2014年04月15日

水道メーターの蓋。

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札幌1棟目と札幌3棟目は、定期清掃をコジローさんが作った会社に依頼しております。

清掃の様子を写真で送ってくれるので、物件の状況がぱっとわかるのがありがたいところです。

遠隔地から札幌の物件を運営する身としては、少しでも多く情報が得られるようにしたいと

思っているので、コジローさんのサービスは私にとっても都合がいいものです。



そんなわけで、清掃の結果の写真を適宜眺めているんですが、先日こんな写真が送られてきました。



水道メーター蓋が割れている



水道メーターの蓋がぱっくりと割れています。見ると完全にさびているようで、劣化でしょう。

入居者様がこれをふんづけて、足をくじいたりしたら大変です。



しかし、こういうのってどうしたらいいんだろう?

とりあえず水道局なのかしら?



管理会社さんに相談したところ、水道局に確認をとってくださいました。結果としては、

水道局の配水管理部に行けば新しい蓋をくれるということでした。取りにいかないといけないのが

ちょっと面倒ですが、管理会社さんが早速動いてくださいました。ありがたいことです。



交換した結果はこんな感じです。

水道メーター蓋交換

どうせならもう片方も交換できないかなあと思ったけど、まあそれはいいことにしましょう。



そんなわけで、水道メーターの蓋は交換してもらえるということがわかった一日でした。

別の物件でももし割れているところがあれば、相談してみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月14日

低圧からの撤退。

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一泊二日の強行日程で仙台から戻ってきました。

そんなことをしながら、太陽光の関係であれこれ電話して協議をしておりました。



結論から言いますと、低圧と高圧を確保すべく動いていましたが、高圧一本に絞ることにしました。

融資が得られる可能性があるのが高圧に絞られてしまったためです。絞るというよりは撤退かな。

しかもやむを得ず。



高圧は仙台の法人のメインバンクさんの得意なエリアでの事業ですので、メインバンクさんが

(いろいろと壁があり大変ですが)積極的に検討をしてくれている状況です。しかし、低圧は

確保している土地がメインバンクさんのあまり得意としていない地域なので、及び腰でした。



これを打破するため、太陽光の業者さんがその地域が得意な金融機関さんを開拓してくれたり

その地域の保証協会さんから保証を取り付けられるように動いてくださっておりました。

しかし、現実的には「地域の壁」があり、それらの努力は報われることなく終わってしまいました。



・法人の本店のある地域

・法人の代表がいる地域

・事業対象の土地がある地域



基本的には、この3点がある程度一致していない場合、金融機関さんは融資をしたがりません。

万が一滞納があった際に、いかにスムーズに担保を差し押さえられるか?

万が一滞納があった際に、債務者への督促を容易に行うことができるか?

こういった点を考慮すると、遠隔地は難しいのです。



これをクリアできて気軽に利用できるのは、某「国が株主の金融機関さん」くらいです。

しかし私はそこでもすでにかなりの額を借りてしまっているので、これ以上無担保融資を

増やしてもらうことは難しい状況です。結果として、資金調達が最大のネックになります。



しかし、今回は業者さんがある程度保証協会さんなり金融機関さんなりと話を付けた状態で

この案件をもってきてくれている、と私は理解しておりました。ですので、こういった問題は

クリアできる前提で話を進めていました。



結局、色々と掘り下げてみると、その理解が少しずれていたのだろうと思います。

業者さんはあくまでベストケースを提示していただけで、そこに対して事前の確実な根回しを

していたわけではない、ということに気づくのが遅すぎました。思うような結果とならず、

話は進みません。そのうち業者さんがさじを投げたような雰囲気を醸し出しはじめたので

ますますいたたまれない気分になってしまいました。



業者さんは、太陽光発電を行う地域に本店を移転すれば話が早いと言いますが、そうしたら

今のメインバンクさんとの関係はどうなってしまうか。間違いなく崩壊です。目的と手段を

取り違えていることにほかなりません。



業者さんはある程度口当たりのいいことを言って、お客様の気持ちをひかないと商売に

ならないので、そういうことを差し引いて考えることができなかった私が甘かったです。

その話の確度について、もっと突っ込んでおくべきでした。



苦渋の決断ではありますが、これらの理由により低圧を放棄することにしました。

幸いにして、業者さんが別のお客様に当たりをつけてくれているようですので、私の離脱で

大きく誰かに迷惑をかけることはなさそうです。



低圧がうまくいかずに残念ですが、目の前に残った高圧を獲得すべく全力を尽くそうと思います。

こちらは基本的に融資自体はしてくれそうなのですが、金額や期間が折り合っておりません。

折り合いをつけるため、なんとか話を進めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月13日

現地調査実施。

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昨日の夜から仙台に移動してきております。本日の夕方には仙台を離れ、東京で一休みした後

明日の朝からまた会社の仕事で一週間出張です。気の休まる暇がありません。なかなか大変です。



仙台に来ている理由は非常に私的なものもあるのですが、法人の決算についての取りまとめや

ちょっと気になっている物件の現地調査というところもあります。今回はその2つを一気に

やっつけてしまおうとしております。



昨夜は法人の決算について、税理士の先生から何の費用かわからないものや詳細を知りたいものの

質問書が届けられておりましたのに対し、社長である義母と二人であーでもないこーでもないと

その経費の詳細を思い出しながら、税理士さんに回答を作りました。決算に大きく影響するものは

金額的にはなさそうですので、今期は前期と同様に若干の黒字というところで抑えられそうです。



来期以降はどうやって黒字の額を減らしていくか、改めて検討が必要なフェーズに入っております。

勘定合って銭足らず。個人はまだそこまで至っていないですが、法人はたった1棟なのに

あっという間にその状態に入ってきました。とりあえず役員報酬を増やしますかねえ。



続いて気になる物件の調査です。

ネットを見ていて回りそうな物件を発見したので、問い合わせをかけて資料を入手しました。

数字だけ見れば充分に回りそうだし、積算評価も高い。築年数もほどほどのRCで、今の仙台なら

これだけ回れば許容範囲でしょう。客付もよくも悪くもない地域なので、ちゃんとやれば勝算は

充分にあるかと思います。



しかし、この条件の物件がなぜネットで売れ残っているのか?非常に疑問だったのですが、

図面を見て全てか解決しました。



「一部、所有者が自家使用」と書かれていたので、立地から勝手に「事務所+社宅」と想像して

いたのですが、半分が事務所利用。しかも思い切り事務所用に間取りが変更してあり、住居に転用を

はかろうとすると多大な費用がかかる状態でした。いやー、これはないわ!一気に萎え萎え。



でもせっかく来たので、建物の状態だけでも見てこようということで、夜中に嫁ちゃんに車を

出してもらい、見学してきました。



建物的には、見た感じは非常に奇麗です。しかし管理状態は共用部の電球が切れていたり、

ポストのあたりが乱雑に散らかっていたりで、あまり良い印象はなかったです。

そして共用部の天井がけっこう爆裂気味になっていたので、屋上の状態に不安を覚えた次第です。



天井爆裂?

こんな感じ。



超大幅な指値がきかないと、とてもじゃないけど買えない物件であることがよくわかりました。

やっぱり今時の仙台にそんな美味しい話はないよねえ。。。当たり前だけど、勉強になりました。

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posted by ひろ* at 11:01 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月12日

勘定合って銭足らず。

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仙台の法人の決算について、税理士さんとやり取りをしました。

当初出てきた話としては、数百万の黒字という結果です!そんなにお金残ってないよ!

単身6部屋、ファミリー1部屋の物件なんだから、数百万もキャッシュフロー出ないでしょ?

うーむ、これが「勘定合って銭足らず」というやつか。初体験です。



仙台の法人は、外壁塗装を全額経費にして、ようやくトントンくらいという結果でした。

手元にお金はそんなに残ってないのに、かなりの利益が出てしまっていたことになります。



これまで、個人の決算では節税などをしなくてはならない状況に陥ったことはありませんでした。

むしろ赤字になるのをどうやって黒字にもっていこうか、ということを考えていたように思います。

築古物件を持っていて減価償却がたっぷりとれているとか、金利が高い金融機関さんからお金を

借りているがゆえにうまくいっている、とか。そんなところが大きかったのだと思います。



しかし仙台の法人は物件の構造も堅固なものですし、金利も私が借りている中で一番安いです。

しかも法人として利用してる経費って、そこまでないんです。義母が物件の巡回に行くために

車を使っているから、それを経費にしているとか。せいぜいそのくらいでして。

経費が少なかったので、結果としてこうなったのでしょう。



今後、しっかり分析をしなくちゃいけないのですが、上記のような要素が決算の結果に対して

影響していたのではないかと考えております。



今期は物件の外壁塗装をしていたので、そのお金と相殺でギリギリ黒字くらいに持ってくることが

できましたが、来期はそういう隠し玉もありません。しっかり考えて節税していかないと、

あっという間に法人単品ではキャッシュアウトしてしまうことでしょう。

役員貸付などを使わず、しっかりと法人だけで成績を残していかなくてはなりません。

まずは役員報酬を増やすとか、そういうところからだろうと思っています。



この辺り、税理士さんとしっかり相談しながら来季のことを考えていきたいと思っています。

借入を伴う不動産経営って、簡単じゃないなぁ。

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posted by ひろ* at 10:40 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月11日

店舗付き物件は要注意。

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嫁ちゃんが所用にて仙台に戻っているので、状況報告の連絡がちょいちょいと来ます。

多少不動産のことも絡んだ話があり、状況報告を受けたりアドバイスをしたり。そんなやりとりを

ここしばらくしています。



そんな中で、某仲介業者さんの所業があまりにもよろしくないという話で昨日は盛り上がりました。

そんな話を嫁ちゃんとも義母ともしていた上に、久々に仕事が早く終わって早めの時間にホテルに

到着していたということもあり、かなりご無沙汰の物件検索など始めてしまいました。



私は基本的に懇意にしている仲介業者さんからの情報を待つスタイルですので、あまり自分から

ネットに出ている情報を検索したりはしません。ネットにもたまに良い情報があるのは承知して

おりますが、他にやることを優先すると検索にまで手が回らないというのが正直なところです。



久しぶりのネット検索も、別にそこまで期待していたわけじゃありません。ただ、過去には

仙台1棟目を某大手業者さんのサイトで見つけたこともありますので、たまには悪くないかなと。



そんな感じでだらだらと検索していましたが、1件ちょっと面白い物件を発見しました。

売却した札幌2棟目にほど近く、間取りは広めの単身とファミリー、そして店舗の混在型。

レントロールを見て、店舗の占める割合がどの程度か判断しなくちゃいけないですが、低めなら

それはそれでありかなと思ったりもしています。



価格は割高なのですが、築年数はそこまで古くありません。指値交渉が通るなら、一般の銀行さんで

借りても何とか回せるだろうと思われる内容です。というわけで、久しぶりに資料請求など

してみちゃいました。期待せず待とうと思います。



そしてさらにだらだらと見ていると、これまた店舗つきのRCを発見。しかも数字的にもそれなりに

回りそうな雰囲気を醸し出しています。店舗がどのくらいレントロールに対して占めているかが

重要なポイントになりますが、検討する価値はありそう。こちらも資料請求しておきました。



店舗が1階に入っている物件、いわゆる「下駄履き物件」は慎重に検討しなくてはなりません。

店舗の家賃は一般的には高めに設定されています。そして住居と違い、立地が悪いと全く入居が

つかない可能性があります。どんなに家賃を下げても、です。その場にお客様が足を運んでくれない

立地の店舗は、何をどうしてもダメな店舗物件なので、借り手はつきません。レジだったらまだ

立地が悪くても家賃が安ければ入居付けできる可能性はありますが・・・。



検討中に店舗付きの物件を見つけた場合、その利回りは絵に描いた餅ではないか?という点も

意識しながらチェックしてみるといいと思います。気をつけましょう。

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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする