2014年04月25日

成績は同じなのに納税額が違うのはなぜ?

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法人の決算書が個人に比べてやたら難しく、うんうんうなっております。



仙台の法人の2期目の決算が確定しました。当期純利益金額は、昨季とほぼ変わらない金額です。

若干の黒字というラインでうまく収拾を付けることができました。



と、ここまではいいのですが、一つ疑問に思うことが。

決算の結果が昨年と同じくらいなのに、納税額が微妙に違うのはなぜなんだろう?

昨年の方が若干利益が少ないのに、納税は昨年の方が多いという摩訶不思議。



この疑問を解消すべく、税理士さんに電話しました。

結果、わかったこと。



・当期純利益と「別表四 所得の金額の計算に関する明細書」で税額が決定される

・法人税の一部は損金算入可能で、前期分の金額の調整が今期行われる

・交際費の一部損金不算入(来年からなくなるけど)の調整が決算の後行われる

・税引前当期純利益と、税引後当期純利益がある



なんだかややこしかったのですが、税額を算出するプロセスを以下のように認識しました。



税引前当期純利益算出→法人税・住民税・事業税の金額算出→税引後当期純利益算出

→交際費の損金不算入分の加算、前期法人税の損金算入分の加算などの調整(別表四)

→最終的な納税額の決定



端的に言えば、決算にて算出した納税額に対し、控除(と言っていいのかわかりませんが)できる

金額を引いたり、何らかのルールによって納税対象となる金額を足したりする調整が行われるため

当期純利益から算出する税額とは異なる金額になる、ということのようです。



私の場合、昨年は1期目だったので法人税を納めていません。ですので、前期の法人税の中で

経費として損金算入していい分というものがなかったのですが、今期は2期目なのでそれがあり、

納税金額にずれが生じていたようです。また、交際費のうち損金不算入分の金額が昨季と今期で

異なっていたことも、微妙なずれを生んでいる原因でした。



個人に比べ、法人は出力される紙が多くて読むのが大変です。

でもまあ、自分が関わっている会社の決算書くらいは何となく理解できるようにしたいので、

頑張って読み解けるようになりたいと思っております。

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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月24日

洗練された投資家の皆様との会合。

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洗練された投資家の皆様と時を共にさせていただきました。



某不動産投資系著名サイトの記念パーティーがありまして。ご高名な大家さんが一堂に会する

すごいイベントです。こちらのイベントに私も僭越ながらお声がけをいただきましたので、

意気揚々と参加・・・



できなかったよ!orz



だから平日は都内ではない場所で仕事をしているから、東京にとんぼ返りなんてできないし!

なんだよー、みんなしてFacebookに楽しそうな写真を掲載してー。



このときほどサラリーマンの身分である自分を恨んだことはありません(大げさ)。



そこで、私も負けずに洗練された投資家さんと記念パーティーを開いてきました。

何の記念かって?そんなことは自分で考えてください(投げやり)



記念パーティーに参加いただいたのは、吉川英一様フン様(ハンドルネーム変更予定)、

そして決して表舞台には登場しない洗練された投資家、A様。末席に私という4名構成です。

うーん、ゴージャス!トーキョーのパーティーにも負けない豪華メンバーですことよ。

期せずしてブロガーサミットみたいな構成になりました。

(現時点で吉川さん8位、フン様12位、私が11位)



地域のことは地域の人に聞け。これが鉄則です。

そして地方は想像している以上に狭いので、そのことを覚悟して行動する必要があります。



不動産投資家の飲み会だから、やっぱり酒のつまみは図面です!

そんなわけで、先日、業者さんにいただいた図面を回覧したところ、皆さん当然のように

この物件のことは知っていて、業者さんが言ってたのと同じくらいの指値が必要でしょうと

コメントされておりました。なるほど、こちらではこのくらいの利回り水準なのかと納得。

そしてその業者さんのことを皆様ご存知という、地方の狭さ炸裂状態。



吉川さんがブログに書かれていた物件の概要書も図々しく頂戴してしまいましたので、

勉強がてら早速今週末は延泊して物件を見てこようと思います。



話は不動産のみならず、地域のことやサラリーマンとしての経験をどう活かすかといった話、

地方の会社の問題点(?)のような固めな話もあれば、他のブロガーの皆様がどうだとか

そういう話題も飛び出し、いやーこれはオフレコだわーという感じの盛り上がりっぷりでした。



大いに盛り上がりながら、吉川さんの手ほどきで二次会は夜の歓楽街へ。

必殺さんも来店したことがあるという由緒正しき(?)お店です。

フン様が先週舞ったステージを見てきました(あくまでステージだけで舞は見てないですよ)。

参考写真はこちら(フン様ブログから拝借)。

ふんどしの舞



ここでも4名止まらず、散々にしゃべり倒してきました。

(吉川さん曰く「夜の国際交流」と・・・あとは察してください)



その後、吉川さんは行きつけのお店に呼ばれたということで、ほんのりピンクがかった夜の闇に

一人消えていきました(笑)

Aさんも帰宅され、私とフン様の2名で三次会まで突入。結局ホテルに戻ったのは3時前でした。

さすがに二日酔い気味で、朝起きられずにブログ更新が今の時間になったというミラクルです。

(仕事中に何してんの、という苦情は受け付けません)



ブログを書いて、大家さん仲間と積極的に交流をしていると、だいたいどこの地方に行っても

飲みに付き合ってくれる人がいる、という状態になってきます。ありがたいことです。

人に恵まれることで、不動産経営もさらにうまくいくような気がします。

今後も素晴らしい仲間を作るために、ブログなどでの情報発信を心がけていこうと思います。



いやーしかし今日はさすがに二日酔いで気持ち悪い。。。

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posted by ひろ* at 11:33 | Comment(4) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月23日

一括償却か普通の償却か。

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昨日は仙台の法人のメインバンクの担当の方と電話でいろいろとお話をしました。

法人の決算のこと、法人で進めている太陽光発電の融資進捗状況のこと、太陽光発電を仮に

導入できた場合に税務処理をどのようにするのが望ましいか伺うこと、住宅ローン借り換えのこと。

この銀行さんと詰めなくてはならないことが山ほどあります^^;



こちらから電話したのは、現在法人で推進しようとしている野立て太陽光発電をもし購入できた場合

その太陽光発電施設をどのように償却することが望ましいか、という点を確認するためでした。



平成27年3月31日までは、太陽光発電の設備は100%即時償却できることになります。

儲かっている会社さんにとっては、これは渡りに船の状況でしょう。ただ、うちの法人が

これをやってしまうと、単年度でものすごい赤字を計上することになります。それだと今後の

融資取引に影響を及ぼすのではないかと思い、これまでは通常の減価償却をしていこうと

思っておりました。



しかし先日、不動産賃貸業ではない通常の会社を営んでいる社長さんと一緒に飲んだ際に

「いやいや、メインバンクさんが理解してくれるなら、即時償却した方がいいと思うよ」

というご意見を頂戴しまして。赤字は9年間繰り越せるし、その間払うべき税金を内部留保と

することができるんだから、そのことを事前に説明して合意を取っておけば、赤字にしても

大きな問題にはならないんじゃない?という意見でした。



確かに、国としてソーラーを推進したいから、こういう税制の優遇措置を用意しているわけです。

それを活用した結果、導入初年度は大きな赤字、その後は黒字になるものの繰り延べた赤字と

相殺されて税金はかからない、ということになると、税金を払わない分内部留保は増えます。

手元の資金はだいぶ増やせることになり、9年経った時の内部留保はけっこう大きな額に

なっているのではないか、という期待が持てます。



銀行さんからすれば、通常の形での減価償却をして、単年度黒字をしっかり積み重ねた方が

望ましいとは思うでしょう。また、メインバンクさん以外の金融機関さんに話を持ち込む際に

変な決算書だということでいぶかしがられる可能性はあるかと思います。そこがクリアできるなら

一括償却も検討する価値が出てくるというものです。



そんなわけで、銀行さんにそこら辺どうなのというところを聞いてみたくなり、電話した次第です。



担当者さんの見解としては、言ってることはわかるけどやっぱり通常の形での減価償却の方が

銀行としては見やすいという見解でした。まあそりゃあそうでしょうねえ。ただ、一括償却できれば

そこで浮いたお金を使って小さなアパートでも現金で購入できるくらいの余力は生まれます。

なんとなく一括償却にも魅力は感じます。。。



買ってから考えろという話はあるのですが、この件については銀行さんも巻き込んでじっくりと

検討していければいいなと思っております。取らぬ狸の皮算用にならないよう、やらなくては。

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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(2) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月22日

第四の拠点作り・・・?

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現在、サラリーマンのお仕事で東京から遠く離れた地域に来ているひろ*です。

しばらくの間、平日は単身赴任状態です。移動も疲れるし、家族といられないし。そう言う点は

けっこうしんどい感じです。



とはいえ、ぶつぶつ言ってても始まりません。どうせこちらに来る機会が多くなっているならば

それを利用してその地域に詳しくなった方がいいでしょう。不動産賃貸業をやるにあたって、

意外と適切な場所だったりするならば、それはそれで購入を検討してもいいかもしれませんしね。



というわけで、お友達の大家さんのつてを頼り、不動産業者さんに当たってみることにしました。

ご紹介いただいた方とコンタクトをとり、早速ご挨拶に伺った次第です。



まずはお会いして、私の現状をざっくばらんにご説明。借入がどのくらいあるか、今保有している

物件はどのくらいのスペックか、どんな物件を欲しいと思っているか、などといったところを

資料を用いてご説明しました。また、もし購入しようと思った場合に、融資付けなどに苦労するか、

というところも確認していきました。



業者さんからは、現地の業者さんならではの土地勘のあるお話をいただきました。あの辺の物件は

大学に行く学生の数が少なくなっている上に、大規模RCマンションが建ってしまったので

近隣の中古アパートは埋めるのが大変だとか、あっちのほうの地域は需要が少なく厳しいとか、

そういう話を地図を用いて説明してくださったのが大変ありがたかったです。



「何もないと申し訳ないので、参考情報としてどうぞ」という形で物件情報もいただきました。

それほど売り物件が多いわけでもないので、欲しいと言ってすぐに物件が出てくるわけじゃないけど

せっかく来ていただいたのに何も出さないのもどうかと思い、いろいろ探してくれたみたいです。

これがおすすめというわけでもないけど、参考情報としてこんな感じのがあるよ、という程度の

形で捉えておいてほしい、と。



紹介で伺ったからというのもあるとは思いますが、とても感じのいい業者さんでした。押し売りを

するでもなく、まずは地域のことをちゃんと理解してもらおうという誠実な姿勢を感じました。

お会いできてよかったです。紹介してくれた方にも感謝しなくては。



貰った物件情報を帰ってきてから分析してみましたが、築浅で積算>売価、CFもそれなりに出ます。

今後の家賃下落とかを考えるとどうなのかなという面はありますし、土地の価値もそれほど

高くないので、諸手を上げて良いという感じではないですが、決して悪い物件ではないと思います。



部屋が広めな割に家賃の相場は安めという地方にありがちな物件であることから、運営費が

東京の家賃の高い物件に比べて高くつくという点はあまりよろしくないのですが、それでもまあ

この場所が普通に入居付できるのであれば、なしではないように感じます。



業者さんは「地元の人はこの価格じゃ買わないですね〜」と言ってました。これ、都心の人だったら

ホイホイ買っていってもおかしくないレベルなんですけど(汗)



興味が出てきたので、もうちょっといろいろ調べてみようと思います。意外と面白いかもなあ。

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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月21日

法人の減価償却は任意償却だけど・・・。

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税理士さんと仙台の法人についての決算状況の調整を行っております。

今回は物件の外壁塗装を保険が適用されない範囲は資本的支出とし、保険対象の工事と考えても

差支えがないところは修繕費にするという形で、ちょこっと黒字という線を達成できそうです。

(この考え方についてはこちらの過去ブログを参照ください)



私は基本的に、事業が黒字でなくてどうすると考える人です。

銀行さんから融資を得ようとするときに、赤字の儲かってない企業に喜んで貸しますか?

という話につきます(この考え方自体も、某先輩大家さんから叩き込まれたことです)。

赤字であれば、修繕費を資本的支出に変えられないか、経費ではなく繰延資産として扱えないか、

などを税理士さんと議論して、無理のない形で黒字にもっていくようにしております。



そんな中で、法人にだけ許される調整技があります。

それは「減価償却を全額計上せずに黒字とする」という技です。



法人だけが、減価償却を全額計上しなくても良いという特権を持っています。個人の場合は

全額強制償却となりますが、法人は任意償却でOKというルールがあります。



税理士さんとは、減価償却を計上しない形で黒字にするのもいいのではないか、という議論を

持ちかけました。しかし税理士さんとしては、それはあまりお勧めできないということです。



私が黒字にしたい理由は、金融機関さんへのアピールです。税理士さんもそこは承知しています。

それを踏まえて税理士さんは考えてくれるので、非常に助かっています。



今回の税理士さんの回答は「減価償却での調整はもはや時代遅れ」という内容でした。

時代遅れとはまた穏やかではない・・・。その心は?



「銀行さんは、仮に減価償却費を調整あるいはまったく計上しなかったりしても、その分を

 (経費として)カウントして決算書を見るということがわかったためです」



※減価償却費を全額ではなく任意の額だけ計上して黒字を維持したとしても、銀行さんは

 減価償却を全額計上したと仮定して財務分析を行う、ということです。



ほー、そうなんですね。なるほど・・・。それだとあまり調整する意味はないなあと思います。

減価償却を計上しないことで、簿価が落ちないことから、売却時に利益が出にくくなるという

効果はあるでしょう。しかし、融資審査時にその計上しなかった減価償却を計上して評価するなら

私の目的からすると完全に意味がないので、やる必要性がありません。



しかも余談ですが、税理士さんいわく、銀行さんは決算書を読み取って自動的に数値を組み替える

システムを備えているらしいです。ということは、減価償却費を計上させた形でないと正しい

財務分析はできないということなのでしょう・・・。しかしその理由がわからない私です。

ブログを読んでる方でこの辺りに詳しい人がいたらぜひご指導いただきたいところです。



法人は個人に比べて決算のコントロールがしやすいという話があります。その一因として、

減価償却費の任意計上というものがあると理解しています。ただ、今回の税理士さんの話を

聞く限りにおいては、減価償却の計上で決算の数字をコントロールするのはあまり好ましくない、

ということなのですね。少し自由度は減りましたが、そこは順守して決算書を完成させようかと

思っております。



税理士さんに任せっぱなしもいいですが、自分の会社の決算をどこに着地させたいかを考えるのは

税理士さんではなく経営者であるあなた自身が考えることです。税金を極力払わなくて済むように

赤字にする、という考え方もあるでしょうし、私のように融資審査に有利に働くよう黒字にしたい、

という考え方もあるでしょう。その気持ちを正しく税理士さんに伝えないと、結局思うような決算に

ならないのです。司令塔は経営者であるあなたです。そこを勘違いしないようにしていきましょう。

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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(6) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする