2014年04月20日

狼旅団セミナーに参加。

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昨日は狼旅団ふくちゃんセミナーでした。

地下に潜った凄腕のふくちゃんが話すなら、参加しないわけにはいきません。



内容は墓場まで持っていくよう申し伝えられましたので、ここでは語ることはできませんが

非常に勉強になるセミナーでした。ていうか、これを初心者の人が聞いたら不動産をやろうという

気持ちがなくなるんでないかい?というくらいの(笑)



ふくちゃんセミナーでそうだよねーと思ったのは、地方物件に関する考察。

一言〜二言でさらっと説明されていましたが、確かに地方は怖いです。

とりあえず、私もたぶん同じ意見なので、過去のブログ記事貼っておきますね。

(あくまで私の意見であり、ふくちゃんの意見が同じかはわかりませんけど、参考までに)

地方物件の落とし穴

なぜ地方物件は積算評価が高いのか



個人的に嬉しかったのは、過去に私がお手伝いをした不動産TIPSを教えてタダ飲みする会

今回も「楽しかった」と取り上げてくれていることでしょうか。私はアイディアを出してくれた人を

サポートするだけでしたが、それでもこうやって凄腕の人の記憶に残る場を作ることができたことを

嬉しく思います。記録より記憶に残る投資家でありたい(謎)



狼さんもいつもの調子の狼節。今回は得意技の「相手に食われて残念モード」が発動せず、

ふくちゃんと二人で楽しそうにしゃべり倒しておられました。中間省略取引の罠のお話など、

気づきがいっぱいありました。



懇親会では、女子だらけのハーレム席をちゃっかりゲット。まあ女子ばかりだからと言って

結局話すことは不動産ネタなので、あんま関係なかったんですけどね(笑)



初対面の方とも話をしたのですが、「ブログ見てます!」と言ってくださる方が思いのほか多くて

嬉しかったです。なんか大げさに感動されたりもしましたが、そんなすごいもんじゃないですから。



皆さん見てくださっているなら、ぜひブログランキングも押してくださいね(小声でアピール)



結局二次会まで大いに楽しんだ結果、終電をギリギリで逃してしまいまして。

第二の最寄り駅からタクシーで帰宅しました。楽しい一日でした。

お会いした皆様、どうもありがとうございました。

狼さん、ふくちゃん、お疲れ様でした。

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posted by ひろ* at 12:57 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月19日

生活保護の星(笑)

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昨日、東京を遠く離れた某所でお仕事をしていたところ、仙台の仲介業者さんから着信あり。

隙を見て電話に出ると、本日空室になる仙台1棟目の空き状況の照会でした。以前より家賃を

大幅7000円UPしているのに、普通に問い合わせが来るとは!恐ろしいバブルっぷりです、仙台。

洗濯機置場が部屋にない物件なのに、こんなんでいいのだろうか。



内容を確認すると、足の怪我が原因で生活保護を受給している方だということです。足がだいぶ

良くなってきたので、家探しをして仕事を探したいのだとか。うーん、仙台では札幌のような

誰でもウェルカムアピールはしていないんですけど、それでも生活保護の方が来てしまうとは。

東京1棟目にも生活保護の方が入っています。築浅なのに。

・・・やっぱりそういうオーラがにじみ出ているのだろうか(苦笑)



いっさい確認していなかったんですが、仙台1棟目の今の家賃は単身の生活保護の上限と

全く同じだったようです。ますますこれは生活保護の星にならざるを得ないようだ(笑)



3階でエレベーターなしのお部屋なので、足が悪いのに大丈夫?というところがクリアできるなら

生活保護でも審査できるからどうぞご紹介ください、と返事をしました。



さて、早速そのことを義母に報告したんですけど、義母の反応は

「えー、生活保護なの!?」「なんか嫌なんだけど」という感じでした(汗)

ああそうか、これが普通の人の感覚なのね。私はすっかりおかしくなっているようです。



生活保護の何が嫌なのか聞いてみたのですが、結局イメージ先行でした。働こうとする気持ちが

あまりない怠け者なんじゃないかとか、友達が何かで生活保護の人がだらしなくて大変だという話を

聞いただとか、そういう定性的な話が多かったです。



義母は頭のいい人なので、仲介業者さんとの今後の関係を考えると門前払いは得策ではないこと、

論理的に考えて、そのイメージが本当に全ての例に当てはまるわけではないことを説明したところ

納得してくれました。今後ちゃんと働こうという意思があるなら内覧しても良い、と。

躊躇なく社長を引き受けるくらいだから、まあ頭の回転は良いし鋭いです。周りに恵まれています。



私はあまり頭が良くないので、何でも食べてみて痛い目を見るか見ないかを身体で体験しないと

評価できないところがあります。とりあえず、迷ったらチャレンジ!そんな感じです。

社長もそれについてきてくれるのでありがたいです。さて、満室返り咲き目指して頑張ります。

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posted by ひろ* at 14:26 | Comment(4) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月18日

損害保険金と修繕費の関係。

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法人の決算の最終調整のため、税理士さんとやり取りをしております。そのやりとりの中で、

損害保険金と修繕費について新たな知識ができたのでメモしておこうと思います。この内容は

私の顧問税理士さんと話して覚えた内容ですので、たぶんそんなにおかしくはないと思いますが

活用するかどうかはご自身の顧問税理士さんと話をして決めていただければと思います。

税務署さんに何か言われても、私はいっさい責任は負えませんのであしからず。。。



まず、損害保険金の入金をどのような仕訳で扱うべきかという点についてです。



個人では、保険の入金額>支払った修繕費の場合となった場合、上回った部分は益金としません

(余計にもらった分については非課税にできます)。一方、法人の場合は、入金は全て雑収入計上、

支払いは修繕費(または資本的支出)として経費計上、という処理をします。



以前のブログに法人の決算が大幅黒字になりそうで焦った、という話を書きましたが、あとから

冷静に確認してみると、この一因には損害保険金の雑収入があったことも影響しておりました。

ですので、来年以降の決算もそこまでシビアなことにはならなさそうです。



次に、損害保険金と修繕費の関係。



個人の決算の際に、修繕費について税理士さんから「この工事は保険の対象となった工事ですか」と

都度都度確認が入っておりました。その理由は、上述の通り保険対象かそうでないかで税務処理が

変わるためです。



今回、法人の決算処理をしている中で、税理士さんから「この工事は保険対象ですか」と

確認をされました。あれ、修繕費は経費で損害保険金は雑収入なんだから、それって確認する

必要があるんでしょうか?なぜ税理士さんはその関係性を把握しようとしているんでしょう?



その真意を把握しようと確認したところ、どうやら税理士さんは修繕費の根拠づけをしようと

してくれていたようです。



どれだけ金額が多額であっても、本当の「修繕」「原状回復」であれば、それは修繕費となります。

ただ、税務署さんから調査が入った場合、本当にこれは当初の状態に戻しただけなのか、

実は素材をグレードアップして耐久性を増しているのではないか、などを確認される可能性も

考えられます。その時に、損害保険を認定されてそのお金を得ているならば、その分は普通に考えて

修繕費でしょう、ということを説明する根拠になりうる情報だから、だということでした。



今回、仙台1棟目は外壁塗装を行っております。耐久性を増したわけではありませんので、

修繕費として計上しております。その修繕の原資の一部が地震保険となっているのです。



修繕前に発生した地震で、外壁のクラックが増えてしまったことをうけて、地震保険を申請した結果

一部損を認定いただきまして、その保険金を今回の外壁塗装にあてております。外壁を塗り直すと

クラックも塞がりますので、保険金対象の工事と考えるのは自然です。



税理士さんにこの情報を伝えた結果、保険金で賄ったと考えられる修繕を明細レベルで確認して

保険に関連する原状回復工事は修繕費、そうでないところは資本的支出、という形で決算処理を

することになりました。まあ確かにそう言われればそう処理するのが自然かもしれません。



今回の決算で、損害保険金と修繕費の考え方について自分自身の決算を実例として勉強を

することができました。何事も実地訓練が重要です。経験を積み重ねて、早く立派な経営者に

なれるよう頑張りたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月17日

金利交渉の結果が出ました.

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東京2棟目の金利交渉の結果が出ました。結論は1%引き下げまではOKとのことです。



東京2棟目は某サラリーマンに優しい金融機関さんからお借入しております。金利は安くないものの

審査のスピードや担保評価の考え方の柔軟性などを考慮し、金利を補ってあまりあるメリットが

あるものと考え、借入をしている次第です。



とはいえ、借入をしてもうすぐ2年が経過します。昨年の決算書を見ていても、金利負担は大きく

返済比率を高める一因となっていることは否めません。なんとかして改善したい気持ちがあります。



そんなことを考えている時に、別の金融機関さんAから借り換えの打診をいただきました。

こちらの金融機関さんは、今の金利より1.5%近く安い金利を提示してくれて、借り換えに必要な

諸経費も全て出してくれるという太っ腹な感じの金融機関さんです。



しかし、現在借入している金融機関さんとの関係も大事にしたい。目先の金利だけ見て借り換えの

提案に乗ってしまうと、借り換えられた方はそこで門戸を閉ざしてしまうことでしょう。

そのこと自体は私が不動産を購入できる可能性を損なってしまうので、好ましくありません。



そこで、今の金融機関さんと引き続きおつきあいができるよう、金利の交渉を始めました。

今の提示された金利だとどうしても借り換えのメリットが出てしまうことを既存借入行に伝え、

借り換えメリットがなくなるくらいの金利を提示してもらえないか、という形で検討を依頼。

たまたま私は友達の大家さん仲間にその銀行の中で力を持っている人を紹介いただいたので、

本当は検討できないところを何とか検討してみますということで進めていただいておりました。



そんな話をしていると、今度は別の金融機関さんBが登場。こちらからは東京2棟目の修繕費の

一部を借り入れておりました。期末に預金残高の成績が足りないという話がありましたので、

手元の資金を短期の定期として提供したことで、先方の担当者さんがその御礼に借り換えを

本気で提案させてほしい、ということを言い出した形です。金利も別の金融機関さんが提示した

金利をさらに1%下回る水準です。これは心が揺らぐレベル。



とはいえ、あくまで既存借入行さんへの恩義を忘れてはなりません。今回、別の銀行さんからも

提案があったことを伝え、金利引き下げの審査を引き続きお願いすることにしました。

こちらも担当の方が稟議書を書きやすくなるよう、フリーローンの借入をしたり、定期を入れる

約束をしたりして、援護射撃を継続しました。



そして昨日、その結果が伝えられました。

現在の金利より1%ダウンとなる、ということまでは本部からOKをいただいた、とのことです。

ただ、私がその金融機関さんで借り入れている他の物件の金利までは届いていません。

希望はそこの水準と伝えていたのですが、本部が渋ったようです。



既存借入行の担当者様は「希望金利には届かなかったけど、長い目で見てほしい」という話でした。

嫁ちゃんが就職したら、新たな物件の借入の検討もできるかもしれないということも言ってました。



条件を比較してみます。



既存借入行:1.0%ダウン

金融機関A:1.4%ダウン(既存借入行への違約金が発生)

金融機関B:2.0%ダウン(既存借入行への違約金が発生)



※今までどれだけ高金利で借りていたんだ、というツッコミは受け付けません!



こうやってみると、既存借入行で継続か,金融機関Bで借り換えかのどちらかになりそうです。

Bさんは本部がOKするかはわからないけど、たぶん勝算があるから提案しているのだと思います。

ただ、最悪NGになった場合は既存借入行さんで継続することになりますから、うまくそちらを

引っ張りつつ、Bさんの審査結果を待つのがベターかなと思っています。



今年は財務状態を少しずつ改善させようという年と位置づけています。ここで金利負担を減らし

より安全な状態に持ち込めるよう努力したいと思っています。

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posted by ひろ* at 09:16 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月16日

不動産投資は本当に儲かる?

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人の行く裏に道あり華の山、という言葉は不動産投資をやっている人であればご存知の方も

それなりにいらっしゃるのではないかと思います。



かつては不動産投資をしていること自体が、人の行く裏の道だったのではないかと思います。

私が参入したのはリーマンショックの後でしたが、今ほど不動産投資はメジャーではなかったような

気がします。それでも、藤山勇司さんと山田里志さんの本くらいしか不動産の情報がなかった頃に

比べれば、かなりの情報量があり、本屋に行けば不動産投資の方がそこそこ置いてある時代でした。



今は私が不動産投資を始めた頃と比較しても、比べ物にならないほどノウハウが増えています。

情報が一般化しすぎた結果、昔のように高いお金を出して情報商材で勉強をしなくても、市販の本で

充分な知識がつきます。その本も、何かしらのノウハウの焼き直しや、何かと何かのハイブリッドなど

過去に出たノウハウをベースにしているものが多いような気がしています。



物件価格も高騰しています。札幌も昔はもっと利回りが高かったのですが、最近出てくる物件情報は

利回り10%〜12%程度のものが多く、怖くて手が出せません。仙台に至っては、震災特需という

特別な事情があるとはいえ、利回り8%とかも当たり前の世界です。



不動産投資自体が「裏道」ではなくなってきているのではないでしょうか。私はそんな気がします。

不動産を購入しただけでも優位性がある時代ではなく、いかにして仕入値を安くするか、

いかに適切なバリューアップや空室対策をして収益性を向上させるか、などといったことに

上手に対応できないならば、旨味はそれほどないのではないかと感じます。



不動産を持つこと自体は、他人のお金(=家賃)で資産を作ることにつながりますから、

多少収益性が低くても行うべきではないかと思っています。しかし、セミリタイヤを目指そうと

する人が今の市況で物件を購入しても、セミリタイヤなんてとてもじゃないけど難しいような。

本当にセミリタイヤしたい人であれば、買い方自体を変えなくてはならないものと思います。



そういう時代の流れを読みながら、売買をしていく必要があるのでしょうね。古参の方々が

今は売り時だと言って利益確定に走っているのも、そういう時代の流れを感じているからこそ

出てくる話なのだと思います。



抽象論に終始してしまいましたが、不動産投資を始めればそれで良かった時代は終わりを告げ、

不動産投資の中でも人があまりやっていないことに取り組まないと大きく儲けられない時代が

やってきているような気がします。

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posted by ひろ* at 07:18 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする