2014年04月30日

太陽光発電ミーティング。

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昨日は、今進めている太陽光発電の今後の進め方についての打ち合わせがありました。

充実した内容であったと思います。



まず、私がやろうとしている太陽光発電について簡単におさらい。



仲良くしていただいている大家さんが、個人でいくつか太陽光発電をやっております。その方との

話の流れで、大きな土地を皆で押さえて、ボリュームディスカウントをうまく活用して安く

太陽光発電をやってみよう、という話になり、賛同する何名かで企画を練っております。



いくつかの候補地を選定し、参加するメンバーを固め、土地の買値の交渉、分筆の手続き、

各人での融資付けなどを粛々と進めております。しかし、世の中そう簡単にことは進みません。

様々なトラブルもあり、なかなか土地は決まらず。やっと決まった土地をどうにかしようとすれば

話が違うことがいろいろ出てきて振り出しに戻る。そんなことを繰り返してきながらですが、

ようやく融資がつけばOKというところまで話を固めることができてきました。



融資付けに関しても、業者さんとこちらの間の温度差があり、本店を移動させないと融資が

つかない、などの問題が発生。いくつかの候補地をこの段階でさらにあきらめ、結局今は1箇所の

高圧に集中して、融資付けを行っている次第です。



昨日はそのメンバー同士と、業者さんで集まっての打ち合わせを行いました。

融資のこと、雪対策のこと、今後の支払の流れ、候補地の整地状況、輸送コストの価格への転嫁、

稼働後の保守のこと、総事業費の把握、補助金・・・。とにかく様々な話題が飛び交いました。



私がやっている土地ではない場所の話ですが、整地していたら5メートル以上の巨大な岩が現れ

整地がそこだけ中断している状態のようです。写真を見せていただきましたが、その様子は

まるでエアーズロックのようでした(ちょっと大げさですが)。これも解決させないと、日陰が

できてしまうので発電効率が悪くなるし、そもそもパネルが設置できないのだとか。

ほんと、色々な事件が起こるプロジェクトです。



業者さんから出てくる見積以外に、各電力会社で扱いが異なる売買電力メーターの設置代とか、

各人が契約するエコめがねとか、高圧の場合に必要となる電気主任技術者を誰にしていくか。

必要なことはだいたい把握したつもりでしたが、まだまだ抜け漏れは多かったです。



融資を打診するにあたっては、その事業の総工費がいくらで、どのくらい自己資金を入れるから

どれだけ貸してほしい、という話の展開とする必要があります。それなのに、まだ総事業費が

わかっていなかったという事実が、私自身の認識の甘さを思い知らされます。融資を打診している

銀行さんにも、これらの情報を持ち込んで話をしていかなくてはなりません。



あとは補助金などをうまく活用して、いかにして手元資金を留保した状態で事業を行えるか、です。

今回の会合でいくつかの補助金の話が出てきていたので、これらも調査して適用できるように

動いていかなくてはならない、と思います。



あとは雑草対策。これもまだ解は出ておりません。一生懸命草むしりする人を雇うのが一番なのは

わかりますが、できればそれ以外の手段を模索したいところです。ここも悩ましいところです。

いくつかの案は出ましたが、なかなかこれぞという解には巡り会えておりません。

西洋芝を植えてみてはどうか、という話はありましたが、どこまで実効性があるかは不明です。



とりあえず、そういった話も融資付けがうまくいかなかったら全てパーです。まずは全力で融資を

得られるように動くのが先決でしょう。銀行さんに今回の打ち合わせの内容をフィードバックして

今後のアクションプランを策定していこうと思います。

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posted by ひろ* at 10:10 | Comment(2) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月29日

更新料を頂戴します。

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東京2棟目、無事に更新料を払っていただけることになりました。



以前より更新の話をしていた東京2棟目のお部屋の件で、管理会社さんとお電話をしました。

更新料の値引を要求されていた件、その後どうなったか確認をしたかったためです。



結論としては、無事に予定していた金額で更新していただけることになりました。良かったです。

こちらも東京2棟目のバリューアップのため、いろいろなことをしてきました。それを考えれば

更新料を値引く妥当性はないよなーと思っていたので、予定していた金額で進められたことに

ほっとしております。



正直なところ、東京2棟目は今はまだあまりキャッシュフローを出せておりません。

水道管の分岐工事、外壁塗装や屋上防水といった大規模修繕、無料インターネット設備導入など

購入時の状態から改善活動をしております。ここにかかったお金を借入したり分割払いしたりで

支出の項目が多く、まだまだキャッシュフローが潤沢とはいえないレベルです。

ですので、今回のような更新料の入金は正直ありがたいです。



東京2棟目は金利交渉も成就する手筈となっております。まだどちらの金融機関さんでお願いを

するかを決めきれずにおりますが(詳細はこちらを参照ください)、いずれにしても返済比率が

低減され、キャッシュフローは改善することは確実です。



分割払いしている水道管の分岐工事も、あと少しで支払いが終わります。

毎月10万払っていたので、これが削減されるだけでもかなり大きな変化となります。

この2つが変わると、手残りが今より15万くらいは増えるのではないでしょうか。



東京2棟目の更新率は今のところ100%。東京1棟目が未だに誰も更新料を払ってもらえる

期間まで入居に至っていないのを考えると、ファミリーと単身の安定度の違いを感じます。

やっぱり取得するならファミリー物件の方がいいなあ、と思える結果です。



あれこれと取り留めもなく書きましたが、まずは無事に更新いただけたことに感謝します。

でも10月くらいには退去になるらしいからなあ。次の募集の時は、現状のまま安く貸すか

少しバリューアップして高く貸すかも考える必要があるでしょう。今のうちにどうするかを

しっかり考えておこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:58 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月28日

新規事業計画とここまでの入出金の振り返り。

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昨日は自宅で今年に入ってからの領収書の整理とクレジットカード、銀行口座の明細の整理、

そして地方物件の事業計画書の作成を行いました。



例年、領収書の整理や各種明細の整理は後回しになりがちなことです。毎年反省しているのですが

なかなか期中にそれをこまごまとこなすことができずにいるのが現実です。昨日は多少の用事が

あること以外はすべてデスクワークに充てようと思っていたので、余った時間をうまく使って

それらのデータ整理をすることができました。



期中にある程度整理を済ませるというのはとても大事なことです。でもはっきり言って、

特に面白い作業でもないので、なかなか着手することができないという気持ちもよくわかります。

私自身、そういう傾向にあるので。夏休みの宿題はギリギリまで溜めるタイプでした(苦笑)



でも、それだと最終的に苦労してしまうんです。まず、最後にまとめてだと思い出すのが一苦労。

そして期中の成績もわからないので、自分がこの後どのくらい利益を出すことになるのかが

判断できません。判断できるなら、修繕をするとかそういう話もできるのですが、今の状態だと

その判断をすることもできないのです。これは経営上大きな問題だと思います。



そんなわけで、今回は領収書と銀行口座は4月末まで、カード明細もだいたい3月くらいまで

請求が来ている分は一通り不動産関係なのか自家使用なのか、個人なのか法人なのかの色分けを

終えることができました。この調子で今後も定期的に整理をして、決算の着地点をどうしたらいいか

期中に判断できる体制を作っていきたいと思います。



そして事業計画書。



私は今、平日は東京を離れて地方のお客様の仕事をしております。この仕事、少なくとも2年は

続く予定なので、しばらくは毎週のように出張をしていることになります。



単身赴任の人に地元の金融機関さんは融資を出してくれるのか。とても興味のある内容です。

もし融資を出してもらえる目途があるのであれば、できるだけその融資を活用していきたいし

そうでないならそもそもその地域での物件調査なんてやっても意味がありません。



今回、そういった観点で是非銀行さんとお話をしたいと思っています。ただ、話をするにあたって

物件情報や個人属性を示す資料もなく、漠然と「融資出ますかね〜」と聞きに行っても、相手も

そんなに本気で聞いてくれるとは思えません。そこで、銀行さんとお話をするために、普段と

同じように物件情報とその物件の運営に関する事業計画書、そして個人としての実績を示す

現状説明資料を持参したいと思っています。



昨日はそれらを一通り作り終えることができました。ぶつける物件は土曜日に現地調査を行った

3つの物件のうち、2つをチョイス。新しい物件と若干古めな物件、満室と空室、土地評価の

割合など、比較することで銀行さんの好みがわかりそうな取り合わせになっています。

これらについて、事業計画を作っていきました。



個人でこれ以上増やすつもりはないので、今回は法人で攻める予定です。

相変わらず、すでに出来上がっている法人がないので(仙台は別)、法人を新設するという

展開にせざるを得ず、ハードルが高くなりそうなのですが、こればかりは仕方がありません。

もろもろの都合もあり、実際に法人を立ち上げるのは6月くらいになりそうです。



そんな感じで、日曜日はデスクワークにかなりの時間を割きました。

新規の地域開拓、地場の地銀さんと取引ができるなら言うことはないのですが。

その辺を試す機会が得られて、楽しみです。

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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月27日

売却理由を推測してみた(物件調査実施時)。

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昨日は一日延泊して物件を調査してきました。



本当ならば金曜日で出先から帰る予定だったんですが、アンテナを張ってチェックしていたところ

何件か引っかかる不動産情報がありましたので、勉強のためそれらを見てくることにしました。

実際に現地に行かないとわからないこともいっぱいあります。



出張先で時間を作ってお会いした業者さんから紹介いただいた案件、やるかやらないかは別にして

とりあえず現地を見てみないことには始まりません。東京や札幌、仙台とはまた目線も違うと

思われますし、地域がどんな感じなのか、その雰囲気も感じてきたいところです。



少なくとも、東京などに比べれば地方なので、利回りはそれなりに高いです。ただ、その利回りは

運営時の経費に相殺されるものなのか。どのくらいの広さの物件に対して、どのくらいの家賃が

取れるものなのか。いろいろ考えなくてはならないことがあると思います。



というわけで、業者さんにお願いして現地を確認することにしました。今回の対象は3件。

この業者さんが出してくれた物件もあれば、それ以外の情報ルートから得た物件もあります。

ずうずうしく、全部回っていただけるようお願いをしてしまいました。



最初に見に行った物件。こちらは築浅の重量鉄骨でした。広めの1LDKで、駐車場も1部屋に対し

2台分ついており、DINKSの二人暮らしにも対応できています。全面タイル張りの低層物件と、

お金がかかりにくい要素が揃っている物件だと感じました。



ただ、施工がどうもよくなかったです。まだ築年数が浅いのに、すでにコーキングが収縮している

箇所があったり、階段がサビサビになっていたり。全体的に、安く作ってメンテナンスしていない

感じを受ける物件でした。



場所的には、開発途中の新興住宅街という雰囲気で、しっかり区画整理されているものの

周囲には田んぼも残っているような、そんな場所でした。コンビニは近かったし、雰囲気も

悪くなかったので、まあこれもアリなんじゃないかと思った次第です。入居付けもレントロールを

見ている限りはきちんとできる地域みたいです。



売却理由を聞くと、相続ではないもののそれに近い理由でしたので、指値を入れることができれば

面白いかもしれません。こっちの銀行さんがどういう姿勢でいるかを知りたいので、試しに

事業計画を作ってみるのも悪くないかなと思いました。



次に見に行った物件は、稼働率70%を切る低層重量鉄骨の物件です。

こちらは最初に見に行ったものに比べて部屋が狭いのが難点でしたが、それでもバストイレは

別だったし、土地も全戸分の駐車場が確保できるくらいの広さでしたので、面白いんじゃないかとは

思いました。可能性を感じます。ただ、外壁がかなりくたびれているのでそこはやり直しが必要です。



オーナーチェンジした後、いろいろと手を入れられていたんだろうなあという跡が見え隠れ。

なんとなく愛情を注がれているように見えるのに、なぜ売却してしまうのだろう?

この物件を紹介してくれた吉川さんは「一気に空きが出てしまって、やる気がなくなったから」

ということを言っていました。同行してくれた業者さんは「この立地でこんなに空きが出るのは

なぜなんだろう?」と首をひねっています。



利回りと築年数のバランスを考えると、外壁さえ安く工事してリニューアルすることができれば

それほど悪い感じはしないのですが・・・。



最後に行ったのは駅近の物件。駐車場が足りず、利回りも今までのものに比べると微妙です。

ただ、物件はとてもよく手入れされていて、雰囲気は良かったと思います。惜しむらくは

陽当たりがとても悪いことだけでしょうか。窓は北向き、南はドアを開けてすぐ隣の建物。

圧迫感を感じてしまうと思いました。



その後、業者さんとお昼ご飯を食べながら、なぜ2つ目の物件の入居率が低いかを予想しました。



まず、昔の地図と建物名が変わっていることから、少なくともオーナーは一度変わっています。

オーナーチェンジで取得したオーナーが、埋められずに売却に出しているという構図と予想します。



・レントロールの募集中の部屋には「リノベーション済み」と書いてある

・外壁にアンティーク風のウッドのボードや、アンティーク風ランタン調の証明が追加設置されてる

・目隠しの塀を後からつけている



などといった形で、建物には割と手を入れられているようです。



そして、業者さん曰く「地域の相場より5000円くらい高いですね、この家賃」と言うことです。



ここから導き出される仮説。



オーナーチェンジで物件を取得。はじめてのアパート経営なので張り切って勉強をした結果、

建物の価値を向上させれば収益性が上がるということを理解して、バリューアップを実施。

これだけいいものにしたのだからと、意気揚々と高めの家賃で募集をしてみたものの、地方だと

バリューアップより価格なりのリーズナブルなものの方が需要があるということで、思うように

埋まらない。頑張ってみたものの、嫌になってしまい売却。



こんなところではないか、と業者さんと二人で話しました。

今度、正解編を吉川さんに聞いてみよう。



もしこの物件を購入するならば、もう少し指値を入れたくなります。今のレントロールではなく

引き直しをしたレントロールで今くらいの利回りを確保できるなら、けっこう面白い案件です。

ただ、お部屋の広さなどから考慮すると、属性があまりよくない入居者様が多いと思われるので、

管理は軌道に乗るまで大変かもしれません。



いずれにせよ、まず私のように長期の出張でその地域に足しげく通っている人間が、地元の

金融機関さんで融資をひけるのかを試してみたい気持ちがあるので、何かしら物件を持ち込んで

話をしてみたいなあというのが今の気持ちです。なので、今回の案件もとりあえず事業計画書を

書いてみて、銀行さんと話がしたいなあと思います。

何事もチャレンジすることが大事。

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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月26日

滞納発生!

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現在8位です。昨日はだいぶ早寝しました。眠かったので。

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札幌3棟目、また滞納発生です!



半年くらい前に管理会社さんとすったもんだしながらあーでもないこーでもないとやりとりして

とりあえず入れちゃっていいよとこちらが言って入居いただいた方がいました。

過去のブログ記事にある「派遣元が滞納者が多くて保証会社さんの審査がNG」の人です。



私は基本的に迷ったら入居してもらうようにすることにしています。今回もそうしました。

しかし、さすがにただ入れるのは怖いので、半年の定期借家契約をまずは結んでおります。

これで様子を見て、問題がなければ少し長めの定期借家に切り替えていくようにしています。

(短期の定期借家ばかりだと管理会社さんの事務作業が増えて負担になってしまうため)



今回滞納されている方も、同じように半年の定期借家契約で始めました。そして今、そろそろ

半年が経過しようとしております。このタイミングで滞納とは度胸がある方です。再契約しないよ?



管理会社さんは管理会社さんで動いてくださっております。部屋に出入りしている雰囲気はあるので

貼り紙をしたり、連絡を貰えるよう仕掛けを施したり。ご迷惑をおかけしてしまい申し訳ない。

そんな気持ちになります。



確か半年の定期借家契約にしてるパターンの場合、仲介業者さんに対しての短期退去時の広告料の

返還が適用になる期間を「半年以内」としていたような気がします。管理会社さんに確認して

条件を確認するとともに、仲介業者さんからも入居者さんに連絡を取ってもらうように動こうと

思います(営業マンもいきなり広告料返金になったらキツイと思うので)。



不動産賃貸業をはじめて、家賃を払うことを当たり前と思っていない人が世の中にはこんなに

いるのかとびっくりしたものでした。最近はだいぶ感覚が麻痺してきて、多少の滞納くらいじゃ

驚きもしないという感じになってきています。いいんだか悪いんだかよくわかりません^^;



お約束のお金はきちんと払ってもらわないといけないので、管理会社さんとしっかり手を組んで

粛々と手続きを進めていこうと思います。

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posted by ひろ* at 06:40 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする