現在１５位です。順位が上がるとワクワクします。豚もおだてりゃ木に登る。
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属性があまりよくない人を受け入れている運用で満室経営を続けている札幌３棟目。
たまに事故は起こりますが、それでもまあ成績は悪くありません。お金くれる人はいい人よ。
そして、そんな大家だと言うブランドが妙に定着してしまい、最近はそういう属性の方の
駆け込み寺となってきているような雰囲気があります。
先日もそんな感じの属性の方を審査していただいておりました（この辺やこの辺に詳細あり）。
この方の件でやり取りをしているときに、管理会社の担当の方からふと気になる一言が。
「社長が物件管理のことでひろ＊さんと話したがっている」
あらら。そいつはまた・・・。もしかして、これ以上こんな属性の人を受け入れるのは無理だから
管理はやめさせてくれとか、そういうことかしら。ちょっとドキッとしつつ、その場はとりあえず
そのままスルーしてやり過ごしました。
その後、社長からメールあり。
ざっくりと言うと、私の今行っているスキーム、および弱者に対するセーフティーネット的な
意味合いを持った不動産賃貸業の姿に是非協力したいし、管理会社としても新たな商材として
これをモデルケースにしていきたい。ただ、そうやってお互いに協力してやっていくために、
次の３つのポイントで管理の条件を変えさせてほしいという話でした。
１つめが定期借家契約に対する手数料の徴収。
こちらで受け入れているような客層ですと、どうしても最初は短めの定期借家契約を使って
入居を受け入れていかないといけないと思っております。リスクも当然ありますから、法的に
契約を解除できる体制を作っておかなくてはなりません。
しかし、更新すらも法定更新の札幌です。定期借家契約だと、定期的に契約の蒔き直しが
必要になりますので、これはこれで管理会社さんに面倒が発生します。そこに対して、これまでは
無償で対応していただいていたのですが、手数料を貰う形にしたいと。
具体的には、定期借家契約の概要や再契約することで継続入居可能であることの説明をしたり、
再契約の手続き（入居者様への通知、契約書作成、契約手続）などが手間として発生してきます。
これらは全部人が動くことなので、費用をいただけないかという相談でした。
言い分としては至極当然かなという気がします。
２つめが管理手数料の値上げ。
通常の判断では「リスクが高い」とされるお客様を受け入れるのであれば、それに伴い業務量も
増大します。特に、滞納を恐れて審査ＮＧとするところを受け入れるわけですから、滞納督促の
業務量が増えることが懸念されます。これに対して動く人を確保するため、管理手数料を１％
値上げさせてほしいということでした。
人が動くところにお金は発生する。これもまた摂理です。
３つめが立替送金の廃止。
２つめに関連して、管理会社さんが今行ってくれている滞納賃料の立替送金をやめるということを
お願いしたいということでした。これもまあ話としては繋がってくるのでわからなくはないです。
今までこれらの負荷のかかる業務を追加費用もなくやっていただいていたことについては、
感謝しなくてはなりません。私としても、一方的に厳しいところを押し付けるつもりはありません。
ただ、札幌の家賃は安いので、あまり経費がかかりすぎるのは本末転倒です。
そこで、趣旨や変更のポイントは良いとして、その金額や方式をどうしていくべきか、社長と
話しながら検討を深めていきました。
結果として・・・
○定期借家契約手数料は初回無料、再契約時に１件５０００円
（これまでは無料でした）
○管理費は一部屋１０００円の定額（家賃２５０００円〜３５０００円なので、３％〜４％相当）
（これまでは３％でした）
○立替送金は無し
（これまではありました）
という条件でお互いに合意しました。落としどころとしてはいいかなと思います。
管理会社さんとしても、こういった形態の管理について経験を蓄積して、別のお客様にも
新しい管理方式として提案していくことにするようです。こういう意欲的な管理会社さんが
増えてくると、札幌の不動産業者さんのレベルもあがってくるのではないでしょうか。
というわけで、札幌の築古単身物件は基本的にセーフティーネット物件として活用するように
していく所存です。また古くて安い物件があれば購入したいなあ・・・。
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