2014年04月10日

金融機関の担当者様。

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異動の季節を過ぎましたが、今のところ私が懇意にしている担当者の皆様は誰も異動には

ならずに済んだ模様です。



私は現在、物件の取得費用や修繕費用などを借りている金融機関さんが(仙台の法人への融資も

含めて)6行あります。このうち、サラリーマンの属性に貸してくれるちょっと特殊な銀行さんを

のぞくと、残り5行はそれぞれ担当者さんが決まっております。



どの銀行の担当者さんも、なにげにそろそろ異動だよねーという時期でした。3年周期で転勤を

繰り返すのが銀行さんのルールとなっております。お客様との癒着を防ぐためだと聞いた記憶が

ありますが、確かに担当さんと仲良くなると色々頼みやすくなるので、そういうところから

不正が生まれないようにしたいのだろう、という経営側の気持ちは理解できる気がします。



融資を受ける側としては、それまでは阿吽の呼吸で対応してくれていた人が急にいなくなるので

どうしたものかなーという感じになってしまうので、できるだけ異動は避けていただきたい・・・

と思うんですが、会社の都合を考えると仕方がないのでしょうね。



今回、お取り引きのある銀行さんと一通り会話はしましたが、どうやら私の担当の方に関しては

全員残っているようです。融資を受けてない銀行さんが一部担当さんが異動になってしまいましたが

そこは「もうちょっと財務状態が良くなったら」と言われているので、逆に担当さんが変わった方が

都合が良いのかもしれません。



特に、札幌4棟目を融資してくれた担当の方や、東京2棟目の大規模修繕に対して融資をしてくれた

担当の方は、丸三年を突破しているので、もう厳しいかなと思っておりましたが、どうやらまだ

異動は免れているようです。ぎりぎりまで店舗にいてほしいなあ・・・と強く思います。



いちから信頼関係を作り直すのはとても大変なので、できるだけぎりぎりまで今の担当さんが

居残ってくれることに期待したいところです。

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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月09日

アンテナ応急処置。

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昨日の記事で、札幌の管理会社さんの動きについて書きました。

札幌4棟目の管理会社さんの評価がうなぎ上り、なんて書いたのですが、札幌1棟目の管理を

お願いしている管理会社さんも、今回は負けず劣らず頑張ってくれました!

昨日は札幌4棟目の管理会社さんの方が・・・とか書きましたが、札幌1棟目の管理会社さんも

今回のを見る限りしっかり動いてくれているので、そんな懸念はないなあと。



札幌1棟目に関しては、昨日書いた通りテレビのアンテナが折れていたことと(それに伴って

外壁に傷がついているようにも見える)、基礎部分の通風口が破損していることの2点があります。



管理会社さんに連絡したのは昨日の朝でした。すると、昨日の午後一番で屋上からその様子を

撮影して状況を知らせる写真が送られてきました。報告ネットさんの写真だと、屋根からではなく

地面から撮ったものでしたので、これで保険申請時の話が通しやすくなります。また、細かい状況も

把握できるので、とてもありがたいです。



アンテナ破損

こんな感じでアンテナが折れています。



そしてそのまま管理会社さんにて、取り急ぎこのアンテナの撤去をしてくださいました。



応急処置

まずは応急処置ですね。



これによる影響度合いの確認、そしてお見積などの作業も早急に行っていただけるとのこと。

とてもありがたいお話です。感謝感謝。



また、本件は保険代理店様にも連携しており、写真にて「恐らく保険対象の事故であろう」との

ご見解をいただくことができました。これでますます安心です。迅速に動いてくださっている

代理店さんにも改めて感謝しなくてはなりません。



私自身がここしばらく某地方都市に平日は丸々出張しているので、そういう意味で言うと

東京にいる時となんら変わらない状態なのですが、見知らぬ土地のホテルからいろいろお願いを

するのと、自宅からお願いするのでは気分的な落ち着き具合が違います。こういう環境下でも

いつもと変わらぬ対応をいただけることで、サラリーマン業にも良い影響が出るような気がします。



自主管理も素晴らしいですが、私の場合はやはりサラリーマン業を続ける限りは自主管理は

両方の仕事に影響を与えるから、誰か信頼できるパートナーが自主管理を手伝ってくれる体制が

整わない限り、やっちゃだめだなあと思った次第です。



それにしても、今回の管理会社さんの仕事の早さはこれまでと比べて郡を抜いていました。

人員を増強したと言っていたので、その効果が早速出てきたのでしょうか。

・・・もしかして、このブログ見てたのかな?もし見てるなら、こっそり教えてくださいね(笑)

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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月08日

写真でわかる現地の状況。

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札幌の物件に関しては、報告ネットさんに巡回契約をお願いしております。毎月、物件の各所の

写真を大家目線で撮影してくださるので、大変助かっております。行かなくても物件の様子が

わかりやすく伝わるので、重宝しています。



さて、今月もそんな報告ネットさんからの写真が届きました。そしてその写真を拝見している限り、

雪が溶け始めたことをきっかけに、いろいろと問題が出てきていることがわかりました。

(雪が降っている間は雪に隠れたり撮影できなかったりするため)



まず、札幌1棟目では、テレビのアンテナが折れてしまっており、そのせいで外壁にも傷が

ついてしまっているのではないか、という疑惑が出てきております。写真を見ると、確かに

ボロっとアンテナが折れてしまっていて、だらしなく垂れ下がっている状況が見てとれます。



さらに、基礎部分の通風口が破損している様子も見てとれました。これも雪が積もったことが

原因ではないかと想像していますが、詳細についてはお見積をお願いして業者様にご判断を

いただいた方がいいのかなと思っております。



これら2点については、雪害ということになりますので保険の対象となるかと思われます。

早速保険代理店さんにメールして、これらの内容は保険請求の対象かどうかを確認しております。

あわせて、管理会社さんに修繕にかかる見積を依頼しました。被害が大きくなる前に、入居者様の

生活に影響を及ぼす前に、早々に対処してしまいたいと思います。



札幌4棟目では、ゴミステーションのゴミがしっかり分別されていない状況が見てとれました。

そして、敷地の横手の窓の下に、火を消さずにタバコを捨てている入居者様がいるようで、

溶けた雪の下からけっこうな量の吸い殻が発見されました。



こちらについても、管理会社さんにメールを打って対応の依頼をしましたところ、メールをして

1時間以内に「本日中に確認します」という一次連絡、そして夜には状況の報告と対応内容の

説明文書が送られてくる、という形で、とても素早いレスポンスで問題に対応していただけました。

私の中で、札幌4棟目の管理会社さんの評価が現在うなぎ上りです(笑)



対応といっても、ゴミの整理と貼り紙の掲示、ポスティングだけなのですが、こういうことを

素早くやってくれる管理会社さんの姿勢には頭が下がります。それほど管理戸数が多くないから

ひとつひとつに対して目配りができるという背景もあるのだろうとは思いますが、このスピード感は

素晴らしいと思います。札幌1棟目の管理会社さんも頑張ってくれてはいますが、スタッフによって

問題対応能力やスピードに多少の差があるのは否めません。



遠隔地でも、真摯に取り組んでくれる現地パートナーを得ることで、安心して運営ができます。

今後ともそういうパートナーになってくれる業者さんを捜していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月07日

更新料の値引き要求。

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まだ半年以上先ですが、退去の予定ができてしまいました。



東京2棟目のもうすぐ更新を迎えられる入居者様に対して、更新手続きの連絡を管理会社さんに

とっていただいております。そのお部屋の方から「更新料を一部負けてもらうことはできないか」

という問い合わせが入っているそうです。



そのやり取りの中で、よくよく話を伺うと・・・どうやらあと半年くらいしたら退去される予定で

短い期間になるから更新料を全額支払うのがもったいない、ということらしいです。

えー、退去しちゃうんですかー?それは残念です・・・。

属性の良いお客様でしたので、できればぜひこのままいてほしかったのですが・・・。



東京2棟目のこのお部屋はいろいろな事件がありました。前のオーナーがずさんな管理をしており

エアコンはボロボロで水漏れしていたにも関わらず、それを入居者様が連絡しても修理もせずに

放置していたりだとか、虫がとにかく多くてストレスを感じていたりだとか。そんな案件処理を

オーナーチェンジ後には頑張って対応していました。私がオーナーになってからも、換気扇が

壊れてしまったりしていたので、大規模修繕を行った以外は手間がかかっていない東京2棟目の

中においては、比較的いろいろあったお部屋だったと思います。



でも、そういった話にも全て真摯に対応してきました。前のオーナーの対応がまずかったため

マイナスのスタートでしたが、エアコンや換気扇を交換し、大規模修繕を行い、除虫についても

業者様にお願いして進めてきました。大家としてやるべきことはきちんとやってきました。

退去が確定してるのは残念ですが、それで態度を変えることもありません。



ですので、申し訳ないですが更新料の値引きは致しません。

私は私なりに真剣にやっています。何かこちらに非があるのであれば値引も考えなくては

ならないと思いますが、今回はそうではありませんから。必要性がありません。



それなりに手間暇とお金をかけているのですから、私としては対価をきちんと得るように

動いていきたいと考えております。誇れない仕事をしているなら値引も致し方ないのですが

誇れる仕事をしているならそれを無理にする必要はないはずです。

結果がどうなろうとも、その判断は後悔しないつもりです。



貴方はお客様に対して誇れる仕事をしてますか?

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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月06日

自然素材を使った家づくり。

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昨日は自然素材で作る家の勉強会に参加してきました。アレルギーと住まいの関係、です。

講師は駿河屋の9代目当主である一桝靖人さん。江戸時代から続く材木商だった駿河屋の事業を

業態転換し、建築業に舵を切った方です。



自分が本当に住みたい家は何か、自信をもって供給できるものはなにか。

そんなことを考え抜いた結果、自然素材を使った家を建てて供給するようになったそうです。

家に愛着を持ってもらうため、施主さんに生産の現場にできるだけ足を運んでもらえるよう工夫し

職人さんとも仲良くなってもらうようにしているそうです。そうすることで、職人さんも施主さんの

ために良いものを作ろうという気持ちになるし、施主さんも家により愛着を持つようになるのです。

時には、その建物で使う材木を伐採してもらったこともあるとか。



なぜ自然素材の家なのか。それは新建材を使うことによって、アレルギーやアトピーを悪化させる

「シックハウス」ができてしまうためです。



アレルギーやアトピーは先進国特有の問題であり、それらは複合要因から成り立っています。

多角的な解決策を講じる必要がありますが、その中でも家の空気というのは大きな割合を占めます。

人は一日20kgの息を吸うのだとか。そして一日のうちに家の空気を吸っている時間が半分以上を

占めているのです。だからこそ、家の空気をよくすることで、アレルギーやアトピーの人は

症状が改善される可能性が高まるそうです。



私たちが日常的に使っている新建材は、いろいろな加工をなされて市場に出てきます。

木材は自然乾燥ではなく機械で乾燥させ、中にはプレスして形を整えているものもあるそうです。

合板なども多いですし、それらにはいろいろな薬剤が使われています。

畳の青い色は染料でそういう色にしているのだとか。

それらの建材を自然素材に変えることで、より自然に近い形に空気を作り出すことができます。



ただ、自然素材の建材と言ってもピンキリです。その素性が明らかなものを選ぶ必要があります。

中国から輸入した畳を日本で最終加工し、国産を名乗っているものもあります。そういうものに

だまされないよう、産地や生産者が明らかなものを使わなくてはなりません。



さて、ここまで自然素材についてあれこれ書きましたが、我々大家はこういうものを活用して

アパートやマンションを作るべきか、というところです。私自身は、活用できるなら素晴らしいけど

コストを考えると難しいという結論になりました。木造2階建てでも坪単価は最低75万となると

コストをいかに削減していくかを考える投資家目線では収支が合わなくなってしまいます。

そういう健康を売りにした家で、家賃がどれだけ通常のものと比べてあげられるのか、という

議論はあるのかもしれませんが、そこまでチャレンジすることはできません。



ただ、建材に関する知識は活用できると思いますし、大家の良心として一部だけでも自然建材に

変えたりすることは考えてもいいのかもしれません。今回の勉強会で、予算に限りがある場合は

次の順番で優先度をつけるとよいと言っていました。



1.床(CF・フローリング→無垢)

2.壁・天井(ビニールクロス→布クロス)

3.のり・接着剤(ボンド→にかわ・でんぷん)

4.家具・建具・床下に使用する薬剤

5.内装下地



たとえば、床だけ無垢のフローリングに変えるなどの努力はできるのかもしれません。

建材自体の価格だけでなく、職人さんの手間賃も上がってしまうということでしたので、

現実的にどこまで採用できるかはわかりませんが。



なお、健康を改善する効果はないということでしたが、雰囲気だけでもということであれば

ニシアワーのユカハリ・タイルなどを使うという手もある、という議論はありました。

本当に雰囲気だけではあるのですが、手軽に差別化という観点ではいいのかもしれません。



費用に制約がない人であれば、こういった自然素材を使うことで差別化を図れるのかも。

構造不況の不動産賃貸業界ですから、勉強して差別化を図りながらやっていく必要がある。

そういうことを感じた勉強会でした。主催者および講師に感謝。

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posted by ひろ* at 10:58 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする