきたいと思ってまして・・・」



あれれ、それはとても嬉しいお話なんですけど、前にも借り換えチャレンジして玉砕したことが

あったかと思うんですが、急にどうしたんでしょう。



よくよく話を聞くと、定期に協力してくれたことをとても感謝してくれているようでして。

そして定期がある今なら、本部の説得も前よりしやすいから、このタイミングで是非取り組みを

したいんだ、ということでした。金利も低く提案します、とのことです。



とても嬉しいお申し出なので、ぜひ前向きに検討したいところです。ただ、東京2棟目は

先月の後半より既存借入行と金利の交渉をしているところでして、その結果が良好であれば

借り換えのメリットはあまりないです。そういう事情もあるので、そこの結論が出た後で

交渉が不調であればぜひお願いしたい、という話でまとめました。



見返りを求めて定期を入れたわけではなく、行員さんの成績の助けになればそれでいい、

というつもりでした。それに対して、行員さんがこうやって感謝してくれて、いろいろな面で

その恩を返したいと動いてくれるのは、とても幸せなことと思います。



私は運が良いみたいで、親身になって力になってくれる人がとても多いです。周囲の人に

恵まれたおかげで、ここまでなんとか不動産をやってくることができました。自分の周りに

生かされている、そんな感覚を忘れないようにしたいと思います。

いろいろなことに感謝して生きていきたい。そんな気持ちです。

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月03日

接続検討料を請求されました。

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野立て太陽光発電ですが、電力会社さんから「接続検討料」というのが請求されてしまうようです。



私は現在、2ヶ所で野立て太陽光発電をやろうとしています。融資にはだいぶ苦戦していますが、

もし通ればけっこう悪くない利回りで回せそうなので、なんとか頑張りたいと思っております。



2ヶ所のうち、片方は高圧、片方は低圧です。そして私が全然そういう予備知識がなかったので

勉強不足だなとは思うのですが、その両方に対して電力会社さんから「接続検討料」の請求が

来てしまいました。



ネットであれこれ調べると、接続検討料は低圧の場合はかからないそうです。高圧の場合は、

1区画につき21万円かかるということでした。うーん、なかなか痛い出費ですよこれは。

融資もまだ確定していないのに。



しかも、高圧の1区画は仕方ないにして、低圧のほうまで接続検討料の請求が来てしまいました。

どうやら、数名で1つの土地を分筆して、各人が事業としてやっていくというスタイルであるため

電力会社側からすれば1つの土地と見なすことになり、参加メンバーで21万を均等割りして

支払をしてください、ということだそうです。うーん、電力会社め。あざといのぅ。



思わぬ出費でちょっと悲しいですが、払わない訳にもいかないですね・・・。これはますますもって

意地でも融資を通さなくてはならない、ということでしょうか。頑張って交渉してこようっと。

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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月02日

不動産モードになれない。

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しばらくはサラリーマンのお仕事に専念せざるを得ない状況になりそうな今日この頃ですが

皆様いかがお過ごしでしょうか。消費税は増税され、いいともは終了し、新しい年度の始まりです。



私自身は、サラリーマンのお仕事で4月から担当が変わり、平日はほぼ単身赴任状態で東京から

離れた場所でホテル住まいすることになりました。しばらくの間はこの生活が続くようです。



まずはこの状況に慣れて、新しいお客様の仕事について自分自身を追いつかせなくてはなりません。

メンバーの顔と名前も覚えなくちゃだし、やることはいっぱいあります。



不動産は札幌1棟目をのぞけば満室で、残りの1部屋もリフォームコスト削減の為に補助金が

どこまで出るかを見極めている最中なので、動きようがありません。落ち着いています。

東京の新規買付を入れた案件も、売主側の債権者の問題で全く浜氏が進展しません。

太陽光の融資付けは相変わらずいろいろとやっていますが、そちらもあとは銀行さんの出方を

待ってみるしかない状況で、どちらかと言えば「待ち」の状態になっています。



そんなわけで、今の私はいつものように不動産モードではなく、サラリーマンの仕事と環境の変化に

慣れることが最優先となっております。つまり、ブログに書くネタがないと(苦笑)



動きがなく落ち着いていることはいいことなのですが、こういう時にこそ何か退去抑止のための

アクションを先手を打って行う必要があるのですが、気持ちが乗ってこない時はそれに対して

何のアイディアも浮かんでこない、という点が悩ましいところです。



いっそ出張先での不動産購入を考えてみようかな(笑)



つまらないブログで恐縮ですが、とりあえず今は目の前のサラリーマンの仕事に集中します。

しばらくブログの更新頻度を下げるかもしれません。あるいは不動産とあまり関係がないような

つまらないブログになるかもしれません。ま、ランキングもだいぶ下がってきていることだし

それはそれでちょうどいいのかもしれないですね〜^^;

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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月01日

民間住宅活用型セーフティーネット整備推進事業は今年もあるか?

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消費税8%の世界が始まってしまった今日この頃、皆様いかがお過ごしでしょうか。

私が目下注目しているのは、民間住宅活用型セーフティーネット整備推進事業が平成26年度も

遂行されるのかどうか、というところです。



この事業は、H24年とH25年の2年連続で行われているものでバリやフリーなどの条件を

満たすような改修工事を行うことで、その費用の1/3が国から補助されるものです。

3ヶ月以上の空室があり、ある一定の広さと家賃帯に収まるようなお部屋であれば、1部屋につき

100万を限度として補助金が出る仕組みです。



全空物件を購入した時などにはかなり有効に活用できるのですが、あいにく今のところそういった

物件は私のところに情報として入っては来ませんでした。では既存の物件で使えるところがあるかと

言う話なのですが、意外とハードルが高くて昨年までは使えずにおりました。



札幌2棟目(売却済み)、札幌3棟目、東京1棟目、仙台1棟目に関しては、部屋が狭すぎて

この制度を活用できません。仙台1棟目は元オーナーズルームもあったのですが、こちらは逆に

広すぎて家賃が高くなりすぎるために使えないというオチでした。



札幌1棟目、札幌4棟目、東京2棟目は広さ的に利用できるのですが、うち東京2棟目の

事務所部分については、風呂場がないなど住居の要件を満たさないため、活用できません。



札幌1棟目と東京2棟目の住居部分は、いずれもファミリー間取りでなかなか空きません。

札幌4棟目は新築なので、特に直す必要もないからこんなの関係なしに埋めた方がいいです。



そんな感じで、過去2年もずっと利用を狙っていたのですが、結局使うことはできませんでした。



そんな私にチャンスが巡ってきました。札幌1棟目に3ヶ月以上空いているお部屋があります。

いや、空いていること自体は全く嬉しくないのですが、さすがに家賃5万の部屋にリフォーム代が

70万かかりますということになれば、何かしらのコスト削減を考えなくてはなりません。

それ以外の私的な理由もあったのですが、26年度も民間住宅活用型セーフティーネット整備

推進事業があるんじゃないかという期待も込めて、リフォームせずにここまで放っておきました。



これで今年この事業がなかったらただのアホなのですが、2度あることは3度あると信じて

しばらくはこのセーフティーネット整備推進事業の発表があることに期待して待ってみようと

思います。昨年も4月初旬には発表があったようなので、今年もやるならそのくらいのタイミングに

発表されるはず。捕らぬ狸の皮算用をしながら待とうと思います。

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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする